[缅甸]昂山素季当前最大的作用就是去坐牢,再次证明当文学评论家比当作家容易

【原创声明】

本公众号发布的所有文章,除非另有特别说明,都属于原创,并且只在公众号(cambodiagolf)或者本网站首发。如未征得作者许可,请不要转载。

我又收到来自你们的批评,说我最近写的都是些什么玩意儿,哪里跟房地产有什么关系。你要知道啊,房地产只是我的业余爱好,玩儿票的,“容积率”是什么,我都还是两年前百度上现学的。我上学的时候,专业叫做“地域学”,地域学是什么东东呢,就是我今天下文要谈的这种内容。

 

昂山素季上台以来,也一年有余。她这一年的经历如果说可以告诉你、我、沈良西一个道理的话,那就是:还是当反对党好

 

这一年中,昂山素季经过了众望所归、被地方军阀买账、军方掣肘、经济无政策、军阀混战、军方对穆斯林的杀伐等一系列惊心动魄、荡气回肠的事件。直到今日,牌也打得差不多了,缅甸各利益方的态度如下:她自己的国家民主党内比较失望;地方军阀对她失去了信任;政府军方看热闹不怕事儿大;国际社会团体也不表扬她了。

 

以下,我们将利益相关方一个个分析一遍,然后你将毫无疑问对缅甸天下大势了然于胸。

 

1.军方:

缅甸最操蛋就是这个军方,但没它又干不成事儿。军政府执政已经半个世纪,遵照普世规律,世间所有美好或不美好的人物与事物,久了我们都会对她产生审美疲劳。缅甸人民对军方也是这个感情,人民疲劳久矣,于是1991年昂山素季第一次参加选举时,百姓们一看,这不是昂山将军的女儿吗?人又长得这么漂亮,好了,就选她了。结果一选完,军方说,不好意思哈,刚才开玩笑的,不算哈。百姓们空欢喜了一场,但人家军方又有枪又有炮的,他说不算,那就不算吧,大家以和为贵,忍了。

 

昂山素季很能忍:你不给,我也不争,我就坐牢,看谁熬得过谁。这么多年来,活生生把自己从一个如花似玉的姑娘,修炼成了甘地一样干巴巴的人物。直到2015年,军方终于坐不住了,原因有这么几个:一方面,军方内部的经济开明派近年来掌握了话语权,大家一致认为如果还老一套搞什么枪杆子里出政权,最后非得成了朝鲜不可,一点前途都没有。所以不能学朝鲜,要学中国搞经济开放。然而经济开放成败与否取决于对外招商引资能力,这样一个中国广东省乡下村官都懂的道理,缅甸肯定也是懂的。但自己是军政府,给人动不动就舞刀弄枪的感觉,形象不好,别吓着外国投资者。于是,最后由缅甸形象大使、漂亮温柔又会说英语的昂山素季出马,能起到一夜之间老母鸡变凤凰的效果。果然,形象大使一上台,美国针对缅甸多年的经济制裁撤了,国际援助也潮水般涌来,这一招,简直药到病除。另一方面,昂山素季已经70岁,到了要么用她,要么就会死的节骨眼上,大家都是成年人,终究要给个态度,做个了断。军方想一想,她在国际国内威望如此之高,如果最后一不小心关在里面,寿终正寝,也算以身殉国,那么她就成了缅甸历史上最大的英雄。深谙《资治通鉴》的缅甸军方比谁都明白,活着的时候怎么折腾都无所谓,千万不能让她成了烈士,一成了烈士,就完美了,就再也翻不了盘。所以,谁都不敢再关着昂山素季。

 

但是不是军方就已经被昂山素季赤手空拳打败了呢?还差得远。面子是人家给的,人家想什么时候拿回去就拿回去。军方在将执政权交出来之前做了这么几件事:一是修宪明确限定有子女为外国国籍的人士不能成为政府与国家元首,这个,昂山素季只能哑巴吃黄连,有苦说不出了,她的子女是外国人不是因为她比较看好外国,自己当裸官,而是因为她嫁给了一个外国人,子女生下来就是外国人。请注意,昂山素季嫁的外国人叫做Michael Aris,是一位英俊、年轻、在自己的国家也属于魅力好儿郎的历史学家,两人是伦敦大学SOAS时期的同学,自由恋爱、青梅竹马,跟邓文迪阿姨前两回那种捞住就算救命稻草,随便嫁一嫁外国人,是不一样的,当然啦,邓阿姨最近择偶品味有所提高,还是值得表扬的。

 

昂山素季与缅甸
(Michael Aris与昂山素季)

 

二是规定为军方在议会保留1/4的席位,不用民选,直接坐着;三是规定军队保留国防、内务部长职位,而且军队内部高度自治,不由政府节度,说白了,不要说党指挥枪,连政府都不能指挥枪。就问你怕不怕?

 

2.国家民主党:

这就是昂山素季的党了,相当于柬埔寨的救国党,千年老二。国家民主党跟着昂山素季2015年赢了之后,很是风光了一把,但最近,又不开心了,因为赢了还不如没赢。首先,政府职位不够分,昂山素季不能当总统,就只能在党内找了个小哥帮她当,这个小哥原本也是党内德高望重的人物,但现在把总统一当,全天下都知道他是傀儡,你觉得他心里怎么想。你要是不能理解的话,可以去问一问前几年梅德韦杰夫当总统时感觉如何。剩下的部长里,昂山素季一口气当了两个,身兼外交部长与国务部长,真是既当爹又当妈;前文已述,手握重权的国防部长与内务部长由军方出任;好了,瓜分完毕,剩下的也不重要了,就随便分一分吧。分完了昂山素季又给自己搞了个水火不侵、刀枪不入的女主角光环,叫做国务资政,凌驾于一切政府头衔之上,翻译一下,就是超级无敌最牛B政府公务员,其中的奥妙只有李光耀真懂。于是,在女主角的强大阴影下,全党都默默接受了打酱油的现实。

 

这还只是问题的开头,真正的挑战来自公布政府年度预算那天。这个政府预算呢,就相当于中国的总理工作报告,你打算接下来怎么搞,得表个态啊,有什么新政改革、咨罚臧否,大家都眼巴巴就指望你全面建设小康社会呢。结果,国家民主党磨蹭了半天,说,不好意思哈,也没啥新花样,照旧吧。这就好比大家在北京奥运会上都等着跨栏运动员刘翔再创新高,一举击溃西方世界最后的骄傲,结果枪一响,刘翔就一瘸一拐下来了,说不好意思哈,让大家失望了。大家的心里是崩溃的。

 

但国家民主党为什么要这么不争气呢?非不为也,不能也。因为骨干成员过去二三十年的职业都是政治犯,全在牢里关着,牢里的日子过惯了,突然一出来要治理国家,要改革开放,不习惯,进去的时候还在用BP机,出来时发现外面都已经用苹果7了,大家有点水土不服,人之常情嘛。(沈良西与金速卡读到这里,是否已经开始颤抖?)

 

3.地方军阀:

昂山素季上台后有两大目标,一是平息边境地带的军阀割据与混战;二是主持缅甸经济的腾飞。经济腾飞的事儿可以慢慢整,先说军阀混战,为什么一定要她来才行呢?因为说白了,这事儿靠政府军是摆不平的,要是政府军能搞定,过去三四十年早就搞定了。所以,就出现了以前香港黑社会老电影中的桥段,各方火并,谁也搞不定谁,连警察也罩不住了,这个时候,你需要一位镇得住场子的扎飞人(粤语读音:za-fi-yin),这位,需要黑白两道都买她的账,她的话就代表公理。而在2015年的缅甸,扎飞人唯一人选就是昂山素季。

 

所以去年10月,她真的把20个地方军阀中的17个都请到场,开了一个团结的大会、胜利的大会,军阀头头们见了昂山素季,就如同犯了事儿的小学生见了班主任一样,任凭这位柔弱的女子摸着脑袋批评。昂山素季声望一时无俩。然而到今年,我们看到的结果如何呢?军阀们回到家该干啥干啥,与政府军打得死去活来不亦乐乎。究其根本原因,昂山素季终于是管不住政府的将军们,将军们要在边疆挑事儿,谁也不能不还手啊。接下来就是一个十分耐人寻味的问题:政府将军们为什么喜欢挑事呢?因为一条亘古不变的真理:狡兔死、走狗烹。将军们只有不断挑事,才能借机在国土上屯地,才能借机到处开采翡翠矿,才能到处伐木致富,所以,他们必须要留着军阀们在祖国边陲,才有借口长途奔袭。如果真的天下太平了,岂不是自裁羽翼?

 

军阀们活得是很憋屈的,隔三差五被蒙头蒙脑打一顿,打完却又不打死,留一条活路,继续苟且着下去。想被招安却招安不了,想要自治却又不许,停停打打,打打停停,双方心有灵犀,把一段双簧唱得轰轰烈烈、炮火连天。这件事里面,唯一当了冤大头的就是昂山素季,如今威严扫地,2017年二月份再要请军阀们去开团结的大会,再也没人愿意去了,你以为耍猴呢?

 

结论:

昂山素季是个领袖,但同时只是一位稚嫩的政治家。她无法迫使军队归属国家,这可以理解,非她能力所能及;然而,她事事希望刀切豆腐两面光,一个人也不得罪,就把事给办了,哪会有如此容易?一位出色政治家,最常做的事情其实只有一件,就是做出艰难的决定(to make hard decisions),诸葛亮斩马谡、周瑜打黄盖、川普炒Michael Flynn的鱿鱼,每一件都是令当事人心里滴血的事情,然而,当他身处其境,不那么做不足以振朝纲。闹革命不是请客吃饭啊,同学们。反观昂山素季,上台后从未对任何人说过一句硬话,既不得罪军阀也不得罪军方,更不能触动他人利益。如此客客气气,是要当女圣人的节奏啊。

 

所以,据我观察,昂山素季再这样下去,出路有两条:一是干脆不要直接玩政治,再升一级,当缅甸女王好了,国家改体制为君主立宪制,反正泰国是这样、柬埔寨也是这样,独乐乐不如众乐乐,这样一来,不用得罪任何人,每天只管双手合十微笑就完成工作;二是再回去牢里坐着,至少是个精神领袖,给执政者以压力形成督促,给缅甸人民以希望,以更高更远,对美好生活的向往。像如今这样,人民突然发现,连昂山素季都搞不定,心里最后的防线崩溃,那国家还有什么希望?

 

其实有些人,当反对党对国家更有益。

 

作者微信:junezeng855

关于“一带一路”,你要懂政治

【原创声明】

本公众号发布的所有文章,除非另有特别说明,都属于原创,并且只在公众号(cambodiagolf)或者本网站首发。如未征得作者许可,请不要转载。

同学们,关于一带一路,你只要弄清楚以下几个问题,并且在对这几个问题上的看法与我保持一致,那么就完全足够了。

 

1.要懂政治

2002年11月19日,朱镕基总理在香港特别与港中资企业的几位头头见了面,主要点评了之前一段时间中国电信针对香港长途电话话费加价的问题。朱总理说:“我首先认为,你这是不懂政治,不看大局,你早不加晚不加,就赶在开十六大你就加”,批评了中国电信的头头不识时务。朱总理不爱打太极,向来能直接说的时候绝不拐弯,当时正值北京要开十六大,而香港的许多议题都比较敏感,是最不能出幺蛾子的节骨眼上,结果关键时刻中国电信作为一个大陆企业在香港如此欠思考地行动。朱总理能拿出来批评,说明还没有把中国电信当外人,批评完下次改过还是好同志。同时,他说出了一个中国当代所有人在走向人生巅峰之前都必须修满学分的课题:你要懂政治

国家在干什么,国家希望你干什么,不希望你干什么,同学们,你要明白。当然,如果你非要意气用事,证明自己个人主义人定胜天,那你是个艺术家;但中华民族的伟大复兴不是光靠艺术家就实现的,它依靠的主力终究是一批闷声发大财的人,懂政治的人。什么叫不懂政治呢,就是国家要开发大西北,你非要去开发江浙沪包邮;国家要扫黄打非,你非要在天桥底下卖光盘;国家要一带一路,你不把义乌的洗脚盆卖到柬埔寨巴基斯坦阿姆斯特丹,非要从日本韩国洛杉矶一路往家里买马桶盖。你这样弄,连朱总理都得直摇头。

我们往往听某成功企业家在功成名就、富贵于他如浮云的时刻总结自己的人生说:我这辈子成功的最大秘诀在于坚持只做一个纯粹的商人,不参与政治。而又young又simple如你却把它听成了“我这辈子成功的秘诀在于不鸟政治”,同学们,“不参与政治”只是姿态,“不懂政治”才是要了命的呀,你难道没有发现这些“不参与政治”的人士一个个猴精猴精,最懂政治。你不鸟政治,政治就不鸟你。

 

2. 一局前所未有的大棋

在我们将要比较牛B之前,我们过了一两百年相当憋屈的日子,奋斗目标一度十分简单粗暴,用李鸿章的话来说,叫作“但求外敦和好、内要自强”,用民国的话来说,叫作“御侮求存”,党的老一辈无产阶级革命家把它翻译成大白话,叫作“立足于世界民族之林”。看到了吧,那么多年,一代又一代的前人们,活着就是为了看到有一天我们能平等地被这个世界接受,并在自己的国土上立足;不需要获得崇拜,不敢觊觎他人的果实,更不敢奢望扩张影响力,我能够腼腆地成为平等的一员就已是莫大的幸福,是曾国藩、李鸿章不敢妄想的幸福,也是孙中山、陈独秀一生看不到影子的幸福。所以,到本世纪初,前赴后继的人们都在自顾不暇地求生存、求立足,丝毫没有心思将目光从中国移往他处,直到最近几年,我们第一次有了闲暇,开始谋求更广阔的发展空间。这就好比两人面对一盘象棋对弈,我方花了好一番工夫在自家腾挪转移,终究第一次送出一个子过了河。而这送过了河的,就是一带一路。上次过河,还是郑和下西洋的时候。

这一次,为何如此特别呢?因为你可以扫黄打非,你可以南水北调,你也可以开发大西北,但那是在自己的国土上,是“立足”;而这一次,是在别人的国土上做计划,是“发展”。发展得好了,可以和别人一起共赢,大手牵小手走路不怕滑,走呀走呀走呀走呀转眼儿子就长大;一旦发展得不好,还得回来又立足。

一带一路

(‘一带一路’,图来源:Economist)

如上图,橘色的是“一带”,蓝色的是“一路”。黑色实线是铁路,从伦敦拉一火车皮纸尿片到义乌,火车在路上跑三个星期。我们看到的只是几条线,而事实上在发生的却是沿途无数个点上每一个点都意味着基础建设、投资、贸易、技术与劳动力的互通有无,你的邻居包工头王叔叔昨天还失业在家只能算是剩余生产力,原本心灰意冷已打算抽烟喝酒打麻将了却余生,傍上一带一路明天出了国去线上某个点说不定就成了先进生产力王总。

看着地图,你一定要问,为什么一带一路都要向西发展?

为什么必须向西,不能向东?

首先,如果向东,则无可去处。东面依次有朝鲜、韩国、日本,且不说朝鲜有金胖子对一切造福人类的活动皆不感兴趣,韩国日本原本同气连枝并不见得从心底希望中国能够“立足于世界民族之林”,再往更远处是太平洋以及美国,放眼东望,真是举步维艰。所以,东面对中国来说,是没有前途的。

今天的中国,我们最富有的资源是什么呢?不是茶叶、不是瓷器、更不是丝绸,而是生产力。短短三十年间,我们把中国全方位建设了一遍,三十年后国内没地方建设了,但三十年前上岗的第一批师傅到今天还没退休,要求继续工作,他后面的徒子徒孙却也上岗了,于是老中青三代人正在兴头上,技术高超、精力充沛,表示还没工作够,根本停不下来。这个时候去跟他们说,您还是歇着吧,国家已经建设好了,不需要您了,那怎么好意思呢?这个时候唯一的解决方案是把他们送到别人的国家去,帮别人建设国家,轻车熟路。你比如说高铁,中国今天有22000公里新高铁线路,22000公里的意思就是说比全世界所有其他国家加起来还多。高铁技术,日本德国法国也有,但他们就像隐居深山的老师傅一样,已经二十年没练过手,家里的电焊机都生锈了要重新买,你敢请他们下山来帮你建高铁,安家费给多少?而中国的南车北车是新师傅,过去十年都在建高铁,不光锅碗瓢盆是现成的,还能从实战经验上秒杀对手,这难道不是上帝专门给中国留的一份工作吗?今日中国人员之富足、生产力之强盛,历史之所未见,他们不怕被累着,反而怕突然停下会闲出病来。总之,我们的态度是:求求你了,你就让我来帮你建设一下你的国家吧,啥?没有钱?没钱先赊账!赊账没钱还?没钱还就BOT,总之有条件要上,没有条件拐弯抹角创造条件也要上,不帮你建设好国家誓不罢休。

所以,在这样一个历史时刻,我们迫切需要找到一些形形色色的国家,去帮他们建设美好的未来。而往西面,就能完美地满足这个需要,西面的国家中肥的瘦的、富的贫的、吃猪肉的不让吃猪肉的,应有尽有,哪怕你真有十八般武艺,终能找到你施展的舞台。一路向西,大致可以分为这么几段:东南亚、中亚、中东、东欧、西欧,从帝国主义到土豪劣绅再到贫下中农,总有一款国家适合你。

另外,向西也是为了中国国内西部地区的稳定与繁荣。中国,是世界上最能理解“穷山恶水出刁民”这个道理的国家。这个世界上,一切战斗的意愿、不安的意志,最终都能而且仅能被财富消磨掉。最明显的例子,叙利亚已经折腾了几十年,人们颠沛流离,每天都有人愿意为了理想奋不顾身;而同处阿拉伯地区同种族同宗教的阿联酋人养尊处优,表示最烦那些老爱动刀动枪的,一点技术含量都没有,有那工夫还不如在家多娶几房姨太太,多抽两袋shisha养养神。阿联酋人民与叙利亚人民唯一的区别在于石油,以及卖石油的钱。中国的东部能迅速繁荣,是因为海洋可以让人接触外面的世界,而中国的西部,出门是一群“斯坦”国,斯坦国们虽然也十分可爱,但终究多年闭塞不通,没有许多生财之道,于是一带一路对中国西部的意义是拨开云雾见天日,旨在由外及内解决西部落后的问题。落后则容易生乱,自然,不落后则不容易生乱。

west china
(举步维艰的中国西部边陲)

 

3. 面临的困难是什么

当前,我们面临的困难主要有两点:一是如此不计成本,不小心容易做成国际主义慈善事业;二是坚持修炼多年的“韬光养晦”策略将逐渐消退,稍有不慎就会让人产生经济新殖民主义的误会。首先,让我们痛快地声明一下,中华民族不是一个喜欢做慈善的民族,或者说,暂时还不太顾得上做慈善的民族。好了,丑话说在前面,就不用扭扭捏捏不好意思下手了,我们是奔着利益而去的,不是一时一地的利益,而是为国家谋求未来数十年发展空间的利益。所以,它不应该被做成一项慈善事业,最近几年在沿路许多国家,特别是欠发达国家,有时会出现看起来得不偿失的投入行为,但我们要相信,这终究只是整个战略巨大洪流里的一点插曲而已,与下面要谈的真正困难相比,就很渺小了。

真正的困难,是沿线国家终有一天将如何看我们。平心而论,一带一路是一项对我与对人都有利的事业,它的核心思想不是损人利己,所以它永远不可能成为任何形式的殖民主义。但我们这么想,却不能保证沿线的伙伴们以及非沿线的围观群众也这么想。让我们面对一个现实:当今世界有差不多200个国家,其中有100个国家是不希望看到中国走向人生巅峰的,剩下100个国家是那种平时不声不响,学习不出色,长相不漂亮,长期被安排坐在后排的三不女同学,没人care她们怎么想,所以结论是,世界主流舆论是打心底不希望看到中国繁荣富强。原因很简单:中国与他们太不一样,他们也无法接受有人能以一种完全不一样的方式成功。Audre Lorde说:It is not our differences that divide us. It is our inability to recognize,accept, and celebrate those differences.(分裂我们的并不是我们彼此间的不同,而是我们无法认识、接受、并欢呼拥抱这些不同。)我们可以成功,但要被人认识、接受、欢呼,可能还需要许多许多年,然而当前的问题是,在那一天到来之前,如何让沿线的人们至少不厌恶我们。我觉得有三点要做到:在国外不要剥削亏待自己的同胞;在富裕的国家不要歧视自己;在贫穷的国家不要歧视别人。看似简单,但细想下来,要很小心才能做到,不信你试试。

我到底还是相信,我们是有这个水平的。前几天我在长安街上的国家大剧院听意大利作曲家维瓦尔迪的曲子,演奏的也是意大利来的一个古典乐团。听这种老掉了牙的东西,对全世界的观众与音乐家都是一个挑战,纵使你的曲子中有千军万马、层峦叠嶂,也不能唱不能跳,只能坐着演奏;你是如此地想让听众知道其中之丘壑,但总有人万万解不了你的风情。于是就有两个老大难问题:有人听着听着就睡着了,这还是皮毛之疾,最要了命的心腹大患是鼓错掌。那就十分尴尬的,一发生,大家都不知道该怎么办。就好比你花了一辈子心血,终于有一天选上了总统,在宣誓就职仪式上,当着几千个人的面,说到一半突然用力过猛,裤腰带崩断,裤子掉到皮鞋上,袜子还露出一截。这个时候,入戏已深的观众们都不知道该怎么反应:装作什么也没发生吧,您的裤子掉了这是明摆着的事实,白花花毛茸茸的大腿还露着呢;忍不住笑出声吧,这么严肃的场合,成何体统,终是坏了气氛,尴尬之极。听演奏时鼓错掌也就是这个效果。音乐家的乐谱,翻开一页,最长也就够他奏十分钟,然后他要停下来翻一页,但听众多了,人多手乱,冷不丁就有人会错意,开始鼓掌,这时候,偌大一个大厅里,大家眼睁睁看着这个人鼓掌,你说该有多不好意思。然而,那一晚,音乐厅里约莫有2000名观众,演奏了两小时,全程没有一次出现有人鼓错掌。每一次音乐停止,台上的音乐家们不慌不忙地翻过去一页,台下众人静若处子,这就好比你在海边眼看远方一个巨浪拍来,你几乎可以预见悲剧就要发生,但刚到眼前却戛然而止,一切都那么平静而优雅地在等待着。该鼓掌之处掌声雷动,不该鼓掌的时候,2000人里无一人谬误。我在别的国家也听过古典音乐演奏,都有让人胆寒的时刻出现,唯独这一次,只能说这届中国观众水平比较高。意大利的音乐家们也是性情中人,一而再、再而三,竟然五次返场,将压箱底的活儿呈现出来给他们最偏爱的听众。真是士为知己者死,女为悦已者愿意整容。
WeChat Image_20170513002827

柬埔寨房地产要不要大跃进

本文为专栏文章,2017年4月首发于《品味高棉》杂志第23期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

我已经快十年不居住在中国,这次我去了中国八线城市,衡阳。我被它城市建筑之丑陋与经不起推敲之程度所震惊。沿着城中心的一条干道走下来,我感觉人生从未见识过一座城市对自己外貌处理得如此之轻率:

衡阳

 

这些房子里,真的都住着人吗?住在里面的人做何感想?长得漂亮的人,我感觉,是不会愿意住在这个里面的。这样的建筑,对于一个城市来说,是很不好意思的。

正当我把这个惊人的发现拿出来跟朋友讨论时,他告诉我,中国的城市人口大部分都住在这样面貌的小高层里。这不是衡阳,这是每一座中国城市,不信你去北京,也这样。

我不信,于是我到了北京,南苑机场出来的路旁,是这样的:

老小区2

简直就是出自同一位建筑师之手。我干脆打了个电话去问,这位建筑师是谁,我能不能拜访他一下,把房子弄成这个样子是什么意思。答曰:建筑师?什么建筑师,要什么建筑师?弄几车砖头,弄点水泥,糊起来能住人就行了。

我被击倒了。

继续追问:设计的时候没有打算作为遗产留给后世吗?

答:什么后世,产权70年。

我问:70年?开什么玩笑?我还以为7年呢,第8年你不把它推倒我就已经看不下去了。

所以,我认识到,原来我们的城市是由一个个临时水泥盒子组成,跟建筑艺术一点关系也没有。

 

老北京

300年前北京人设计的房子,今天以后再过300年你是不是依然越看越欢喜?

 

冷静下来后,我还是原谅了设计这个水泥盒子的人,因为二十年前,人太多,主要是为了当时解决住的问题,以后怎么样也顾不得那么许多了。

但现在,我们面临一个非常严肃的问题:柬埔寨需不需要这样弄?

我的意见是,不需要。到今天为止,柬埔寨的任何一个城市,那怕就是桔井、上丁这样的五线城市,它的城市建筑艺术也要高出衡阳好几个段位,更不用说金边。柬埔寨是一个产权私有、永久持有的国家,人们买个房子说不好真的打算在里面住一两百年的,我们还是不要把它搞坏了。我们如果这样想一想:一个人有生产力的生命大概只有四十年,这在城市的发展史上是非常短的一段时间,但如果他在这四十年里做了一个轻率的决定,建了一栋南苑机场附近那个水平的楼,那么他到70岁的时候就会觉得非常不好意思,然后他会去世,会被淡忘,但他的那栋楼仍然会让一代又一代的人很不好意思,直到有一天有人实在受不了了,推倒它。

在房地产开发这个问题上,金边市最近一两年已经出现过“人有多大胆,地有多大产”的动作,也有过懒得动脑筋的人士造出来了中国特色的社会主义初级阶段建筑风格的大楼。恕晚生我冒昧,我斗胆建议我们是不是还是多花点时间研究一下,多花一些钱请几位对金边有所理解的建筑师,奔着一百年后也不会不好意思的情怀,画张图纸,把事情办得更妥一些?也许这个楼不一定真的一百年后还健在,但我们想一想诺罗敦大道上,人家连个90年前造的高中学校,现在都范儿那么足,我们隔几条街就开始弄社会主义初级阶段风格,这个,终究是有些许不近人情啊。

窃以为,柬埔寨是有她自己的国情的,她的国情值得被尊重。我举一个有切身体会的例子:我小时候在中国,妈妈帮我买皮鞋,基本打算是三个月穿坏掉,换新的,于是每三个月都可以穿新皮鞋,很开心;后来有一年,来到柬埔寨,金边的一个老头儿,用他那些老掉牙的工具帮我做了一双皮鞋,让我等了三个星期才完工。

2012-10-18 19.35.45

当年刚完工时

我穿了两年,爱不失足,鞋底磨得没了沟槽,拿回去,老头儿还健在,只是眼神差了许多,帮我修补又花了一个星期,然后宝贝似的将鞋交还给我,伸出两个手指头,说:还能再穿两年。今天,已经是第五年了,鞋还穿着,老头儿还在不在就不知道了。

WeChat Image_20170404172200

今天还穿着它去开会,都不舍得擦

这,就是柬埔寨的性情,我是一直不敢大意,虚心侍奉的。您随意。

 

一切小看柬埔寨的人都认识到自己错了

【原创声明】

本公众号发布的所有文章,除非另有特别说明,都属于原创,并且只在公众号(cambodiagolf)或者本网站首发。如未征得作者许可,请不要转载。

我最近去开了一个CBRE主持的金边房地产业早餐会,被人骂了。我建议哈,所有的楼盘营销主管们都自己去开一开这种会,因为只有这样是你快速得到市场一手反馈信息的最高效途径。从此,你再也不用在被问到为什么做出某项决策时回答:我们二十年前在中国就是这么干的呀,柬埔寨就是九十年代的中国,肯定行!

Excuse me,这里是柬埔寨,它是一个神奇的国度,跟中国还是有点不一样的哦。所以,只要你开篇说出“二十年前的中国”这样的话,那么你解题的前提就是错误的,就好比你高考时做最后那道14分的压轴几何题,拿到题目,开篇就解:“根据勾股定理……”,阅卷老师看完这第一句就已经没有了耐心往下读,直接给你在旁边划了个又大又红的零分,为什么呢,因为题目里根本连直角三角形都没有,何来勾股定理?所以,没有了这14分,你最后就没去成985工程高校,今天才沦落到跟我一样要来卖房养家。

但是,同样的错误不能犯第二次啊。

 

在开会时,我被柬埔寨同行鄙视了,搞得最后灰头土脸。人家对我开口闭口“your Chinese developers(你的中国开发商们)”布拉布拉,楼盖得那么丑、又没有taste、还敢卖那么贵,你以为柬埔寨的钱是风吹来的啊?说话间一脸鄙夷,而且说得我一点脾气也没有,只能堆着一脸假笑赶紧阳奉阴违,因为他自己的楼盘确实卖得牛,在2016年全柬埔寨一片哀嚎声中他的两三个楼盘一路高歌猛进,呈摧枯拉朽之势。但为什么连我也一起被骂了呢,Chinese developers又不是我的,就仅仅因为我是中国人。在这个要骂人就划好区域一块儿骂的年代,我也无话可说,但最后我发现他最讨厌的楼盘竟然是台湾的开发商。我就觉得很委屈,你们这些外国人,平时谈起政治一个个大义凛然绝不承认台湾就是中国,今天要骂人了就把台湾归到Chinese developers里一块儿骂了,真方便。但为了民族大义、国家领土完整,我把黑锅帮台湾同胞背了。

按照他的说法,Chinese developers(我的中国开发商们)有以下几个特点:

·       喜欢造“大”楼,好像一个800套的盘就一定比一个100套的盘牛B,也不管楼盘里面挤得连光线都没有了,哪怕搞得像个关塔那摩廉价监狱一样也一定要大;

·       喜欢打广告,恨不得把金边所有主干道灯柱都贴满,而且只用中英文直接忽视柬埔寨人的感受,中文也不管有多少人看得懂,英文语法三句话错了两句半;

·       地基还没打就先把售楼中心造得恨不得马桶盖都用24k金;

·       售楼中心坐一堆白白胖胖的中国销售员,从不出闺门一步,连诺罗敦大道是东西还是南北走向都不知道就敢跟人大谈金边天下大势。

我乍一听到这样的批评,第一反应是要反驳的,但细想一下,无从反驳,倒不如我们自己关起门来反省一下比较实在。因为对方说的每一句都有理有据,点中要穴。

一。关于“大”楼。

在中国,一切“大”的东西,都是有实力的象征,“大”的永远看不起“小”的。但,这里是金边,一个人口只有200万的小城镇,虽然每天还在从周边城镇吸入大量年轻人,但购买力没有办法与中国主要城市作比较。举个例子,我们假设未来五年,金边公寓总需求量是5万套,那么这5万套有两种极端的实现方式:1.可以是五个超级大楼盘,每个楼盘1万套;2.也可以是五百个小楼盘,每个楼盘100套。哪一种合理呢?第2种。因为小楼盘是有针对性、灵活、细水长流的、可以随时调整,适合购买力正在缓慢形成的初级市场;相反,大楼盘是僵硬的、单一产品批量投放的,适合平均购买力强大的市场,比如中国。如果非要在一个细水长流的市场强力推大楼盘,那么一不小心就走到了市场前面好几年,把接下来几年的开发空间都用完。结果是房地产产品还没来得及得到足够测试与成熟,却已经造成了体量剩余的假象,于是市场预期下降造成购买停滞,让真正用心做小楼盘研究产品的人也受连累无法继续。用残酷的话说:就是把别人的路一口气走完,让人无路可走。所以,去年碧桂园的杨老板访柬一次,我很庆幸他没有决定留下来。不信你看看他是如何对待马来西亚的新山州的。

 

二。关于喜欢打广告。

在中国,打广告有作用是因为坐在家里织毛衣的阿姨如果看到电视里一个楼盘广告,她如果感兴趣就可以马上掏钱去买。这就是民众的普遍购买力。而在金边市,你把楼盘挂在嘟嘟车背后,让另外一个嘟嘟车司机去看,首先他识不识字是一个问题,就算他识字读懂了,您难道是要让他去花20万美金买你的60平米公寓?所以,在中国这样的具有民众普遍购买力的市场,广告投入是与产出成相当比例的。然而,在金边,它完全没有任何比例关系,而是一种死马当作活马医、有枣没枣打三杆子的行为。任何死马当作活马医的行为在市场战略上都只有在其它所有方法用尽,山穷水尽的时候才会使用,这是连我这样的古典学科出身的文科男都懂的道理,作为营销总监的你,竟然一上场就用上了,您这是出的什么路数?所以,在柬埔寨,不到万不得已是不能用广告的,最理想的状态是从头到尾一分钱也不花在广告上,绝对的不见兔子不撒鹰。

 

三。关于24k金的售楼中心与白白胖胖的售楼员

在中国,24k金的售楼中心说明有的是钱,白白胖胖的售楼员说明营养很好,两者都是一个开发商事业蒸蒸日上的良性指标。但在柬埔寨,只说明一个事实:你心虚,而且你曾经花了许多冤枉钱。我不知道你怎么看这个事儿,但如果我是一个买房客的话,我最害怕就是开发商乱花钱,为什么呢?因为开发商花的每一分钱最后都要加到房价上卖给我,那么我就完蛋了。所以,我恨不得你用茅草搭个售楼中心,请两个面有菜色的柬埔寨乡下大爷在里面守着,最好其中一人还兼职打扫卫生,把阿姨也省了,如果这两人都不会任何中文、英文,就更好了,说明他们是不会外语的劳动力,工资不超过$120/月,这样我就最开心了,因为你帮我省钱真用心啊。但今天,你非要把24k金装到马桶盖上,还空降了一个加强排的白白胖胖中国销售员在里面守着,我怎么开心得起来?我只简单计算一下:如果你24k金的马桶盖售楼中心按$2000/平米的造价,500平米的话,你还没开始卖就花掉了100万美金营销成本,如果楼盘是100套的话,每套分摊1万美金。我还不如拿这1万美金买个24k金马桶盖自己回家用哦。如果我是开发商本人的话,我认为这也是不科学的,因为这100万美金花进去,是卖不卖得掉都已经花掉了的,永远追不回来,万一有一天市场有变,别的开发商想套现走人就可以以成本价甩卖,而我不能,因为我如果跟他价格一样,我就亏100万。所以我就一着落后、着着落后,在市场上永远处于1万美金/套的劣势差距,就为了售楼中心那个24k金的马桶盖,值得吗?

 

因此,在柬埔寨,“房地产营销”是一个假命题,根本不存在营销这回事。在这样一个初级阶段,唯一的学问在研究好产品,不乱花钱。真正有水平的开发商会先研究产品,再把楼建到一半,然后,从乡下请一头大腕粗的黑脸老农,打上领带站在简易房边卖一卖就可以了,营销成本$120/月,要什么营销总监?

 

但我为什么还一定要做“大楼”、要打广告、要24k金马桶盖呢?因为我在中国二十年前就是这样的。所以啊,我一开始就错了,小看了柬埔寨。悟以往之不谏,知来者之可追。同胞们与我共勉,争取下次去开会可以骂人,不要被骂。

作者微信:junezeng855

2016年第四季度金边房地产看图说话【CBRE】

【原创声明】

本公众号发布的所有文章,除非另有特别说明,都属于原创,并且只在公众号(cambodiagolf)或者本网站首发。如未征得作者许可,请不要转载。

今天,CBRE的小姑娘给我发来了2016年第4季度的金边地产季度报。我并没有工夫解读,但只需要几张图就可以说清楚问题。

看图之前,高度概括一下背景:柬埔寨2016年接受外国直接投资21.5亿美元,比2015年增长25%,其中外国投资的前三大领域是银行业、制造业、房地产。2016年全年有2636个被批准的建筑项目,总投资额85亿美元;比2015年的2305个项目35亿美元增长143%。十月份,习近平主席访柬一次就签定了20亿美元的基础建设合同,其中仅金边到西港的高速公路项目就值19亿美元。B级写字楼租金有所上升,C级写字楼租金下降。金边市定位极高端的公寓项目在第4季度平均售价稍有下调。

第一张图:国外直接对柬投资国与投资额(2012-2016)

金边房地产

 

其中紫色曲线为历年国外对柬直接投资额;数值柱的绿色部分为中国对柬投资。根据目测,对柬直接投资最大来源国为中国,然后是越南、日本、新加坡。

 

第二张图:金边市普通公寓供应量

2

 

其中,深绿色为经济型公寓、绿色为中端公寓、黄色为高端公寓。可见,2016年金边市公寓总存量不到5000套,主体为中端公寓;2017年预计总公寓存量会达到13000套,2018年底金边公寓总量会达到26000套左右。也就是说,2018年底金边市公寓总存量会是2016年底的五倍。中端水平公寓会占多数,但高端公寓也在高速增加。

 

第三张图:金边市公寓售价曲线

3

黄色为高端公寓售价曲线,绿色为中端公寓,深绿为经济型公寓价格。2016年第4季度,高端公寓售价比上一季度下跌了1.8%,中端公寓售价有1%的上涨,平均接近$2750/平米(使用面积)。

 

第四张图:新开盘项目与它们所在的区域

4

2016年开盘的项目几乎在每一个季度都要少于2015年,如上图,橘色小方块表示当季度开盘项目数。2016年第1、2季度各有8个项目开盘,第3季度3个新开盘项目,第4季度则只有2个新开盘项目,预计这一趋势还会持续到2017年。2016年第4季度开盘的两个项目总体量616套,两个项目都在市中心一线地段以外,定位针对的是柬埔寨当地购买人群,预计这一针对本地中产阶级、经济型公寓的开发趋势也会在2017年延续下去。(编者按:中国大陆、台湾、新加坡开发商在金边批量生产更高、更快、更贵楼盘的势头终于止住了,柬埔寨之幸。)

 

第五张图:写字楼供应量

5

蓝线为出租率;数值柱黄、绿、深绿分别代表A、B、C级写字楼。这一季度,香港中心竣工,另外,2017年第1季度还将竣工的有香港置地旗下的Exchange Square项目,它将成为金边市第二栋A级写字楼,将提供办公空间18000平米。

 

第六张图:写字楼平均租金

6

左边部分是B级写字楼;右边部分是C级。深绿柱为CBD以内,浅绿为CBD区域以外。价格单位为美元/平米/月。A级写字楼目前仍然只有一栋:安达大厦,单位租金价格大约在$28/平米/月。

 

第七张图:未来写字楼供应的产权构成

7

其中深绿为集中产权写字楼;浅绿为分散所有权写字楼。可见,未来的几年内将写字楼分层或按部分所有将成为趋势。

 

第八张图:酒店式服务公寓供应量

11

到2016年底,金边市总共有5633套。其中C级与C级以下酒店式公寓占总量的70%,真正高水平的全服务型公寓供应量仍然不大。

 

第九张图:酒店式公寓租金

12

当前,A级酒店式公寓平均租金在$21.02/平米/月,B级在$14.96/平米/月。具体说来,在市中心一线地段的服务型酒店式公寓中,价格最低的为$500/月的一室型B级公寓,价格最高的为高达$8000/月租金的一套楼顶复式酒店式公寓。

 

第十张图:CBRE接受询价中需求的构成

13

CBRE接受的询价中,大量需求集中在经济型与中端酒店式公寓段,2016年所有接收的询问中对$3000/月租金以上高端酒店公寓的需求只有6%;与之对比的是,60%的询问需求都针对租金在$2000/月或以下的酒店式公寓。可见,当前金边市对酒店式公寓的需求大量集中在B、C级。

从经济学上解释为什么【BKK区】高层建筑必须密不透风

这次,我回到了金边的BKK区,发现BKK北段一些街道上出现了这样的景象:

金边房地产

两栋公寓的楼间距大概在0.5米,这事儿,看来是没有人管啊。您要知道,BKK1区地皮的当前市场要价平均$6000/平米,两个开发商,谁也不肯让出来一米,这我是能理解的。但最后弄成这个样子,不好吧。

然而两个开发商都有天才的智慧,我后来发现,那条缝里面,双方都竟然还留了窗子。这一开窗就面壁的场面,我以为只有在我的祖国会发生,没想到浓眉大眼的柬埔寨也沦陷了。

但仔细研究下来,我发现,这根本是一个解不了的局,因为它背后有着根深蒂固的经济学理论做基础。

同学们,首先,让我们来温习一下博弈论里面的“囚徒困境”

提示:张维迎老师的学生以及全国985及211工程高校经济学专业的同学请忽略此部分,直接拉到文末看结论,你们学富五车,憋跟我这儿瞎抬杠;中欧商学院/长江商学院EMBA总裁速成班的同学请留下来耐心学习,你们的老师平时上课灌鸡汤比较多,教科书到期末考试却还是新的,我也不怪你们。

囚徒困境(prisoner’s dilemma)是这样:两个嫌疑犯作案后被警察抓住,分别关在不同的屋子里接受审讯。警察知道两人有罪,但缺乏足够的证据。警察告诉每个人:如果两人都抵赖,各判刑一年;如果两人都坦白,各判八年;如果两人中一个坦白而另一个抵赖,坦白的放出去,抵赖的判十年。于是,每个囚徒都面临两种选择:坦白或抵赖,如下矩阵。

prisoner's dilemma

我们来分析一下:如果从第三方观点看来,甲乙两嫌犯的最优解决方案是甲沉默、乙也沉默,这样警察得不到证据与口供,只能二人同服刑1年,所以两人都赚了。

然而,如果单从甲的观点来看,分两种情况:1. 如果乙沉默,那么甲的最优方案是背叛,这样甲获释;2. 如果乙背叛,那么甲的最优方案还是背叛,因为服刑8年总比10年好。结论:不管乙做何选择,甲都应该选择背叛。

同理,从乙的观点来看,为了自保,乙也应该选择背叛。

这样一来,不管甲乙多么希望对方沉默,势必造成最后还是双方都背叛。所以,只要两个囚徒智商正常、人性自私,最后的结局终究是二人都背叛对方,造成二人同服刑8年。

囚徒困境揭露了一个困扰经济学家半个世纪的事实:人类的个人理性有时能导致集体的非理性——聪明的人类会因自己的聪明而作茧自缚

 

好了,同学们,今天的经济学基础课到此结束。以下继续讲BKK区房地产。

现在我们假设BKK区北段有某两位开发商A与B。A与B的地块相邻,都要开发楼盘。如果在这一区两个楼盘的楼间距4米那么就有足够采光通风;如果楼间距2米,勉强可以接受;如果楼间距小于2米,楼盘销售会面临困难。

我们再为每一种状态设定权值:

局面1.  A与B各退2米,楼间距4米,A与B各损失2米宽地皮,但销售顺利,AB各获利80;

局面2.  A退2米,B不退,楼间距2米,A损失2米宽地皮,销售勉强,获利0;B无地皮损失,销售勉强,获利100;

局面3.  A不退,B退2米,楼间距2米,A无地皮损失,销售勉强,获利100;B损失2米宽地皮,销售勉强,获利0;

局面4.  A与B都不退,楼间距小于2米,A与B都无地皮损失,但销售都陷入困难,AB各获利30.

矩阵如下:

柬埔寨公寓

 

那我们再来看看现实世界里BKK的两位相邻开发商会做何抉择。

很显然,两者属于竞争关系。从A的观点来看,如果他要先施工建楼,最理想的状况是他首先找到B,然后与B达成君子协定:A现在退2米,相约日后B在建楼时也退2米,这样双方共赢,各获利80.

然而实际情况是A根本不会去找B做君子协定,因为他知道就算现在做好协定,自己先退2米,日后B也可以反悔,从而陷自己于绝境。所以,A与B的沟通在现实中是不存在的。A面临一个理性而自私的抉择:如果B退2米,那么我现在不用退,获利100;如果B不退,我如果现在退,获利0,我如果不退,还可以获利30.于是,无论何种情况,我都应该选择不退。

结论:A先建楼的话,A不会退2米。同理,B先建楼,也不会退。

终于,在BKK区地价最高的地段就会时不时出现这样的局面:

柬埔寨楼间距

 

【马来西亚】关于槟城房地产,一点不成熟的看法(阉割版)

【原创声明】

本公众号发布的所有文章,除非另有特别说明,都属于原创,并且只在公众号(cambodiagolf)或者本网站首发。如未征得作者许可,请不要转载。

背景与城市概况

槟城城市区域包含槟城岛(Penang Island)与对岸腹地一部分(Butterworth),总面积为946平方公里。如下图:

penang

其中槟城岛面积为293平方公里,换言之,岛南北约20公里长、东西约15公里宽,岛屿面积约等于小半个新加坡(719km2)。槟城现任州长林冠英,祖籍福建漳州,出身马来西亚政治世家,父林吉祥为民主行动党(DAP)党魁,林冠英任秘书长。林冠英的妻子周玉清同属民主行动党,现任马六甲州议员。

槟城人口约200万,华裔与马来裔比例基本相当(各占41%),相较马来西亚全国人口构成,槟城为华裔重镇,其它州人口构成中华裔大多不超过30%。槟城岛内人口约80万,据目测,岛上人口华裔比例超过60%,构成绝对主体。

由于岛内与岛外在经济状况、商业环境、人口构成等各方面都差距巨大,槟城岛屿与腹地不能置于同一前提下一概而论。

本报告的研究目标仅限于槟城岛屿部分。

房地产业现状

过去两年来马来西亚受政治丑闻、投资环境评分下降、原油价格低迷等诸多因素影响,经济增速放缓,房地产市场也受到波及。总体来看,目前房地产市场并不处于上升态势。

gdp-growth-2016

过去两年GDP增长

马来西亚全国2016年房地产交易次数比2015年下降了12%,交易金额比2015年下降16.5%,而2015年本身比2014年也有所下降。[1]

([1]资料来源于CBRE马来西亚)

2016年前三个季度,槟城市内有13540次房地产交易,较2015年同期下降16.7%,其中住宅类交易次数下降14.4%,商业类下降32.4%,工业类下降43%。交易总金额较2015年同期下降了22.2%,可以说,槟城房地产业正经历多年来未见的一次低迷。

然而,针对总量的数据并不能代表每一个区域的走势:槟城房地产过去数年间一直保持强劲的有两个领域,一是带地皮的房产;二是岛上最黄金地段的房产。这一强劲趋势就算在2015、2016年也未曾动摇。

槟城岛房地产地图

(以下关于房地产地图的见解并没有正式出版物资料来源,而是本报告作者通过实地考察以及与当地业内人士交流中总结得出。)

penang real estate

如上图,槟城岛的历史人文灵魂所在为图中白色实心圆圈内的乔治城(George Town),圈内为世界历史遗产保护区,基本不能进行新的开发。

岛上住宅类一线黄金地段为北部紧邻乔治城区的红色椭圆圈内的Gurney Drive海岸部分,高层住宅价格普遍在RM800/sf(800马来西亚币/平方英尺,东南亚只算使用面积,下同)以上,质量上乘的临海高层会达到RM1500/sf,如27层高的Moulmein Rise:

moulmein-rise-exterior-2

此类住宅无一例外是大户型,三个卧室以上,单套面积160 m2以上(再次提醒:使用面积,不存在‘建筑面积’的概念),一、二层为商铺,五层以上为住宅,体量如此之大的楼盘,总量却仅有84套住宅。Gurney Drive区域的高层楼盘多类于此。因此,购买一套此类房产的单价在50万美元以上。另外,马来西亚的购房偏好与东南亚许多国家一样,楼层越高,价格越高。

Gurney Drive区域海岸沿线实景:

槟城房地产

 

二线黄金地段为地图中两个蓝色椭圆圈部分。两个区域一南一北:南部即Queensbay商业区附近;北部为Gurney Drive向北越过Gurney交通转盘以北Tanjung Tokong区域。这两个区域虽然都发展趋势极好,但所基于的人群与依靠的购买动力却完全不同:南部Queensbay商业区附近的楼盘主要依靠这一区域的新兴商业地位以及依托周边电子工业区与机场;北部TanjungTokong区的优势是宜居、环境极好、宜于旅游休闲。

Queensbay周边住宅楼盘价格在RM500-900/sf,如双塔、17层的Summerton公寓,临海且紧靠Queensbay购物中心,现在已完工正在使用中,于二手楼市中的售价根据楼层不同在RM500-800/sf。同样,Summerton公寓也是三卧室/160m2起步,单套售价18万美元起:

马来西亚槟城房地产summerton-bayan-indah-bayan-lepas-malaysia

 

以上两张照片分别是Summerton公寓的外立面与内部某一户,这两张图片对槟城岛公寓楼具有高度概括性,即:外立面朴实无华,内部毫无设计感。槟城岛上80%的高层住宅都可以被这两点概括,千遍一律、朴实无味。甚至有少部分高端公寓也无法摆脱这一特点。造成这一现象的原因似乎是为了追求低建筑成本、空旷大户型、缩短设计/建筑周期。因此,槟城岛上高层楼群给人的第一印象往往是工业化流水线生产的速成产品。

Tanjung Tokong区域住宅价格在RM700-1200/sf,楼盘面貌普遍类似Gurney Drive区,唯一的区别是这里更安静,人口密度更小,商业更少。街区实景如下:

tanjung-tokong

 

两个地位特殊的区域

Tanjung Bangah与Batu Feringghi两个区域并不属于黄金地段,却也不能归类为非黄金地段。Tanjung Bangah(地图中蓝色箭头所指区域)天然条件极好,然而由于分布着众多遗迹,周边及沿海的房地产开发面临诸多限制,再加上此区域已经到了极北部,远离市中心,所以目前行情并不兴旺。Batu Feringghi(地图中绿色圈内)拥有槟城最美丽的海滩,旅游资源极丰富,所以分布着众多星级酒店与国际知名奢侈度假品牌,此区域并未有旅游/休闲以外的产业。

一、二线黄金地段以外的非黄金地段:

槟城岛整个东部区域都或零散或集中地分布着住宅楼盘,其中大量楼盘位于上述黄金地段以外:

penang_property

 

黄金地段以外楼盘普遍售价在RM600/sf以下,其中甚至包含大量临海、270度海景楼盘。几乎所有楼盘都遵循三卧室以上、单套160m2以上、长度30米以上泳池、海景、朴实无华、工艺粗糙、内部无设计的规律。

槟城岛居民的购房偏好与出租

多年以来,本地居民的购房优先目标是购买带地皮的别墅,然而这一需求随着近年来土地的稀缺与价格上涨而逐渐超出了一般家庭的经济承受能力。于是,近二十年来高层住宅进入本地居民的主流选择视野。高层住宅地产市场的黄金期一直延续到2014年,此期间,开发与购买活动都十分活跃。据业内人士评估(未经验证),2014年年底以前开发的楼盘都已100%售罄,购房者绝大多数由槟城本地人与其它省份的本国人构成,海外投资购买极少。2015年以后,房地产市场逐渐出现明显下滑趋势。

华人的储蓄买屋观念

槟城华人从小接受储蓄的教育,所以多数华人家庭都小有积蓄,而有积蓄的华人首先考虑的投资行为是买房。

华人的储蓄观念带来的另一结果是即使楼市停滞也未曾发生折价抛售与拍卖现象,从而出现了连续两年交易量下降,但价格不下降的局面,而且价格似乎有持续稳定的趋势。很显然,购房者的购房行为多数并不是押宝式的短期持有行为,而是拥有足够的储蓄资金长期持有,另外,马来西亚相对完善的贷款政策以及最长可达35年的按揭期也为买家减小了持有压力。

大户型、多卧室

槟城住宅购买者偏好三房或以上的空间充足的住宅,原因可能有二:一是一直以来习惯购买地上别墅类建筑物这一传统的惯性所致,而别墅类住宅一般都有三卧室或多于三卧室;二是购房以居家为出发点,而槟城多数家庭有多名成员共居一家的传统。这一偏好导致的直接结果就是如今出租时大片空间浪费得不到使用。

低租金、低回报

槟城房市普遍存在低租金、低回报现象。上文中提到的Summerton公寓中160m2三卧室全装修的一套,中间楼层售价在25万美金左右,市场出租价为RM3000/月(约$667),年回报率约3.2%而已。而Summerton公寓位于Queensbay附近已算是二线黄金地段。黄金地段以外的同等面积与设施公寓月租金为RM1500($333)左右,如果房价在RM450/sf(约$1000/m2),那么年回报率为333*12/1000*160=2.5%,可见,大户型多卧室、特别是位于非黄金地段的高层住宅在出租市场上的回报是极低的。

开发商的突破口何在?

当前槟城岛的现状可以大致概括为:黄金地段-有交易有出租低回报;非黄金地段-无交易低出租低回报。很显然,如果马来西亚宏观经济环境仍无改观,那么非黄金地段没有开发的价值。黄金地段虽仍有交易,但呈每年递减趋势,租金单价亦极低廉,照此趋势,终究会到达无开发价值的终点。因此,唯一的突破口存在于如何提高每单位租金额,从而实现回报率的提升,在同城普遍回报率2.5%-3%的情况下实现4%以上,则突出的回报率自然会刺激交易活动。

当前环境下,唯一可能操作方案为改变户型。

槟城岛全岛几乎没有单套面积900sf(84m2)以下的楼盘,三卧室/1200sf(111m2)为标准配置,单套1500sf(139m2)及以上最为常见。槟城居民以居家为目的而购房的初衷固然不错,但近两年新完工高层住宅空置率达到70%(目测,无调查数据)以上的事实令开发商不得不反思居家类住宅是否仍有开发空间?当一套居家为目的的公寓并没有住户居家,而不得不廉价出租给一位单身租客时,实际上就产生了一笔浪费资源的交易:开发商售楼单价较低,业主租金收益极低,租客有荒凉孤独感。结论:对三方都是不科学、是浪费的。

于是,科学规划户型可能成为槟城房地产新的出路:应该果断放弃居家为目的的购房定位,也放弃这一批购房者。设想一下:如果在最黄金地段有一栋投影面积小、户型小、体量小、以出租为目的的单身公寓/suites型公寓楼的话,那么应该能迅速有效满足某一小部分消费者的需求。

设想于Gurney Drive沿线建一高层,单套面积650sf(60m2),租金RM3000($667),对单身租客来说,其说服力甚至高于18年楼龄户型并不科学的1500sf的No. 1 PersiaranGurney。在这一前提下,如果要实现4.5%的回报率,单位售价将会是:667*12/4.5%/60=$2964/m2(RM13340),这一价格已经达到这一区域比较上游的水平,所以对开发商具有吸引力。同时,业主的回报率是远高于市场平均水平的,因而实现租客、业主、开发商三方的满意。

可行性?

基本可行,但不可推广。

说可行,是因为已有案例在先。2014年,物业投资公司Magna Putih将已有十几年历史的31层老写字楼NorthamTower全面翻修一新,更名MansionOne,并重新做隔断,4-10层为单套面积360sf(33m2)到860sf(80m2)之间的套房,供酒店经营;11层以上为400sf(37m2)到1400sf(130m2)的suites与公寓。这是槟城第一个大量拥有单套面积在800sf(74m2)以下公寓的项目。翻修完工时已基本完售,4-10层的酒店由VOUKSUITES酒店品牌经营,现运营良好,400sf(37m2)的套房租金RM3600($800)/月。高楼层零散持有的业主出租400sf(37m2)的套房租金在RM1800($400)/月。

槟城SOHO公寓

Mansion One大厦

但却不可大规模推广,因为槟城并不是一个活跃的青年创业型城市,也并没有十分繁荣的商务交流活动,所以它并没有非常强大的对周边城市年轻人口的持续吸附能力,也没有大量往来频繁的商务人士驻留。因此,这类本地人传统购房观念以外的新户型少量存在可以迅速得到一部分市场的认可,但在可预见的将来不可能成为主流存在。

另外一个值得讨论的议题是,如果中国养老人口结合“第二家园计划”发现槟城,那将会是这个城市房地产业革命性崭新的一章。

柬埔寨房地产

作者微信

你看我是怎么在柬埔寨考驾照的

本文主体为专栏文章,2016年11月首发于《品味高棉》杂志第18期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

今天这篇文章,是为了兑现一个月前对别人的保证。一个月前,我跟一个驾校的人说:这件事情您还是帮我再看看吧,如果不看看的话,我保证您的驾校会出现在金边一些中文读物上,到时候会有许多认识汉字的人读到的。驾校的哥们儿也没太当回事,听听就过去了,但我不能让他失望啊。英文里有个说法,叫做Don’t make threats you can’t keep (不要做出你实现不了的威胁),它是Don’t make promises you can’t keep的变体,我觉得是很有道理的,就好比小红威胁小明说:丫有种放学别走!结果小明放了学真的没走,但小红自己却走了,光打雷不下雨,那小明就别提有多失望了。自从我小时候学会了这个说法以后,一直很小心地尽量帮人实现保证,于是,才有了今天的文章。

今年五月份,我就近找了个驾校报名参加驾照考试:

柬埔寨考驾照

收了钱,通知我两周后考试。

考试前一天,我给驾校打电话:“明天考试?”

“是的,明天考试。”

“考试什么呢?”

“交通法规与驾驶呀。”

“但法规是什么,有没有学习资料呀?”

“哦,你要学习?是英文的哦。”

“是是,英文也可以。”

“过来拿吧。”

我过去,办公室一个大腹便便的哥们儿用奇怪的眼神审视了我半天,满怀着不可思议的心情给我临时打印了十来张纸,说是《题库大全》。然后说:你是中国人?确定要学习?我说是呀,中国人,爱学习。他说好吧。

回到家也没管它,想想我读了二十年书,平均每年考试20次的话,迄今考了400多次考试,一路过五关斩六将,身无一技之长,手无缚鸡之力,就会考试,什么阵仗没见过,小样儿。第二天早晨把《题库大全》死记硬背了,上考场。

考场里一坐定,庄严肃穆。每人一台电脑,开始答题。答着答着,就发现不对劲儿,原来我的《题库大全》只覆盖了不足50%的考题,真是坑了我的爹了。阴沟里翻船,被丫给算计了。

一怒之下,我差点儿就跳起来要冲出去骂他个“怀抱着幼主爷我把国执掌”。但我还是忍住了,死马当作活马医。剩下那一半没见过的题,我挣扎着用上了多年考试绝技:排除法、常识判断、老司机心理揣摩法等等,用尽了毕生所学,连猜带混,填满了。唤来考官,按一下“结果”键,您猜怎么着?PASS!

于是,丢下背后同学们几十双嫉妒的眼神,我背着手、得意洋洋地踱着方步、一副小人得志神态出了门。那句话怎么说的来着?春风得意马蹄急呀,一日看尽长安花。

一出得门来,驾校教练连忙拉起我的手安慰道:没关系的,考不过很正常,但现在补救还来得及,诺,给我70块美金,我帮你趋热运作一下搞定就好了。我看着他那张笑开了花的脸,回答说:嘿嘿,钱?什么钱?告诉你个秘密哈,我,考过了,你看这个印章。教练开了的花直接冻僵了,半晌后反应过来,叉开颤抖的五指摸了摸那个印章,自言自语道:怎么可能,怎么可能?

教练可能约了午饭陪太太去逛朱得奔市场的,这一意外搞得他措手不及,乱了方寸。只得继续陪着我进入下一轮。

进入下一轮之后,教练干脆拒绝透露任何考试知识,直接牵着我的手上场,我连将车往哪个方向开都不知道就上路了。停停走走,我畏首畏尾地走到一半。考官看我那缩头缩脑的熊样儿,终于在一个倒车处忍不住了,用手指着我说:你,给我滚出来(You, out!)。于是,我灰溜溜地滚了出来。

场边,我的教练终于如释重负地松了一口气。

他过来拍拍我的肩膀说:年轻人,不要气馁嘛,下次还是有机会滴,或者要不给我70块,我帮你搞定了?我眯起近视眼,朝着他的脸认真地看了看,说:先生,真的不需要(No sir, thanks)。

两周后,补考了驾驶,顺利通过。驾校跟我说恭喜恭喜,说请等待六个星期后领证。那天是6月14日。

今天,快11月了,没有任何消息。期间电话与上门问过N次,有时说不知道,有时说再等等,最后一次询问驾校是9月底,接待处直接告诉我查不到我这么个人。那次,我跟驾校负责人做了开头的那个保证。当然,到今天如果我不帮他们实现这个保证,岂不是太令他们失望了?

一位东南亚华人前辈剽悍的一生

本文为专栏文章,2017年1月首发于《品味高棉》杂志第20期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

最近,我凑巧读到了人民大学李庆新教授的一篇文章,发现了一位极其剽悍的华人前辈,他的一生简直不能仅仅以“荡气回肠”来形容。这位前辈虽然剽悍,但您要是想去拜访他已经不可能,他老人家已驾鹤西去好些年,我们今天也就只好读读文章来仰慕一下他当年的挥斥方遒。李教授的文章又长又引经据典,既然我已经读了,日理万机的您就不要亲自去读,我写给您看就好了。

这位华人前辈名讳鄚玖,与你我一样也是混东南亚圈的,与你我不同的是,人家出道比较早,明朝末年就下海了。

这里插播一下人口学小知识,据历史学家说,中国历史上汉族文明被北方民族全方位无死角倾轧发生了两次,一是元取代宋,二是满清入关。宋末元初,并没有将南方人赶得出海的出海,爬雪山长征的长征,估计一是那会儿航海技术不过关,再者,雪山那边还有郭靖黄蓉洪七公他们挡着蒙古人,所以大家也还没跑路。但明朝末年就不同了,天地会根本抗不住,连青木堂堂主韦大人都投了敌了,而广东省素来有革命传统,往往成为前朝遗老聚众反抗的最后孤城。这帮被四书五经、仁义道统洗了脑的封建顽固分子,人虽然愣了点,但脑子倒还好使,也知道最后要选个靠海的地方背水一战,并充分领悟了毛主席关于游击战“打得赢就打,打不赢就跑”的战术思想,见势不妙,下海就乘船跑路了。明朝末年,满清的孔有德、尼堪等剽悍人物就是这样南下,挤牙膏一样把广东人挤到了南洋。此为中国南方第一次对东南亚移民高峰。不信您去问问,说不定今天在柬埔寨德高望重的几位老先生祖上就有人是这么被挤出来的。

现在,重新回到李庆新教授的文章,鄚玖前辈也是这一波被挤出来的。

对于当时的情形,《鄚氏家谱》如是说:1671年,广东雷州府人鄚玖“不堪胡虏侵扰之乱”,“越海南投真腊国为客”。胡虏是谁呢,正是满清;真腊国,当然就是柬埔寨了。1671年即是康熙十年,也就是说北京的康熙已经当了十年皇帝,亲政已经四年,鳌拜都已经死了两年了。换言之,清朝入关后皇帝都换人了,广东竟然还有人接受不了“胡虏”政权,要跑路。然后,我们发现鄚玖前辈出生于1655年,这个时候才16岁,比康熙皇帝本人还小,他这是跟“胡虏”较的什么劲儿?总之,剽悍的前辈自有他从小就剽悍之处,16岁就有这个觉悟,带着乡亲父老访问柬埔寨,并受到了柬埔寨官方的高规格接待。先停留于金边。金边官府待如上宾。请注意,这个时候的柬埔寨王廷坐落于今天5号公路30公里处的乌东山上,而不在金边。不久,就上乌东山入王宫见了国王。见完国王后,16岁的鄚前辈寻思着得谋个差事啊,于是,花大价钱贿赂了国王的宠妃与幸臣(深深的套路,原来三百年前已有),国王悦之,赏他个“勋爵”(Oknha)当。请注意,这个勋爵(Oknha)头衔今天仍然存在,正是你我都很熟悉的那个“勋爵”,就是不知鄚前辈当时捐了多少。然而,正如今天的勋爵们都是手段高、能力强、干实事的一样,鄚玖前辈的这个勋爵也绝非浪得虚名,他是要帮国王去当封疆大吏。国王给他特批了一块项目用地,令其自主经营开发:招商引资、解决居民就业问题、计划生育、三农问题等等,都自己解决,自负盈亏。鄚前辈的这块特许地统称“港口区”,我估摸着帮他在地上画了一个圈,大概是这个样子:

柬埔寨港口区

具体说来,就是西港、贡布、白马、富国岛、河仙及其东部沿海一带。当然啦,也有可能国王的意思是一小块,而鄚勋爵跑到现场手一滑,画大了。反正当年也没有GPS,办不了硬卡,估摸着差不多就行了。

那时候的港口区已经多民族杂居,开赌场的赚赌徒的钱,收税的又赚开赌场的钱,不管你是什么民族,只要勤劳勇敢,来了就能找到发财致富之道,总之,有点儿今天西港+芭提雅的路数。鄚勋爵励精图治,又有手段,很是过了几年土皇帝的瘾。

康熙十八年,打仗了。

暹罗(差不多就是今天的泰国人)说是要帮柬埔寨国王清君侧,打了进来。清君侧这个事儿,原本当不得真,历史上但凡有人要造反,都有现成公式可套用,不外乎以下步骤:说中央出了奸臣—但具体是谁不说—说皇帝(国主)被奸臣所诓—朝廷里没人搞得定奸臣—解决方案:只有我从外面打进去搞得定。当年,董卓是从西凉这么打进来的,这回,暹罗也是这么从西边打进来的。这个套路,目的就是要打进去,进去后谁是奸臣不重要,先杀个把人,万一杀的不是奸臣,就说哎呀不好意思,杀错了,但我怕以后会有奸臣,先不走了。他被尖执锐、杀气腾腾,说不走了,谁还好意思叫他走?然后,粗鲁一点的就弑主,斯文一点的就挟天子令了诸侯。所以,身处领导岗位的您,要是听到下面有人说您身边有奸臣,那么您身边不管是否真有奸臣,局面都危险了。

暹罗这次八成是见不得柬埔寨港口经济特区的繁荣,打着清君侧的旗号,就将鄚勋爵给抓走了。以后十年,鄚勋爵安安静静当了十年俘虏,熬时间,把暹罗的厉害人物熬死了,暹罗也乱了,再趁乱逃回家。这是康熙二十七年,人生如坐过山车一般,熬死了一代又一代领导人的鄚勋爵却还只有33岁。

年轻,是多么美好的一件事情。

回到家暂住于白马市,赶紧生儿子,生完儿子继续坚持以经济建设为中心不动摇。

康熙三十九年,鄚勋爵再次回到河仙,“四方商旅远闻太公仁声德泽,皆慕来归”。我们看,“太公”的称谓,俨然一方诸侯。

想起当年被暹罗掳走时,柬埔寨国王眼睁睁看着却袖手旁观,而今柬国势日微,自保尚不能,鄚前辈深感柬埔寨的勋爵不当也罢。此时越南正处于郑阮纷争时代,他的辖区不论倒向谁都会产生举足轻重的作用,鄚前辈果断选择了势力较弱的南部阮氏,向其称臣,获属国地位,封玖玉侯。

雍正十三年,剽悍一生的鄚前辈薨,享年81岁。从“雍正”年号可以看出,他顺便熬崩了康熙帝。

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(三)公寓篇

 

酒店式公寓部分(只出租不出售的服务式公寓)

供应与需求

当前,大多数酒店式公寓为本地人开发所有并且本地人经营,同时,外国开发商对酒店式公寓的兴趣也在与日俱增。

本报告视线内,金边市共有4017套酒店式公寓,还有1730套将在2018年内完工投入使用,将向此市场注入43.1%的供应量增长。

柬埔寨房地产年报 2016

供应量按年;蓝色为存量,褐色为即将投入量。

来源:KnightFrank Research

一半的酒店式公寓坐落于桑园区(BKK与朱德奔所在区域),隆边区占17%,水净华与堆谷总共占20%

金边公寓分布

供应量按区域:其中50%的部分为桑园区

来源:KnightFrank Research

60%的酒店式公寓为高端产品,35%为中端。中端产品广泛地分布于金边市的各个角落,而高端公寓往往单个楼盘体量较大。

 

出租率

截止2016年2季度末,金边市酒店式公寓的总体出租率为69.6%,比上年同期增长了3.5%,但比上一季度下降了6.4%,其中高端产品平均出租率为60%,中端产品78%,而大众产品为86.6%,不同区域酒店式公寓的出租率如下图:

金边市公寓出租率

各区域存量与出租率

来源:KnightFrank Research

 

在金边工作的外籍人士仍然是酒店式公寓的主要客源,金边本地人士倾向居住于排屋/别墅等带地块的建筑物。

 

租金

随着更多楼盘投入使用,租金总体有所下滑。

 

2016年上半年,一到三房的高端酒店式公寓月租金$1315-4000不等,中端公寓$667-1300,租金高低主要受地段影响,位于市中心的公寓租金价格最高。高端酒店式公寓出租价格比上年同期下降了7.2%

 

持续进入市场的新增公寓楼盘导致了两个结果:租金价格降低;业主更愿意接受砍价。

 

酒店式公寓前景

一方面,酒店式公寓行情看涨,另一方面,大量新增公寓楼盘将带来更大竞争。在当前租金已经有所下降的前提下,着眼中、长期看来,随着更多楼盘的投入使用租金只会进一步面临下降压力。

 

同时,大量小规模酒店式公寓的陆续完工也将为租客提供更多地段选择。老旧一些的酒店式公寓则要么降低租金,要么重新翻修才能继续保持其竞争力。由于酒店式公寓长期严重依赖外籍租客,金边市对外国企业的吸引力将对公寓市场有决定性作用。

 

 

非酒店式公寓部分

 

供应与需求

2016年上半年,金边市的非酒店式公寓只增加了139套,具体到项目为:位于240街的The240,9East,以及GalaxyResidences。公寓总供应量为2979套,与2015年四季度的2840套比增长了4.9%,然而,2016年下半年将会有3184套新公寓投入市场,形成第一次交房高峰。

 

假如所有在建楼盘都按计划进行,到2020年将会有24533套公寓存在于金边市场,相比今天增长723.5%,2016年上半年立项的楼盘12个,计划共有5401套,比2015年上半年新立项楼盘量增长52.4%,桑园区仍然是公寓开发首选区域,50%的新楼盘选址于BKK、百色河岸、朱德奔一带。

金边市公寓存量

金边市公寓存量与增长量:紫色为累计存量,蓝色为增长量

来源:KnightFrank Research

 

2016年上半年开盘新项目平均头三个月销售率为17.2%,比2015年下半年项目销售能力下降了10.6%,从销售总量来看,2016年上半年共销售公寓929套,比2015年同期的销售1268套下降了26.7%

data12

2014年末以来,按季度销售率:蓝色为总可售量,棕色为已订,绿色为销售率

来源:KnightFrank Research

 

 

价格与出租

已有楼盘的售价基本维持不变,新开盘楼盘售价平均比上年同期的$2047/平米增长了3.9%,达到$2128/平米。然而如果将2016年上半年内细分则会发现售价是下跌了,由一季度的$2843/平米降至$1823/平米,下跌幅度达35.8%,与2015年形成显著反差的还有开发商的重新审视定位:2015年开盘多个售价极高的大型项目,例如The Bay、The Peak、The Mansion House(编者按:The字辈多如牛毛,开发商是英文字汇匮乏吗?)等,而2016年上马的多数是定价比较亲民的项目,从而拉低了整体的平均价格。金边市北部的Russey Keo区与西部的棉址区分别开盘了一批诸如Sky Tree(终于脱离了The字辈)之类的$850-1400/平米的较低价楼盘,但同时开盘的也仍然还有另外一些$2500-4100/平米的瞄得比较高的楼盘。

 

出租方面,市中心一线区域(诸如BKK、隆边等)一套55-70平米的一房公寓月租金在$1000-1800不等,二线城区租金较此减半或更低一些。房东们租金开价似乎较以前持平,但不同的是今年可以讨价还价。租客来源上,金边市80%的公寓租客为外籍人士。

 

公寓前景

当前公寓市场普遍存在对未来供过于求的担心,然而多数开发商已寄希望于培养本地居民投资公寓。需要面对的现实是,最近新开盘的楼盘们单价许多已超过$3000/平米,有些甚至已超过$4000/平米,如此价格,本地居民中恐怕只有极小的一小撮人能够买单。(正在瞄得更高、看得更远的开发商们,我给您友情提示:当前柬埔寨人均GDP为$1225,不是一个月,GDP是按年算的哦。)

 

鉴于上述环境,已经有部分本土开发商或是对本地有深刻理解的开发商开始走“低价城郊”路线,将楼盘盖在郊区,由于地价低廉便可低价出售,至少短期来看这种思路似乎要比在市中心新开楼盘更利于销售(编者按:然而郊区销售完了,租给谁?这是下一个问题)。

根本解决答案应该在本地柬埔寨人群对公寓楼居住方式的认可上。只有当地人慢慢意识到公寓楼事实上对居住品质有所提高,从而产生认同,再辅助以宽松的银行贷款环境(近来,针对当地人的无抵押贷款也已开始启动),才能从根本上打开本地人的购房需求。然而当前却有两大障碍需要他们跨越:1.本地人普遍对外国开发商持有不信任心理;2.本地人认为高层居住意味着危险,并且认为公寓的物业管理与维护成本过高。

 

开发水平的提高、建筑规格的标准与严格化、城市基础建设的完善这三个方面的缓慢提升将会是鼓舞本地人群对购买公寓信心的关键因素。(但这三个方面的前两个都会带来开发成本的增加!)

 

编者拔:本报告全文完,文中所有数据与观点(除括号内部分外)并不完全代表本公众号的立场,如有疑议、指责、约架,概不接受。本公众号一贯只接受表扬。

柬埔寨房地产

作者微信