金边的房价会涨到多少?

我经常被问到这个问题,一般情况下,稀里糊涂,蒙混一下就算过去了。

但被问得多了,想想老这么打太极,终非长治久安之计。

金边房价还会不会涨,什么时候涨,涨多少?这些问题,终究还是要直接面对。以下,我抱着班门弄斧的心态在您面前从三个层面来试图把事情一次性讲透,一劳永逸。这三个层面是:

§ 购买追不上供给

§ 中国式增涨(泡沫)

§ 政府干预挤压式增涨

 

1.购买追不上供给

先看数据:

金边房地产供应

(数据来源:CBREResearch, 2016)

 

这张数据显示了2015与2016年总共八个季度中,金边新启动的公寓项目量。从中可以读取的信息是这样:

1)     2015年,开发商们信心非常足,启动了许多项目,这种信心于2016年第1季度达到顶点,单季度启动公寓套数超过4000套。

2)     接下来,2016年全年金边的公寓销售并不如想象中炙手可热,另外,开发商们看看左右,处处大兴土木,原本有新楼盘要启动的,也暂停,先观望。于是,下半年开发商们都冷静下来了。

3)     到第4季度,整个季度里全金边仅有一个规模不大的公寓项目启动。

这段内容告诉我们一个什么道理?我想:吾生也有涯,而开发商的供应量也无涯

换句话说,只要买房人的购买行为存在,开发商就会以比购买行为更快的速度建房,增加供应量。就当前物理条件下而言,你的购买行为,应该赶不上开发商拼命开盘的速度。因此,在正常市场环境里,我们如果希望通过实现“供不应求”这种朴素的预期来大幅推涨房价,是不可能的。

 

2.中国式增涨(泡沫)

这种增涨,俗称“炒房”,如果着眼金边,光指望着柬埔寨本土人民以及现有的金边居民,我看是炒不起来的,除非中国东南省份某几个城市的叔叔大妈等专业选手入场,那样的话,金边这小身板儿,不需两三个回合就炒起来,直教柬埔寨人民傻了眼。

然而,硬生生炒上来的房,尽是水分,炒到最后对任何一国经济都不见得是好事。主席前些天还教育我们说,房子是用来住的,言外之意,不是用来炒的。大会还没闭幕,我们一定要听话。

再者,炒房这等行径,其本质就是凶险无常之极,快乐竟是短暂,空虚则是无尽的,一旦炒起来,能不能hold得住,能hold住多久又是个问题。世界上除中国以外,并不是每个国家都有耐力将一个鼓涨到极点的气球hold住好久,小心翼翼就是不爆掉。

所以,这个途径,非大丈夫所愿为。

 

3.政府干预挤压式增涨

这个,才是很牛B的局面。为了解释清楚其中奥妙,我们首先必须学习一个案例。

但在学习案例之前,我们要弄清楚一个至关重要的名词,叫:容积率

容积率=楼盘建筑总面积/地块面积

比如说,我爷爷家在乡下的祖传老房子,建筑面积400平米,地块面积3000平米,那么:

爷爷的老房子容积率=400/3000=0.133

再比如,金边BKK区北部某楼盘,地块面积700平米,一点空余不留沿着边界线往上建20层,总建筑面积14000平米,于是:

该楼盘容积率=14000/700=20

好了,我们明白了容积率是什么,接下来看案例,就是川普总统的川普大厦

川普大厦位于曼哈顿,临南北走向的第5大道,在东西走向的56街与57街之间。这个区域寸土寸金,纽约市政规划局对这一区域有严格的开发使用标准,不能乱建楼。1971年将这一区域划为第五大道特殊街区(Special Fifth Avenue District)并颁布了详细的开发法规。

zoning map

(川普大厦位于图中红点位置。图:纽约城市特殊区域规划地图)

 

城市规划法规的要求是这一地段如果开发商业/住宅综合体,允许容积率极限为15,而川普大厦于1979年启动,受这一法规约束。

但我们知道,30多年前的川普老师跟今天心态已然差不多,他追求的是这一区域最高、最豪华、最惊世骇俗的超级高端大楼,楼高200米以下都不考虑。为了实现这一高度,有两种解决办法。

一种是将楼做成瘦高瘦高(如下图中1)。但这样是很不现实的,因为如此瘦高,主体强度有限,刮风了容易从中间折断,另外,越往高了施工,单位建筑成本越增加,但每一层建筑面积又太小,会亏得血本无归。此方案不行。

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另一种是将楼做成高大粗壮(如上图中2)。但这需要地块面积极大,才能将容积率摊薄到15以内。川普老师的地皮十分有限,根本不可能,此方案亦不可行。

最后的解决办法是这样:纽约城市规划除了硬性规定之外,还有变通办法,川普老师在街区周边建了许多走廊、休息空间等公共设施,市政府因此奖赏他一些额外建筑面积,这个叫做“区位奖赏规划”(Bonus Zoning Plan),另外,他又花了5百万美金将隔壁Tiffany总部大楼的剩余领空权买了下来,又增加了不少。因为Tiffany大楼是1906年落成的老建筑,只有不到10层,如果按15的容积率,它可以被允许的建筑面积还有剩余,反正它也不打算重建,就将剩余额卖给了川普老师,是为卖领空权(Air Right)。

这样折腾下来,川普老师这块地皮获得了21.6的允许容积率,于是他终于可以一展身手,足足建了58层,成功挤进高端社会。

800px-Trump-Tower-2

(川普大厦)

 

政府令川普老师费如此多周折才实现他盖高楼的目标,为何?因为每一条街道能够承受的人类活动都是有极限的。比如同一条街道,是建成这样比较合理:

towers

还是建成下面这样比较合理呢:

柬埔寨楼盘

答案是后者。

如果这条街道24小时内能够承受1千辆车、1万个人活动,那么他们分布在图二中是合理的,有些在高楼里,有些在矮楼里,总和为1千辆车、1万个人;如图一,高楼密集,全部住满的话,会有2万辆车、20万个人,那么这条街道不堪重负,经常堵车、垃圾得不到清理、高楼里下水道时常堵塞。

以上,就是为什么每一条街道都有它自己的容积率极限。

金边市多年来虽然有容积率法规,但管控并不十分严格,那是因为城市里高楼少、密度低,先让开发商们去加快速度建楼。

我们再看看2017年的金边市核心地段:

金边市中心

街区已经初具都市气象,个别街道已经有超出负重极限的势头。所以,距离容积率强行控制那天,应该不会远了。

一旦严格控制,街区内再想出现新的高楼将需要冲破层层困难,要么收购周边地皮形成极大一片地块(这在私有制的柬埔寨难如登天),要么将楼建得瘦高瘦高,不管哪一种,开发成本都成倍增加。其结果只有一个:在稀缺地段,新楼盘的供应量将不再是无限的。

这个时候,如果想要在这样的地段购买一套房子,只有两种途径,一是从已有的历史高楼中购买二手房;二是从花了血本开发出来的新楼盘中购买一手房。不管哪一种,价格都不可同今日而语。

房价,就是这样起来的。

这样的结局,才是人人都应期待,利国利民、功在当代、利在千秋的,并且它不可逆,只能涨不能跌。

【西哈努克港】的房地产正在度过它最后的尴尬期

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西哈努克港这么一块风水宝地,按常理说是房产投资人应该趋之若鹜的为数不多的选择地。然而事实上并没有,她已经不温不火好几年。以下,我们看看为什么。先讲她为什么是风水宝地,再讲为什么不温不火。

她是深水港,对于柬埔寨这样一个严重依赖进出口的国家来说,有着不可取代的地位。不是谁都可以成为一个经济长年7%增长的国家的唯一海港。

她是重要程度超越金边的旅游城市,当然超越金边并算不得什么本事,金边是个商业中心,靠才华从来不靠脸蛋。

她有石油,蕴藏着无限可能。

她弥漫着“自由与金钱”的拉斯维加斯式芳香。这个,对于规矩、压抑惯了的民族,特别是华夏民族,有着致命的诱惑。人们一进入西港,就好比柳永第一次进了窑子一般,既羞涩又欢快。

所有以上几点都注定了西哈努克港是不平凡的,将来终究是要一鸣惊人的。

但她还没有一鸣惊人,理由如下:

1.     领先时代一两步,是豪杰;领先时代四五步,是英雄气短。

举两个例子,就可以充分说明这个道理。一是索卡酒店,许多年前在西港索卡酒店施工建造的时候,大家都认为它太超前,几万人口的区区小镇,建一个如此规模的五星级酒店,大家都骂它红颜色的高棉才结束几天,就浮夸跃进。但今天我们知道它是领先了时代刚好一两步,所以最近每一年都享受着无竞争不可取代的游客资源。很是赚了一些钱。

 

另一个例子是,许多年前,有些俄罗斯人、印度人、中国同胞在西港及其周边,大量租地、租岛,规模与气魄都是造城级别,开发方案是马尔代夫路线。很多年过去了,没有一位的开发进度能跟上计划,于是租来的岛被政府收回了,租来的地也朝不保夕。这个,说文雅一点是典型的领先时代四五步,说粗俗一点,是步伐迈大了,扯了淡。当年,各位拿岛拿地时,恨不能气吞山河,预感头年拿地,第二年就会有180多个阿联酋、山西煤老板将二手地皮瓜分一空。结果发现,不要说第二年,都等了第十二年了,也没来。黄世仁眼睁睁等成了杨白劳。

 

这个故事告诉我们,柬埔寨不是中国,房地产奇迹很少发生。

 

但话又说回来,我要是黄世仁,我干脆咬咬牙,继续等着,死不认输,每天勤劳锻炼身体。郭德纲老师说过,四个说相声的对着骂街,谁活得长谁就是大师。说不定风头浪尖就在明年。

 

2.     马路后面的说沙滩上的傻B,沙滩上的说马路后面的diao丝。

当今,西港的房产项目分为三个流派,如下图:

 

沙滩上的。坐拥一线海景,洗脚水都可以直接捞起盆子倒到海里,无与伦比的优越感。最近两年由于海洋委员会强推海滩上无永久建筑政策,令沙滩上已有的项目瞬间意识到了自身稀缺性带来的独孤求败感。其结果是,比较贵,与金边一线地段一样贵。

马路背后的。只要把楼做得高一些,也可以看到海景。它的好处是,这样地段的土地资源充裕,开发成本极低;它的坏处是,这样地段的土地资源太丰富,取之不尽、用之不竭,没有稀缺性,只能依靠产品本身求胜,难度极大。目前西港大量存在供应。

山包包上的。最被忽视的地段,绝佳海景。大家都在研究海洋,只剩几个俄罗斯人在非常业余地鼓捣一些不成气候的小楼盘。施工也是土法炮制,白菜价。

 

现在西港的格局是这样:沙滩上的与马路背后的在搞市场,搞得热火朝天,卖得不多;山包包上的不参与,一点存在感都没有。

 

窃以为,西港当前的需求旺盛,市场对公寓的需求甚至与金边有一拼,但成交量不及金边之皮毛,为何?有几个因素,把局面给僵住了。

 

地段。依我的个人喜好及常识判断,优先顺序应该是沙滩-山坡面-马路背后。沙滩上自不必说;山坡面海景优越,却又躲避了海风的侵蚀,也适于长期居住不会对海洋产生疲劳,更重要的是,西港沿海一线,小山包包不过四五座,面海山坡地块有限,具备稀缺性;以上两者都具备奢侈、高端度假路线产品要素。马路背后则更适于开发低成本、大体量及商业类地产。今天西港的现实并非如此,与这个很有出入。

 

定价策略。现在局势非常清晰:沙滩上的手握尚方宝剑,自觉卖一套少一套,低了不卖;马路背后的唯沙滩上的马首是瞻,较沙滩上低一些就对了;山包包上的自惭形秽,小本生意,圈子内卖一卖。这个理论,乍一看是合理的,但经不起细究。如果从购买者的角度出发,他看到的是这样:

§ 首先,山包包上的太小打小闹,不具备公信力,pass;

§ 马路背后的虽然也便宜,但沙滩上还有几千套房,有沙滩上的在,对旅游度假目的而言,马路背后的永远是二线选择,pass;

§ 沙滩上的好是好,但老端着,不愿意根据实际可能性定价,再者,海洋委员会这两年猛推法规,明年推不推呢?先观望一下吧。

于是,我们发现,事儿,就是这么耽误下来的。

但是,同学们,不要害怕,胜利的曙光就在眼前,再坚持一下。我认为,破局就在明年或者2019。有两种可能,在观望的客官,您如果看到以下情况出现,就果断麻溜下手买吧:一种是中国同胞(尤其是博彩男同胞及失足女同胞)继续像今年一样以几何增率涌入西港,西港的几千套房何足挂齿?不管马路前面还是马路背后,统统地鸡犬升天,不够用;另一种可能是,大选过后尘埃落定,沙滩上那么多地皮,你看,呵呵。

柬埔寨领先中国的五大领域&落后中国的五大领域

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柬埔寨是一个奇迹国王,她的性格是奇幻般的,她的先进之处让人印象深刻,然而她的落后之处也让人目不忍视。生活在这样一个国度,每日被她来去折腾,很难避免不知不觉就着了她的道。

我今天在中国生活了一段日子,慢慢地也能学习到中国之先进与强大,再观察柬埔寨,于是有了许多总结。

首先,柬埔寨落后于中国的地方:

1.教育水平。

中国有世界准一流大学,有着完整有效的幼儿到大学教育系统,基本上,如果一个青少年头脑灵光有天赋,又肯读书进学,那么诸如贫穷、家庭不幸这类毁了无数美国青少年的因素,是挡不住中国少年的进阶之路的。暴风骤雨、山路十八弯都无法阻止他在中国前进的步伐,因为中国不仅拥有教育系统的硬件资源,更有上千年以来整个社会对“少年才俊”这个词的爱护与成全心理。等他真正考上大学,要花钱的时候,只要他考上的是比较好的大学,他会发现,180多种方法里总有一款能让他无忧无虑度过四年美好年华。

柬埔寨从幼儿园到大学也有。但,从幼儿园到大学,都是聊胜于无,它造就的学生,在国际上不具备竞争力。要我说得直白一点:柬埔寨没有大学,现在挂着“大学”名称的,在中国算是“职业技术技工培训速成业余班”,换句话说,中国山东的蓝翔技校,放在柬埔寨,算是学科门类齐全、学术成果丰硕、具备研究型特质的一流大学。

所以,柬埔寨最优秀的青年大学生都明白一个道理:最有前途的读大学方法,就是赶快退学。

2.政治与官僚体系。

柬埔寨与中国都在很大程度上借鉴或试图从新加坡模式获得灵感。中国自主创新,发明了民主集中制;柬埔寨严重借鉴新加坡,形成了以民主之名、行专制之实的“洪森停不下来”模式。但实际效果,中国要远远高明于柬埔寨,二者的根本分水岭在于:中国自上而下基本能以成绩考核官员;柬埔寨自下而上以私人纽带维系结构稳固。金边的统治阶层也希望革新,向政绩考核靠拢,但冰冻三尺,非一日之寒,前些年毫无效果,最近两年似乎看到了一些曙光,然而路途遥远,离中国还差两条街的卢旺达。

政绩为导向的系统对官僚本身比较残酷,但容易形成精英政治的局面,造成一种“你行你上,不行别瞎BB”的气氛,导致最优秀的年轻人口集中于官僚系统内,而柬埔寨还差很远的一个明显标志就是,国内的最优秀年轻人绝大部分不在官僚系统内。

3.牺牲精神

我的爷爷是一位老共产党员,他年轻的时候当过生产队长,人称“老队长”。他满脑子的“我为人人,人人为我”,但实际操作起来,往往就是他为人人,人人为不为他没有关系,按照他那势头,似乎实现共产主义指日可待,并且就算所有人偷懒,只要他一个人努力干一场都能实现的感觉。他就那么一往无前,执迷不悔地奋斗了好几十年,直到八十多岁了还是相信毛主席说过要集中力量干大事,所以不计得失就要干。最后,共产主义好像没怎么实现,但他觉得,是不是自己还没奉献到位的缘故。

人哪,有理想,真好。

我的爸爸比较偷懒,思想上比较落后,老喜欢赚钱,好像就不让当党员了。但他一生对自己纪律严谨,事情考虑得格外长远,担心格外的多,狠不得帮儿女把一切都做了,让后代躺着进入历史。我有时候怀疑他已经帮我孙子都计划好了哪年上学、娶什么样的媳妇儿、等等等等。

轮到我时,我前几年好像是个共青团员,现在听说年龄太老了已经被开除了。于是我无官一身轻,一人吃饱、全家光荣。

从我身上,我们可以看到,中国最近这几代人,在思想觉悟上是一代不如一代。然而并没有关系,我相信我们这个民族,牺牲精神是她的一个伟大传统,在每一个时代都会有特定的表现形式。而牺牲精神,如果成为一个社会都拥有的素质时,会暴发出难以想象的生产力与暴发力。

在柬埔寨,容忍精神远远多于牺牲精神。牺牲是主动的、强势的,而容忍是被动的、消极的,两者差很多。柬埔寨尤其是较贫困人口中,几乎每一个家庭都有一名或多名不劳作、不贡献、不负责、不想明天是否美好的男性成员。这是很要命的一种存在,为柬埔寨建设全面小康社会添了许多堵,扯了许多后腿。

4.书

中国织了许多绢造了许多纸,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。有的专门记录别人干了什么(司马迁);有的专门记录自己干了什么(宣统帝);有的爱写自己很伟大别人很傻B(蒋公介石);有的爱写自己很傻B别人很伟大(曾文正公);有的干脆写俱往矣,你们都是傻B(毛公润之)。真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。关键是,写好的,全都传下来了,今天还能翻开来读,因此这个民族的智慧是站在了古人的积累上的。

柬埔寨的古代听说也很牛B,人们也写了许多文章,真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。柬埔寨有很多香蕉叶子,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。

写完以后,全都被虫子吃掉了。

所以,没有书,一本都没有。

5.铁路、公路、机场、摩拜单车

这个,我们不能针对柬埔寨,而应该说,在世界范围内,中国也算比较厉害。它与中国的人口及生产力有关,柬埔寨一时无法相比较。

 

然后,柬埔寨领先中国的地方:

1.国际化

东北亚的城市里,基本上不可能有任何一座城市的国际化程度高于金边。北京、上海、东京、首尔都不可能。

国际化不是“现代化”,而是外籍人士降落到这个城市感受到的友好度、被接受度,以及他们在这个城市的主人翁意识有多强。

作为一个金边的“本地外国人”(local expatriate),我非常有发言权:我非常有主人翁意识。

金边人口中的5-7%应该是像我这样的本地外国人,其中有很大一部分不是来淘金,也并没有雇用合同,仅仅就是来过日子的。柬埔寨不管你的肤色,不问你的来历,也不将高棉文化及传统强加于你,既然来了,就好好过日子吧。

我以前初来乍到,在184路的法国学院上学,门口摊煎饼的是一穿背心短裤的法国大爷,我还很奇怪,心想大爷肯定是在法国犯事儿了吧。过两天,我去租房子,打电话请来一个中介小哥,小哥骑着一辆50CC的小摩托,到了,将头盔摘下,露出一张卡萨诺瓦脸、罗马鼻,我问哥们儿你是威尼斯人?他说不,我是佛罗伦萨人,比威尼斯有文化。再后来,要装修酒店,请来干木工活儿的是一群东欧人,人狠话不多。我终于才明白过来,原来大家都是金边人。

2.服务精神

柬埔寨人的服务精神是融在血液里的。我们华夏民族似乎不是一个特别适合提供服务的民族,我们的性子比较急,而且并不太热爱从事高度重复动作的工种。比如说,一个高铁售票窗口的小姐姐,在工作第三个月的某天上午,重复了100次收钱出票的动作之后,她也许还会对顾客微笑,耐心解释车次与时间,但多数情况下内心已平静如水,极个别情况下或者说已心如死灰,所以,慢慢地也没有了许多表情。

然而,在柬埔寨,一个巴士站的收钱小哥,在同样的岗位上工作了三年后,当天收了200次钱之后,面对第201个顾客,他还有心思毕恭毕敬地把票交到对方手上,有条不紊地跟人解释东西南北。

有着这样的精神,再加上欧洲、北美人士在当地行业渗透形成的国际范,令她的连锁咖啡馆可以击败星巴克,她的酒店、公寓物业管理可以做到极优秀,我认为要高于中国平均水准。所以,近年来,许多中国投资人进入金边的餐饮、服务管理行业都铩羽而归,原因非常简单:他们从一个较低水平的市场进入了一个较高水平的市场,并且在进入前严重低估了对方的水平。

3.国际学校

前文刚怼了柬埔寨的教育系统,并没有翻盘,前文说的是柬埔寨的公共教育系统,而这里说的是金边仅有的两所国际学校ISPP与LycéeFrançais René-Descartes。金边因为历史的特殊原因,有着世界上最适合国际学校成长的土壤。这个城市是地球上NGO(非政府组织)密度最高的区域,再加上她极高的外籍人口比例,几十年前就有外籍人口的先行者想到了孩子上学难的问题,后来他们解决了这个问题,其结果便是LycéeFrançais René-Descartes与ISPP。ISPP不是柬埔寨最好的学校,它的水平是亚洲极别,也就是说与北京的ISB、首尔的SFS是在同一个舞台上,他们已经早就不再和东南亚一起玩耍,眼光放在了更宽广的地方。

严格地讲,不能说柬埔寨在这一方面领先了中国,却是与中国不相上下的,如此弹丸小国,着实不易。

4.建筑审美观

领先中国许多许多年。

中国的政*府大楼就一定是蓝色玻璃加庄严肃穆风四方大楼,有点儿创意的话,中心部分再加一个“逸夫楼”风格的缕空窗。如果你不能想象,逸夫楼风格如下:

吉林大学南岭校区逸夫楼

不信我给你看一眼中国援建柬埔寨总理府?

 

这还是有设计有图纸的单栋建筑。

要是中国大片开发住宅,就更惨不忍睹,如果说它们有一点特色,那就是:千遍一律廉价房风格,重复的图纸与动作在中国如此多娇的江山上,像用月饼模子印月饼一样,一遍一遍地进行着。

在柬埔寨,不会的,柬埔寨的Vann Molyvann一个人可以抵中国前十名开发商花钱请过的所有建筑师(可以延伸阅读Vann Molyvann)。

而柬埔寨人民的审美水平,是跟得上他们的建筑师的。

5.其实,上一点,份量可以当两点用,所以,没有第五点了。我们只要不把自己的月饼拿到柬埔寨来印,就已经善莫大焉。

回头是岸呐,施主。

就算北京跌了,金边房价都不会跌

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因为“跌”这个词,对于你我华人来说,根本就是个假命题。你如果不信,下面我讲几个道理,包你药到病除。

1.不山穷水尽不卖房

同学们,你要知道,华人是一个非常有意思的群体,把房子看得跟命一样重要。打个比方,你如果拿一百万去投个小项目,期望年回报率在9%,结果试了一年,发现回报只有5%,你怒,把项目卖了,抽回钱来投别的;你如果拿一百万去买了间房,导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋,她含情脉脉跟你说年租金回报率9%,你信了,结果试了一年,发现只有3%,中途帮租客换空调、修马桶又花了两万,到年尾房价一分钱没涨,但你怎么也舍不得把房卖了,仍然3000/月出租,还很开心。什么原因呢,因为涉及到房子,你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情,你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论,只要在华人社会就成立。我们先看一看香港,香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场:

香港房价走势

(数据来源:香港特区政府差饷物业估价署,2017)

 

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌,第一次一口气跌了5年,直到2003年才开始回升。我们知道,这两次,是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点,应该说:华人社会的房价,只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下,才会下跌

好了,说到这里,我自己都不信。因为香港太特别,它地窄人多,经济发达,不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚,同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治,只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了,但房价仍然很有意思:

马来西亚房价走势

(数据来源:马来西亚估价与物业局)

 

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当,其中华人与马来人各占42%,是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

马来西亚槟城

槟城州又分为槟岛与大陆,岛的面积只有不到300平方公里,也就是说长20公里、宽15公里,岛上人口81万,据目测,70%以上是华人,你在街上边吃烤串边走路,发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗,用的就是标准普通话,其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口,更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多,就是为了说明一个前提:这个岛真的很“华”。于是,成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言,就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉,以至于把岛上买光了:没有卖不出去的盘,只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房,100平米两卧室270度无死角海景,站在阳台上,天气不好时可以领略淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;天气好时则春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳,咳咳,不好意思扯远了,停不下来,总之快活似神仙,多少钱呢?12万美金,也就是说,$1200/平米,套内面积。于是,开发商拼命造,华人拼命买,表示毫无压力。你有多少,我买多少,今天回头一看,完了,买多了,一人手里好几套。于是,现在的结果是这样:

槟城房地产

很黑,晚上去看,更黑,空置率70%,成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法,这个叫做“供过于求”,房地产泡沫。比这更惨的是,空着也是空着,干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧,这一套无敌海景房,楼下40米长游泳池,300美金/月,非洲与阿拉伯哥们儿一人一间,各付$150;算一算,年回报率3%,先别开心得太早,物业管理费房东付,租金收入所得税还没交,马来西亚是法制社会,或者,也有人叫它税制社会。全部交完后,一年剩下的租金收入可以换一个新空调,如果两个空调同时坏,还得自己倒贴。这样的楼盘,有人握着好几套,握了十几年,有时候两年也未见升值,但握着就是不放。所以,槟岛上这个局势,十多年以来,让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望,大家眼看着岛上“供过于求”,地产泡沫就要“爆了”,只要一爆掉,马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了,也没爆,不光没爆,仍然有新楼盘继续在建。后来,槟城州政府实在看不下去了,出面人为干预立项程序,让人想开发都开发不了,才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔,他也解释不出个所以然来,反正有点钱了就买,闲着也是闲着,多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色,也不见有人折价抛售,更从来未见垮塌式崩盘,就是握着不放,你奈我何?我试图找到原因,很有可能的答案是这样:1.华人的居安思危传统,让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯,一般极保守且对自己的财务状况有预测;2.华人视子女为自己生命的延续,甚至高于自己的人生,非常愿意留下可靠的遗产。而这两点,在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的,但这是民族性格,是人性,要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线,用供求关系、市场规律来判断这个局面,岂不是要教条主义害死人哪。

因此,槟城房地产,路还远得很。

但你又要说,那是华人社会房地产,与金边何干?看看今天,中国与金边之间的航班,去时济济一堂,回来恨不得放空,照这个速度,您以为金边离华人社会还很远吗?中国啊,什么资源都缺,就是不缺人,你要多少有多少。不信,你看看现在西港,连拉皮条的都换成中国人了,以前哪轮得到我们,那是只有俄罗斯人才干的活儿。

 

2.优质产品尚未出现,仍有大量需求空间

你只读报告,听说2018年金边公寓存量突破两万套,比2015年翻三番。但你要明白,这两万套里,都是些什么东东。我的答案是,有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品,没有作用。给你看个图:

柬埔寨金边楼盘

 

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置,但由于这是一篇公开的文章,我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”,这样,每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个,于是就会不批评我。但,你可以看到,多数楼盘是落在了很不着调的位置,有个别异想天开型的,更是行将被人遗忘,很惨的。

 

3.金边地产地段有限,不存在“新区”现象

在中国,如果某个城市中心发展过热,过于拥挤,政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原,是为“新区”,花两年时间建好基础设施,向新区迁入一些政府与事业机构,不出五年,新区一片繁华,有时甚至超越老城。所以你二十年前,不一定要买静安区,买中了浦东也可以。然而,这个现象于金边,在可预见的未来绝对不会发生。请注意,不是有可能不会发生,是绝对不会发生。所以,十年后你再去金边,发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段,还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单,“新区”现象要成功,有两个必要条件:一是人口;二是大政府。人口百万级的城市,开发新区本已十分牵强,“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说,我们看看大政府是怎么回事。

中国,就是大政府的杰出代表,也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍;从来不求于人,调动资源干大事,民间只有跟随的份儿。在中国,一般喜欢做个“五年计划”,比如,五年要建好一万公里高铁,问大家有没有信心?大家说,有!结果你发现四年半一定已经建成,如果四年半还没建成,那么加倍人力物力,强撩也要建成。因此,从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨,是小政府的杰出代表,小政府的好处是民间经济自由与主导程度高,缺点是政府P大点事也磨蹭半天,有时候因为没钱,有时候因为没人,柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以,做个一百万美金的项目,也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头,政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人,2012年刚上台时意气风发,他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站,一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备,几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈,报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻,结果今年巴市长已经卸任,发电站还是连根电线都没见着。您想想,市政府要是启动个“新区”项目,离成功,中间还差多少个巴市长的距离?

在不可能产生新区的前提下,市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京,工作地点在法国大使馆。你为了图便宜,在亦庄这样的乡下买了个房子,而法国大使馆在朝阳区,相距20多公里,于是你乘地铁亦庄线转10号线,只需要50分钟就到了办公室,并且地铁风雨无阻,永远可预测,生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作,你为了图便宜,在永胜路买了个房子,距离10公里,早上7点骑着你的本田牌摩托车出发,到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭,还好你的上司是法国人,比较浪漫,也原谅你了,但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁,但又回到老问题上:垃圾发电站还没建呢。

于是,我的推测是,市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区,但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产,你放心,不管现在买的如何高价它都绝对不会跌,因为这些区域经过时间的考验,其功能因自发形成,所以终究不可被取代。

作者微信:junezeng855

柬埔寨房地产要不要大跃进

本文为专栏文章,2017年4月首发于《品味高棉》杂志第23期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

我已经快十年不居住在中国,这次我去了中国八线城市,衡阳。我被它城市建筑之丑陋与经不起推敲之程度所震惊。沿着城中心的一条干道走下来,我感觉人生从未见识过一座城市对自己外貌处理得如此之轻率:

衡阳

 

这些房子里,真的都住着人吗?住在里面的人做何感想?长得漂亮的人,我感觉,是不会愿意住在这个里面的。这样的建筑,对于一个城市来说,是很不好意思的。

正当我把这个惊人的发现拿出来跟朋友讨论时,他告诉我,中国的城市人口大部分都住在这样面貌的小高层里。这不是衡阳,这是每一座中国城市,不信你去北京,也这样。

我不信,于是我到了北京,南苑机场出来的路旁,是这样的:

老小区2

简直就是出自同一位建筑师之手。我干脆打了个电话去问,这位建筑师是谁,我能不能拜访他一下,把房子弄成这个样子是什么意思。答曰:建筑师?什么建筑师,要什么建筑师?弄几车砖头,弄点水泥,糊起来能住人就行了。

我被击倒了。

继续追问:设计的时候没有打算作为遗产留给后世吗?

答:什么后世,产权70年。

我问:70年?开什么玩笑?我还以为7年呢,第8年你不把它推倒我就已经看不下去了。

所以,我认识到,原来我们的城市是由一个个临时水泥盒子组成,跟建筑艺术一点关系也没有。

 

老北京

300年前北京人设计的房子,今天以后再过300年你是不是依然越看越欢喜?

 

冷静下来后,我还是原谅了设计这个水泥盒子的人,因为二十年前,人太多,主要是为了当时解决住的问题,以后怎么样也顾不得那么许多了。

但现在,我们面临一个非常严肃的问题:柬埔寨需不需要这样弄?

我的意见是,不需要。到今天为止,柬埔寨的任何一个城市,那怕就是桔井、上丁这样的五线城市,它的城市建筑艺术也要高出衡阳好几个段位,更不用说金边。柬埔寨是一个产权私有、永久持有的国家,人们买个房子说不好真的打算在里面住一两百年的,我们还是不要把它搞坏了。我们如果这样想一想:一个人有生产力的生命大概只有四十年,这在城市的发展史上是非常短的一段时间,但如果他在这四十年里做了一个轻率的决定,建了一栋南苑机场附近那个水平的楼,那么他到70岁的时候就会觉得非常不好意思,然后他会去世,会被淡忘,但他的那栋楼仍然会让一代又一代的人很不好意思,直到有一天有人实在受不了了,推倒它。

在房地产开发这个问题上,金边市最近一两年已经出现过“人有多大胆,地有多大产”的动作,也有过懒得动脑筋的人士造出来了中国特色的社会主义初级阶段建筑风格的大楼。恕晚生我冒昧,我斗胆建议我们是不是还是多花点时间研究一下,多花一些钱请几位对金边有所理解的建筑师,奔着一百年后也不会不好意思的情怀,画张图纸,把事情办得更妥一些?也许这个楼不一定真的一百年后还健在,但我们想一想诺罗敦大道上,人家连个90年前造的高中学校,现在都范儿那么足,我们隔几条街就开始弄社会主义初级阶段风格,这个,终究是有些许不近人情啊。

窃以为,柬埔寨是有她自己的国情的,她的国情值得被尊重。我举一个有切身体会的例子:我小时候在中国,妈妈帮我买皮鞋,基本打算是三个月穿坏掉,换新的,于是每三个月都可以穿新皮鞋,很开心;后来有一年,来到柬埔寨,金边的一个老头儿,用他那些老掉牙的工具帮我做了一双皮鞋,让我等了三个星期才完工。

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当年刚完工时

我穿了两年,爱不失足,鞋底磨得没了沟槽,拿回去,老头儿还健在,只是眼神差了许多,帮我修补又花了一个星期,然后宝贝似的将鞋交还给我,伸出两个手指头,说:还能再穿两年。今天,已经是第五年了,鞋还穿着,老头儿还在不在就不知道了。

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今天还穿着它去开会,都不舍得擦

这,就是柬埔寨的性情,我是一直不敢大意,虚心侍奉的。您随意。

 

一位东南亚华人前辈剽悍的一生

本文为专栏文章,2017年1月首发于《品味高棉》杂志第20期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

最近,我凑巧读到了人民大学李庆新教授的一篇文章,发现了一位极其剽悍的华人前辈,他的一生简直不能仅仅以“荡气回肠”来形容。这位前辈虽然剽悍,但您要是想去拜访他已经不可能,他老人家已驾鹤西去好些年,我们今天也就只好读读文章来仰慕一下他当年的挥斥方遒。李教授的文章又长又引经据典,既然我已经读了,日理万机的您就不要亲自去读,我写给您看就好了。

这位华人前辈名讳鄚玖,与你我一样也是混东南亚圈的,与你我不同的是,人家出道比较早,明朝末年就下海了。

这里插播一下人口学小知识,据历史学家说,中国历史上汉族文明被北方民族全方位无死角倾轧发生了两次,一是元取代宋,二是满清入关。宋末元初,并没有将南方人赶得出海的出海,爬雪山长征的长征,估计一是那会儿航海技术不过关,再者,雪山那边还有郭靖黄蓉洪七公他们挡着蒙古人,所以大家也还没跑路。但明朝末年就不同了,天地会根本抗不住,连青木堂堂主韦大人都投了敌了,而广东省素来有革命传统,往往成为前朝遗老聚众反抗的最后孤城。这帮被四书五经、仁义道统洗了脑的封建顽固分子,人虽然愣了点,但脑子倒还好使,也知道最后要选个靠海的地方背水一战,并充分领悟了毛主席关于游击战“打得赢就打,打不赢就跑”的战术思想,见势不妙,下海就乘船跑路了。明朝末年,满清的孔有德、尼堪等剽悍人物就是这样南下,挤牙膏一样把广东人挤到了南洋。此为中国南方第一次对东南亚移民高峰。不信您去问问,说不定今天在柬埔寨德高望重的几位老先生祖上就有人是这么被挤出来的。

现在,重新回到李庆新教授的文章,鄚玖前辈也是这一波被挤出来的。

对于当时的情形,《鄚氏家谱》如是说:1671年,广东雷州府人鄚玖“不堪胡虏侵扰之乱”,“越海南投真腊国为客”。胡虏是谁呢,正是满清;真腊国,当然就是柬埔寨了。1671年即是康熙十年,也就是说北京的康熙已经当了十年皇帝,亲政已经四年,鳌拜都已经死了两年了。换言之,清朝入关后皇帝都换人了,广东竟然还有人接受不了“胡虏”政权,要跑路。然后,我们发现鄚玖前辈出生于1655年,这个时候才16岁,比康熙皇帝本人还小,他这是跟“胡虏”较的什么劲儿?总之,剽悍的前辈自有他从小就剽悍之处,16岁就有这个觉悟,带着乡亲父老访问柬埔寨,并受到了柬埔寨官方的高规格接待。先停留于金边。金边官府待如上宾。请注意,这个时候的柬埔寨王廷坐落于今天5号公路30公里处的乌东山上,而不在金边。不久,就上乌东山入王宫见了国王。见完国王后,16岁的鄚前辈寻思着得谋个差事啊,于是,花大价钱贿赂了国王的宠妃与幸臣(深深的套路,原来三百年前已有),国王悦之,赏他个“勋爵”(Oknha)当。请注意,这个勋爵(Oknha)头衔今天仍然存在,正是你我都很熟悉的那个“勋爵”,就是不知鄚前辈当时捐了多少。然而,正如今天的勋爵们都是手段高、能力强、干实事的一样,鄚玖前辈的这个勋爵也绝非浪得虚名,他是要帮国王去当封疆大吏。国王给他特批了一块项目用地,令其自主经营开发:招商引资、解决居民就业问题、计划生育、三农问题等等,都自己解决,自负盈亏。鄚前辈的这块特许地统称“港口区”,我估摸着帮他在地上画了一个圈,大概是这个样子:

柬埔寨港口区

具体说来,就是西港、贡布、白马、富国岛、河仙及其东部沿海一带。当然啦,也有可能国王的意思是一小块,而鄚勋爵跑到现场手一滑,画大了。反正当年也没有GPS,办不了硬卡,估摸着差不多就行了。

那时候的港口区已经多民族杂居,开赌场的赚赌徒的钱,收税的又赚开赌场的钱,不管你是什么民族,只要勤劳勇敢,来了就能找到发财致富之道,总之,有点儿今天西港+芭提雅的路数。鄚勋爵励精图治,又有手段,很是过了几年土皇帝的瘾。

康熙十八年,打仗了。

暹罗(差不多就是今天的泰国人)说是要帮柬埔寨国王清君侧,打了进来。清君侧这个事儿,原本当不得真,历史上但凡有人要造反,都有现成公式可套用,不外乎以下步骤:说中央出了奸臣—但具体是谁不说—说皇帝(国主)被奸臣所诓—朝廷里没人搞得定奸臣—解决方案:只有我从外面打进去搞得定。当年,董卓是从西凉这么打进来的,这回,暹罗也是这么从西边打进来的。这个套路,目的就是要打进去,进去后谁是奸臣不重要,先杀个把人,万一杀的不是奸臣,就说哎呀不好意思,杀错了,但我怕以后会有奸臣,先不走了。他被尖执锐、杀气腾腾,说不走了,谁还好意思叫他走?然后,粗鲁一点的就弑主,斯文一点的就挟天子令了诸侯。所以,身处领导岗位的您,要是听到下面有人说您身边有奸臣,那么您身边不管是否真有奸臣,局面都危险了。

暹罗这次八成是见不得柬埔寨港口经济特区的繁荣,打着清君侧的旗号,就将鄚勋爵给抓走了。以后十年,鄚勋爵安安静静当了十年俘虏,熬时间,把暹罗的厉害人物熬死了,暹罗也乱了,再趁乱逃回家。这是康熙二十七年,人生如坐过山车一般,熬死了一代又一代领导人的鄚勋爵却还只有33岁。

年轻,是多么美好的一件事情。

回到家暂住于白马市,赶紧生儿子,生完儿子继续坚持以经济建设为中心不动摇。

康熙三十九年,鄚勋爵再次回到河仙,“四方商旅远闻太公仁声德泽,皆慕来归”。我们看,“太公”的称谓,俨然一方诸侯。

想起当年被暹罗掳走时,柬埔寨国王眼睁睁看着却袖手旁观,而今柬国势日微,自保尚不能,鄚前辈深感柬埔寨的勋爵不当也罢。此时越南正处于郑阮纷争时代,他的辖区不论倒向谁都会产生举足轻重的作用,鄚前辈果断选择了势力较弱的南部阮氏,向其称臣,获属国地位,封玖玉侯。

雍正十三年,剽悍一生的鄚前辈薨,享年81岁。从“雍正”年号可以看出,他顺便熬崩了康熙帝。

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(二)商业地产与酒店篇

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商业购物中心

 

供应与需求

自2014年下半年安达大厦商业部分完工投入使用以来,迄今两年内没有新的零售商场投入市场,金边市商业地产面积总量一直停留在134153平米。2016年年底前随着百盛商场以及Exchange Square的峻工,76200平米的新商业零售面积将投入市场。如下图,如果所有计划与建设中的项目都如期进行的话,到2020年总商业购物地产面积会达到414492平米,相当于在今天的基础上增长209%

柬埔寨房地产年报

金边市商业购物中心累计供应面积;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:KnightFrank Research

 

高端购物中心出租率维持在95.8%,其中永旺商场长期满租并且有意向商家排队等候租位空出。各购物中心虽然出租率高,但租位的商家替换率也高,基本趋势是高端品牌渐渐被平民品牌代替。永旺商场二期也已在城西北韩国城附近开始动工。

 

加华集团正计划重新翻修与重新定位苏利亚购物中心,加入更多的商区与提高商铺的多样化,令较早一代的商场仍然保持与时俱进。

 

另外两个动向是,诸如Krispy Kreme、Carl’s Junior等世界一线食品与饮品品牌也开始进入金边;星巴克在机场开设第一家店后,半年内在永旺商场成功开设二店。

 

出租与价格

高端商场的租金一直维持在$32-70/平米/月之间,中端商场内品牌商铺的租金在$10-22,而非品牌商铺租金从$22-250/平米/月不等。自从永旺商场开业,众多老一辈商场们纷纷受到出租形势的冲击。

 

前景

前途还是光明的,柬埔寨人均GDP达到$1225,正式步入低-中等水平收入国家行列,政府计划于2018年内实现人均GDP$1579,对商业购物中心们是好消息。当前,众商业品牌在金边并没有多少区域的选择,纷纷落户于繁华的万景岗区(BKK),接下来即将投入使用的NAGA二期、百盛商场、Exchange Square有望会使选择更多一些。

 

酒店业

最近,三个国际五星级酒店品牌意欲进入金边,将长期以来波澜不惊的柬埔寨高端酒店业带入另一个时代。

 

供应与需求

到2020年,酒店市场总共将会有9475个客房,比当前增长40.5%

 

自2004年以来,访柬游客连年快速增长,2015年有480万人访柬,比上一年增长6.1%,这些访客里,有59.9%是纯粹为旅游度假而来;14.9%来参加会议展览等;10.9%为商务目的。尽管访客人数众多,但多年以来柬埔寨的大型高端酒店需求低迷,因为绝大多数游客选择入住小型精品酒店,这也是为何金边并没有多少高级五星级酒店。然而,这一现状随着一些国际高端酒店品牌对金边表示兴趣而将开始改变。2016年上半年,有四个小规模新酒店投入市场,贡献259个新客房;独揽安达大厦最高14个楼层的五星级Rosewood酒店也即将开业,将贡献175个客房。

柬埔寨房地产年报

金边酒店客房累计供应量;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:Knight Frank Research

 

 

金边市现今50个客房以上规模的酒店有52个,总客房数6743套,集中分布在BKK所在的桑园区与隆边区。如果所有新项目都按期完工,到2019年,总酒店客房数将增加2732套。大仓久和与香格里拉酒店分别与两个新加坡楼盘项目签订了备忘录,这两个项目是The Bay和The Peak。(编者按:很不幸,Knight Frank的这个报告出了没几天,The Bay由于市场反应未达到预期,宣布项目搁置,真是一言不合说黄就黄,令我为金边市所有瞄得高、看得远、卖得贵的项目捏了好几把冷汗。)

柬埔寨房地产

《金边邮报》2016年8月29日消息:The Bay遭搁置

 

另外,万豪国际在暹粒的courtyard将于2017年开业,并有意进入金边。

 

入住率

在柬埔寨,由于精品酒店们永无止境的扩张,五星级酒店入住率长年徘徊在50%左右。造成这一入住率的另一个重要原因是本土需求疲软,各五星级酒店的住客95%为外籍。

 

前景

今年,柬埔寨又在国际上出了一回风头:吴哥窟被欧洲旅游与贸易委员会评选为2016年“世界最佳旅游目的地”,可以预见接下来相当一段时间内游客到访数势头将持续强劲。暹粒—西港—金边与国际城市之间以及三地相互间的交通便捷程度如能得到进一步提高,将会对柬酒店业产生极大促进作用。同时,国际知名高端酒店的进入也会对柬埔寨旅游业与曝光度产生积极作用,他们还将带进来各自的忠诚住客。

 

近期内国际到访柬埔寨的访客还将以旅游、度假的游客为主;而长远来看,随着更多国际公司入驻柬埔寨,将会有更多的商务访客访柬,商务活动也将趋于频繁,2017年将于金边举行的世界经济论坛就是例子。

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:公寓篇

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(一)概览与写字楼部分

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写在前面的话:Knight Frank 是总部位于伦敦的一家住宅与商业地产咨询公司,几年前设立了柬埔寨公司,迄今为止,我认为还是柬埔寨房地产界能够发表具有公信力与态度较中肯报告的唯一一家咨询机构。但如果我们仔细想想,柬埔寨今天的房地产/建筑业绝大部分应该都已经掌握在华人手中;不要说小小的英国,就算整个欧洲的在柬人口也可能不如中国一国在柬人口数量大,然而,当我们需要态度中肯的分析资料时却只能依靠一家伦敦来的、说英文的、只有十几个人的小办公室生产的分析报告。为什么呢?因为中文里找不到这个水平的知识数据,有的多数是植入广告、人有多大胆地有多大产,对此,我自己负有极大责任。我曾经在少不更事的年代(也就是说:去年)也参与了这一活动,今天想起来仍深感惭愧。我还对柬埔寨、新加坡、马来西亚、毛里坦尼亚、巴布阿新几内亚等国的华人华侨表示歉意,我作为您先祖母国东土大唐来的同胞,却没有办法为您用华文写出这样一份报告让您能安心地阅读柬埔寨地产市场,到头来只能解读欧洲人的报告,我心里是觉得十分对不住您的。

以下是对Knight Frank 报告的解读,其中的数据不代表本公众号的主观意见。

经济概览

财经部预计2016年建筑业的增长率放缓到15%(2015年增长率为19%,2015年是柬埔寨房地产业疯狂的一年,请看早期报告:2015柬埔寨房地产年报),估计到2020年止,这一数据会低到10%,这也契合柬埔寨政府要多样化发展经济的决策,不能光吊死在两棵树上:房地产与制衣业。

亚洲发展银行预测柬埔寨2016年GDP增长率为7%,2017年GDP增长7.1%,这一数据击败东南亚绝大多数国家,领先东南亚整体增长率2.5个百分点:

柬埔寨房地产年报

GDP增速

蓝色:柬埔寨     灰色:亚洲发展中国家      绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

在可预见的将来,经济增长势头还会一直迅猛,主要动力来源于制衣制鞋业、建筑业与服务业(本公众号按:制衣制鞋业今年似乎受伤不轻,为何仍然迅猛?)。然而,柬埔寨下一步的瓶颈可能是劳动力的质量(数量是够了)与生产效率。

另外两个特点是经济规模的扩大与通货膨胀率的可控,这两点会逐渐促进居民可支配收入的增长,从而大大提高本地居民的购买力。这,对柬埔寨经济长期健康发展有决定作用。

柬埔寨房地产年报

CPI(消费者价格指数)年增长

蓝色:柬埔寨    棕色:亚洲发展中国家    绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

 

写字楼部分

供应与需求

2016年上半年有三个写字楼项目完工并投入市场,为金边已有的写字楼供应市场增加了12581平方米的可出租面积。这三个项目分别是诺罗敦大道的Maybank大厦、Emerald Tower,以及毛泽东大道的Premier Office Building。

柬埔寨房地产
Maybank 大厦

2016年下半年,还会有隆边区的Exchange Square、毛泽东大道的City Tower Asia、以及63街的Aura Condominium投入市场,这三个项目的总可租面积为25889平米。到2016年上半年止,现有的办公楼可出租面积总量为225178平米,未来的三、四年内,这一总量预计会达到406935平米,增幅将会是80.7%:

柬埔寨房地产年报

金边办公楼累计供应量

来源:Knight Frank Research

 

到目前为止,办公楼的存量还是以C级为主(至于是什么是C级,请阅读旧文:2015柬埔寨地产年报:办公楼篇),但这一局面正在随着办公需求的提高而快速改变,预计到2020年,A级与B级办公楼会成为市场的主宰力量,到那时,投入使用的项目里还会有奥林匹亚城、TheGateway、钻石双星、东方商业中心等一大批摩登大楼。

 

2016年二季度办公楼的出租率为80.5%,比一季度的80.9%稍有下降,这并不意味着租用办公楼的公司少了,因为这一过程中有新楼盘进入市场,所以相反,出租总量增长8985平米,净消化增长56.9%,并且请注意,这些新楼盘都是A级或B级办公楼,面对的是中高档市场。

 价格与出租

定价从$9/平米/月到$38/平米/月不等,然而定价虽这么说,实际出租情况下,都有讨价还价余地。2016年一季度ABC所有级别办公楼租金平均值为$18.7/平米,不同区域租金分布如下图:

柬埔寨房地产年报

蓝色与绿色柱为净可出租面积;蓝色为市中心区,绿色为开发中的城区。

来源:Knight Frank Research

 

如果出售的话,价格从B级最低的$2100/平米到A级最高的$4900/平米不等。

 

前景

写字楼的供应量会稳步增长,价格与出租率也随着市场需求的增长可以得到保障。陆续搬入写字楼的公司多为银行、航空公司、保险、非政府组织等具有跨国背景的企业或机构。迄今为止,专用写字楼的普遍出租率在80%以上,安达大厦是唯一例外,其出租率远低于80%,原因仅仅是其体量太过巨大。

安达大厦

安达大厦

从短期来看,随着更多的国际企业开始进入柬埔寨,只要写字楼开发商愿意持开放态度定价,相信A级与B级办公楼的出租率只会稳步上升;中期来看,柬埔寨连年积极进行境外合作的谈判及其政府对外资进入柬埔寨的开放政策会吸引越来越多的境外企业进驻柬埔寨,从而最终使写字楼受益。

另外,据联合国研究数据,到2030年,柬埔寨会有一次高达25%的工作适龄人口增长,从而成为写字楼需求的一个长远保证。然而,这一过程中,教育的提升程度与人力资源的质量却是能否提高工作人口生产力的先决因素。

 

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:商业地产与酒店地产篇

10万美金在柬埔寨金边能买个什么房?

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10万美元买一幢,如里用的量词是“幢”,就是这个东东:

柬埔寨房地产
请注意,上面这里有好多幢。
而不是下面这个东东:

柬埔寨房地产

这个东东一般是论套卖的,也是差不多10万美金一套;它要是论幢卖就太贵了。

上面那个论幢卖的,在柬埔寨我们华人称之为“排屋”,下面这个论套卖的我不说你也知道,它叫做“公寓”。

好了,背景知识前戏告一段落,下文开始进入正题,值不值得投资的问题。

分两种情况:如果你的硬指标是年租金回报率10%以上,我直接告诉你,两个都不值得,因为达不到,您基本上就告别自行车了,啊,不好意思,应该是告别柬埔寨房地产了。

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如果你期望租金回报在10%以内,同时又希望它以后在某个时间点升了值可以卖出去,那么请留下来,我们还可以商量商量。

首先说一说排屋,我真搞不懂人们为什么要造这样的东东,它造出来这么丑,住在里面一点舒适度也没有(我试过),连个空调都没地儿安装,它为什么还要一直存在真是让我想不明白。当然我这是从居住的角度去判断,而如果您是拖家带小,在里面祖孙五世同堂,前门还要做生意,就另当别论了,特别适合您。但问题来了,持外国护照的人是不能买它的呀。柬埔寨的法律规定凡是带地皮的不动产,地面那一层是不允许外国人持有的,所以呢,您拿着中国护照就不可以买排屋。如果实在要买,那么要从二楼往上买起,这样的话,还买个什么劲儿,全指望着一楼大门做生意呢。

排屋的出租回报率是在多少呢?它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产,可能普遍在2%-3%,打个比方,那样一幢,如果地点处于商业价值最大的河岸边,售价可能高于120万美金(不是我定的价哦,我有个柬埔寨哥们儿开的价,您要他真卖),月租金4000美金,年回报4%,这是这种房产回报率的顶点,而且人家在河岸也轻易不会卖,处于有钱买不到的局面。

柬埔寨房地产
(河岸是这个样子)
如果位处随便一条什么大街上,售价算70万左右,月租金1000,回报率1.7%,大量可以买,但买了干什么?

所以,排屋这个东东,既然不让买,不买也罢。

再说公寓。
公寓又分为成品与画饼,成品就是已经完工在使用的现房,画饼就是效果图画得非常漂亮,正在出售中,但一时半会儿不能完工的楼盘。

就2016年9月为止,金边市的成品公寓用手指头可以数得出来,价格可以问得到,租金也在市场上挂着呢,这个很容易调查出来。画饼中的楼盘,全家老小一起手指脚指全用上也数不过来,价格可以问到,但你如果问租金,人家一般会告诉你:“就这套,30平米,别看它床都和灶台粘在一起了,但将来只要一投入市场,那租金肯定600美金起步“,你问他为什么这么有把握,他能吹上天最后连他自己都信了,你能不信?但有什么依据反驳呢?没有,因为它是个饼,还在画呢,他要说900你也没办法证明不行,因为那是将来的事情。所以,人家跟你说租金回报10%以上,八成就是基于画饼中的楼盘。

成品的楼盘,据我观察租金回报一般在5%-8%之间徘徊,我亲身经手过的最高纪录是一套123平米的两居室公寓,总价13.5万美金,成交的时候卖家连里面的租客一起都卖给了买家,租客的租金是1000/月,这样算来年回报率接近10%,这已经是我见过最顶级的回报率案例了。所以,轻轻松松就10%以上,哪有那么随随便便成功的事情?

但是不是说只要是画饼就一定不行呢?当然不是,你要知道现在很成功的一些成品,它曾经也是画饼呀。现在这堆画饼中,肯定有将来明星级别的产品,关键是你怎么去把它选出来。我的建议是,不要听人吹,自己去看吧,现在如果金边市有100个画饼楼盘的话,我的感觉是这里面可能有25个左右的未来明星产品,如果你选中了它们,不出两三年你就是牛B轰轰的那个人。

选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

通过这三项标准,我其实私下里已经把所有主要画饼楼盘分成三六九等了。在我看来,金边的公寓楼盘可以分为以下几类,从最惨的说起:

1. 点中死穴型。

顾名思义,这类就是有死穴,怎么折腾都不成。一般来说也并不是说它地段不好,有的可能处在极好的地段,但自己给做坏了,最常见的现象是建筑设计/交通在某方面有硬伤,定价时又无自知之明结果一定价老高,似乎一步就要走上人生之颠一样。最后开盘了吧,第一个月打了个地基卖掉10%,买的还都是开发商的亲朋好友;半年过去了,还是那10%,一年过去了,15%,怎么办呢?原本还指望着卖了钱拿来付建筑包工头工资呢,再不付就不给干活了啊。这个时候才明白,哎哟喂,当时价格定高了,建筑规划也画坏了,这不忘了画停车场了吗?怎么办?地基都打好了再改也晚了哇,将错就错吧,但价格这么高没人买怎么整?这么抬着,骑虎难下,要降价吧,人家已经买了的那15%怎么办?你这不明摆着承认自己没有价值吗?不降价吧,实在卖不掉了呀,给不了钱包工头都威胁要停工了。所以上也上不去,下又下不来,真真的好不难堪也么哥。这个,就叫做被点中了死穴,还好,这种楼盘不多,极少。

2. 鸡肋型。

金边呀,最多就是这种,我望眼看去,黑压压一片尽是。鸡肋呢,你看着都挺好,只要你站在它的售楼中心里面,什么都好,但只要一离开,你就不再想它,它什么都似乎很好,但就是没有任何让你在离开以后还怦然心动的特质。也就是说,她美则美矣,但就是没有什么美得出类拔萃、美得不可替代。原因很简单,如果你今天看了四个售楼中心ABCD,你觉得A也好,然后B也好,C原来比AB都好但更贵,D一看,完了,ABCD原来都一样,没意思。你怎么办?这个就叫鸡肋型。它的最明显特征是价格偏高但不是最高,个个都声称是未来城市中心,效果图做得美轮美奂,造售楼中心就花了上百万美金,银行里其实就剩两百万。这种情况下,ABCD,客官你到底该买谁呢?感觉买谁都行,但又谁都不想买。

3. 神盘。

这种楼盘呀,它各方面都没有死穴,而且各方面标准还挺高,最重要的是,它有某一方面有别人不可替代的长处。而且它的开发商有一条路走到黑的意志与实力,比如说你没发现它的美,你不买是吧?好,不买就不买,它自己有信心直接花私房钱就造完封顶了。但一般情况下,人们都是很有眼光,一下就可以看出来它的亮点,基本不需要开发商自己掏私房钱,还没完工应该就已经销售得八九不离十了。

说到这里,你肯定想问我要我那张将楼盘分成三六九等的名单,但你想想也知道,这么大庭广众之下我哪能拿出来就曝了光了,以后还要不要在金边混了?

看到这里,您千万不要以为柬埔寨房地产就尽是鸡肋,退一万步说,就算您买中了鸡肋,又有何不可?事实上这个国家的房地产行业,其鸡肋产品作为你保存美元资产的目的地是再合适不过了。

如果您来到金边胡乱买一通,买中神盘是运气好;买中鸡肋的话,买就买了吧,你不买、我也不买,那么多鸡肋放着怎么办?要是一不小心买中死穴,,,,唉,我想了下,还是不要买中死穴的好。

我也知道,要是您铁了心要来投资,我说得再不堪您也会来;您要是没那个念头,我说出花儿来您也不会哪怕朝这个方向移动一下手指头。但也还有极小一部分观众朋友们凡事都需要受到鼓舞才能行动。那么好,您可以读一读我另一篇文章,叫做《柬埔寨房地产投资菜鸟五问》(注:旧作,这么打鸡血的文章,以敝人今天的操守,写不出来。)

本文发表之前,我从头仔细读了一下,深感自己苦口婆心、怜悯众生之态入木三分,不禁感慨像我这么操着柬埔寨财政部长的心,领着财政部门卫工资的人,除了我也没sei了,读到这儿,您不赞都不好意思。

听说柬埔寨妇女事务部搬家了?

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前些天,我在街上路过一处宅子,很是被她吸引。

柬埔寨 房地产

由于学生我素来痴迷于老古董建筑,一见到这样的东东就挪不动步,一般如果看到,就要停下来研究一番,最好是敲开门进到屋里去仔细研究一番,将什么梁啊瓦啊全都记下来才好。于是打定主意,看看有没有机会找到她的主人。打电话给我的柬埔寨小伙伴,还没把位置描述完,他就得出了答案:“这是某位**先生的私宅。”

“这位**先生是干什么的,房子这么漂亮?”

“厄,以前主要是砍树卖的。”

“现在呢?”

“现在也开点赌场、酒店,搞点房地产。”

“不砍树了?”

“不太砍了,上回得了个保护森林荣誉博士学位。”

“为人是否热情好客?”

“厄,,,,你有电脑,为什么不上网搜一搜他的名字?”

“好吧,你觉得他会不会邀请我去他家坐一坐,参观一下他的房子?”

“你,现在大白天的,你喝酒了?”

为什么说我喝酒?我要是有个漂亮房子,别人很仰慕,我就会得意洋洋地邀请他来参观一下。回到家,先用google maps 定位查一查看是否有联系方式,打开街景,倒吸一口凉气:

women-affairs-house

那块牌子上写着Ministry of Women’s Affairs (妇女事务部),街景拍摄时间为2013年12月。

说好的私宅呢?

柬埔寨中央政府,机构繁多、浩若星辰,光部委就连许多政府官员自己也数不清楚,大家平时倒也兢兢业业。但唯独这个妇女事务部是我看不懂的,您说它到底是用来干什么的呢?不知道过年过节是不是给妇女们发压岁钱,平时组织妇女们参加“织毛衣小能手”培训讲座?或者里面是个女儿国,但是否招收男职员去上班?中央政府为了体现男女平等是否应该搞一个男子汉事务部?总之,迷一样的妇女事务部。

不管如何,有个妇女事务部总比没有好,然而这个宅子到底怎么回事?

我终于还是把这位某**先生的名字输入google试了一下,出来的图片大致为三类:这位先生笑容可掬与一位小姑娘的结婚照;木材;一栋黄色大楼。

柬埔寨 政府机关 大楼

这个结果,对我来说是大大的好消息:因为笑容可掬说明他和蔼可亲,这么漂亮的小姑娘都肯嫁给他说明他十分有魅力;木材我也喜欢,说明我们有共同爱好;唯独这栋黄色大楼怎么回事,我又去查了查。读了些文章,最后,Cambodia Daily 于2014年5月发表的一篇报道解答了所有迷团。

原来,这位某**先生不应当被称为“先生”,而是**勋爵,是柬埔寨功成名就的一位社会贤达,去年是他“最近一次结婚(金边邮报用词most recent marriage)”,新娘21岁。关于黄色大楼,是新的妇女事务部大楼,是这位勋爵专门为她们造的,您瞧瞧,这么会怜香惜玉的勋爵,当然会对漂亮小姑娘产生致命的吸引力呀。当然啦,有来无往非礼也,妇女事务部搬进了风姿卓越的黄色大楼,自然就把又老又旧的暗黄色宅子给了勋爵,这样岂不是皆大欢喜!

但Cambodia Daily 这种西方媒体非要吹毛求疵,说勋爵是个砍木头大亨(logging magnate),还含沙射影暗示他在砍木头开矿这类靠山吃山的事业上赚了许多钱;接着又从妇女事务部找了个无名小卒来采访,说妇女部搬家完全是因为勋爵看中了这个宅子,还说勋爵与政府内幕交易了;最后,为了体现妇女事务部做了亏本的买卖,Cambodia Daily 竟然把作为金边房地产业最高机密的地价都给曝光了,这种事情,连我都不肯公开评论,结果它一个西方媒体牝鸡司晨,给曝光了,说什么宅子位于隆边区黄金地段,地价$5000-8000/平米,而黄色大楼位于棉址区,顶了天$1200,这妇女事务部脑子进了水,亏大发了。

针对这些指责,勋爵本人也许日理万机,也许新婚燕尔,无暇顾及,那么就由我自告奋勇出来帮他辩驳一下。首先,砍木头大享怎么了,吴刚不也是砍木头起家的吗,您看嫦娥还不照样喜欢他,历史的事实证明会砍木头的男人比较有魅力;

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另外,说勋爵是早就看中了这个宅子,这不废话吗,你看我,我现在不也看中了这个宅子吗,有美学鉴赏能力的男人都会看中这个宅子,看不中这个宅子的说明水平不行;说勋爵与政府内幕交易了,交易就是交易,中国人说得漂亮点称其为“礼尚往来”,说难听点就叫“一个愿打一个愿挨”,哪有什么内幕外幕那么多讲究;最后,说地价差异巨大,妇女部换亏了,嘿,您瞧瞧,就今天金边这地价涨得跟坐火箭似的趋势,棉址区偏是偏了点儿,但还不分分钟涨到$5000-8000那不就一样了吗,就算今天明天涨不到8000,再等十年二十年,总有一天会涨到的嘛,急什么?怎么能说就已经是亏本的买卖呢?凡事要用长远的眼光来看问题,不能鼠目寸光呀。

综上,我有理、有利、有节地,敌疲我扰、敌退我进地驳斥了某些别有用心的西方媒体对勋爵的无端指责,充分发扬了笔杆子里不出政权的国际主义精神,捍卫了社会名流人士的合法权益。希望大家不要听信西方媒体的扭曲报道哈。

另外,如果大家也如同勋爵一样对木头感兴趣的话,可以去住一住勋爵位于Kep市的金碧辉煌、高端无朋的超级豪华酒店。

柬埔寨 土豪 豪宅

其实,我所做的这一切,就是为了能进去老宅子里参观一下。

柬埔寨房地产

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