【西哈努克港】的房地产正在度过它最后的尴尬期

【原创声明】

本平台发布的所有文章,除非另有特别说明,都属于原创,并且只在公众号(cambodiagolf)或者本网站首发。如未征得作者许可,请不要转载。

西哈努克港这么一块风水宝地,按常理说是房产投资人应该趋之若鹜的为数不多的选择地。然而事实上并没有,她已经不温不火好几年。以下,我们看看为什么。先讲她为什么是风水宝地,再讲为什么不温不火。

她是深水港,对于柬埔寨这样一个严重依赖进出口的国家来说,有着不可取代的地位。不是谁都可以成为一个经济长年7%增长的国家的唯一海港。

她是重要程度超越金边的旅游城市,当然超越金边并算不得什么本事,金边是个商业中心,靠才华从来不靠脸蛋。

她有石油,蕴藏着无限可能。

她弥漫着“自由与金钱”的拉斯维加斯式芳香。这个,对于规矩、压抑惯了的民族,特别是华夏民族,有着致命的诱惑。人们一进入西港,就好比柳永第一次进了窑子一般,既羞涩又欢快。

所有以上几点都注定了西哈努克港是不平凡的,将来终究是要一鸣惊人的。

但她还没有一鸣惊人,理由如下:

1.     领先时代一两步,是豪杰;领先时代四五步,是英雄气短。

举两个例子,就可以充分说明这个道理。一是索卡酒店,许多年前在西港索卡酒店施工建造的时候,大家都认为它太超前,几万人口的区区小镇,建一个如此规模的五星级酒店,大家都骂它红颜色的高棉才结束几天,就浮夸跃进。但今天我们知道它是领先了时代刚好一两步,所以最近每一年都享受着无竞争不可取代的游客资源。很是赚了一些钱。

 

另一个例子是,许多年前,有些俄罗斯人、印度人、中国同胞在西港及其周边,大量租地、租岛,规模与气魄都是造城级别,开发方案是马尔代夫路线。很多年过去了,没有一位的开发进度能跟上计划,于是租来的岛被政府收回了,租来的地也朝不保夕。这个,说文雅一点是典型的领先时代四五步,说粗俗一点,是步伐迈大了,扯了淡。当年,各位拿岛拿地时,恨不能气吞山河,预感头年拿地,第二年就会有180多个阿联酋、山西煤老板将二手地皮瓜分一空。结果发现,不要说第二年,都等了第十二年了,也没来。黄世仁眼睁睁等成了杨白劳。

 

这个故事告诉我们,柬埔寨不是中国,房地产奇迹很少发生。

 

但话又说回来,我要是黄世仁,我干脆咬咬牙,继续等着,死不认输,每天勤劳锻炼身体。郭德纲老师说过,四个说相声的对着骂街,谁活得长谁就是大师。说不定风头浪尖就在明年。

 

2.     马路后面的说沙滩上的傻B,沙滩上的说马路后面的diao丝。

当今,西港的房产项目分为三个流派,如下图:

 

沙滩上的。坐拥一线海景,洗脚水都可以直接捞起盆子倒到海里,无与伦比的优越感。最近两年由于海洋委员会强推海滩上无永久建筑政策,令沙滩上已有的项目瞬间意识到了自身稀缺性带来的独孤求败感。其结果是,比较贵,与金边一线地段一样贵。

马路背后的。只要把楼做得高一些,也可以看到海景。它的好处是,这样地段的土地资源充裕,开发成本极低;它的坏处是,这样地段的土地资源太丰富,取之不尽、用之不竭,没有稀缺性,只能依靠产品本身求胜,难度极大。目前西港大量存在供应。

山包包上的。最被忽视的地段,绝佳海景。大家都在研究海洋,只剩几个俄罗斯人在非常业余地鼓捣一些不成气候的小楼盘。施工也是土法炮制,白菜价。

 

现在西港的格局是这样:沙滩上的与马路背后的在搞市场,搞得热火朝天,卖得不多;山包包上的不参与,一点存在感都没有。

 

窃以为,西港当前的需求旺盛,市场对公寓的需求甚至与金边有一拼,但成交量不及金边之皮毛,为何?有几个因素,把局面给僵住了。

 

地段。依我的个人喜好及常识判断,优先顺序应该是沙滩-山坡面-马路背后。沙滩上自不必说;山坡面海景优越,却又躲避了海风的侵蚀,也适于长期居住不会对海洋产生疲劳,更重要的是,西港沿海一线,小山包包不过四五座,面海山坡地块有限,具备稀缺性;以上两者都具备奢侈、高端度假路线产品要素。马路背后则更适于开发低成本、大体量及商业类地产。今天西港的现实并非如此,与这个很有出入。

 

定价策略。现在局势非常清晰:沙滩上的手握尚方宝剑,自觉卖一套少一套,低了不卖;马路背后的唯沙滩上的马首是瞻,较沙滩上低一些就对了;山包包上的自惭形秽,小本生意,圈子内卖一卖。这个理论,乍一看是合理的,但经不起细究。如果从购买者的角度出发,他看到的是这样:

§ 首先,山包包上的太小打小闹,不具备公信力,pass;

§ 马路背后的虽然也便宜,但沙滩上还有几千套房,有沙滩上的在,对旅游度假目的而言,马路背后的永远是二线选择,pass;

§ 沙滩上的好是好,但老端着,不愿意根据实际可能性定价,再者,海洋委员会这两年猛推法规,明年推不推呢?先观望一下吧。

于是,我们发现,事儿,就是这么耽误下来的。

但是,同学们,不要害怕,胜利的曙光就在眼前,再坚持一下。我认为,破局就在明年或者2019。有两种可能,在观望的客官,您如果看到以下情况出现,就果断麻溜下手买吧:一种是中国同胞(尤其是博彩男同胞及失足女同胞)继续像今年一样以几何增率涌入西港,西港的几千套房何足挂齿?不管马路前面还是马路背后,统统地鸡犬升天,不够用;另一种可能是,大选过后尘埃落定,沙滩上那么多地皮,你看,呵呵。

[原创]西哈努克港买个岛要多少钱(阉割版)

西港沿海岛屿投资与开发简报(阉割版)

 

这几天受人所托,调查了一遍柬埔寨西哈努克港沿海岛屿投资开发情况。首先,让我们强调一下,出门靠朋友的重要性。去年我有意经营了一个专注于西港的facebook帐号,里面的好友全是西港人。今天,我刚刚po了一个询问状态,三十分钟之类,就出来这么些人找我聊卖岛的事。分分钟弄清楚情况。

804850736103044481.jpg

下面这篇,就让我写一点那些个电视上让播的吧,不让播的,自觉阉割。

 

1.   背景简介

据我查阅与访问的结果,西港沿海附近大小岛屿在50个左右。这些岛屿大小、位置、天然资源等条件都不尽相同,但总的来说,条件优越的都基本全被投资者租下来了。目前为止,海岛持有者主要来自两个国家:俄罗斯与中国,剩下的持有者多为欧美背景。

 

到去年为止,投资者与政府签订的租期为99年或69年不等。从去年开始,新签订的租约里租期都是49年。

 

现在存在的一个状况是:买得起岛的人很多,但买了之后,开发得起的人很少。从而产生了一种现象,无钱开发的岛主们有的希望岛屿升值从而转卖获得利润,有的希望找到投资共同开发。但是政府自然有对策,在签订的租约里一般都是期限与进度约定,比如5年以内开发要达到原定计划的50%云云,如若不能达到,政府将有权收回并重新处理该岛。然而与此同时,我们也发现政府的执行力度可松可紧,比如如何测定开发进度?荒岛上光挖开了几条路,算是进度的10%还是20%?最后的结果是,广有人脉的岛主们似乎也不用太着急,而另外一些岛主们则运气不太好,往往由于时不我待,不得不中途被迫放弃持有。这些都是投资前应该考虑的因素。我的意见是:后续开发资金充足非常重要。

 

2.   几个有代表性的可租岛屿

岛屿一:Koh Dek Koul

面积在三公顷左右,海岸线长300米,离西港海岸7公里,乘船15分钟。这是离西港海岸最近的几个岛之一,从西港海滩就可以望见。

map of koh dek

(最左边红点处,不是桥梁连接的大岛)

拉近看,是这样:

4188828_700

从岸上看,是这样:

island.jpg

 

里面的一些景观:

sihanoukgrad_pool_0

 

你可以看到,这不是一个荒岛,对她的开发十几年前就开始了。持有者是两个俄罗斯人,这两个人的故事,比较传奇,以后再说,但现在因为纠纷,要卖掉。岛的开发很早以前就完成了,主体是一个精品酒店。这个岛虽然有很多地理优势,但劣势也很明显:有海岸但没有沙滩,开发已经完成,可再设计的空间很小。由于以前的开发存在成本,售价也很高。我找到了俄罗斯人,开价******(此处电视上不让播)。

 

岛屿二:岛屿名称对方不肯告诉我,面积33公顷,离海岸二十来公里的样子,乘船一小时以内。对方开价***美金,由于前期开发已经在进行,已投入的开发成本在**(不让播)多万,也要购买者承担。对方不肯提供更多消息。我认为,她的缺点是面积太大,价格高,而且前期已经完成,也不知道设计是否合理,优点是可开发潜力大。

 

岛屿三:岛屿名称对方不肯说,面积6公顷,离岸距离对方用了一个词“不远”,开价***美金,而且可以砍价。这个岛屿是未开发的,新申请下来的。如果其它条件都不错的话,我认为6公顷是一个很理想的面积,不会贵得惊人,但同时又有完全足够的空间可供发挥。

 

岛屿四:Koh Tres,面积8.97公顷,离岸距离可能只有三公里左右。但问题是今年刚刚被一个公司从政府处租下来,租约可能还没有签订。有一定可能性就是租约最后谈不拢造成交易流产,这个要看运气。

SIHANOUKVILLESNORKELING

图中的Koh Khteah便是,从岸上望过去,是这样:

110387202.jpg

从空中看去是这样:

Koh-KteahTres.jpg

现在岛上完全处于荒芜状态,有一段很小的天然沙滩,只有一户有政府背景的人家在守岛,没有其他人。价格打听不出来。

 

以上,是我选了几个很有代表性的案子给你做参考。如果时间充裕,真正开始着手要计划投资的话,可以全方位调查一遍把可购岛屿都筛选出来也不难。

 

我个人的感觉是,像第三个与第四个岛屿这样的,比较有开发价值,而且性价比也比较合适。第四个岛有一个缺点就是离岸太近,这一缺点下文会分析到。

 

3.   开发过程中会面临的最直接问题

首先,交通问题。要开发,就需要有建筑材料,人员,机械。这些都需要船运上去。所以在选择的时候,离岸越远的,成本会越高,而且成本是以几何基数增长;但太近了也不好,游客上岛,其目的是为了寻一份清静以及与尘世脱离之感,如果岛与陆地间彼此的动静相互都可以看得清清楚楚,那么就失去了她作为一个岛的最重要的魅力。所以,距离要在三十公里以内(三十公里乘船刚好一小时),但也要在至少五公里以外。

 

淡水:凡是有当地居民的大岛,不会存在水源问题,一般是泉水、井水。几公顷大的小岛,有的也有自然淡水,但资源十分有限,如果开发旅游的话,由于淡水需求量超过其原始承载能力,就要另外找水资源。现在最成功的方案是雨水收集过滤;在旱季的话,要从周边大岛或者陆地运入饮用水;也可以引入海水淡化设施,但海水淡化需要电能,又增大了能源负担,所以从周边运入饮用水为成本最优。小岛的地表水虽然可用,但过度采用会影响到植被与岛上的生态平衡,长远看来,危害极大。

 

电能:柴油发电是普遍解决方案。现在一些经营成功的小岛已经陆续采取太阳能发电,逐步减少柴油发电的份额。柴油发电最大的缺点是噪音。

 

固体废弃物:带入岛内的潜在废弃物都要经过严格管理。比如塑料袋一类,原则上不能带入,不可生物降解的固体废弃物都要进行严格监管收集,运回陆地。

 

原著民:一些小岛上原本并无居民,就不存在这一问题。但也有些小岛上有零星的渔民,这样的情况下,要进行安置,如果居民愿意留下,可以留下继续当他的渔民,如果旅游开发影响到了他的生计,那么应该为他安置。最简单的办法是雇用他。

 

4.   成功与不成功的案例

最成功的,要数情人岛(Song Saa),这是一对澳洲年轻夫妇开发的小岛。它是两个相邻小岛,中间以栈桥联接,一个4公顷,一个3公顷,离岸30公里。从2006年买下小岛以后,到基本完成可以迎客花了两年半时间。

这两个小年青还是很花了一番功夫的,他们的儿子都好像是在岛上出生的。

这是全景:

song-saa-samjamphoto-14-1

这是比较大的那个岛:

cimage_2d34e3839a-thumbb.jpg

这样的独立小客房有27套,每一套最基本的起步价是1200美金一晚,而且经营状况非常之好,名气也越来越大。

 

她的沙滩也是很花了心思的:

slide_101

 

还有一些细节:

song-saa-cambodia-luxury-hotel-ker-downey-hotel.jpg

栈桥:

song-saa.jpg

慢慢地,就出了一种仙境的效果。

 

我看了她最新的消息,其中有两个独立客房是家庭式的套间,现在作为产权度假屋出售,开价是一百万美金,客人在买下来之后还是交还给情人岛管理与经营,一年有30天的自己使用时间,租金所得归买家。这个主意也不错。

 

不成功的案例:

两个俄罗斯人,其中一个在十年前曾经一度是俄罗斯最大的房地产开发商之一,上了全球富豪榜的,他在上一次金融危机的时候放弃莫斯科,卷款跑到了西港,与另外一个俄罗斯人一起买下好几个岛,其中一个就是上文中提到的岛屿一,另外两个在离岸70公里处,两岛也相邻。由于这位卷款逃来的富豪上了莫斯科的通缉名单,他自己的资金链也因为投资过大而处于崩溃的边缘,再加上他与合作伙伴闹纠纷,2015年5月他被柬埔寨政府遣送回了俄罗斯,判了20年,一时半会儿可能回不来柬埔寨了。他的开发事业也因此中断。有人说,如果再给他十年时间,他真有可能弄出来柬埔寨最漂亮的岛。因为他是把这两个小岛当下半生的事业在做,不惜成本,有个岛上的一套房间里面是他搜罗了全世界的奇珍异宝放在一起,连太师椅都是镏金的。

 

现在他本人在莫斯科监狱里,西港的一些岛,要卖的卖,被政府收回的要收回。

 

5.   总结

一开始想法不能太大,一般来说开发到一定程度会发现成本比想象高;

不能等到开发完全再运营,可以开发一部分,运营一部分来维持资金链;

岛屿的设计与氛围是决定其运营结果的重要因素。

后记:完了,一不小心,搞成了标题党,到最后才发现,到底要多少钱这个数目电视上不让播。各位客官,多多见谅。

qrcode_for_gh_f79138b601fc_258

想了解更多关于柬埔寨?请关注公众号

 

 

[DA YU原创]西港走上迪拜之路的可能性

六十年前,迪拜是一个三万人口的贫困小村,酋长也就是个骑骆驼的小角色;六十年后的今天,人口二百万,富甲一方,酋长威仪早已鸟枪换炮,不可同日而语。那么这六十年间到底发生了什么呢?回答这个问题,不少人都去试了一把,但我认为真正说到点子上的是一个名叫Martin Hvidt的人。他把迪拜模式概括成了好几点,而我认为其中最关键的是以下几点:

1.     政府的领导角色

2.     灵活的劳动力

3.     越过工业化的跳跃式发展

4.     创造外来投资机会

在分析西港的迪拜之路可能性之前,我们先看看两者的相似性:

天时:迪拜在中东一直处于相对安全与稳定的环境中,虽然早期受部落冲突影响,但由于几任酋长都领导有方,中后期都能专注于经济,不必顾虑安全问题;西港几乎从未受到来自外部的安全威胁,如果柬埔寨内部政局稳定,发展环境优越。

10

迪拜之于波斯湾

地利:迪拜位于波斯湾入海的咽喉处,贸易位置得天独厚。西港是柬埔寨唯一天然深水良港,长远来看,如果中、泰合作的克拉运河成形,新加坡作为本地区集散港的地位将被削弱,西港位于新航道要冲,前途不可限量。

11

克拉运河方案

人和:迪拜在经济腾飞之前人口构成主要是阿拉伯人,每日祈祷五次,生死有命、富贵在天,全听安拉裁决。主体生活态度为饿不死、撑不着。柬埔寨这一方,高棉民族天性浪漫,热爱音乐、舞蹈、啤酒,不热爱纷争与过分劳作,适合当艺术家。二者虽然宗教不同,习俗不一,但共同点很明显:靠自己人搞经济,应该是没有什么谱的。迪拜历任酋长正是因为清醒地认识到这一点,才有了后来外籍劳工进入操劳国事,阿拉伯籍公民坐享其成,个个养得白白胖胖,手段不可谓不高明。

以下,我们来看看西港是否大致具备以上四点要素。

1.     政府的领导角色

这是所有四点中西港与迪拜最大差异所在。阿拉伯世界里,人群相信男权的力量。酋长说一不二,余众只顾向前,走对了飞黄腾达,走错了万劫不复,没有什么可报怨的。这是最古老的中央集权式结构,南亚的李光耀也使用过几十年,并获得了成功。但柬埔寨不具备这一条件,中央政府不论财力还是政令下达被执行能力都有限,并且在可预见的将来也不可能产生集权领导力,与阿拉伯部落传统的一呼百应、视死如归相比,差很远。

2.     灵活的劳动力

到今天为止,迪拜外籍居民占总人口的80%还要多。整个酋长国里,所有经济单位的中坚执行力量都不是阿拉伯人。迪拜酋长的个人魄力就表现在他冒着本民族语言、传统丢失的风险,也要把建设国家的任务交给外国人,因为他知道,这件事情,靠自己人不行。今天的柬埔寨大有这一趋势:金边与西港等城市里,英文几乎已成为通用语言,外籍居民人数估计正以每年数万计增长。加上本国原已相对富余的劳动力,整个社会的劳动力在各个水平都有很高的灵活性。

12
蓝色部分为阿联酋人口所占比例

3.     不追求工业化

现有的富强国家中,无一不是经过工业化的,中国也不例外。但迪拜完全跳过了这一段,直接进入服务业社会,因为它没有必要。工业是一国经济之根本,也是原始积累的来源。但要发展工业,路途漫长而艰苦,有没有什么捷径呢?有,那就是石油。如果你有石油,那么原始积累不必从工业中产生,可以直接卖油先致富,再发展服务业,就着陆了。这个,风险固然是有的,比如石油价格,或者还没着陆石油就开采完了,再或者全球性的金融危机,这些因素中任何一项都可以导致整个国家经济的倾覆,退一步也没有工业可守,就直接再次进入农耕(游牧)文明了。那是不是说因为害怕风险,就不跳跃发展了?当然不会,至少迪拜酋长不会。而柬埔寨看目前的架势,似乎与迪拜不谋而合,也已经决定要越过工业社会,从农业经济直接跑步进入服务业社会了。

4.     创造外来投资机会

迪拜酋长玩弄外资于股掌之中,功力已入化境,非一般凡夫俗子可比。简单概括就一句话:外资在迪拜活得很幸福,发展得很快,等养肥了以后,向当地政府的税也交得很多。这就是它的聪明之处。西港的前途,毫无疑问,就取决于外资,但现在留给当地政府的问题就是,到底是养肥了再宰,还是宰了再说。悉听尊便,全看政府的。

 

看看时候差不多了,各项要素的符合程度还算不错。

其实,Martin Hvidt在分析迪拜成功模式时还是忽略了一点,最重要却最不可复制的:要有油。要是没有石油,后来的所有故事都无从谈起。迪拜要是当初没有发现如此大的储油量,任凭你酋长纵有千种风情、万般手段,料想也无处施展,恐怕今天还在骑骆驼赛马,风餐露宿。而西港,似乎也有油。

13
绝对有油

wechat qr small

扫描加作者微信