金边的房价会涨到多少?

我经常被问到这个问题,一般情况下,稀里糊涂,蒙混一下就算过去了。

但被问得多了,想想老这么打太极,终非长治久安之计。

金边房价还会不会涨,什么时候涨,涨多少?这些问题,终究还是要直接面对。以下,我抱着班门弄斧的心态在您面前从三个层面来试图把事情一次性讲透,一劳永逸。这三个层面是:

§ 购买追不上供给

§ 中国式增涨(泡沫)

§ 政府干预挤压式增涨

 

1.购买追不上供给

先看数据:

金边房地产供应

(数据来源:CBREResearch, 2016)

 

这张数据显示了2015与2016年总共八个季度中,金边新启动的公寓项目量。从中可以读取的信息是这样:

1)     2015年,开发商们信心非常足,启动了许多项目,这种信心于2016年第1季度达到顶点,单季度启动公寓套数超过4000套。

2)     接下来,2016年全年金边的公寓销售并不如想象中炙手可热,另外,开发商们看看左右,处处大兴土木,原本有新楼盘要启动的,也暂停,先观望。于是,下半年开发商们都冷静下来了。

3)     到第4季度,整个季度里全金边仅有一个规模不大的公寓项目启动。

这段内容告诉我们一个什么道理?我想:吾生也有涯,而开发商的供应量也无涯

换句话说,只要买房人的购买行为存在,开发商就会以比购买行为更快的速度建房,增加供应量。就当前物理条件下而言,你的购买行为,应该赶不上开发商拼命开盘的速度。因此,在正常市场环境里,我们如果希望通过实现“供不应求”这种朴素的预期来大幅推涨房价,是不可能的。

 

2.中国式增涨(泡沫)

这种增涨,俗称“炒房”,如果着眼金边,光指望着柬埔寨本土人民以及现有的金边居民,我看是炒不起来的,除非中国东南省份某几个城市的叔叔大妈等专业选手入场,那样的话,金边这小身板儿,不需两三个回合就炒起来,直教柬埔寨人民傻了眼。

然而,硬生生炒上来的房,尽是水分,炒到最后对任何一国经济都不见得是好事。主席前些天还教育我们说,房子是用来住的,言外之意,不是用来炒的。大会还没闭幕,我们一定要听话。

再者,炒房这等行径,其本质就是凶险无常之极,快乐竟是短暂,空虚则是无尽的,一旦炒起来,能不能hold得住,能hold住多久又是个问题。世界上除中国以外,并不是每个国家都有耐力将一个鼓涨到极点的气球hold住好久,小心翼翼就是不爆掉。

所以,这个途径,非大丈夫所愿为。

 

3.政府干预挤压式增涨

这个,才是很牛B的局面。为了解释清楚其中奥妙,我们首先必须学习一个案例。

但在学习案例之前,我们要弄清楚一个至关重要的名词,叫:容积率

容积率=楼盘建筑总面积/地块面积

比如说,我爷爷家在乡下的祖传老房子,建筑面积400平米,地块面积3000平米,那么:

爷爷的老房子容积率=400/3000=0.133

再比如,金边BKK区北部某楼盘,地块面积700平米,一点空余不留沿着边界线往上建20层,总建筑面积14000平米,于是:

该楼盘容积率=14000/700=20

好了,我们明白了容积率是什么,接下来看案例,就是川普总统的川普大厦

川普大厦位于曼哈顿,临南北走向的第5大道,在东西走向的56街与57街之间。这个区域寸土寸金,纽约市政规划局对这一区域有严格的开发使用标准,不能乱建楼。1971年将这一区域划为第五大道特殊街区(Special Fifth Avenue District)并颁布了详细的开发法规。

zoning map

(川普大厦位于图中红点位置。图:纽约城市特殊区域规划地图)

 

城市规划法规的要求是这一地段如果开发商业/住宅综合体,允许容积率极限为15,而川普大厦于1979年启动,受这一法规约束。

但我们知道,30多年前的川普老师跟今天心态已然差不多,他追求的是这一区域最高、最豪华、最惊世骇俗的超级高端大楼,楼高200米以下都不考虑。为了实现这一高度,有两种解决办法。

一种是将楼做成瘦高瘦高(如下图中1)。但这样是很不现实的,因为如此瘦高,主体强度有限,刮风了容易从中间折断,另外,越往高了施工,单位建筑成本越增加,但每一层建筑面积又太小,会亏得血本无归。此方案不行。

FAR

另一种是将楼做成高大粗壮(如上图中2)。但这需要地块面积极大,才能将容积率摊薄到15以内。川普老师的地皮十分有限,根本不可能,此方案亦不可行。

最后的解决办法是这样:纽约城市规划除了硬性规定之外,还有变通办法,川普老师在街区周边建了许多走廊、休息空间等公共设施,市政府因此奖赏他一些额外建筑面积,这个叫做“区位奖赏规划”(Bonus Zoning Plan),另外,他又花了5百万美金将隔壁Tiffany总部大楼的剩余领空权买了下来,又增加了不少。因为Tiffany大楼是1906年落成的老建筑,只有不到10层,如果按15的容积率,它可以被允许的建筑面积还有剩余,反正它也不打算重建,就将剩余额卖给了川普老师,是为卖领空权(Air Right)。

这样折腾下来,川普老师这块地皮获得了21.6的允许容积率,于是他终于可以一展身手,足足建了58层,成功挤进高端社会。

800px-Trump-Tower-2

(川普大厦)

 

政府令川普老师费如此多周折才实现他盖高楼的目标,为何?因为每一条街道能够承受的人类活动都是有极限的。比如同一条街道,是建成这样比较合理:

towers

还是建成下面这样比较合理呢:

柬埔寨楼盘

答案是后者。

如果这条街道24小时内能够承受1千辆车、1万个人活动,那么他们分布在图二中是合理的,有些在高楼里,有些在矮楼里,总和为1千辆车、1万个人;如图一,高楼密集,全部住满的话,会有2万辆车、20万个人,那么这条街道不堪重负,经常堵车、垃圾得不到清理、高楼里下水道时常堵塞。

以上,就是为什么每一条街道都有它自己的容积率极限。

金边市多年来虽然有容积率法规,但管控并不十分严格,那是因为城市里高楼少、密度低,先让开发商们去加快速度建楼。

我们再看看2017年的金边市核心地段:

金边市中心

街区已经初具都市气象,个别街道已经有超出负重极限的势头。所以,距离容积率强行控制那天,应该不会远了。

一旦严格控制,街区内再想出现新的高楼将需要冲破层层困难,要么收购周边地皮形成极大一片地块(这在私有制的柬埔寨难如登天),要么将楼建得瘦高瘦高,不管哪一种,开发成本都成倍增加。其结果只有一个:在稀缺地段,新楼盘的供应量将不再是无限的。

这个时候,如果想要在这样的地段购买一套房子,只有两种途径,一是从已有的历史高楼中购买二手房;二是从花了血本开发出来的新楼盘中购买一手房。不管哪一种,价格都不可同今日而语。

房价,就是这样起来的。

这样的结局,才是人人都应期待,利国利民、功在当代、利在千秋的,并且它不可逆,只能涨不能跌。

【西哈努克港】的房地产正在度过它最后的尴尬期

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西哈努克港这么一块风水宝地,按常理说是房产投资人应该趋之若鹜的为数不多的选择地。然而事实上并没有,她已经不温不火好几年。以下,我们看看为什么。先讲她为什么是风水宝地,再讲为什么不温不火。

她是深水港,对于柬埔寨这样一个严重依赖进出口的国家来说,有着不可取代的地位。不是谁都可以成为一个经济长年7%增长的国家的唯一海港。

她是重要程度超越金边的旅游城市,当然超越金边并算不得什么本事,金边是个商业中心,靠才华从来不靠脸蛋。

她有石油,蕴藏着无限可能。

她弥漫着“自由与金钱”的拉斯维加斯式芳香。这个,对于规矩、压抑惯了的民族,特别是华夏民族,有着致命的诱惑。人们一进入西港,就好比柳永第一次进了窑子一般,既羞涩又欢快。

所有以上几点都注定了西哈努克港是不平凡的,将来终究是要一鸣惊人的。

但她还没有一鸣惊人,理由如下:

1.     领先时代一两步,是豪杰;领先时代四五步,是英雄气短。

举两个例子,就可以充分说明这个道理。一是索卡酒店,许多年前在西港索卡酒店施工建造的时候,大家都认为它太超前,几万人口的区区小镇,建一个如此规模的五星级酒店,大家都骂它红颜色的高棉才结束几天,就浮夸跃进。但今天我们知道它是领先了时代刚好一两步,所以最近每一年都享受着无竞争不可取代的游客资源。很是赚了一些钱。

 

另一个例子是,许多年前,有些俄罗斯人、印度人、中国同胞在西港及其周边,大量租地、租岛,规模与气魄都是造城级别,开发方案是马尔代夫路线。很多年过去了,没有一位的开发进度能跟上计划,于是租来的岛被政府收回了,租来的地也朝不保夕。这个,说文雅一点是典型的领先时代四五步,说粗俗一点,是步伐迈大了,扯了淡。当年,各位拿岛拿地时,恨不能气吞山河,预感头年拿地,第二年就会有180多个阿联酋、山西煤老板将二手地皮瓜分一空。结果发现,不要说第二年,都等了第十二年了,也没来。黄世仁眼睁睁等成了杨白劳。

 

这个故事告诉我们,柬埔寨不是中国,房地产奇迹很少发生。

 

但话又说回来,我要是黄世仁,我干脆咬咬牙,继续等着,死不认输,每天勤劳锻炼身体。郭德纲老师说过,四个说相声的对着骂街,谁活得长谁就是大师。说不定风头浪尖就在明年。

 

2.     马路后面的说沙滩上的傻B,沙滩上的说马路后面的diao丝。

当今,西港的房产项目分为三个流派,如下图:

 

沙滩上的。坐拥一线海景,洗脚水都可以直接捞起盆子倒到海里,无与伦比的优越感。最近两年由于海洋委员会强推海滩上无永久建筑政策,令沙滩上已有的项目瞬间意识到了自身稀缺性带来的独孤求败感。其结果是,比较贵,与金边一线地段一样贵。

马路背后的。只要把楼做得高一些,也可以看到海景。它的好处是,这样地段的土地资源充裕,开发成本极低;它的坏处是,这样地段的土地资源太丰富,取之不尽、用之不竭,没有稀缺性,只能依靠产品本身求胜,难度极大。目前西港大量存在供应。

山包包上的。最被忽视的地段,绝佳海景。大家都在研究海洋,只剩几个俄罗斯人在非常业余地鼓捣一些不成气候的小楼盘。施工也是土法炮制,白菜价。

 

现在西港的格局是这样:沙滩上的与马路背后的在搞市场,搞得热火朝天,卖得不多;山包包上的不参与,一点存在感都没有。

 

窃以为,西港当前的需求旺盛,市场对公寓的需求甚至与金边有一拼,但成交量不及金边之皮毛,为何?有几个因素,把局面给僵住了。

 

地段。依我的个人喜好及常识判断,优先顺序应该是沙滩-山坡面-马路背后。沙滩上自不必说;山坡面海景优越,却又躲避了海风的侵蚀,也适于长期居住不会对海洋产生疲劳,更重要的是,西港沿海一线,小山包包不过四五座,面海山坡地块有限,具备稀缺性;以上两者都具备奢侈、高端度假路线产品要素。马路背后则更适于开发低成本、大体量及商业类地产。今天西港的现实并非如此,与这个很有出入。

 

定价策略。现在局势非常清晰:沙滩上的手握尚方宝剑,自觉卖一套少一套,低了不卖;马路背后的唯沙滩上的马首是瞻,较沙滩上低一些就对了;山包包上的自惭形秽,小本生意,圈子内卖一卖。这个理论,乍一看是合理的,但经不起细究。如果从购买者的角度出发,他看到的是这样:

§ 首先,山包包上的太小打小闹,不具备公信力,pass;

§ 马路背后的虽然也便宜,但沙滩上还有几千套房,有沙滩上的在,对旅游度假目的而言,马路背后的永远是二线选择,pass;

§ 沙滩上的好是好,但老端着,不愿意根据实际可能性定价,再者,海洋委员会这两年猛推法规,明年推不推呢?先观望一下吧。

于是,我们发现,事儿,就是这么耽误下来的。

但是,同学们,不要害怕,胜利的曙光就在眼前,再坚持一下。我认为,破局就在明年或者2019。有两种可能,在观望的客官,您如果看到以下情况出现,就果断麻溜下手买吧:一种是中国同胞(尤其是博彩男同胞及失足女同胞)继续像今年一样以几何增率涌入西港,西港的几千套房何足挂齿?不管马路前面还是马路背后,统统地鸡犬升天,不够用;另一种可能是,大选过后尘埃落定,沙滩上那么多地皮,你看,呵呵。

柬埔寨领先中国的五大领域&落后中国的五大领域

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柬埔寨是一个奇迹国王,她的性格是奇幻般的,她的先进之处让人印象深刻,然而她的落后之处也让人目不忍视。生活在这样一个国度,每日被她来去折腾,很难避免不知不觉就着了她的道。

我今天在中国生活了一段日子,慢慢地也能学习到中国之先进与强大,再观察柬埔寨,于是有了许多总结。

首先,柬埔寨落后于中国的地方:

1.教育水平。

中国有世界准一流大学,有着完整有效的幼儿到大学教育系统,基本上,如果一个青少年头脑灵光有天赋,又肯读书进学,那么诸如贫穷、家庭不幸这类毁了无数美国青少年的因素,是挡不住中国少年的进阶之路的。暴风骤雨、山路十八弯都无法阻止他在中国前进的步伐,因为中国不仅拥有教育系统的硬件资源,更有上千年以来整个社会对“少年才俊”这个词的爱护与成全心理。等他真正考上大学,要花钱的时候,只要他考上的是比较好的大学,他会发现,180多种方法里总有一款能让他无忧无虑度过四年美好年华。

柬埔寨从幼儿园到大学也有。但,从幼儿园到大学,都是聊胜于无,它造就的学生,在国际上不具备竞争力。要我说得直白一点:柬埔寨没有大学,现在挂着“大学”名称的,在中国算是“职业技术技工培训速成业余班”,换句话说,中国山东的蓝翔技校,放在柬埔寨,算是学科门类齐全、学术成果丰硕、具备研究型特质的一流大学。

所以,柬埔寨最优秀的青年大学生都明白一个道理:最有前途的读大学方法,就是赶快退学。

2.政治与官僚体系。

柬埔寨与中国都在很大程度上借鉴或试图从新加坡模式获得灵感。中国自主创新,发明了民主集中制;柬埔寨严重借鉴新加坡,形成了以民主之名、行专制之实的“洪森停不下来”模式。但实际效果,中国要远远高明于柬埔寨,二者的根本分水岭在于:中国自上而下基本能以成绩考核官员;柬埔寨自下而上以私人纽带维系结构稳固。金边的统治阶层也希望革新,向政绩考核靠拢,但冰冻三尺,非一日之寒,前些年毫无效果,最近两年似乎看到了一些曙光,然而路途遥远,离中国还差两条街的卢旺达。

政绩为导向的系统对官僚本身比较残酷,但容易形成精英政治的局面,造成一种“你行你上,不行别瞎BB”的气氛,导致最优秀的年轻人口集中于官僚系统内,而柬埔寨还差很远的一个明显标志就是,国内的最优秀年轻人绝大部分不在官僚系统内。

3.牺牲精神

我的爷爷是一位老共产党员,他年轻的时候当过生产队长,人称“老队长”。他满脑子的“我为人人,人人为我”,但实际操作起来,往往就是他为人人,人人为不为他没有关系,按照他那势头,似乎实现共产主义指日可待,并且就算所有人偷懒,只要他一个人努力干一场都能实现的感觉。他就那么一往无前,执迷不悔地奋斗了好几十年,直到八十多岁了还是相信毛主席说过要集中力量干大事,所以不计得失就要干。最后,共产主义好像没怎么实现,但他觉得,是不是自己还没奉献到位的缘故。

人哪,有理想,真好。

我的爸爸比较偷懒,思想上比较落后,老喜欢赚钱,好像就不让当党员了。但他一生对自己纪律严谨,事情考虑得格外长远,担心格外的多,狠不得帮儿女把一切都做了,让后代躺着进入历史。我有时候怀疑他已经帮我孙子都计划好了哪年上学、娶什么样的媳妇儿、等等等等。

轮到我时,我前几年好像是个共青团员,现在听说年龄太老了已经被开除了。于是我无官一身轻,一人吃饱、全家光荣。

从我身上,我们可以看到,中国最近这几代人,在思想觉悟上是一代不如一代。然而并没有关系,我相信我们这个民族,牺牲精神是她的一个伟大传统,在每一个时代都会有特定的表现形式。而牺牲精神,如果成为一个社会都拥有的素质时,会暴发出难以想象的生产力与暴发力。

在柬埔寨,容忍精神远远多于牺牲精神。牺牲是主动的、强势的,而容忍是被动的、消极的,两者差很多。柬埔寨尤其是较贫困人口中,几乎每一个家庭都有一名或多名不劳作、不贡献、不负责、不想明天是否美好的男性成员。这是很要命的一种存在,为柬埔寨建设全面小康社会添了许多堵,扯了许多后腿。

4.书

中国织了许多绢造了许多纸,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。有的专门记录别人干了什么(司马迁);有的专门记录自己干了什么(宣统帝);有的爱写自己很伟大别人很傻B(蒋公介石);有的爱写自己很傻B别人很伟大(曾文正公);有的干脆写俱往矣,你们都是傻B(毛公润之)。真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。关键是,写好的,全都传下来了,今天还能翻开来读,因此这个民族的智慧是站在了古人的积累上的。

柬埔寨的古代听说也很牛B,人们也写了许多文章,真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。柬埔寨有很多香蕉叶子,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。

写完以后,全都被虫子吃掉了。

所以,没有书,一本都没有。

5.铁路、公路、机场、摩拜单车

这个,我们不能针对柬埔寨,而应该说,在世界范围内,中国也算比较厉害。它与中国的人口及生产力有关,柬埔寨一时无法相比较。

 

然后,柬埔寨领先中国的地方:

1.国际化

东北亚的城市里,基本上不可能有任何一座城市的国际化程度高于金边。北京、上海、东京、首尔都不可能。

国际化不是“现代化”,而是外籍人士降落到这个城市感受到的友好度、被接受度,以及他们在这个城市的主人翁意识有多强。

作为一个金边的“本地外国人”(local expatriate),我非常有发言权:我非常有主人翁意识。

金边人口中的5-7%应该是像我这样的本地外国人,其中有很大一部分不是来淘金,也并没有雇用合同,仅仅就是来过日子的。柬埔寨不管你的肤色,不问你的来历,也不将高棉文化及传统强加于你,既然来了,就好好过日子吧。

我以前初来乍到,在184路的法国学院上学,门口摊煎饼的是一穿背心短裤的法国大爷,我还很奇怪,心想大爷肯定是在法国犯事儿了吧。过两天,我去租房子,打电话请来一个中介小哥,小哥骑着一辆50CC的小摩托,到了,将头盔摘下,露出一张卡萨诺瓦脸、罗马鼻,我问哥们儿你是威尼斯人?他说不,我是佛罗伦萨人,比威尼斯有文化。再后来,要装修酒店,请来干木工活儿的是一群东欧人,人狠话不多。我终于才明白过来,原来大家都是金边人。

2.服务精神

柬埔寨人的服务精神是融在血液里的。我们华夏民族似乎不是一个特别适合提供服务的民族,我们的性子比较急,而且并不太热爱从事高度重复动作的工种。比如说,一个高铁售票窗口的小姐姐,在工作第三个月的某天上午,重复了100次收钱出票的动作之后,她也许还会对顾客微笑,耐心解释车次与时间,但多数情况下内心已平静如水,极个别情况下或者说已心如死灰,所以,慢慢地也没有了许多表情。

然而,在柬埔寨,一个巴士站的收钱小哥,在同样的岗位上工作了三年后,当天收了200次钱之后,面对第201个顾客,他还有心思毕恭毕敬地把票交到对方手上,有条不紊地跟人解释东西南北。

有着这样的精神,再加上欧洲、北美人士在当地行业渗透形成的国际范,令她的连锁咖啡馆可以击败星巴克,她的酒店、公寓物业管理可以做到极优秀,我认为要高于中国平均水准。所以,近年来,许多中国投资人进入金边的餐饮、服务管理行业都铩羽而归,原因非常简单:他们从一个较低水平的市场进入了一个较高水平的市场,并且在进入前严重低估了对方的水平。

3.国际学校

前文刚怼了柬埔寨的教育系统,并没有翻盘,前文说的是柬埔寨的公共教育系统,而这里说的是金边仅有的两所国际学校ISPP与LycéeFrançais René-Descartes。金边因为历史的特殊原因,有着世界上最适合国际学校成长的土壤。这个城市是地球上NGO(非政府组织)密度最高的区域,再加上她极高的外籍人口比例,几十年前就有外籍人口的先行者想到了孩子上学难的问题,后来他们解决了这个问题,其结果便是LycéeFrançais René-Descartes与ISPP。ISPP不是柬埔寨最好的学校,它的水平是亚洲极别,也就是说与北京的ISB、首尔的SFS是在同一个舞台上,他们已经早就不再和东南亚一起玩耍,眼光放在了更宽广的地方。

严格地讲,不能说柬埔寨在这一方面领先了中国,却是与中国不相上下的,如此弹丸小国,着实不易。

4.建筑审美观

领先中国许多许多年。

中国的政*府大楼就一定是蓝色玻璃加庄严肃穆风四方大楼,有点儿创意的话,中心部分再加一个“逸夫楼”风格的缕空窗。如果你不能想象,逸夫楼风格如下:

吉林大学南岭校区逸夫楼

不信我给你看一眼中国援建柬埔寨总理府?

 

这还是有设计有图纸的单栋建筑。

要是中国大片开发住宅,就更惨不忍睹,如果说它们有一点特色,那就是:千遍一律廉价房风格,重复的图纸与动作在中国如此多娇的江山上,像用月饼模子印月饼一样,一遍一遍地进行着。

在柬埔寨,不会的,柬埔寨的Vann Molyvann一个人可以抵中国前十名开发商花钱请过的所有建筑师(可以延伸阅读Vann Molyvann)。

而柬埔寨人民的审美水平,是跟得上他们的建筑师的。

5.其实,上一点,份量可以当两点用,所以,没有第五点了。我们只要不把自己的月饼拿到柬埔寨来印,就已经善莫大焉。

回头是岸呐,施主。

The Most Underestimated District in Phnom Penh

不好意思,这篇原本是回答一个媒体的提问,用的是英文,同学们就凑合着看吧。

Copyright reserved.

This might not yet seem very evident in 2018, but I believe the Chroy Changvar peninsula is largely underestimated of its value. The location is strategically important and no island or peninsula of similar size and position in any other capital city of a fast-developing country has ever been so ignored.

Civilizations develop along rivers. Properties are expensive to buy and to rent wherever there is water nearby. For instance, London had its busiest and best developed areas between the Thames and Hyde and The Regent’s parks in Queen Victoria’s age:

london1868tl

(credit: Edward Weller, hand-drawn map of 1868)

Today, the highest valued properties are still along the Kensington Palace to Tower Bridge line, only ever closer to the river:

london map zoned doted noted

(image excerpted from one of my Chinese articles)

And in Asian cities, for instance Seoul:

seoul map zoned doted noted

The blue block had for hundreds of years been the capital center surrounding the Gyongpok Palace. However, the purple ones over took all other neighborhoods in price after the Han River Miracle economic take-off in recent decades, with the smaller purple one (Yeouido, the river island) being the seat for Korea’s national assembly and home to the most expensive office buildings.

Traffic has undone Chroy Changvar. Despite the present accessibility, I believe the peninsula is still the only location in Phnom Penh fit for luxurious home-living: one is granted the freedom in tuning into various modes: across the Japanese-Chinese bridges, there is vibrancy starting from Wat Phnom, stepping back, there is idyllic land, water and tranquility. Regretfully, very few respectable projects have been done thereon to match the peninsula’s worth yet.

我猜[金边房地产]接下来两年会是怎样,猜错直播吃鞋

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首先让我声明一下,这是一篇给开发商读的文章,如果您是买方,就别凑热闹了,基本上影响不到你。

两年前,当大家都在金边房地产市场欢呼雀跃干着快速简单赚大钱的买卖时,我曾经预言过,业余选手马上就会玩儿不转,金边的房地产市场最终将属于闷声不响专心做产品的专业选手。而这一天,终于、彻底地来了,今天,再也没有人反驳我,也再没有人敢做快速简单玩杠杆赚大钱的打算。看,被我言中了吧?不听老人言,吃亏在眼前啊。

在过去两年里,有人刚做好售楼中心就关门不做了;有人在售楼中心里坐等,一月又一月,虚度光阴,不见成效;有人相信大力出奇效,砸进去最后一笔流动现金猛推一把,没有起色,于是转而韬光养晦,安静了;但也有人广告都不做,连楼书都是几张A4纸打印的,从2016年初卖到年底就把楼盘卖完了。这,就是“业余”与“专业”之间的差别。

这里所谓之“专业”不是说多么会营销、炒作,而是指产品经理的“专业”,也就是说在一个供给/需求健康的房地产市场,楼盘产品一定是要谁最终去卖这个产品就谁来设计概念。产品一旦设计好,实际上一切已盖棺定论,剩下留给营销总监的是一个没有技术含量的任务,他的能力大小无关紧要。今天的金边,大家感觉十分困难,原因有两个:一是多数人都把上述顺序弄反了,是先造产品,然后就着已有的产品再找人来营销,将大部分精力与成本花在营销上;二是也有人弄对了顺序,但请来设计概念的是空降来金边的,他没有足够的理解或是没有足够的时间来理解金边。两者的结果都是“业余”,但业余也有行得通的时候,比如像2016年的中国一线城市,再比如像2013年的金边,在这样的风口上猪都能飞起来,谁还管你业余?只要你够快、够大胆,你设计出一砣shi,大家都会抢光。

但今天的金边不在风口上,坏消息是它只会遵循一般市场规律;好消息是需求一直都很强劲。

前言:金边在五年内一定会站到风口上,到时候大家都会飞起来,但作为开发商如果你手里已经有盘,除非你口袋深入海,已计划好做持久战的准备,否则你撑到那一天会很困难。那么,当前开发商们都处于哪些状态下呢?按“越来越聪明”顺序,出场如下:

状态一:春秋大梦阶段

中国三线城市过气开发商,提着一包钱降落在金边,放眼一望,这不就是1990年的北京吗?握草,赶紧买地动工,500万必须撬动5000万的开发案值,600套房肯定6个月完售,别扯了,没时间浪费,开干!

点评:这一类,劝是劝不住的,必须要他自己慢慢变成状态二、三,最后才能愉快地聊天。目前放弃治疗。

状态二:大力出奇效、殊死一搏阶段

6个月早就过去了,地基也打好一半,但没有完售,600套卖掉了16套给不明真相的群众,但还剩20万美金可支配现金。改产品,没这个魄力去折腾;找接盘侠,地主家也没有余粮啊;思前想后,唯有破釜沉舟,孤注一掷,将20万全赌在强力一波广告营销上。两周内人山人海、锣鼓喧天过后,卖掉了两套,彻底没钱了。算了,坐等吧,将营销团队全部解散,该打麻将打麻将,该跳广场舞跳广场舞,先在金边把小日子过起,不管了。

状态三:万念俱灰、不吃不喝阶段

每天唱衰柬埔寨、唱衰房地产,说这什么破国家,连我这么聪明的开发商都失败了,别人肯定更没前途,你们千万别来柬埔寨哈,坑爹。我当开发商失败,不是我的错,肯定是柬埔寨的错。要进一步,没有资金可操作;要退一步,又不肯承认失败,不肯割肉退出。就这么耗着了。

状态四:亡羊补牢阶段

这一阶段分两种情况,一种是之前没太乱花钱,一线地段,套内面积开发成本还控制在$1800/平米以内的,有人请来了专业产品经理人改户型、改概念,甚至把整个产品定位都推翻重来,以研究市场为导向代替拍脑袋为导向,虽然又折腾又花钱,但改完发现效果还不错,又开始流动起来了。另一种是之前人山人海、撒钱撒金条这类事情干多了,套内面积开发成本已经$2200/平米,随便做出什么改动,都只会增加成本,所以已经不值得改动了,这种情况下,要么资本雄厚,等得起,坐等下一次风口上猪飞起来时再卖;要么折价$2000/平米打包卖给有想法、有水平的人重来。

状态五:闷声发大财阶段

真正食物链顶端坐着的,是这样一帮哥们儿。头脑清醒、态度谦卑,但无处不透露着杀气,平时出门不吹牛,会英文、受过良好教育,甚至柬语都溜,人力物料只要求好与合适,连包工队都用的是泰国、越南、柬埔寨的。一般在金边已经蹲了三年以上,结果他做出来的楼盘,别人看了不觉得怎么样,但住在金边的人,不论是柬埔寨人还是外籍居民,看了都觉得喜欢。问题的关键是,他的楼盘不光出落得亭亭玉立,质量上乘又耐用,成本还只有$1700/平米,包精装修哦。于是,他不管你外面风声雨声读书声,2016还是2017年,他每天开了门就是要成交的,雷打不动。这样的开发商,在今天金边占总数不到20%,我观察过发现,他们由两种人组成:一是上一个楼盘吃过亏,曾经傻过的,现在变成专业选手了;二是本身真的非常有水平,而且有着非常人的毅力与耐心去研究与学习。

 

接下来两年,在金边什么样的产品会成功呢?

答案其实上文已经提到过了:住在金边的人喜欢的。这个“住在金边的人”包含住在金边的柬埔寨人(Cambodian residents)与住在金边的外国人(expatriate residents,像我这样的)。住在中国、韩国、新加坡的人喜欢它是没有用的,将来有一天到风口上了,有用,但今天,没有用。在一个健康的房地产市场,一定是本地需求偏好决定产品前途。所以,全世界范围内,一切脱离当地需求的房地产产品要么卖不掉,要么卖掉了就请买家当接锅侠,比如“新加坡旁”的某盘(有兴趣的请点击这里读一读新加坡旁的故事),这两种结果都是对自己与对他人极不负责的。

现在,好消息是,住在金边的人,拥有极其强劲的需求,就像一座能量充足的涌动中的火山一样,有待喷发。我见过金边居民是怎么买公寓的,很普通的中产阶级,在自己喜欢的公寓面前,甚至不讨价还价,不犹豫顾盼,比任何新来的外国人都爽快,这样的画面每天都在重复发生着。而这样的人群,在金边人口里占着非常大的比例。

那么住在金边的人,喜欢什么样的产品呢?我主观认为有以下几个特点:

1.地段要在1线或者至少1.5线

这个很好理解,中产阶级都是在市内有事业的人,你叫他去郊区买个房,他会告诉你他自己就在那儿有块地,还不如花点钱建个别墅。他不建别墅是因为他必须要住在市内。(关于地段对于金边人民的重要性,可以点击阅读金边房价为什么不会跌。)

2.价格要在不离谱的范围内

住在金边的人都有自己对一个高层住宅产品价值的判断,如果超出太多,他不会承认也不会买单。所以,如果你定的价格是面向新加坡、北京、上海居民的价格,那么就不要责怪住在金边的人不买你的楼盘。

3.价格不光要不离谱,支付方式比价格更重要

比价格更重要的,是总价与支付方式。对柬埔寨年轻人来说,户型可以小一些,总价要低一些,最最重要,支付要非常轻松,可以压得很扁很扁,拉得很长很长,他就愿意陪你到天涯海角,支付到白头偕老。但,这一现实,洽洽击碎了80%开发商的梦想,因为他们怀抱着“资金杠杆”的信念进入了柬埔寨,陪不起。

4.建筑设计要人性化

这个话题,真要写出来,单篇需要8000字,学问实在是太大了,不在金边住两年,是无论如何也讲不清楚的,我也没有耐心讲。这里不是中国,中国的思维用不上的。但好消息是,如果你满足了上面三点,这第四点条件可以放宽,住在金边的人还是比较能原谅人的。但要做好上面三点,最核心的技术是选址与地段谈判、成本控制、资金链的强大、调动本地/泰国/越南人力物力及采购能力,这些却又绕回来了,还是你对本地社会的理解与快速学习能力,又是一朝一夕在自己的同胞圈子里永远学不到的知识。所以,万变不离其宗,你永远绕不开对金边本身的学习、尊重、与理解。这,是一个很长期的过程。

以上四点,如果你每一点都做到了,而且还做得不错,你就站在了金边食物链的顶端,我仔细测算过,难,但是不是太难,而且还有充分利润。只是多数开发商并没有去做,或是中途意识到时,为时已晚。

[真正的贵族没去过西港] 柬埔寨白马市乡村别墅的辉煌与没落简史

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2016年9月我在金边法国学院专门观摩学习了一个关于某老头子的纪录片,老头子本人虽然病怏怏的,但还活着,讲话时说法文。我们的这个世界,当艺术家,一般都得死了才好出名,不死不好操作。比如说现在的超级大牛梵高,一辈子穷困潦倒就卖了一幅画,你看他死了以后多牛B;

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梵高自画像,1889,兜里没钱的气息扑面而来

 

现代人眼中法国最大的巴洛克大V,是Nicolas Poussin,活着的时候也到处钻营到处被人嫌弃,结果死了好几百年被Anthony Blunt挖出来才火了一把。

Nicolas_Poussin_078Poussin自画像,1650,混得比梵高好点儿,至少精神正常,但也一张愁眉苦脸

 

所以,作为一个艺术家,在活着的时候就被人拍纪录片,是很不容易的。这位艺术家是柬埔寨人,名叫Vann Molyvann,那天场面是这个样子:

柬埔寨法国学院雨中排队

 

vann molyvann2简介

 

vann molyvann雨中继续排队

 

这个老头子基本一人包揽了柬埔寨现代建筑史,但柬埔寨人都不知道他,其实你也天天在金边大街上路过他的作品,却也不曾留意。然而,他在西方人里的号召力是比洪森还多二十多个沈良西,这也是为什么排队的全是外国人。

你熟悉又陌生的老头子作品:

柬埔寨现代建筑河边的Chaktomuk剧院

 

金边奥林匹克运动场奥林匹克运动场

 

以及最经典的:

金边皇家大学金边皇家大学外国语学院,你去楼里上过课才知道什么叫建筑融入环境为人服务。(上图教学楼是我认为柬埔寨境内最具天才、艺术成就最高的建筑作品,裸露的砖头、跨越的姿态、气流与光线的诱导、格栅与几何线条,拿掉一点嫌少、添加一点嫌多,简直不能更膜拜!)

 

corridor
妥妥的柯布西耶光线

 

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圆圆的法语系

 

来过金边的都说金边不是旅游景点,看两眼就没地儿去了,要我说,真给掰出来,我能说三天三夜不重样。

Vann Molyvann生于1926年法国殖民地柬埔寨,属于特别有天赋,特别能学习的那类同学,19岁获得奖学金去了巴黎的École nationale supérieure des Beaux-Arts念建筑学,他的老师们都是柯布西耶的学生(没听过柯布西耶的请点击柯布西耶),学成,回到金边时,他的国家已是西哈努克领导下的奋发图强版亚洲一小龙柬埔寨。这个时期的柬埔寨年均GDP两位数增长,是流淌着牛奶与蜂蜜的国度,到处大兴土木,也是柬埔寨历史上最激动人心的时期。题外话,今天金边的老年人们对西哈努克国王念念不忘,无论他犯了什么错误都可以原谅,这种感情正是源于对那段阳光灿烂日子的追忆与后来突然被中断的心有不甘。一回来,Vann Molyvann被西哈努克钦点为柬埔寨国家总建筑师,这时他年仅34岁。上文说他“基本”一人包揽了柬埔寨现代建筑史,是因为同时期还有另一位牛人Lu Ban Hap(听名字应该是华裔),这位与Vann Molyvann教育经历相似,当时任金边城市建设规划师,两人有点儿东邪西毒的意思。

说到Lu Ban Hap,就不得不提一下南部海岸线上的白马市。

今天的人们只知道海边有个西港,但西港可能由于地形和气流原因,有个缺点,就是热。而好逸恶劳又机智的法国殖民者早在1908年就看穿了,并选择了白马市作为海边休养地。殖民政府时期金边的达官贵人陆续开始在白马一带修建小别墅,有些热得实在受不了的开始往山上搬,也才有了卜哥山的酒店与教堂。环境宜人又娱乐项目充足的白马一度被称为“远东的圣特罗佩”。

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法国南部海岸线上的度假地,圣特罗佩

 

西哈努克国王于1953年将法国人请出了柬埔寨之后,继续将白马的享乐事业发扬了光大。他与王后各自在白马都有自己的度假行宫,每隔一段时间如不去住上一段、开个趴踢,就感觉人生枯燥,了无乐趣;此时的白马,夜夜笙歌,留着小八字胡须的绅士们身穿晚礼服,一丝不苟搀扶着脚踏高跟鞋的女士们身段婀娜地走入海边的赌场,将凯迪拉克轿车停了一地。西哈努克手下的王公大臣、豪商巨贾们,谁要是在白马没有个小别墅啥的,出门见了朋友都不好意思打招呼,简直感觉自己就是假装在生活的2000万人之一。因为人家寒喧都是:

A:“诶,老西,这周末下去白马吗?”

B:“嘿,老哈,去啊,我带上Edith Piaf的盘,你带点老酒,一起拼车去哈。”

A:“是去山下的你家,还是去山上的我家呢?”

B:“诶,不如去老努家吧。老努,你家别墅在白马山上还山下啊?”

C:“别,别墅,什么别墅?”

你看,压根儿不是一路人。阶级差别就这么暴露了。

 

在这种全国经济形势一片大好,国泰民安、花天酒地的历史背景下,自1953年到1970年白马的海岸与山脚陆续涌现了100多套别墅,背后无不是非富即贵的金边主人。柬埔寨人民狠狠地做了一把国家即将走向繁荣富强的春秋大梦。美梦原本是有可能成真的,但1970年,朗诺将军趋着西哈努克出门儿的机会,政变了,说您就别回来了,国家我来管。后来的事,大家都知道:朗诺在家里搞社会,国家在流泪,西哈努克在沉睡,又五年,红颜色的高棉接盘疯狂搞了一把,然后,就没有然后了。

白马从此再也没恢复过。

现在这100多套别墅,有的是这样(以下5张照片都由加拿大建筑票友AlexanderDoerr拍摄):

柬埔寨海边别墅

5

 

甚至有的是这样:

8

 

但也有的是这样:

knai bang chatt
(KnaiBang Chatt别墅,修缮于2010年左右)

 

与这样的:

柬埔寨白马别墅vittorio-velasquez-discover2016-0508

 

这栋别墅,也是西哈努克时代的产物,原本也已经破败不堪,只不过运气比较好,2007年被一个英国哥们儿买下,重新修补成功,又复活了而已。

她于1968年动工,是一位Nhiem太太的毕生心血。Nhiem太太的丈夫Nhiem先生是六十年代柬埔寨著名的药材商人,钱多势力大。而Nhiem太太小时候曾经在这一带乡下住过,对这里情有独钟,嫁给Nhiem先生后享尽荣华富贵,看遍城市浮华后归来仍是少女心,一心想要在这里建个别墅。她找到了自己的好朋友,这位好朋友正是Lu Ban Hap,软磨硬泡了多年,Lu Ban Hap终于答应并设计了她的别墅。施工进行了好几年,落成时,离红颜色的高棉进城还有8个月,别墅外的气氛已是风声鹤唳。Nhiem太太一家还是搬了进去,又将家里的孩子们都送去了法国暂避,她与Nhiem先生认为自己毕竟家大业大、声望卓著,平日也没做什么亏心事,不怕鬼敲门。红颜色的高棉如期而至,Nhiem太太与Nhiem先生就没有了,家也没有了,打砸搬空,成了晒鱼干的场所,然后在风雨中飘摇了几十年。

其他100多栋别墅,命运多类此。

Vann Molyvann与Lu Ban Hap们在金边留下的多是学校剧院等公共建筑,他们的民居作品大量存在于白马的这些乡村别墅中,统称为“新高棉式建筑”(New Khmer Architecture)。1953-1970,是一个柬埔寨自己拥有建筑师的黄金时代,是人类受过良好人文教育、经过思考后,用热爱与热情设计出的作品。Vann Molyvann之前,柬埔寨只有法国建筑师,Vann Molyvann之后,柬埔寨再没有建筑师。这是为什么我们今天看到金边的建筑都如此牵强突兀。

老头子还在,但已经永垂不朽。

在柬埔寨被抓住了你该付多少钱?

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我刚去柬埔寨那会儿,也遵纪守法,中规中矩的以模范市民标准要求自己,直到有一天我的柬埔寨哥们儿给我一个建议。他说看你丫那熊样儿,干革命,就不要怕犯错误嘛。我说犯了错误被抓了怎么办。他说被抓了给钱。我说给多少。他说柬埔寨没有5块美金解决不了的问题。我说要真解决不了呢。他说再给5块。

那已经是几年前的事了,但自从那天以后,我顿感人生自由了不少,再也不用瞻前顾后,前怕狼后怕虎。大错不犯,小错不断,很是被抓了好些回。毛主席教育我们说没有实践就没有发言权,因此,在被抓了后付钱这个话题上我还是比较有发言权的。慢慢地,我发现,物价已经上涨了。所以,今天为了让后面新来的同胞们在犯了错误之后,知道如何科学合理地讨价还价,既不让柬埔寨友人以为我们人傻钱多,又不能太小气有失大国威仪,我们只有谨记各种情景下被抓后的指导价,才会变得从容不迫,准确地判断出是应该掏现金还是刷信用卡,没钱在跑路的情况下是应该押一台诺基亚还是把iPhone7和大金链子一块儿押上。这十分必要。

同学们,你要明白,我在搞房地产之前,对了插播一下,千万不要以为“搞”房地产就是什么大不了的买卖,在柬埔寨人人都搞房地产,你骑着二手三嘣子带人去租个房也算搞房地产。好了,重来,你要明白,我在搞房地产之前,是大学里的教书先生。那时候温文尔雅又没晒黑,每天上下班都还系着领带,而我的上文那位柬埔寨哥们儿是个政府官员,他也系着领带。有一天,我们俩都系着领带在一起聊天,他说你记得我们上学那会儿不是有很多机器可以自动卖饮料吗,我说是啊,他说我们搞点来柬埔寨整一整吧,我说好啊。结果几个月后,我们第一次将自动售货机这个概念引入了柬埔寨,人类历史上第一次有了卖东西的机器可以自己识别柬埔寨币。我和我的小伙伴感到十分神奇,柬埔寨其他的小伙伴也感到十分神奇:

10668718_10152465463336859_1737721395_n(投入后第一天盛况)

真是人人跃跃欲试,说排着队去投币也一点都不夸张。如果你今天在金边街头某个地方发现了自动售货机,你要想起我,是的,我与我的小伙伴正是这场革命的发起人。

但这不是话题的重点,话题的重点是我们后来发现这个买卖是个体力活儿。因为事业太成功了,每天要对每台机器填补货物,填完货物还要把机器里的钱拿回家去数,同学们,你们平时都喜欢说“数钱数到手发软”还自以为是什么了不得的事情,你知道真正的数钱数到手发软是什么滋味吗?我知道,是数那种500面值的柬币。

柬埔寨货币

最耗费体力的,还是填补货物,一开始,是扛着箱子到处奔走,所以如果几年前你每天黄昏在金边皇家大学校园里看到两个穿白衬衫打着领带的年轻人扛着箱子上楼下楼,嘿嘿,失敬失敬,那正是下官与小伙伴;后来,我们就扩张了啊,搞得机器从堆谷区到毛泽东大街都有分布,扛不动了,但赚了好多钱,于是买了一辆破面的,它是这个样子:

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这个面的年龄比我还要老,但还每天被我们塞得满满是货物直到天花板,看着都很心疼。它两个照明灯有一盏是买来就坏了,所以一入夜就是独眼龙,后视镜已经hold不住自己,我们用胶带把它绑在门上。一踩油门就冒黑烟,所以,如果当年你在金边某些大学校园看到两个穿白衬衫系着领带的年轻人开着一辆红色破面的从你面前呼啸而过,然后像刚放完毒的章鱼一样,被淹没在自己的滚滚黑雾中,嘿嘿,不好意思,那也是敝人与小伙伴。

好了,我的小伙伴让我来驾驶这个车。我说你们这个国家的交通守则我一点也不会呀,于是,他说看你丫那熊样儿,干革命……对,那个5块美金解决问题的理论,他就是这个时候告诉我的。

我后来发现哈,在柬埔寨,你越熊,缩头缩脑的,交警抓的就是你。特别是像我这样系着领带,缩头缩脑的,没事抓一抓,有事了更要抓,总之自从开上破面的,我就成了金边交警队当月之星、交警之友,每次被拦下来,我都懒得熄火了。当然是按套路:

“没看红灯吗?谁叫你右转的?”

“哟,真奇怪哈,在我们的国家,红灯也可以右转的呀。”

“你们哪个国家?”

“巴基斯坦哈。”

“少跟我扯,巴基斯坦人说friend都是说flriend,你说一个我听听。”

“flriend.”

“嘿!真有你小子哈。说,车里装的啥。”

“喝的。”

“啤酒有吗?”

“没有,Aquarius(可口可乐公司出的一种盐汽水饮料)行不行?”

“啥,就给一个?没看后面我还有两个同事吗?”

于是,给货,走人。

你看,当年,不论是官还是民,多纯朴啊,真是军民鱼水情。

有时一天被抓两次,后来,在金边被抓得多了,警察叔叔成了老熟人,也就不好意思抓了,老在那儿红灯右转,路过时还不忘问个好,他就把头从树后面探出来,看到是我,也很开心地挥一挥手,算是今天已经打过招呼啦。

第二年,我们把机器运到马德望省了。那天凌晨4点,我开着破面的从马德望返回,浩瀚无边的5号公路上,有我奔腾的骏马,别提多么心旷神怡了。问题是,还没到6点,车坏了,具体症状为离合器失灵,车在运行中挂不上档,所以只能先停着挂上3档,然后找几个路边哥们儿从后面推一段启动。这个时候只到了菩萨省,离金边还有190公里。我发现,开一辆只允许3档的车是比较痛苦的:前方空无一人时快不起来;前方一有状况要提前慢下来但又不能太慢不然熄火。就这么铤而走险、却游刃有余地坚持了一半路程,连尿都没舍得停下来撒一泡。然而终究前面是出了大状况:武装宪兵在设岗查走私。

我一看,心都凉了。一位满脸孩子气的宪兵小哥把我拦下,示意我靠边停。我眼看着还要与他理论,但面的却已经哼哧哼哧扑腾了几声,就挣扎着咽了气。一想到前方路途还那么遥远,再想到这次不知要如何才能重新启动,又想到老子赶了半天路尿都不撒聚精会神要破最长驾驶纪录就好像圣埃克苏佩里长途飞行撒哈拉回去可以写《小王子》一样我好回去吹牛B的却被你没事给我捣乱,怒不可遏,跳下来对着宪兵小哥一顿喷,根本停不下来,小哥连话都没来得及插上。终了,我说你还不赶紧到后面去给我推起来。他叫上另一宪兵小哥从后面给我一路推了两百米才又重新开动了起来,从后视镜里我看到两位兵哥拍拍手,一脸的如释重负,看我消失在滚滚黑烟中全然忘了盘查这回事儿。

所以,同学们,你要注意,直到这里,我长期被抓,但还从来没有付过钱。

真正付钱,是这样一次。那一年,我还有个女朋友,就是眼睛大大的,性格泼辣又漂亮的那种。我们俩去北部的拉塔纳基里原始森林里玩。拉塔纳基里省那叫一个荒凉啊,就是到处都没人,那天,连那个最大的火山湖天池周边都没人。它叫做Yaklom湖,是一个火山口喷发过后留下来的山顶天然湖,是拉塔纳基里省最负盛名的旅游景点:

1024px-Yak_Loum

我们绕着湖走啊走,就觉得这水好清澈,一定很凉很清爽对不对,我们说对啊对啊,反正也没人,要不要游一个,我们说好啊好啊,但又发现没带泳衣裤,谁出门前能想到去火山湖里游泳啊。最后,我们游上了,没穿衣服。

你也猜到了,某官员模样的人来了。他很生气:你们怎么可以这样,给我上来,罚款,这是神圣的湖。我们说我们也很神圣啊,你看人类不就是这么起源的吗,你记不记得亚当夏娃。他说少废话,给我上来。我说你不让开,这么盯着我们怎么好意思上来。大眼妹子说是哦是哦。官员说别扯我要是躲开你们就跑了我得看着。我说那你给我们丢衣服。妹子说是哦是哦。官员给我们抱过来衣服,然后张开双臂撑起妹子的大披肩给我们造了个临时换衣间,于是我们上来了。这次,真的罚了5块钱。官员笑眯眯地收起钱,给我们讲了许多火山湖的美丽传说。他说,其实传说里真有像你们这样啥也不穿在里面游的。

时间不知不觉到了2016年底,我住在西港,我的妹妹从很远的地方来西港看我。我开着朋友的比较好的车去接她,那天晚上我们去Otres village的市场趴踢喝得面红耳赤,半夜往回赶。开到一半,被拦下了,根据经验判断,这是例行查洒驾的点。熄火,开窗,说Good evening sir! 警察叔叔给我一个物件,说吹。于是我吹。我是看不懂这个物件的工作原理,反正我知道一吹完就围上来了好多警察叔叔,就像观众朋友们在动物园里围观大熊猫一样围观我们俩。第一个警察叔叔说:

“请出示驾照,先生。”

我说:“驾照?哦,driving license,你说的是driving license,啊,所以说在你们的国家开车还要driving license的?”

……

对了,同学们,忘了告诉你,我还没有驾照。

后来,罚的我,吃了一个月土。真的,就是尝起来已经没有味道,像土一样的那种食物。

这个故事告诉我们一个道理:在柬埔寨,法规不外乎人情;

但这个故事还告诉我们另一个道理:就算柬埔寨人情味浓厚,千万不要违背她的传统,更不能挑战法律。

后记:我考到了驾照(请读文章我是怎么在柬埔寨考驾照的),不乱喝酒,不给警察添麻烦,早睡早起勤做广播体操从此成为了一名受人尊敬的合格的柬埔寨居民。

新加坡旁的柔佛州原本可以很有前途(Knight Frank 与CBRE不会告诉你的秘密)

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马来西亚的州,就相当于我们的省。柔佛州地域还算辽阔,而且地理位置得天独厚,它如今最大的优势就在于与新加坡靠得够近。

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(图片来源:wikipedia)

柔佛州面积:19210平米公里
人口:355万

柔佛州的首府以及主要城市为新山市。新山市的地理位置就更加得天独厚了,因为它与新加坡靠得最近。

马来西亚 新山

(点击看大图)

二者不光靠得近,而且一直都是用一座1公里长的桥连起来的,这座桥叫做“新柔长堤”。

Singapore-Johor_Causeway

(新柔长堤,图片来源:wikipedia)

 

新柔长堤不光是桥那么简单,它即是六车道的公路桥梁,也是铁路桥梁,还是为新加坡提供淡水的输水管道,所以,它非常重要,有了它,海峡两岸都可以繁荣。

这么好的做文章的机会,房地产开发商们自然是不会放过的。于是,就有了我们熟知的概念:“新加坡旁”,“新加坡对岸”,总之凡是能跟新加坡搭上一腿的,就如同沾了仙气,神气得不得了。

过去十多年来,新山房地产业蓬勃发展,动力有内部的,也有外部的,但主要还是外部的:新加坡人很有钱,但在家买不起房。新加坡是一个很有意思的国家,全国(市)人口的80%都住在政府建造的经济适用房里。这种房子虽然还算舒适,但终究抵挡不住新加坡人对享乐主义的追求,于是他们每年从收入里省出来一点点,就在新山城里买套高层豪宅。周末可以过桥来住一住,小两口在新加坡吵架了也不用睡沙发,直接睡对岸就好了。在新山买房,一时成了新加坡工薪阶层最热爱的业余活动。而新山城内部的马来西亚人也没闲着,不用像新加坡邻居一样买豪宅,但首先富起来的人们买点普通公寓还是可以的。

这样一来,新山市的高层住宅市场,不论低、中、高端,都在健康而有序地成长着。

但这种良性势头,于2013年左右开始走样,于2015年后被彻底打乱。因为,中国人来了。

这种体验,落实到具体处,最简单的例子就是今天在中国大陆连上小学的少先队员都听说过“新加坡旁”有房卖。市场眼看要失控,表现形式为:供应量暴增,价格完全让人看不懂

马来西亚是一个国家机器还能够运转的国家,所以它有许多统计部门,就有了原始数据可以使用。我们终于不用再完全依靠CBRE与KnightFrank们,因为我常常担心CBRE与KnightFrank们在行业里与很多人都是好朋友,所以他们有些话也不能在报告里明说。但国家统计部门可管不了那么许多,有啥就要说啥。

 

一、供应量暴增

历史数据太多,我们光看2016年:

2016年各州获批准开发项目(红框内为柔佛州):

projects by state1

(数据来源:马来西亚投资发展局)

柔佛州去年一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉,远远领先其它所有州,比吉隆坡加槟城加雪兰哦的总和还多,这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。

 

2015与2016年各州住宅套数供应量:

马来西亚新山 房地产 供应量

(点击看大图。数据来源:国家不动产信息中心)

如图中红线上方数字所示,柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动,而14万套是什么概念呢,对除中国、印度这样的人口大国以外,是天文数字的概念。作为马来西亚首都的吉隆坡,人口720万,相当于柔佛州人口的两倍,这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。

 

最近十年,马来西亚住宅房产每年成交量:

马来西亚房地产成交量

(数据来源:国家不动产信息中心)

从交易量最能看出市场活跃程度,马来西亚住宅房产交易量于2011年达到顶点,之前于2009年金融危机时有过下跌,2011年之后也未能恢复到之前的水平。

这个时候,恐怕柔佛当地的居民对自己所在城市的房市已经看不懂了。

 

二、价格也让人看不懂

举个例子,中国开发商的项目,广告漫山遍野的“新加坡旁”某某城市,现在售价在人民币21000/平米上下,换算成马来西亚令吉与英尺,是RM1236/sqft,那么柔佛州当地原本的房价应该是什么样子呢?

以下是房地产研究咨询机构WTW列出的柔佛州2015年三个代表性新项目针对当地与新加坡的销售价格:

property prices

它们在地图上的位置如下:

新加坡旁 房地产

(点击看大图)

其中Citywoods不直接临海,属于针对本地中产阶级以上的中/高档住宅项目,售价RM560/sqft;

Southern Marina与Elysia Park都是高档豪华公寓,其中Southern Marina地段无比优越,是真的建在一个游艇港里:

01-Southern-Marina-Residences.original

而它的售价是950/sqft,这是本地人仰望、新加坡中产阶级喜欢的价格与产品。

再看看2016年过后的今天,恐怕连新加坡人也看不懂了。但本地人与新加坡人看不懂没关系,原本就没打算让他们看懂,因为接下来的房子,都是为他们的中国大陆亲戚准备的。

就算北京跌了,金边房价都不会跌

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因为“跌”这个词,对于你我华人来说,根本就是个假命题。你如果不信,下面我讲几个道理,包你药到病除。

1.不山穷水尽不卖房

同学们,你要知道,华人是一个非常有意思的群体,把房子看得跟命一样重要。打个比方,你如果拿一百万去投个小项目,期望年回报率在9%,结果试了一年,发现回报只有5%,你怒,把项目卖了,抽回钱来投别的;你如果拿一百万去买了间房,导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋,她含情脉脉跟你说年租金回报率9%,你信了,结果试了一年,发现只有3%,中途帮租客换空调、修马桶又花了两万,到年尾房价一分钱没涨,但你怎么也舍不得把房卖了,仍然3000/月出租,还很开心。什么原因呢,因为涉及到房子,你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情,你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论,只要在华人社会就成立。我们先看一看香港,香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场:

香港房价走势

(数据来源:香港特区政府差饷物业估价署,2017)

 

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌,第一次一口气跌了5年,直到2003年才开始回升。我们知道,这两次,是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点,应该说:华人社会的房价,只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下,才会下跌

好了,说到这里,我自己都不信。因为香港太特别,它地窄人多,经济发达,不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚,同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治,只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了,但房价仍然很有意思:

马来西亚房价走势

(数据来源:马来西亚估价与物业局)

 

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当,其中华人与马来人各占42%,是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

马来西亚槟城

槟城州又分为槟岛与大陆,岛的面积只有不到300平方公里,也就是说长20公里、宽15公里,岛上人口81万,据目测,70%以上是华人,你在街上边吃烤串边走路,发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗,用的就是标准普通话,其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口,更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多,就是为了说明一个前提:这个岛真的很“华”。于是,成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言,就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉,以至于把岛上买光了:没有卖不出去的盘,只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房,100平米两卧室270度无死角海景,站在阳台上,天气不好时可以领略淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;天气好时则春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳,咳咳,不好意思扯远了,停不下来,总之快活似神仙,多少钱呢?12万美金,也就是说,$1200/平米,套内面积。于是,开发商拼命造,华人拼命买,表示毫无压力。你有多少,我买多少,今天回头一看,完了,买多了,一人手里好几套。于是,现在的结果是这样:

槟城房地产

很黑,晚上去看,更黑,空置率70%,成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法,这个叫做“供过于求”,房地产泡沫。比这更惨的是,空着也是空着,干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧,这一套无敌海景房,楼下40米长游泳池,300美金/月,非洲与阿拉伯哥们儿一人一间,各付$150;算一算,年回报率3%,先别开心得太早,物业管理费房东付,租金收入所得税还没交,马来西亚是法制社会,或者,也有人叫它税制社会。全部交完后,一年剩下的租金收入可以换一个新空调,如果两个空调同时坏,还得自己倒贴。这样的楼盘,有人握着好几套,握了十几年,有时候两年也未见升值,但握着就是不放。所以,槟岛上这个局势,十多年以来,让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望,大家眼看着岛上“供过于求”,地产泡沫就要“爆了”,只要一爆掉,马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了,也没爆,不光没爆,仍然有新楼盘继续在建。后来,槟城州政府实在看不下去了,出面人为干预立项程序,让人想开发都开发不了,才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔,他也解释不出个所以然来,反正有点钱了就买,闲着也是闲着,多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色,也不见有人折价抛售,更从来未见垮塌式崩盘,就是握着不放,你奈我何?我试图找到原因,很有可能的答案是这样:1.华人的居安思危传统,让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯,一般极保守且对自己的财务状况有预测;2.华人视子女为自己生命的延续,甚至高于自己的人生,非常愿意留下可靠的遗产。而这两点,在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的,但这是民族性格,是人性,要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线,用供求关系、市场规律来判断这个局面,岂不是要教条主义害死人哪。

因此,槟城房地产,路还远得很。

但你又要说,那是华人社会房地产,与金边何干?看看今天,中国与金边之间的航班,去时济济一堂,回来恨不得放空,照这个速度,您以为金边离华人社会还很远吗?中国啊,什么资源都缺,就是不缺人,你要多少有多少。不信,你看看现在西港,连拉皮条的都换成中国人了,以前哪轮得到我们,那是只有俄罗斯人才干的活儿。

 

2.优质产品尚未出现,仍有大量需求空间

你只读报告,听说2018年金边公寓存量突破两万套,比2015年翻三番。但你要明白,这两万套里,都是些什么东东。我的答案是,有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品,没有作用。给你看个图:

柬埔寨金边楼盘

 

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置,但由于这是一篇公开的文章,我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”,这样,每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个,于是就会不批评我。但,你可以看到,多数楼盘是落在了很不着调的位置,有个别异想天开型的,更是行将被人遗忘,很惨的。

 

3.金边地产地段有限,不存在“新区”现象

在中国,如果某个城市中心发展过热,过于拥挤,政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原,是为“新区”,花两年时间建好基础设施,向新区迁入一些政府与事业机构,不出五年,新区一片繁华,有时甚至超越老城。所以你二十年前,不一定要买静安区,买中了浦东也可以。然而,这个现象于金边,在可预见的未来绝对不会发生。请注意,不是有可能不会发生,是绝对不会发生。所以,十年后你再去金边,发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段,还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单,“新区”现象要成功,有两个必要条件:一是人口;二是大政府。人口百万级的城市,开发新区本已十分牵强,“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说,我们看看大政府是怎么回事。

中国,就是大政府的杰出代表,也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍;从来不求于人,调动资源干大事,民间只有跟随的份儿。在中国,一般喜欢做个“五年计划”,比如,五年要建好一万公里高铁,问大家有没有信心?大家说,有!结果你发现四年半一定已经建成,如果四年半还没建成,那么加倍人力物力,强撩也要建成。因此,从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨,是小政府的杰出代表,小政府的好处是民间经济自由与主导程度高,缺点是政府P大点事也磨蹭半天,有时候因为没钱,有时候因为没人,柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以,做个一百万美金的项目,也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头,政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人,2012年刚上台时意气风发,他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站,一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备,几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈,报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻,结果今年巴市长已经卸任,发电站还是连根电线都没见着。您想想,市政府要是启动个“新区”项目,离成功,中间还差多少个巴市长的距离?

在不可能产生新区的前提下,市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京,工作地点在法国大使馆。你为了图便宜,在亦庄这样的乡下买了个房子,而法国大使馆在朝阳区,相距20多公里,于是你乘地铁亦庄线转10号线,只需要50分钟就到了办公室,并且地铁风雨无阻,永远可预测,生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作,你为了图便宜,在永胜路买了个房子,距离10公里,早上7点骑着你的本田牌摩托车出发,到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭,还好你的上司是法国人,比较浪漫,也原谅你了,但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁,但又回到老问题上:垃圾发电站还没建呢。

于是,我的推测是,市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区,但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产,你放心,不管现在买的如何高价它都绝对不会跌,因为这些区域经过时间的考验,其功能因自发形成,所以终究不可被取代。

作者微信:junezeng855

去老挝前,房地产开发商手册

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同学们,在正文开始前,我有一个好消息与一个坏消息。好消息是,总的来说,老挝是东南亚唯一一个可以用得上你最爱套用的“中国经验”的国家;坏消息是,这个国家很小。

先让我们快速学习几个关于这个国家的事实与现象,为您的房地产投资提供一点背景知识。

老挝

人口:690万(相当于济南市)

国土面积:23.8万平方公里(相当于广西省)

资源:水利、矿、旅游

主要城市:万象、琅勃拉邦、凯山丰威汉、巴色

政治体制:具有越南特色的社会主义国家,一党专政

 

一、腐败但不扯犊子的政治

不是我吹牛,就凭老挝这不扯犊子不废话的劲儿,要不是太腐败,早就成了东盟十国里的中等发达国家了。就算今天,她仍然有潜力成为该地区下一个快速成长起来的中等收入国家,而且她现在正行进在这条道路上。

老挝的执政党叫做老挝人民革命党,1975年以来一直执政,起初奉行马克*思列宁*主义,现在以马克*思列*宁之名,行黑猫白猫抓到老鼠就是好猫之实。目前看来,政局稳定、国泰民安,没有任何要起义、政变、颜色革命之类的趋势,2016年刚完成过一次领导人交接,党总*书记之职由一个80岁的老头子交给了一个78岁的老头子。一届任期5年,但要是领导人身体健康、不犯错误,干个10年也正常。

革命党立党为公、执政为民,公开与私底下都只有两个执政目标:1.维持自身执政地位;2.大力发展经济,提高人民生活水平,其中第二个要臣服于第一个。最近十几年看来,两个目标都完成得非常不错。

革命党与越南共产党渊源甚深,长期受到越共的扶持与指导,因此,越南在老挝具有不可替代的强大影响力。

1986年,革命党觉得不能再搞饿肚子的共产主义,开始改革开放,正式出台“新经济体制改革(New Economic Mechanism)”,自此一直遵照此方针发展市场经济,效果良好。

国家虽然多民族、多语言、多宗教信仰,但由于一党强力执政,排除外界干扰,境内基本未受到西方敌对势力的渗透,从而能够紧密地团结合作,形成“老挝民族”的共识,除了多年前赫蒙族分裂势力的几次动乱外,没有其它同类国家的民族、宗教冲突困扰。

概括地看来,老挝是一个和平稳定、快速发展的国家,执政党目标明确、行为果断,对外不理民主自由等政治正确口号的干扰,对内心无旁骛并能获得社会主体的支持发展经济。一切都是美好与向上的,唯一的缺点就是太腐*败。

自2005年以来,在革命党的正确经济政策领导下,基本维持了老挝经济将近年8%的速度增长。长期8%的GDP增长是什么概念呢?对于像中国这样的泱泱大国来说,没什么大变化,持续几十年也只能奔个小康;而根据我的观察,8%的增长率,对于一个人口千万级的小国来说,可能30年就能进入发达国家行列。

但问题是,经济水平好了,领导就开始腐*败了。老挝各级政府官员在经济高速增长过程中都是直接参与者,他们手里握有经济发展带来的丰厚可支配资源,所以,支配来支配去,最后大家发现多数都支配给了他们自己。所以,你会发现老挝有一部分人非常富有,他们都是8%增长率的受益者。

你想问的问题,我先帮你答了:是的,老挝人民不会反对,因为他们2/3是小乘佛教徒,生死有命、富贵在天,别人富了要祝福人家,都怪自己命不好,有什么可仇恨的?另外,总体来说,国家还是在向进步的方向发展的,所以,大家也基本满意。

 

二、私有制与土地

市场经济开始后,国家将能源与战略性资源类以外的所有企业了进行了私*有化,但到今天为止,民营经济未得到更大发展,已经私有化的原国*企表面为私有,但背后仍与政府与千丝万缕的关系。对于私有企业来说,不管是本国还是外来投资企业,所有商业项目如无革命党的支持都无法实质展开,所以外资企业也都入乡随俗,向革命*党寻求庇护,如此,交保护费则不可避免,但交完保护费即立竿见影,也算物有所值。

另外,很不好意思,土地为公有制,不光外国人,连本国人也不能买来拥有。理论上,国家对任何一块土地都有征收的权力。然而,私人还是可以向国家租下其使用权,短则三五十年,最长可以租下99年。农民有农地使用权,此使用权按照历史传统,可转让,可继承,然近年来外国投资商开始对老挝进行农业投资,其看中的土地只要国家批准,即可征收,就顾不得农民的许多传统了。此外,土地登记系统低效、缓慢,并且常年纠纷不断。理论上而言,任何存在纠纷的土地,纠纷双方(或多方)都可以向政府申请仲裁,然而仲裁的结果又回到了腐*败问题上。

总体而言,国际社会看到老挝如此不按套路出牌,对老挝革命党是很有意见的,一贯持批评态度;但是老挝是不太理会的,因为她背后有越南与中国,她怕谁?

所以我推测,老挝处于并将长期处于具有越南特色的社会主义初级阶段,基本上以经济建设为中心,稳定成长不动摇。

 

三、商业环境与困境

 

老挝GDP增长

老挝GDP增长历史

 

老挝商业环境

上图为世界银行发布的老挝“商业环境指数”,其中每一项指标后括号内的数字是其在世界的排名。比如:Paying Taxes(146),意思是说在老挝要依法纳税的话,容易程度在全世界国家里排名146位,也就是说交税都会碰到许许多多麻烦。再比如说,Getting Electricity(155),是说企业要用电,申请将电路接到企业或工厂,其容易程度在全球排155位,也就是说,会很难。

另外,老挝还面临两个巨大困境,一是天然,一是人为。第一个困境是她没有海岸,是一个内陆国家,这一点与柬埔寨、越南、缅甸相比,是先天不足,并且老挝东、北部多高山峻岭,靠人力不可逾越,南部多瀑布,河流无法用于运输。所以,从交通上来说,这是一个处于“绝地”的国家,周围没谁比她更困难。老挝也已经想通了,近年来一心只想发展陆路交通,希望成为中国出东南亚的陆路枢纽。第二个困境是她人力资源匮乏,首先,人口太少,再者教育不先进,这也是阻止她经济腾飞的最重要因素。

 

四、万象市 房地产

万象市人口78.3万,为老挝首都。

老挝万象商业中心

如上图,万象市的CBD位于蓝色圈内,称为Chanthabuly区,下文的主要讨论对象为该区域。

 

老挝的房地产市场,很初级。以下,分几个部分来看(具体数据均来自Savills 2017年初的报告):

 

商业零售地产部分:

到2017年,万象拥有8家现代商场,总共提供85200平米经营面积,其中55800平米位于Chanthabuly区内。正在施工或有计划要启动的商业地产项目还有13个,如果完工,将为市场增加160500平米供应量。万象市当前的人均商业地产面积为0.1平米,在东南亚属于最低之一。

老挝商业地产

 

写字楼部分:

万象市现有11栋写字楼,共有可出租面积52000平米,不及柬埔寨金边市的1/3,2018年开始将会有9个新写字楼项目,主要位于Chanthabuly区,但规模如何皆没有具体计划。老挝政府采取的经济开放政策正在吸引更多外国企业进入,写字楼的需求应该会快速增长。

老挝写字楼

 

服务型公寓部分:

当前,只有10栋服务型公寓在使用中,总共515套,也就是说每栋公寓楼平均51.5套公寓,规模极小。到2018年底,将有4栋新服务型公寓楼落成,其中一栋有公寓100套。所有四个项目都具有外国开发商背景。

老挝房地产

 

酒店部分:

现有41家酒店,3-5星级不等,共有客房3100间。平均售价为$63/间/晚,平均入住率74%。万象酒店业竞争激烈,大量的客房存量使售价逐年略有下降。2017年还将有3家五星级酒店新开业,共增加560间客户供应量。

老挝万象酒店业

 

公寓部分:

万象现有公寓1000套,近来房地产业发展的可能性吸引了中国及其它东盟国家投资者的注意,但由于老挝还没有通过诸如分层地契类的法律来分开土地与公寓产权,所以开发的项目极少。现在公寓售价在$1000-4000/平米,已经在开发的项目销售率在50%左右。老挝公寓市场因为供应短缺,看来潜力无限。

----推翻前文结论分割线------

上文是我在去老挝之前通过研究资料得出的结果,但在去过老挝实地考察后发现,万象的房地产市场有以下几个短处:

1。当地市场不接受预售。楼盘在封顶前几乎不会有现金回笼,这在初级发展市场很少见,也是对房地产商的一个重大进入壁垒;

2。万象市人口较少,尤其现代购物商业气息淡薄,城市内半数以上现代购物中心处于50%以上空置状态,现状令人担忧,反而传统市场商业活动繁荣;

3。整个国家人口资源的稀缺,造成整体城市经济成长乏力之态(感观判断,未必完全准确);

4。土地纠纷频发,地权、产权注册制度松弛,不利于保护外国投资者;

5。只有土地产权证,无二层以上高层建筑分层地契注册制度,购买不便;

所以,不论开发商,还是投资者,进入前须谨慎研究可行性。

作者微信:junezeng855