我猜[金边房地产]接下来两年会是怎样,猜错直播吃鞋

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首先让我声明一下,这是一篇给开发商读的文章,如果您是买方,就别凑热闹了,基本上影响不到你。

两年前,当大家都在金边房地产市场欢呼雀跃干着快速简单赚大钱的买卖时,我曾经预言过,业余选手马上就会玩儿不转,金边的房地产市场最终将属于闷声不响专心做产品的专业选手。而这一天,终于、彻底地来了,今天,再也没有人反驳我,也再没有人敢做快速简单玩杠杆赚大钱的打算。看,被我言中了吧?不听老人言,吃亏在眼前啊。

在过去两年里,有人刚做好售楼中心就关门不做了;有人在售楼中心里坐等,一月又一月,虚度光阴,不见成效;有人相信大力出奇效,砸进去最后一笔流动现金猛推一把,没有起色,于是转而韬光养晦,安静了;但也有人广告都不做,连楼书都是几张A4纸打印的,从2016年初卖到年底就把楼盘卖完了。这,就是“业余”与“专业”之间的差别。

这里所谓之“专业”不是说多么会营销、炒作,而是指产品经理的“专业”,也就是说在一个供给/需求健康的房地产市场,楼盘产品一定是要谁最终去卖这个产品就谁来设计概念。产品一旦设计好,实际上一切已盖棺定论,剩下留给营销总监的是一个没有技术含量的任务,他的能力大小无关紧要。今天的金边,大家感觉十分困难,原因有两个:一是多数人都把上述顺序弄反了,是先造产品,然后就着已有的产品再找人来营销,将大部分精力与成本花在营销上;二是也有人弄对了顺序,但请来设计概念的是空降来金边的,他没有足够的理解或是没有足够的时间来理解金边。两者的结果都是“业余”,但业余也有行得通的时候,比如像2016年的中国一线城市,再比如像2013年的金边,在这样的风口上猪都能飞起来,谁还管你业余?只要你够快、够大胆,你设计出一砣shi,大家都会抢光。

但今天的金边不在风口上,坏消息是它只会遵循一般市场规律;好消息是需求一直都很强劲。

前言:金边在五年内一定会站到风口上,到时候大家都会飞起来,但作为开发商如果你手里已经有盘,除非你口袋深入海,已计划好做持久战的准备,否则你撑到那一天会很困难。那么,当前开发商们都处于哪些状态下呢?按“越来越聪明”顺序,出场如下:

状态一:春秋大梦阶段

中国三线城市过气开发商,提着一包钱降落在金边,放眼一望,这不就是1990年的北京吗?握草,赶紧买地动工,500万必须撬动5000万的开发案值,600套房肯定6个月完售,别扯了,没时间浪费,开干!

点评:这一类,劝是劝不住的,必须要他自己慢慢变成状态二、三,最后才能愉快地聊天。目前放弃治疗。

状态二:大力出奇效、殊死一搏阶段

6个月早就过去了,地基也打好一半,但没有完售,600套卖掉了16套给不明真相的群众,但还剩20万美金可支配现金。改产品,没这个魄力去折腾;找接盘侠,地主家也没有余粮啊;思前想后,唯有破釜沉舟,孤注一掷,将20万全赌在强力一波广告营销上。两周内人山人海、锣鼓喧天过后,卖掉了两套,彻底没钱了。算了,坐等吧,将营销团队全部解散,该打麻将打麻将,该跳广场舞跳广场舞,先在金边把小日子过起,不管了。

状态三:万念俱灰、不吃不喝阶段

每天唱衰柬埔寨、唱衰房地产,说这什么破国家,连我这么聪明的开发商都失败了,别人肯定更没前途,你们千万别来柬埔寨哈,坑爹。我当开发商失败,不是我的错,肯定是柬埔寨的错。要进一步,没有资金可操作;要退一步,又不肯承认失败,不肯割肉退出。就这么耗着了。

状态四:亡羊补牢阶段

这一阶段分两种情况,一种是之前没太乱花钱,一线地段,套内面积开发成本还控制在$1800/平米以内的,有人请来了专业产品经理人改户型、改概念,甚至把整个产品定位都推翻重来,以研究市场为导向代替拍脑袋为导向,虽然又折腾又花钱,但改完发现效果还不错,又开始流动起来了。另一种是之前人山人海、撒钱撒金条这类事情干多了,套内面积开发成本已经$2200/平米,随便做出什么改动,都只会增加成本,所以已经不值得改动了,这种情况下,要么资本雄厚,等得起,坐等下一次风口上猪飞起来时再卖;要么折价$2000/平米打包卖给有想法、有水平的人重来。

状态五:闷声发大财阶段

真正食物链顶端坐着的,是这样一帮哥们儿。头脑清醒、态度谦卑,但无处不透露着杀气,平时出门不吹牛,会英文、受过良好教育,甚至柬语都溜,人力物料只要求好与合适,连包工队都用的是泰国、越南、柬埔寨的。一般在金边已经蹲了三年以上,结果他做出来的楼盘,别人看了不觉得怎么样,但住在金边的人,不论是柬埔寨人还是外籍居民,看了都觉得喜欢。问题的关键是,他的楼盘不光出落得亭亭玉立,质量上乘又耐用,成本还只有$1700/平米,包精装修哦。于是,他不管你外面风声雨声读书声,2016还是2017年,他每天开了门就是要成交的,雷打不动。这样的开发商,在今天金边占总数不到20%,我观察过发现,他们由两种人组成:一是上一个楼盘吃过亏,曾经傻过的,现在变成专业选手了;二是本身真的非常有水平,而且有着非常人的毅力与耐心去研究与学习。

 

接下来两年,在金边什么样的产品会成功呢?

答案其实上文已经提到过了:住在金边的人喜欢的。这个“住在金边的人”包含住在金边的柬埔寨人(Cambodian residents)与住在金边的外国人(expatriate residents,像我这样的)。住在中国、韩国、新加坡的人喜欢它是没有用的,将来有一天到风口上了,有用,但今天,没有用。在一个健康的房地产市场,一定是本地需求偏好决定产品前途。所以,全世界范围内,一切脱离当地需求的房地产产品要么卖不掉,要么卖掉了就请买家当接锅侠,比如“新加坡旁”的某盘(有兴趣的请点击这里读一读新加坡旁的故事),这两种结果都是对自己与对他人极不负责的。

现在,好消息是,住在金边的人,拥有极其强劲的需求,就像一座能量充足的涌动中的火山一样,有待喷发。我见过金边居民是怎么买公寓的,很普通的中产阶级,在自己喜欢的公寓面前,甚至不讨价还价,不犹豫顾盼,比任何新来的外国人都爽快,这样的画面每天都在重复发生着。而这样的人群,在金边人口里占着非常大的比例。

那么住在金边的人,喜欢什么样的产品呢?我主观认为有以下几个特点:

1.地段要在1线或者至少1.5线

这个很好理解,中产阶级都是在市内有事业的人,你叫他去郊区买个房,他会告诉你他自己就在那儿有块地,还不如花点钱建个别墅。他不建别墅是因为他必须要住在市内。(关于地段对于金边人民的重要性,可以点击阅读金边房价为什么不会跌。)

2.价格要在不离谱的范围内

住在金边的人都有自己对一个高层住宅产品价值的判断,如果超出太多,他不会承认也不会买单。所以,如果你定的价格是面向新加坡、北京、上海居民的价格,那么就不要责怪住在金边的人不买你的楼盘。

3.价格不光要不离谱,支付方式比价格更重要

比价格更重要的,是总价与支付方式。对柬埔寨年轻人来说,户型可以小一些,总价要低一些,最最重要,支付要非常轻松,可以压得很扁很扁,拉得很长很长,他就愿意陪你到天涯海角,支付到白头偕老。但,这一现实,洽洽击碎了80%开发商的梦想,因为他们怀抱着“资金杠杆”的信念进入了柬埔寨,陪不起。

4.建筑设计要人性化

这个话题,真要写出来,单篇需要8000字,学问实在是太大了,不在金边住两年,是无论如何也讲不清楚的,我也没有耐心讲。这里不是中国,中国的思维用不上的。但好消息是,如果你满足了上面三点,这第四点条件可以放宽,住在金边的人还是比较能原谅人的。但要做好上面三点,最核心的技术是选址与地段谈判、成本控制、资金链的强大、调动本地/泰国/越南人力物力及采购能力,这些却又绕回来了,还是你对本地社会的理解与快速学习能力,又是一朝一夕在自己的同胞圈子里永远学不到的知识。所以,万变不离其宗,你永远绕不开对金边本身的学习、尊重、与理解。这,是一个很长期的过程。

以上四点,如果你每一点都做到了,而且还做得不错,你就站在了金边食物链的顶端,我仔细测算过,难,但是不是太难,而且还有充分利润。只是多数开发商并没有去做,或是中途意识到时,为时已晚。

2016年第四季度金边房地产看图说话【CBRE】

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今天,CBRE的小姑娘给我发来了2016年第4季度的金边地产季度报。我并没有工夫解读,但只需要几张图就可以说清楚问题。

看图之前,高度概括一下背景:柬埔寨2016年接受外国直接投资21.5亿美元,比2015年增长25%,其中外国投资的前三大领域是银行业、制造业、房地产。2016年全年有2636个被批准的建筑项目,总投资额85亿美元;比2015年的2305个项目35亿美元增长143%。十月份,习近平主席访柬一次就签定了20亿美元的基础建设合同,其中仅金边到西港的高速公路项目就值19亿美元。B级写字楼租金有所上升,C级写字楼租金下降。金边市定位极高端的公寓项目在第4季度平均售价稍有下调。

第一张图:国外直接对柬投资国与投资额(2012-2016)

金边房地产

 

其中紫色曲线为历年国外对柬直接投资额;数值柱的绿色部分为中国对柬投资。根据目测,对柬直接投资最大来源国为中国,然后是越南、日本、新加坡。

 

第二张图:金边市普通公寓供应量

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其中,深绿色为经济型公寓、绿色为中端公寓、黄色为高端公寓。可见,2016年金边市公寓总存量不到5000套,主体为中端公寓;2017年预计总公寓存量会达到13000套,2018年底金边公寓总量会达到26000套左右。也就是说,2018年底金边市公寓总存量会是2016年底的五倍。中端水平公寓会占多数,但高端公寓也在高速增加。

 

第三张图:金边市公寓售价曲线

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黄色为高端公寓售价曲线,绿色为中端公寓,深绿为经济型公寓价格。2016年第4季度,高端公寓售价比上一季度下跌了1.8%,中端公寓售价有1%的上涨,平均接近$2750/平米(使用面积)。

 

第四张图:新开盘项目与它们所在的区域

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2016年开盘的项目几乎在每一个季度都要少于2015年,如上图,橘色小方块表示当季度开盘项目数。2016年第1、2季度各有8个项目开盘,第3季度3个新开盘项目,第4季度则只有2个新开盘项目,预计这一趋势还会持续到2017年。2016年第4季度开盘的两个项目总体量616套,两个项目都在市中心一线地段以外,定位针对的是柬埔寨当地购买人群,预计这一针对本地中产阶级、经济型公寓的开发趋势也会在2017年延续下去。(编者按:中国大陆、台湾、新加坡开发商在金边批量生产更高、更快、更贵楼盘的势头终于止住了,柬埔寨之幸。)

 

第五张图:写字楼供应量

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蓝线为出租率;数值柱黄、绿、深绿分别代表A、B、C级写字楼。这一季度,香港中心竣工,另外,2017年第1季度还将竣工的有香港置地旗下的Exchange Square项目,它将成为金边市第二栋A级写字楼,将提供办公空间18000平米。

 

第六张图:写字楼平均租金

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左边部分是B级写字楼;右边部分是C级。深绿柱为CBD以内,浅绿为CBD区域以外。价格单位为美元/平米/月。A级写字楼目前仍然只有一栋:安达大厦,单位租金价格大约在$28/平米/月。

 

第七张图:未来写字楼供应的产权构成

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其中深绿为集中产权写字楼;浅绿为分散所有权写字楼。可见,未来的几年内将写字楼分层或按部分所有将成为趋势。

 

第八张图:酒店式服务公寓供应量

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到2016年底,金边市总共有5633套。其中C级与C级以下酒店式公寓占总量的70%,真正高水平的全服务型公寓供应量仍然不大。

 

第九张图:酒店式公寓租金

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当前,A级酒店式公寓平均租金在$21.02/平米/月,B级在$14.96/平米/月。具体说来,在市中心一线地段的服务型酒店式公寓中,价格最低的为$500/月的一室型B级公寓,价格最高的为高达$8000/月租金的一套楼顶复式酒店式公寓。

 

第十张图:CBRE接受询价中需求的构成

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CBRE接受的询价中,大量需求集中在经济型与中端酒店式公寓段,2016年所有接收的询问中对$3000/月租金以上高端酒店公寓的需求只有6%;与之对比的是,60%的询问需求都针对租金在$2000/月或以下的酒店式公寓。可见,当前金边市对酒店式公寓的需求大量集中在B、C级。

1900年,金边的CBD在哪儿?

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学生我最近在研究法国殖民时期建筑,无意中读到一篇论文,实在有意思得很,今天跟诸位客官分享一下其中的几个发现。

事情是这样的:前几年美国的Fulbright学术基金特别派了一帮年轻学者来金边研究城市规划与排水系统,里面有位哈佛大学研究生名叫ShelbyDoyle的一姑娘,她回去写了一篇论文,解答了我一直好奇的好几个问题。

问题1:金边的CBD到底在哪儿?

有人说在BKK;有人说在隆边区;安达银行可能觉得就在它那条街;最近有个售楼小男孩告诉我在万谷湖;上个月又有另一个售楼女孩告诉我在诺罗敦大道南端;街上碰到一大叔干脆说在钻石岛;话没落音另一大叔又说在索卡酒店那个岛上。

我实在也没了主意。但你要问我1900年金边的CBD在哪儿,我可以斩钉截铁地告诉你在这里:

CBD1900

依据是什么呢?

依据就是1894年殖民政府主管市政规划的法国设计师Daniel Fabre沿着上图中的红框框修了一条人工河。这条河的作用与北京紫禁城的护城河不一样,它是专门用来排水的。我们要知道,金边市雨季的排水问题一直到今天都没有解决,一百多年前就更不用说了。

但问题是,光排那一块,其他区域的人怎么办?问得好,因为其它区域的人先不管,而红框框里住的都是大爷。请看:

quartiers
(来源:Doyle的论文Cityof Water: Architecture, Urbanism and the Floods of Phnom Penh下同)

上图是1890年金边居民区分部地图。一百多年前,这个城市里不同族裔的居民是划区而居的。CBD里面住的都是欧洲大爷,相当于那个时代北京的东交民巷,橘红色圆点是塔仔山。紧挨着的南面是华人社区,也就是今天的中央市场一带。再往南的一大块包括王宫周边是柬籍居民区,也就是今天的隆边区。西南住的是越南裔居民,也就是今天的乌亚西一带。

法国哥们儿做得也忒不地道了,就知道顾自己,连王宫都不管。

但这个CBD您说对今天有什么参考价值?我觉得一点都没有。连BKK都还是蛮荒的时代,太过时了。今天,不管金边的哪个区域都没有压倒性优势敢自称CBD,但也好,没有CBD就是最好的CBD,大家都有机会。

问题2:漂浮村到底是怎么回事儿?

floating

放着好好的陆地不造房子,非要把房子以高难度的姿势建在河床上,晚上睡觉不小心滚下床就直接掉到河里去了。

今天的柬埔寨,这个景象不太常见了,除了有一些个有这个爱好的越南哥们儿还这么干以外,大家基本都上岸了。但是十九世纪法国哥们儿刚来柬埔寨时,看到的景象是这样的:

1867

右下角那个黑方块是王宫,其它沿河的小黑点都是民居。也就是说,所有的布衣百姓都挂着住在洞里萨河上面。为什么呢?因为那个时候柬埔寨是一个真正的王国,土地政策严格遵守“普天之下,莫非王土”,国土都是国王的,谁也别在岸上有土地建房。能在岸上建的除非是与国王有关的项目,或者寺庙类。

所以,今天要是谁跟您说他家那块地是祖上传下来的,告诉他快别扯了,祖上没几代以前还在河面上挂着呢。

法国哥们儿接管柬埔寨后,做的第一件事就是,赶紧的,都上岸,挂着像什么话。国王也没办法,自己都把日子过成后主了,还有啥可说的。于是,被自己的国王嫌弃了一辈子的柬埔寨人民,反而在法国哥们儿手里第一次实现了当家做主。

法国哥们儿做得也忒地道了。

于是,慢慢地,金边成了这样:

1890
(上图是法国殖民政府接手二十多年以后的1890年。上岸了真好。)

 

1947
(1947年的金边。被日本人瞎折腾几年后,老相好法国哥们又回来重新接手。)

1958
(1953年西哈努克国王赶法国哥们儿下台,上图是1958年,第一次有了堆谷区的概念。柬埔寨经济高速发展中,分分钟藐视新加坡、台湾、韩国。)

 

问题3:金边市人口之迷

您要是觉着今天金边太拥挤,那是因为您还没见识过1975年。1975年金边人口就已经达到了200万,那时候的金边多小呀。200万是什么概念呢?就是今天的金边也才刚刚200万左右。

population
真是不看不知道,一看吓一跳。上图是统计到2009年为止,那时候人口还没有恢复到200万,差得远呢。1975年的红色高棉手真够黑,搞的空城计一点商量余地都没有。

再次感谢Shelby Doyle女士写的这么好的一篇论文。

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