就算北京跌了,金边房价都不会跌

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因为“跌”这个词,对于你我华人来说,根本就是个假命题。你如果不信,下面我讲几个道理,包你药到病除。

1.不山穷水尽不卖房

同学们,你要知道,华人是一个非常有意思的群体,把房子看得跟命一样重要。打个比方,你如果拿一百万去投个小项目,期望年回报率在9%,结果试了一年,发现回报只有5%,你怒,把项目卖了,抽回钱来投别的;你如果拿一百万去买了间房,导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋,她含情脉脉跟你说年租金回报率9%,你信了,结果试了一年,发现只有3%,中途帮租客换空调、修马桶又花了两万,到年尾房价一分钱没涨,但你怎么也舍不得把房卖了,仍然3000/月出租,还很开心。什么原因呢,因为涉及到房子,你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情,你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论,只要在华人社会就成立。我们先看一看香港,香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场:

香港房价走势

(数据来源:香港特区政府差饷物业估价署,2017)

 

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌,第一次一口气跌了5年,直到2003年才开始回升。我们知道,这两次,是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点,应该说:华人社会的房价,只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下,才会下跌

好了,说到这里,我自己都不信。因为香港太特别,它地窄人多,经济发达,不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚,同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治,只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了,但房价仍然很有意思:

马来西亚房价走势

(数据来源:马来西亚估价与物业局)

 

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当,其中华人与马来人各占42%,是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

马来西亚槟城

槟城州又分为槟岛与大陆,岛的面积只有不到300平方公里,也就是说长20公里、宽15公里,岛上人口81万,据目测,70%以上是华人,你在街上边吃烤串边走路,发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗,用的就是标准普通话,其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口,更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多,就是为了说明一个前提:这个岛真的很“华”。于是,成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言,就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉,以至于把岛上买光了:没有卖不出去的盘,只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房,100平米两卧室270度无死角海景,站在阳台上,天气不好时可以领略淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;天气好时则春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳,咳咳,不好意思扯远了,停不下来,总之快活似神仙,多少钱呢?12万美金,也就是说,$1200/平米,套内面积。于是,开发商拼命造,华人拼命买,表示毫无压力。你有多少,我买多少,今天回头一看,完了,买多了,一人手里好几套。于是,现在的结果是这样:

槟城房地产

很黑,晚上去看,更黑,空置率70%,成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法,这个叫做“供过于求”,房地产泡沫。比这更惨的是,空着也是空着,干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧,这一套无敌海景房,楼下40米长游泳池,300美金/月,非洲与阿拉伯哥们儿一人一间,各付$150;算一算,年回报率3%,先别开心得太早,物业管理费房东付,租金收入所得税还没交,马来西亚是法制社会,或者,也有人叫它税制社会。全部交完后,一年剩下的租金收入可以换一个新空调,如果两个空调同时坏,还得自己倒贴。这样的楼盘,有人握着好几套,握了十几年,有时候两年也未见升值,但握着就是不放。所以,槟岛上这个局势,十多年以来,让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望,大家眼看着岛上“供过于求”,地产泡沫就要“爆了”,只要一爆掉,马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了,也没爆,不光没爆,仍然有新楼盘继续在建。后来,槟城州政府实在看不下去了,出面人为干预立项程序,让人想开发都开发不了,才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔,他也解释不出个所以然来,反正有点钱了就买,闲着也是闲着,多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色,也不见有人折价抛售,更从来未见垮塌式崩盘,就是握着不放,你奈我何?我试图找到原因,很有可能的答案是这样:1.华人的居安思危传统,让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯,一般极保守且对自己的财务状况有预测;2.华人视子女为自己生命的延续,甚至高于自己的人生,非常愿意留下可靠的遗产。而这两点,在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的,但这是民族性格,是人性,要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线,用供求关系、市场规律来判断这个局面,岂不是要教条主义害死人哪。

因此,槟城房地产,路还远得很。

但你又要说,那是华人社会房地产,与金边何干?看看今天,中国与金边之间的航班,去时济济一堂,回来恨不得放空,照这个速度,您以为金边离华人社会还很远吗?中国啊,什么资源都缺,就是不缺人,你要多少有多少。不信,你看看现在西港,连拉皮条的都换成中国人了,以前哪轮得到我们,那是只有俄罗斯人才干的活儿。

 

2.优质产品尚未出现,仍有大量需求空间

你只读报告,听说2018年金边公寓存量突破两万套,比2015年翻三番。但你要明白,这两万套里,都是些什么东东。我的答案是,有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品,没有作用。给你看个图:

柬埔寨金边楼盘

 

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置,但由于这是一篇公开的文章,我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”,这样,每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个,于是就会不批评我。但,你可以看到,多数楼盘是落在了很不着调的位置,有个别异想天开型的,更是行将被人遗忘,很惨的。

 

3.金边地产地段有限,不存在“新区”现象

在中国,如果某个城市中心发展过热,过于拥挤,政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原,是为“新区”,花两年时间建好基础设施,向新区迁入一些政府与事业机构,不出五年,新区一片繁华,有时甚至超越老城。所以你二十年前,不一定要买静安区,买中了浦东也可以。然而,这个现象于金边,在可预见的未来绝对不会发生。请注意,不是有可能不会发生,是绝对不会发生。所以,十年后你再去金边,发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段,还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单,“新区”现象要成功,有两个必要条件:一是人口;二是大政府。人口百万级的城市,开发新区本已十分牵强,“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说,我们看看大政府是怎么回事。

中国,就是大政府的杰出代表,也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍;从来不求于人,调动资源干大事,民间只有跟随的份儿。在中国,一般喜欢做个“五年计划”,比如,五年要建好一万公里高铁,问大家有没有信心?大家说,有!结果你发现四年半一定已经建成,如果四年半还没建成,那么加倍人力物力,强撩也要建成。因此,从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨,是小政府的杰出代表,小政府的好处是民间经济自由与主导程度高,缺点是政府P大点事也磨蹭半天,有时候因为没钱,有时候因为没人,柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以,做个一百万美金的项目,也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头,政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人,2012年刚上台时意气风发,他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站,一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备,几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈,报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻,结果今年巴市长已经卸任,发电站还是连根电线都没见着。您想想,市政府要是启动个“新区”项目,离成功,中间还差多少个巴市长的距离?

在不可能产生新区的前提下,市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京,工作地点在法国大使馆。你为了图便宜,在亦庄这样的乡下买了个房子,而法国大使馆在朝阳区,相距20多公里,于是你乘地铁亦庄线转10号线,只需要50分钟就到了办公室,并且地铁风雨无阻,永远可预测,生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作,你为了图便宜,在永胜路买了个房子,距离10公里,早上7点骑着你的本田牌摩托车出发,到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭,还好你的上司是法国人,比较浪漫,也原谅你了,但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁,但又回到老问题上:垃圾发电站还没建呢。

于是,我的推测是,市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区,但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产,你放心,不管现在买的如何高价它都绝对不会跌,因为这些区域经过时间的考验,其功能因自发形成,所以终究不可被取代。

作者微信:junezeng855

柬埔寨房地产要不要大跃进

本文为专栏文章,2017年4月首发于《品味高棉》杂志第23期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

我已经快十年不居住在中国,这次我去了中国八线城市,衡阳。我被它城市建筑之丑陋与经不起推敲之程度所震惊。沿着城中心的一条干道走下来,我感觉人生从未见识过一座城市对自己外貌处理得如此之轻率:

衡阳

 

这些房子里,真的都住着人吗?住在里面的人做何感想?长得漂亮的人,我感觉,是不会愿意住在这个里面的。这样的建筑,对于一个城市来说,是很不好意思的。

正当我把这个惊人的发现拿出来跟朋友讨论时,他告诉我,中国的城市人口大部分都住在这样面貌的小高层里。这不是衡阳,这是每一座中国城市,不信你去北京,也这样。

我不信,于是我到了北京,南苑机场出来的路旁,是这样的:

老小区2

简直就是出自同一位建筑师之手。我干脆打了个电话去问,这位建筑师是谁,我能不能拜访他一下,把房子弄成这个样子是什么意思。答曰:建筑师?什么建筑师,要什么建筑师?弄几车砖头,弄点水泥,糊起来能住人就行了。

我被击倒了。

继续追问:设计的时候没有打算作为遗产留给后世吗?

答:什么后世,产权70年。

我问:70年?开什么玩笑?我还以为7年呢,第8年你不把它推倒我就已经看不下去了。

所以,我认识到,原来我们的城市是由一个个临时水泥盒子组成,跟建筑艺术一点关系也没有。

 

老北京

300年前北京人设计的房子,今天以后再过300年你是不是依然越看越欢喜?

 

冷静下来后,我还是原谅了设计这个水泥盒子的人,因为二十年前,人太多,主要是为了当时解决住的问题,以后怎么样也顾不得那么许多了。

但现在,我们面临一个非常严肃的问题:柬埔寨需不需要这样弄?

我的意见是,不需要。到今天为止,柬埔寨的任何一个城市,那怕就是桔井、上丁这样的五线城市,它的城市建筑艺术也要高出衡阳好几个段位,更不用说金边。柬埔寨是一个产权私有、永久持有的国家,人们买个房子说不好真的打算在里面住一两百年的,我们还是不要把它搞坏了。我们如果这样想一想:一个人有生产力的生命大概只有四十年,这在城市的发展史上是非常短的一段时间,但如果他在这四十年里做了一个轻率的决定,建了一栋南苑机场附近那个水平的楼,那么他到70岁的时候就会觉得非常不好意思,然后他会去世,会被淡忘,但他的那栋楼仍然会让一代又一代的人很不好意思,直到有一天有人实在受不了了,推倒它。

在房地产开发这个问题上,金边市最近一两年已经出现过“人有多大胆,地有多大产”的动作,也有过懒得动脑筋的人士造出来了中国特色的社会主义初级阶段建筑风格的大楼。恕晚生我冒昧,我斗胆建议我们是不是还是多花点时间研究一下,多花一些钱请几位对金边有所理解的建筑师,奔着一百年后也不会不好意思的情怀,画张图纸,把事情办得更妥一些?也许这个楼不一定真的一百年后还健在,但我们想一想诺罗敦大道上,人家连个90年前造的高中学校,现在都范儿那么足,我们隔几条街就开始弄社会主义初级阶段风格,这个,终究是有些许不近人情啊。

窃以为,柬埔寨是有她自己的国情的,她的国情值得被尊重。我举一个有切身体会的例子:我小时候在中国,妈妈帮我买皮鞋,基本打算是三个月穿坏掉,换新的,于是每三个月都可以穿新皮鞋,很开心;后来有一年,来到柬埔寨,金边的一个老头儿,用他那些老掉牙的工具帮我做了一双皮鞋,让我等了三个星期才完工。

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当年刚完工时

我穿了两年,爱不失足,鞋底磨得没了沟槽,拿回去,老头儿还健在,只是眼神差了许多,帮我修补又花了一个星期,然后宝贝似的将鞋交还给我,伸出两个手指头,说:还能再穿两年。今天,已经是第五年了,鞋还穿着,老头儿还在不在就不知道了。

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今天还穿着它去开会,都不舍得擦

这,就是柬埔寨的性情,我是一直不敢大意,虚心侍奉的。您随意。

 

一位东南亚华人前辈剽悍的一生

本文为专栏文章,2017年1月首发于《品味高棉》杂志第20期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

最近,我凑巧读到了人民大学李庆新教授的一篇文章,发现了一位极其剽悍的华人前辈,他的一生简直不能仅仅以“荡气回肠”来形容。这位前辈虽然剽悍,但您要是想去拜访他已经不可能,他老人家已驾鹤西去好些年,我们今天也就只好读读文章来仰慕一下他当年的挥斥方遒。李教授的文章又长又引经据典,既然我已经读了,日理万机的您就不要亲自去读,我写给您看就好了。

这位华人前辈名讳鄚玖,与你我一样也是混东南亚圈的,与你我不同的是,人家出道比较早,明朝末年就下海了。

这里插播一下人口学小知识,据历史学家说,中国历史上汉族文明被北方民族全方位无死角倾轧发生了两次,一是元取代宋,二是满清入关。宋末元初,并没有将南方人赶得出海的出海,爬雪山长征的长征,估计一是那会儿航海技术不过关,再者,雪山那边还有郭靖黄蓉洪七公他们挡着蒙古人,所以大家也还没跑路。但明朝末年就不同了,天地会根本抗不住,连青木堂堂主韦大人都投了敌了,而广东省素来有革命传统,往往成为前朝遗老聚众反抗的最后孤城。这帮被四书五经、仁义道统洗了脑的封建顽固分子,人虽然愣了点,但脑子倒还好使,也知道最后要选个靠海的地方背水一战,并充分领悟了毛主席关于游击战“打得赢就打,打不赢就跑”的战术思想,见势不妙,下海就乘船跑路了。明朝末年,满清的孔有德、尼堪等剽悍人物就是这样南下,挤牙膏一样把广东人挤到了南洋。此为中国南方第一次对东南亚移民高峰。不信您去问问,说不定今天在柬埔寨德高望重的几位老先生祖上就有人是这么被挤出来的。

现在,重新回到李庆新教授的文章,鄚玖前辈也是这一波被挤出来的。

对于当时的情形,《鄚氏家谱》如是说:1671年,广东雷州府人鄚玖“不堪胡虏侵扰之乱”,“越海南投真腊国为客”。胡虏是谁呢,正是满清;真腊国,当然就是柬埔寨了。1671年即是康熙十年,也就是说北京的康熙已经当了十年皇帝,亲政已经四年,鳌拜都已经死了两年了。换言之,清朝入关后皇帝都换人了,广东竟然还有人接受不了“胡虏”政权,要跑路。然后,我们发现鄚玖前辈出生于1655年,这个时候才16岁,比康熙皇帝本人还小,他这是跟“胡虏”较的什么劲儿?总之,剽悍的前辈自有他从小就剽悍之处,16岁就有这个觉悟,带着乡亲父老访问柬埔寨,并受到了柬埔寨官方的高规格接待。先停留于金边。金边官府待如上宾。请注意,这个时候的柬埔寨王廷坐落于今天5号公路30公里处的乌东山上,而不在金边。不久,就上乌东山入王宫见了国王。见完国王后,16岁的鄚前辈寻思着得谋个差事啊,于是,花大价钱贿赂了国王的宠妃与幸臣(深深的套路,原来三百年前已有),国王悦之,赏他个“勋爵”(Oknha)当。请注意,这个勋爵(Oknha)头衔今天仍然存在,正是你我都很熟悉的那个“勋爵”,就是不知鄚前辈当时捐了多少。然而,正如今天的勋爵们都是手段高、能力强、干实事的一样,鄚玖前辈的这个勋爵也绝非浪得虚名,他是要帮国王去当封疆大吏。国王给他特批了一块项目用地,令其自主经营开发:招商引资、解决居民就业问题、计划生育、三农问题等等,都自己解决,自负盈亏。鄚前辈的这块特许地统称“港口区”,我估摸着帮他在地上画了一个圈,大概是这个样子:

柬埔寨港口区

具体说来,就是西港、贡布、白马、富国岛、河仙及其东部沿海一带。当然啦,也有可能国王的意思是一小块,而鄚勋爵跑到现场手一滑,画大了。反正当年也没有GPS,办不了硬卡,估摸着差不多就行了。

那时候的港口区已经多民族杂居,开赌场的赚赌徒的钱,收税的又赚开赌场的钱,不管你是什么民族,只要勤劳勇敢,来了就能找到发财致富之道,总之,有点儿今天西港+芭提雅的路数。鄚勋爵励精图治,又有手段,很是过了几年土皇帝的瘾。

康熙十八年,打仗了。

暹罗(差不多就是今天的泰国人)说是要帮柬埔寨国王清君侧,打了进来。清君侧这个事儿,原本当不得真,历史上但凡有人要造反,都有现成公式可套用,不外乎以下步骤:说中央出了奸臣—但具体是谁不说—说皇帝(国主)被奸臣所诓—朝廷里没人搞得定奸臣—解决方案:只有我从外面打进去搞得定。当年,董卓是从西凉这么打进来的,这回,暹罗也是这么从西边打进来的。这个套路,目的就是要打进去,进去后谁是奸臣不重要,先杀个把人,万一杀的不是奸臣,就说哎呀不好意思,杀错了,但我怕以后会有奸臣,先不走了。他被尖执锐、杀气腾腾,说不走了,谁还好意思叫他走?然后,粗鲁一点的就弑主,斯文一点的就挟天子令了诸侯。所以,身处领导岗位的您,要是听到下面有人说您身边有奸臣,那么您身边不管是否真有奸臣,局面都危险了。

暹罗这次八成是见不得柬埔寨港口经济特区的繁荣,打着清君侧的旗号,就将鄚勋爵给抓走了。以后十年,鄚勋爵安安静静当了十年俘虏,熬时间,把暹罗的厉害人物熬死了,暹罗也乱了,再趁乱逃回家。这是康熙二十七年,人生如坐过山车一般,熬死了一代又一代领导人的鄚勋爵却还只有33岁。

年轻,是多么美好的一件事情。

回到家暂住于白马市,赶紧生儿子,生完儿子继续坚持以经济建设为中心不动摇。

康熙三十九年,鄚勋爵再次回到河仙,“四方商旅远闻太公仁声德泽,皆慕来归”。我们看,“太公”的称谓,俨然一方诸侯。

想起当年被暹罗掳走时,柬埔寨国王眼睁睁看着却袖手旁观,而今柬国势日微,自保尚不能,鄚前辈深感柬埔寨的勋爵不当也罢。此时越南正处于郑阮纷争时代,他的辖区不论倒向谁都会产生举足轻重的作用,鄚前辈果断选择了势力较弱的南部阮氏,向其称臣,获属国地位,封玖玉侯。

雍正十三年,剽悍一生的鄚前辈薨,享年81岁。从“雍正”年号可以看出,他顺便熬崩了康熙帝。

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(二)商业地产与酒店篇

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商业购物中心

 

供应与需求

自2014年下半年安达大厦商业部分完工投入使用以来,迄今两年内没有新的零售商场投入市场,金边市商业地产面积总量一直停留在134153平米。2016年年底前随着百盛商场以及Exchange Square的峻工,76200平米的新商业零售面积将投入市场。如下图,如果所有计划与建设中的项目都如期进行的话,到2020年总商业购物地产面积会达到414492平米,相当于在今天的基础上增长209%

柬埔寨房地产年报

金边市商业购物中心累计供应面积;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:KnightFrank Research

 

高端购物中心出租率维持在95.8%,其中永旺商场长期满租并且有意向商家排队等候租位空出。各购物中心虽然出租率高,但租位的商家替换率也高,基本趋势是高端品牌渐渐被平民品牌代替。永旺商场二期也已在城西北韩国城附近开始动工。

 

加华集团正计划重新翻修与重新定位苏利亚购物中心,加入更多的商区与提高商铺的多样化,令较早一代的商场仍然保持与时俱进。

 

另外两个动向是,诸如Krispy Kreme、Carl’s Junior等世界一线食品与饮品品牌也开始进入金边;星巴克在机场开设第一家店后,半年内在永旺商场成功开设二店。

 

出租与价格

高端商场的租金一直维持在$32-70/平米/月之间,中端商场内品牌商铺的租金在$10-22,而非品牌商铺租金从$22-250/平米/月不等。自从永旺商场开业,众多老一辈商场们纷纷受到出租形势的冲击。

 

前景

前途还是光明的,柬埔寨人均GDP达到$1225,正式步入低-中等水平收入国家行列,政府计划于2018年内实现人均GDP$1579,对商业购物中心们是好消息。当前,众商业品牌在金边并没有多少区域的选择,纷纷落户于繁华的万景岗区(BKK),接下来即将投入使用的NAGA二期、百盛商场、Exchange Square有望会使选择更多一些。

 

酒店业

最近,三个国际五星级酒店品牌意欲进入金边,将长期以来波澜不惊的柬埔寨高端酒店业带入另一个时代。

 

供应与需求

到2020年,酒店市场总共将会有9475个客房,比当前增长40.5%

 

自2004年以来,访柬游客连年快速增长,2015年有480万人访柬,比上一年增长6.1%,这些访客里,有59.9%是纯粹为旅游度假而来;14.9%来参加会议展览等;10.9%为商务目的。尽管访客人数众多,但多年以来柬埔寨的大型高端酒店需求低迷,因为绝大多数游客选择入住小型精品酒店,这也是为何金边并没有多少高级五星级酒店。然而,这一现状随着一些国际高端酒店品牌对金边表示兴趣而将开始改变。2016年上半年,有四个小规模新酒店投入市场,贡献259个新客房;独揽安达大厦最高14个楼层的五星级Rosewood酒店也即将开业,将贡献175个客房。

柬埔寨房地产年报

金边酒店客房累计供应量;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:Knight Frank Research

 

 

金边市现今50个客房以上规模的酒店有52个,总客房数6743套,集中分布在BKK所在的桑园区与隆边区。如果所有新项目都按期完工,到2019年,总酒店客房数将增加2732套。大仓久和与香格里拉酒店分别与两个新加坡楼盘项目签订了备忘录,这两个项目是The Bay和The Peak。(编者按:很不幸,Knight Frank的这个报告出了没几天,The Bay由于市场反应未达到预期,宣布项目搁置,真是一言不合说黄就黄,令我为金边市所有瞄得高、看得远、卖得贵的项目捏了好几把冷汗。)

柬埔寨房地产

《金边邮报》2016年8月29日消息:The Bay遭搁置

 

另外,万豪国际在暹粒的courtyard将于2017年开业,并有意进入金边。

 

入住率

在柬埔寨,由于精品酒店们永无止境的扩张,五星级酒店入住率长年徘徊在50%左右。造成这一入住率的另一个重要原因是本土需求疲软,各五星级酒店的住客95%为外籍。

 

前景

今年,柬埔寨又在国际上出了一回风头:吴哥窟被欧洲旅游与贸易委员会评选为2016年“世界最佳旅游目的地”,可以预见接下来相当一段时间内游客到访数势头将持续强劲。暹粒—西港—金边与国际城市之间以及三地相互间的交通便捷程度如能得到进一步提高,将会对柬酒店业产生极大促进作用。同时,国际知名高端酒店的进入也会对柬埔寨旅游业与曝光度产生积极作用,他们还将带进来各自的忠诚住客。

 

近期内国际到访柬埔寨的访客还将以旅游、度假的游客为主;而长远来看,随着更多国际公司入驻柬埔寨,将会有更多的商务访客访柬,商务活动也将趋于频繁,2017年将于金边举行的世界经济论坛就是例子。

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:公寓篇

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(一)概览与写字楼部分

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写在前面的话:Knight Frank 是总部位于伦敦的一家住宅与商业地产咨询公司,几年前设立了柬埔寨公司,迄今为止,我认为还是柬埔寨房地产界能够发表具有公信力与态度较中肯报告的唯一一家咨询机构。但如果我们仔细想想,柬埔寨今天的房地产/建筑业绝大部分应该都已经掌握在华人手中;不要说小小的英国,就算整个欧洲的在柬人口也可能不如中国一国在柬人口数量大,然而,当我们需要态度中肯的分析资料时却只能依靠一家伦敦来的、说英文的、只有十几个人的小办公室生产的分析报告。为什么呢?因为中文里找不到这个水平的知识数据,有的多数是植入广告、人有多大胆地有多大产,对此,我自己负有极大责任。我曾经在少不更事的年代(也就是说:去年)也参与了这一活动,今天想起来仍深感惭愧。我还对柬埔寨、新加坡、马来西亚、毛里坦尼亚、巴布阿新几内亚等国的华人华侨表示歉意,我作为您先祖母国东土大唐来的同胞,却没有办法为您用华文写出这样一份报告让您能安心地阅读柬埔寨地产市场,到头来只能解读欧洲人的报告,我心里是觉得十分对不住您的。

以下是对Knight Frank 报告的解读,其中的数据不代表本公众号的主观意见。

经济概览

财经部预计2016年建筑业的增长率放缓到15%(2015年增长率为19%,2015年是柬埔寨房地产业疯狂的一年,请看早期报告:2015柬埔寨房地产年报),估计到2020年止,这一数据会低到10%,这也契合柬埔寨政府要多样化发展经济的决策,不能光吊死在两棵树上:房地产与制衣业。

亚洲发展银行预测柬埔寨2016年GDP增长率为7%,2017年GDP增长7.1%,这一数据击败东南亚绝大多数国家,领先东南亚整体增长率2.5个百分点:

柬埔寨房地产年报

GDP增速

蓝色:柬埔寨     灰色:亚洲发展中国家      绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

在可预见的将来,经济增长势头还会一直迅猛,主要动力来源于制衣制鞋业、建筑业与服务业(本公众号按:制衣制鞋业今年似乎受伤不轻,为何仍然迅猛?)。然而,柬埔寨下一步的瓶颈可能是劳动力的质量(数量是够了)与生产效率。

另外两个特点是经济规模的扩大与通货膨胀率的可控,这两点会逐渐促进居民可支配收入的增长,从而大大提高本地居民的购买力。这,对柬埔寨经济长期健康发展有决定作用。

柬埔寨房地产年报

CPI(消费者价格指数)年增长

蓝色:柬埔寨    棕色:亚洲发展中国家    绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

 

写字楼部分

供应与需求

2016年上半年有三个写字楼项目完工并投入市场,为金边已有的写字楼供应市场增加了12581平方米的可出租面积。这三个项目分别是诺罗敦大道的Maybank大厦、Emerald Tower,以及毛泽东大道的Premier Office Building。

柬埔寨房地产
Maybank 大厦

2016年下半年,还会有隆边区的Exchange Square、毛泽东大道的City Tower Asia、以及63街的Aura Condominium投入市场,这三个项目的总可租面积为25889平米。到2016年上半年止,现有的办公楼可出租面积总量为225178平米,未来的三、四年内,这一总量预计会达到406935平米,增幅将会是80.7%:

柬埔寨房地产年报

金边办公楼累计供应量

来源:Knight Frank Research

 

到目前为止,办公楼的存量还是以C级为主(至于是什么是C级,请阅读旧文:2015柬埔寨地产年报:办公楼篇),但这一局面正在随着办公需求的提高而快速改变,预计到2020年,A级与B级办公楼会成为市场的主宰力量,到那时,投入使用的项目里还会有奥林匹亚城、TheGateway、钻石双星、东方商业中心等一大批摩登大楼。

 

2016年二季度办公楼的出租率为80.5%,比一季度的80.9%稍有下降,这并不意味着租用办公楼的公司少了,因为这一过程中有新楼盘进入市场,所以相反,出租总量增长8985平米,净消化增长56.9%,并且请注意,这些新楼盘都是A级或B级办公楼,面对的是中高档市场。

 价格与出租

定价从$9/平米/月到$38/平米/月不等,然而定价虽这么说,实际出租情况下,都有讨价还价余地。2016年一季度ABC所有级别办公楼租金平均值为$18.7/平米,不同区域租金分布如下图:

柬埔寨房地产年报

蓝色与绿色柱为净可出租面积;蓝色为市中心区,绿色为开发中的城区。

来源:Knight Frank Research

 

如果出售的话,价格从B级最低的$2100/平米到A级最高的$4900/平米不等。

 

前景

写字楼的供应量会稳步增长,价格与出租率也随着市场需求的增长可以得到保障。陆续搬入写字楼的公司多为银行、航空公司、保险、非政府组织等具有跨国背景的企业或机构。迄今为止,专用写字楼的普遍出租率在80%以上,安达大厦是唯一例外,其出租率远低于80%,原因仅仅是其体量太过巨大。

安达大厦

安达大厦

从短期来看,随着更多的国际企业开始进入柬埔寨,只要写字楼开发商愿意持开放态度定价,相信A级与B级办公楼的出租率只会稳步上升;中期来看,柬埔寨连年积极进行境外合作的谈判及其政府对外资进入柬埔寨的开放政策会吸引越来越多的境外企业进驻柬埔寨,从而最终使写字楼受益。

另外,据联合国研究数据,到2030年,柬埔寨会有一次高达25%的工作适龄人口增长,从而成为写字楼需求的一个长远保证。然而,这一过程中,教育的提升程度与人力资源的质量却是能否提高工作人口生产力的先决因素。

 

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:商业地产与酒店地产篇

10万美金在柬埔寨金边能买个什么房?

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10万美元买一幢,如里用的量词是“幢”,就是这个东东:

柬埔寨房地产
请注意,上面这里有好多幢。
而不是下面这个东东:

柬埔寨房地产

这个东东一般是论套卖的,也是差不多10万美金一套;它要是论幢卖就太贵了。

上面那个论幢卖的,在柬埔寨我们华人称之为“排屋”,下面这个论套卖的我不说你也知道,它叫做“公寓”。

好了,背景知识前戏告一段落,下文开始进入正题,值不值得投资的问题。

分两种情况:如果你的硬指标是年租金回报率10%以上,我直接告诉你,两个都不值得,因为达不到,您基本上就告别自行车了,啊,不好意思,应该是告别柬埔寨房地产了。

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如果你期望租金回报在10%以内,同时又希望它以后在某个时间点升了值可以卖出去,那么请留下来,我们还可以商量商量。

首先说一说排屋,我真搞不懂人们为什么要造这样的东东,它造出来这么丑,住在里面一点舒适度也没有(我试过),连个空调都没地儿安装,它为什么还要一直存在真是让我想不明白。当然我这是从居住的角度去判断,而如果您是拖家带小,在里面祖孙五世同堂,前门还要做生意,就另当别论了,特别适合您。但问题来了,持外国护照的人是不能买它的呀。柬埔寨的法律规定凡是带地皮的不动产,地面那一层是不允许外国人持有的,所以呢,您拿着中国护照就不可以买排屋。如果实在要买,那么要从二楼往上买起,这样的话,还买个什么劲儿,全指望着一楼大门做生意呢。

排屋的出租回报率是在多少呢?它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产,可能普遍在2%-3%,打个比方,那样一幢,如果地点处于商业价值最大的河岸边,售价可能高于120万美金(不是我定的价哦,我有个柬埔寨哥们儿开的价,您要他真卖),月租金4000美金,年回报4%,这是这种房产回报率的顶点,而且人家在河岸也轻易不会卖,处于有钱买不到的局面。

柬埔寨房地产
(河岸是这个样子)
如果位处随便一条什么大街上,售价算70万左右,月租金1000,回报率1.7%,大量可以买,但买了干什么?

所以,排屋这个东东,既然不让买,不买也罢。

再说公寓。
公寓又分为成品与画饼,成品就是已经完工在使用的现房,画饼就是效果图画得非常漂亮,正在出售中,但一时半会儿不能完工的楼盘。

就2016年9月为止,金边市的成品公寓用手指头可以数得出来,价格可以问得到,租金也在市场上挂着呢,这个很容易调查出来。画饼中的楼盘,全家老小一起手指脚指全用上也数不过来,价格可以问到,但你如果问租金,人家一般会告诉你:“就这套,30平米,别看它床都和灶台粘在一起了,但将来只要一投入市场,那租金肯定600美金起步“,你问他为什么这么有把握,他能吹上天最后连他自己都信了,你能不信?但有什么依据反驳呢?没有,因为它是个饼,还在画呢,他要说900你也没办法证明不行,因为那是将来的事情。所以,人家跟你说租金回报10%以上,八成就是基于画饼中的楼盘。

成品的楼盘,据我观察租金回报一般在5%-8%之间徘徊,我亲身经手过的最高纪录是一套123平米的两居室公寓,总价13.5万美金,成交的时候卖家连里面的租客一起都卖给了买家,租客的租金是1000/月,这样算来年回报率接近10%,这已经是我见过最顶级的回报率案例了。所以,轻轻松松就10%以上,哪有那么随随便便成功的事情?

但是不是说只要是画饼就一定不行呢?当然不是,你要知道现在很成功的一些成品,它曾经也是画饼呀。现在这堆画饼中,肯定有将来明星级别的产品,关键是你怎么去把它选出来。我的建议是,不要听人吹,自己去看吧,现在如果金边市有100个画饼楼盘的话,我的感觉是这里面可能有25个左右的未来明星产品,如果你选中了它们,不出两三年你就是牛B轰轰的那个人。

选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

通过这三项标准,我其实私下里已经把所有主要画饼楼盘分成三六九等了。在我看来,金边的公寓楼盘可以分为以下几类,从最惨的说起:

1. 点中死穴型。

顾名思义,这类就是有死穴,怎么折腾都不成。一般来说也并不是说它地段不好,有的可能处在极好的地段,但自己给做坏了,最常见的现象是建筑设计/交通在某方面有硬伤,定价时又无自知之明结果一定价老高,似乎一步就要走上人生之颠一样。最后开盘了吧,第一个月打了个地基卖掉10%,买的还都是开发商的亲朋好友;半年过去了,还是那10%,一年过去了,15%,怎么办呢?原本还指望着卖了钱拿来付建筑包工头工资呢,再不付就不给干活了啊。这个时候才明白,哎哟喂,当时价格定高了,建筑规划也画坏了,这不忘了画停车场了吗?怎么办?地基都打好了再改也晚了哇,将错就错吧,但价格这么高没人买怎么整?这么抬着,骑虎难下,要降价吧,人家已经买了的那15%怎么办?你这不明摆着承认自己没有价值吗?不降价吧,实在卖不掉了呀,给不了钱包工头都威胁要停工了。所以上也上不去,下又下不来,真真的好不难堪也么哥。这个,就叫做被点中了死穴,还好,这种楼盘不多,极少。

2. 鸡肋型。

金边呀,最多就是这种,我望眼看去,黑压压一片尽是。鸡肋呢,你看着都挺好,只要你站在它的售楼中心里面,什么都好,但只要一离开,你就不再想它,它什么都似乎很好,但就是没有任何让你在离开以后还怦然心动的特质。也就是说,她美则美矣,但就是没有什么美得出类拔萃、美得不可替代。原因很简单,如果你今天看了四个售楼中心ABCD,你觉得A也好,然后B也好,C原来比AB都好但更贵,D一看,完了,ABCD原来都一样,没意思。你怎么办?这个就叫鸡肋型。它的最明显特征是价格偏高但不是最高,个个都声称是未来城市中心,效果图做得美轮美奂,造售楼中心就花了上百万美金,银行里其实就剩两百万。这种情况下,ABCD,客官你到底该买谁呢?感觉买谁都行,但又谁都不想买。

3. 神盘。

这种楼盘呀,它各方面都没有死穴,而且各方面标准还挺高,最重要的是,它有某一方面有别人不可替代的长处。而且它的开发商有一条路走到黑的意志与实力,比如说你没发现它的美,你不买是吧?好,不买就不买,它自己有信心直接花私房钱就造完封顶了。但一般情况下,人们都是很有眼光,一下就可以看出来它的亮点,基本不需要开发商自己掏私房钱,还没完工应该就已经销售得八九不离十了。

说到这里,你肯定想问我要我那张将楼盘分成三六九等的名单,但你想想也知道,这么大庭广众之下我哪能拿出来就曝了光了,以后还要不要在金边混了?

看到这里,您千万不要以为柬埔寨房地产就尽是鸡肋,退一万步说,就算您买中了鸡肋,又有何不可?事实上这个国家的房地产行业,其鸡肋产品作为你保存美元资产的目的地是再合适不过了。

如果您来到金边胡乱买一通,买中神盘是运气好;买中鸡肋的话,买就买了吧,你不买、我也不买,那么多鸡肋放着怎么办?要是一不小心买中死穴,,,,唉,我想了下,还是不要买中死穴的好。

我也知道,要是您铁了心要来投资,我说得再不堪您也会来;您要是没那个念头,我说出花儿来您也不会哪怕朝这个方向移动一下手指头。但也还有极小一部分观众朋友们凡事都需要受到鼓舞才能行动。那么好,您可以读一读我另一篇文章,叫做《柬埔寨房地产投资菜鸟五问》(注:旧作,这么打鸡血的文章,以敝人今天的操守,写不出来。)

本文发表之前,我从头仔细读了一下,深感自己苦口婆心、怜悯众生之态入木三分,不禁感慨像我这么操着柬埔寨财政部长的心,领着财政部门卫工资的人,除了我也没sei了,读到这儿,您不赞都不好意思。

听说柬埔寨妇女事务部搬家了?

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前些天,我在街上路过一处宅子,很是被她吸引。

柬埔寨 房地产

由于学生我素来痴迷于老古董建筑,一见到这样的东东就挪不动步,一般如果看到,就要停下来研究一番,最好是敲开门进到屋里去仔细研究一番,将什么梁啊瓦啊全都记下来才好。于是打定主意,看看有没有机会找到她的主人。打电话给我的柬埔寨小伙伴,还没把位置描述完,他就得出了答案:“这是某位**先生的私宅。”

“这位**先生是干什么的,房子这么漂亮?”

“厄,以前主要是砍树卖的。”

“现在呢?”

“现在也开点赌场、酒店,搞点房地产。”

“不砍树了?”

“不太砍了,上回得了个保护森林荣誉博士学位。”

“为人是否热情好客?”

“厄,,,,你有电脑,为什么不上网搜一搜他的名字?”

“好吧,你觉得他会不会邀请我去他家坐一坐,参观一下他的房子?”

“你,现在大白天的,你喝酒了?”

为什么说我喝酒?我要是有个漂亮房子,别人很仰慕,我就会得意洋洋地邀请他来参观一下。回到家,先用google maps 定位查一查看是否有联系方式,打开街景,倒吸一口凉气:

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那块牌子上写着Ministry of Women’s Affairs (妇女事务部),街景拍摄时间为2013年12月。

说好的私宅呢?

柬埔寨中央政府,机构繁多、浩若星辰,光部委就连许多政府官员自己也数不清楚,大家平时倒也兢兢业业。但唯独这个妇女事务部是我看不懂的,您说它到底是用来干什么的呢?不知道过年过节是不是给妇女们发压岁钱,平时组织妇女们参加“织毛衣小能手”培训讲座?或者里面是个女儿国,但是否招收男职员去上班?中央政府为了体现男女平等是否应该搞一个男子汉事务部?总之,迷一样的妇女事务部。

不管如何,有个妇女事务部总比没有好,然而这个宅子到底怎么回事?

我终于还是把这位某**先生的名字输入google试了一下,出来的图片大致为三类:这位先生笑容可掬与一位小姑娘的结婚照;木材;一栋黄色大楼。

柬埔寨 政府机关 大楼

这个结果,对我来说是大大的好消息:因为笑容可掬说明他和蔼可亲,这么漂亮的小姑娘都肯嫁给他说明他十分有魅力;木材我也喜欢,说明我们有共同爱好;唯独这栋黄色大楼怎么回事,我又去查了查。读了些文章,最后,Cambodia Daily 于2014年5月发表的一篇报道解答了所有迷团。

原来,这位某**先生不应当被称为“先生”,而是**勋爵,是柬埔寨功成名就的一位社会贤达,去年是他“最近一次结婚(金边邮报用词most recent marriage)”,新娘21岁。关于黄色大楼,是新的妇女事务部大楼,是这位勋爵专门为她们造的,您瞧瞧,这么会怜香惜玉的勋爵,当然会对漂亮小姑娘产生致命的吸引力呀。当然啦,有来无往非礼也,妇女事务部搬进了风姿卓越的黄色大楼,自然就把又老又旧的暗黄色宅子给了勋爵,这样岂不是皆大欢喜!

但Cambodia Daily 这种西方媒体非要吹毛求疵,说勋爵是个砍木头大亨(logging magnate),还含沙射影暗示他在砍木头开矿这类靠山吃山的事业上赚了许多钱;接着又从妇女事务部找了个无名小卒来采访,说妇女部搬家完全是因为勋爵看中了这个宅子,还说勋爵与政府内幕交易了;最后,为了体现妇女事务部做了亏本的买卖,Cambodia Daily 竟然把作为金边房地产业最高机密的地价都给曝光了,这种事情,连我都不肯公开评论,结果它一个西方媒体牝鸡司晨,给曝光了,说什么宅子位于隆边区黄金地段,地价$5000-8000/平米,而黄色大楼位于棉址区,顶了天$1200,这妇女事务部脑子进了水,亏大发了。

针对这些指责,勋爵本人也许日理万机,也许新婚燕尔,无暇顾及,那么就由我自告奋勇出来帮他辩驳一下。首先,砍木头大享怎么了,吴刚不也是砍木头起家的吗,您看嫦娥还不照样喜欢他,历史的事实证明会砍木头的男人比较有魅力;

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另外,说勋爵是早就看中了这个宅子,这不废话吗,你看我,我现在不也看中了这个宅子吗,有美学鉴赏能力的男人都会看中这个宅子,看不中这个宅子的说明水平不行;说勋爵与政府内幕交易了,交易就是交易,中国人说得漂亮点称其为“礼尚往来”,说难听点就叫“一个愿打一个愿挨”,哪有什么内幕外幕那么多讲究;最后,说地价差异巨大,妇女部换亏了,嘿,您瞧瞧,就今天金边这地价涨得跟坐火箭似的趋势,棉址区偏是偏了点儿,但还不分分钟涨到$5000-8000那不就一样了吗,就算今天明天涨不到8000,再等十年二十年,总有一天会涨到的嘛,急什么?怎么能说就已经是亏本的买卖呢?凡事要用长远的眼光来看问题,不能鼠目寸光呀。

综上,我有理、有利、有节地,敌疲我扰、敌退我进地驳斥了某些别有用心的西方媒体对勋爵的无端指责,充分发扬了笔杆子里不出政权的国际主义精神,捍卫了社会名流人士的合法权益。希望大家不要听信西方媒体的扭曲报道哈。

另外,如果大家也如同勋爵一样对木头感兴趣的话,可以去住一住勋爵位于Kep市的金碧辉煌、高端无朋的超级豪华酒店。

柬埔寨 土豪 豪宅

其实,我所做的这一切,就是为了能进去老宅子里参观一下。

柬埔寨房地产

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2016年后柬埔寨的房价与地价:是你逼我说的啊

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我小时候,美国去打伊拉克,然后中央电视台就请了国防大学的张召忠教授坐在台子后面每天分析前线形势。大家都听得津津有味,但结果张教授每预测一个新动向,第二天大家发现战场都往相反的方向发展,最后搞得主持人都不好意思问了。于是,观众朋友们断定,张教授是故意正话反说,总之只要张教授说东,你把它听成西,就肯定不会错了。结果果然百发百中,张教授也自此封神,您看看他今天多红。

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从这件事情,我总结出来一个经验:只要人家要求你预测什么,你就应该大胆去猜。猜对了,你就是姜子牙;猜错了,你就是张召忠;终究你是要红的。千万不可以支支吾吾、扭扭捏捏,什么问题都说“这个问题,我们要以辩证的方法从正反两面去看它”,你不能脚踏两支船,把宝两边都押,而应该义无反顾地选择一条路,并一路走到黑。

基于这个精神,我也来回答一下问题。

最近,有不少客官在问我“金边的房价下一步将怎么样”。我原本是计划打一打太极,糊弄过去就算了的。但后来我想起了伊拉克的故事,在张教授的鼓舞下,决定一不做、二不休,必须给同学们一个交待。

用文字,一句两句也说不清楚,说多了,大家都不开心,我就画个图您凑合着看看算了吧:

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另外一个,是地价的问题。

地价只会升不会降,原因有二:

1.     地块的地主与楼盘开发商身份有别。

楼盘开发商大部分为外籍,而金边有开发价值地段的地主多数是本地望族。开发商手里握有楼盘,两个月卖不出去就急,有个别极端情况两个月卖不出去就要后院起火;本地地主手里握有地盘,两年卖不出去也不急,反正都已经握了十几年,涨了十几倍,也不差这一年两年,有的是耐心。

 

2.     房市的起伏,要波及地价,在时间上有很长的延时。

消费者购房对市场的反应灵敏,但开发商的开发行为不灵敏,土地的地主就更不灵敏了。消费者看一看市场,买不买就是一瞬间的决定;开发商开不开发,前期研究少则三五个月,长则一年,项目一旦上马就意味着未来又要两年,不是想反应就能反应的;所有的波动都基本被地产开发商的开发周期吸收化解,追溯到最上游,对地主并无影响。等开发周期都过去,将要波及地主时,才发现低谷刚好已经过去,又成了牛市,所以地价就更没有下降的理由。就算以上机理有万分之一的机会失灵,只要开发商对柬埔寨五年、十年后的未来有信心,那么囤地行为会仍然活跃,土地交易频繁,地价始终只升不降。

金边公寓市场2016年上半年吹风会胜利召开

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过去的这周,Century 21房地产与一帮热心小伙伴在Raffles酒店开了个会,讨论发行2016年金边公寓市场半年总结报告的事儿。报告到底长什么样儿我还没看到,但经路边社透露出来的初步信息,有好消息也有坏消息。

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先说好消息。

1.     柬埔寨本地人也买公寓。当然啦,以前也买,但从来没有今年上半年买得这么凶猛。2016年上半年柬埔寨本地人购买量占所有公寓销售套数的30%,由于柬埔寨人传统观念是要买带土地的房产,所以2016年以前,这个数字要小得多。是谁天天在说柬埔寨人没钱买公寓来着?

 

2.     公寓销售效率金边还是击败周边国家。统计到今年为止的数据,金边一栋公寓楼平均售馨时间需要29个月,而邻国越南与泰国的平均一个公寓项目需要40个月售馨。这个,开发商与未来潜在的开发商看了会很开心。但我认为也不要太开心,因为有两个隐藏因素我不说你也知道,一是这是一个历史数据,也就是说从现在往历史推算29个月是2014年初,那时候不管你造出来的是个什么公寓都有人会买,所以,以前29个月能售馨不说明从2016年开始往将来也一定29个月能售馨;二是泰国越南相比较柬埔寨而言历史公寓存量要大得多,不是一个数量级,不能如此横向比较。

 

3.     今年在金边即将完工与正在建设的大小公寓楼盘(几十套一栋的也算)有150个左右,到2020年,金边境内所有一手二手楼盘公寓套数总量会接近4万套。这到底算是好消息还是坏消息?好消息你可以说这个城市蓬勃发展,要是没这个速度金边什么时候才成为真正的东南亚中心城市?坏消息是你的公寓就会成为这四万分之一,你是想卖还是想租,都有三万九千多个人在竞争。但长远来看算是好消息,因为这个势头很重要。

那么坏消息呢?

1.     已经有两个楼盘因为销售结果达不到预期而决定延长工期。这两个楼盘到底是谁,人家假装他不能说,我也就假装我不知道。金边过去的十年里曾有因为开发商内讧或者金融危机后院起火而不能按期交房的情况,但因为销售不济而延期,这还是第一次。凡事都有个第一次嘛。

2.     今年上半年的公寓销售总量比去年同时期有增长,但是,增长率不如去年同时期比前年同时期的增长率高。我不知道这么绕的一句话您是否读明白了,要是不太明白,我举个例子:如果2014上半年总共卖了3套公寓,2015上半年总共卖了6套,2016上半年总共卖了8套,这个局面就是这样:去年同期比前年增长率(6-3)/3=100%;今年同期比去年增长率(8-6)/6=33%;但有没有增长?当然有增长,然而只是增长得没有那么快而已。

最后,我简单说两句哈。到底是什么原因造成了上述的坏消息?

柬埔寨经济环境是上升的,世界经济除了中国略显疲软之外也没遇到什么寒流,而中国这个疲软紧跟着的压力就是人民币要贬值,这反而短期内会把中国的零用钱逼得流到柬埔寨来,对柬埔寨房产界却是个好事儿。那为什么还有这样的坏消息?

这个原因呢,您如果请个砖家来开讲座,他非给你讲一个上午,唾沫星子横飞,引经据典非把你绕迷糊了最后什么也没说,让你回家去买他上个月出的书,说是要读了才明白。

但让我来说,保证最多三句话说完,从此断无疑问、一次根治、绝不复发。

原因呢,真的就三句话:

1.     太多楼盘都陶醉在一厢情愿自以为高端的梦境中,飘着,飘啊飘,没有回到尘世的地面上来,所以柬埔寨本地人还有像我这样完全本地化了的老外看不上;

2.     柬埔寨的楼盘太零碎,太自发式发展,不能在国际上(特别是中国北上广深)形成强烈的冲击,也不好刷存在感,所以有人要海外置业也想不起柬埔寨这茬儿。

总结:本地人又有钱又有欲望,找不到他想要的货;外国人也有钱有欲望,找不到柬埔寨,这不就把事儿给耽误了吗。

不要骂开发商了,柬埔寨房地产真的没有暴利(预热:来来来学习一下税法)

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大家先不要急着喷我一脸唾沫,你让我把话说完好唔好?

今天说的主题压根就与开发商莫有关系,卑职以为,大家首先要学习一下人家的《税法》,不然下一篇要写正题的时候根本无处下手。所以,这一篇里面,下官只是个报幕的,各位爷不要喷。

在正式开始之前,有一点前言:

以下的篇幅中你会看到数字、百分号之类的,数学课成绩不太好的同学,也不要放弃,其实会很简单,你只要挺过去了,你对柬埔寨这方面的知识就领先至少80%的人。当然,如果您的头衔是“*总”而且您的公司不是个皮包公司,那么赶紧地,您关了这一页,哪能劳您来读这个?叫秘书来读就好了。

柬埔寨的这个《税法》正文有55页,我们只学习与房地产开发商有关的部分,争取给您500字就写完它。就算粗糙了点儿,您就凑合着看吧。

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柬埔寨税法

一项一项来,首先利润税(Taxon Profit)。大多数情况下是20%;但您如果是做石油、天然气、宝石之类不可再生资源的生意,30%;而如果您的企业是经过发展委员会(CDC)优惠政策特批的,9%也可以。啥?您都没听说过有优惠政策这回事儿?所以说平时要多看看报、读读政策,坚持正确的社会主义科学发展观,紧密地团结在洪总理的支持外资政策旗帜下,不要说9%,全部免除都有可能。利润税,那是纯的白花花的银子,20%与9%之间相差很多钱。利润税在分红的情况下又有另一套说法,比较细,你肯定没耐心听,算了。也有人试过,日夜操劳终于把自己的利润做到了零,但不要高兴太早,你要这样的话,那就适用最小税额制,不跟你算利润,直接交营业额的1%,比较狠吧?

营业税(Turnover Tax)。正文里说2%,而且这个应该是近十年内出现的几个新补充税项之一,其他补充税项还有好几个,几乎全是对房地产业影响极大的。这个营业税,我感觉里面学问很大,似乎不是每个企业都认真缴的样子,看你在做的是什么事业。你一定要多与你的会计交流,最重要的是让你的会计多与专门分管你的税官交流。不交流,哪里会出真理啊?

增值税(Value Added Tax)。既然有了增值税,要我说,是不应该有营业税的,特别是像柬埔寨这样一个急需刺激经济活动的国家。10%,这个里面没有很多学问可讲。硬邦邦,乖乖地交,国家靠的就是这个才运转得动。企业家朋友们唯一要注意的是不能傻乎乎帮别人也把增值税给交了。“增值”顾名思义就是某件产品在经过你这道工序的时候增值那部分才是被征税对象,因此,属于你的那一部分是通过你的产出减去你的购入而得到的。当然啦,土豪朋友们欢迎随便缴,单缴、双缴、混合缴,税务局会成为你最忠实的朋友。

预扣税(Withholding Tax)。

这,其实不是一个精确的税目,它的主旨精神就是怕你到时候别跑了,先交点钱押在税务局再说,到算账那天多收了的话再退给你。

发生在给境内居民的支付时:

·       服务、咨询、知识产权类产品为15%;

·       动产及不动产租赁支付的10%;

·       银行定期存款利息的6%,非定期存款利息的4%;

发生在给境外居民的支付时:统统的按14%算。

登记税(Registration Tax)。这个名字很容易误导人,它说的意思其实是指房屋土地车辆这类高价值财产所有权变更而产生的税额,俗称“过户税”,4%,不管你是买卖、赠予、交换,统统地要交。

不动产产权税(Property Tax)。土地、房屋等所有不动产,只要拥有,就要缴每年0.1%的产权税。

土地荒置税(Unused Land Tax)。荒置不用的土地、搁置的建筑工地等地产,其所有者应缴年2%的荒置税。这个比产权税要狠,但您不用太害怕,哪块土地允许荒置?您的土地到底算不算荒置?不是看土地上面有没有长草来决定的。有一个专门管这件事的部门,叫做荒置土地评定委员会(Unused Land Appraisal Committee),他们说你荒,你就荒了。当然,他们不说你荒,你的土地长了草也不荒,所以,这个部门还是比较牛的。

学习到这里,有一个至关重要的问题必须得提一下。登记税、产权税、土地荒置税这类涉及到产权价值计算的税项,某件产权的价值到底是多少由谁来决定呢?你明明有块价值100万的地荒了好几年了,你非要说它只值1万块,税务局拿你怎么办?他们早就帮你想好了,根本不用你去讨价还价,人家已经贴心地为你准备好了一张官方评定的土地分区域价值地图。你的地在哪个位置,一放上去套用一下,官方指导价格就出来了,然后又有一个价值评估委员会(Evaluation Committee)来指手划脚帮你评价一番,就拍板了。我们得出的结论是:在柬埔寨,凡是带“委员会”字样的,都很牛。这张地图,割一小块出来举个例子,它是这个样子:

2.PhnomPenhThmey

金边官方指导地价(局部)

当然啦,税务局的老爷们是生怕税收多了吓着你,所以,明明市场价已经涨到$1000块的,他非要标个$300,不是他消息不灵通不懂行情,而是因为他们实在是想支持你的房地产开发事业,不要对你下手太狠。如果你真以为按照这个官方指导价格地图,就可以去买块地,那就太天真了。(作者按:如果有想知道自己的地被官方评了多少钱的,可以发信息,只要告诉我地在哪儿,我有的是地图,结果保证白菜价。)

好了,今天的税法讲座学前班就到这里。这刚好就是一个房地产开发商在柬埔寨需要学习的税法知识,其他还有许多税额征收条款跟您没有关系,说了您也不爱听,比如,卖二手车的还分好几种方法计特种商品税,杀猪的还有个屠宰税(SlaughterTax),您学习了也不会去改行当屠夫,就不要学习了。

今天学习的税法,是为了明天能说清楚一件事情,那就是为什么说柬埔寨房地产不是暴利。不信您等着瞧。

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