金边的房价会涨到多少?

我经常被问到这个问题,一般情况下,稀里糊涂,蒙混一下就算过去了。

但被问得多了,想想老这么打太极,终非长治久安之计。

金边房价还会不会涨,什么时候涨,涨多少?这些问题,终究还是要直接面对。以下,我抱着班门弄斧的心态在您面前从三个层面来试图把事情一次性讲透,一劳永逸。这三个层面是:

§ 购买追不上供给

§ 中国式增涨(泡沫)

§ 政府干预挤压式增涨

 

1.购买追不上供给

先看数据:

金边房地产供应

(数据来源:CBREResearch, 2016)

 

这张数据显示了2015与2016年总共八个季度中,金边新启动的公寓项目量。从中可以读取的信息是这样:

1)     2015年,开发商们信心非常足,启动了许多项目,这种信心于2016年第1季度达到顶点,单季度启动公寓套数超过4000套。

2)     接下来,2016年全年金边的公寓销售并不如想象中炙手可热,另外,开发商们看看左右,处处大兴土木,原本有新楼盘要启动的,也暂停,先观望。于是,下半年开发商们都冷静下来了。

3)     到第4季度,整个季度里全金边仅有一个规模不大的公寓项目启动。

这段内容告诉我们一个什么道理?我想:吾生也有涯,而开发商的供应量也无涯

换句话说,只要买房人的购买行为存在,开发商就会以比购买行为更快的速度建房,增加供应量。就当前物理条件下而言,你的购买行为,应该赶不上开发商拼命开盘的速度。因此,在正常市场环境里,我们如果希望通过实现“供不应求”这种朴素的预期来大幅推涨房价,是不可能的。

 

2.中国式增涨(泡沫)

这种增涨,俗称“炒房”,如果着眼金边,光指望着柬埔寨本土人民以及现有的金边居民,我看是炒不起来的,除非中国东南省份某几个城市的叔叔大妈等专业选手入场,那样的话,金边这小身板儿,不需两三个回合就炒起来,直教柬埔寨人民傻了眼。

然而,硬生生炒上来的房,尽是水分,炒到最后对任何一国经济都不见得是好事。主席前些天还教育我们说,房子是用来住的,言外之意,不是用来炒的。大会还没闭幕,我们一定要听话。

再者,炒房这等行径,其本质就是凶险无常之极,快乐竟是短暂,空虚则是无尽的,一旦炒起来,能不能hold得住,能hold住多久又是个问题。世界上除中国以外,并不是每个国家都有耐力将一个鼓涨到极点的气球hold住好久,小心翼翼就是不爆掉。

所以,这个途径,非大丈夫所愿为。

 

3.政府干预挤压式增涨

这个,才是很牛B的局面。为了解释清楚其中奥妙,我们首先必须学习一个案例。

但在学习案例之前,我们要弄清楚一个至关重要的名词,叫:容积率

容积率=楼盘建筑总面积/地块面积

比如说,我爷爷家在乡下的祖传老房子,建筑面积400平米,地块面积3000平米,那么:

爷爷的老房子容积率=400/3000=0.133

再比如,金边BKK区北部某楼盘,地块面积700平米,一点空余不留沿着边界线往上建20层,总建筑面积14000平米,于是:

该楼盘容积率=14000/700=20

好了,我们明白了容积率是什么,接下来看案例,就是川普总统的川普大厦

川普大厦位于曼哈顿,临南北走向的第5大道,在东西走向的56街与57街之间。这个区域寸土寸金,纽约市政规划局对这一区域有严格的开发使用标准,不能乱建楼。1971年将这一区域划为第五大道特殊街区(Special Fifth Avenue District)并颁布了详细的开发法规。

zoning map

(川普大厦位于图中红点位置。图:纽约城市特殊区域规划地图)

 

城市规划法规的要求是这一地段如果开发商业/住宅综合体,允许容积率极限为15,而川普大厦于1979年启动,受这一法规约束。

但我们知道,30多年前的川普老师跟今天心态已然差不多,他追求的是这一区域最高、最豪华、最惊世骇俗的超级高端大楼,楼高200米以下都不考虑。为了实现这一高度,有两种解决办法。

一种是将楼做成瘦高瘦高(如下图中1)。但这样是很不现实的,因为如此瘦高,主体强度有限,刮风了容易从中间折断,另外,越往高了施工,单位建筑成本越增加,但每一层建筑面积又太小,会亏得血本无归。此方案不行。

FAR

另一种是将楼做成高大粗壮(如上图中2)。但这需要地块面积极大,才能将容积率摊薄到15以内。川普老师的地皮十分有限,根本不可能,此方案亦不可行。

最后的解决办法是这样:纽约城市规划除了硬性规定之外,还有变通办法,川普老师在街区周边建了许多走廊、休息空间等公共设施,市政府因此奖赏他一些额外建筑面积,这个叫做“区位奖赏规划”(Bonus Zoning Plan),另外,他又花了5百万美金将隔壁Tiffany总部大楼的剩余领空权买了下来,又增加了不少。因为Tiffany大楼是1906年落成的老建筑,只有不到10层,如果按15的容积率,它可以被允许的建筑面积还有剩余,反正它也不打算重建,就将剩余额卖给了川普老师,是为卖领空权(Air Right)。

这样折腾下来,川普老师这块地皮获得了21.6的允许容积率,于是他终于可以一展身手,足足建了58层,成功挤进高端社会。

800px-Trump-Tower-2

(川普大厦)

 

政府令川普老师费如此多周折才实现他盖高楼的目标,为何?因为每一条街道能够承受的人类活动都是有极限的。比如同一条街道,是建成这样比较合理:

towers

还是建成下面这样比较合理呢:

柬埔寨楼盘

答案是后者。

如果这条街道24小时内能够承受1千辆车、1万个人活动,那么他们分布在图二中是合理的,有些在高楼里,有些在矮楼里,总和为1千辆车、1万个人;如图一,高楼密集,全部住满的话,会有2万辆车、20万个人,那么这条街道不堪重负,经常堵车、垃圾得不到清理、高楼里下水道时常堵塞。

以上,就是为什么每一条街道都有它自己的容积率极限。

金边市多年来虽然有容积率法规,但管控并不十分严格,那是因为城市里高楼少、密度低,先让开发商们去加快速度建楼。

我们再看看2017年的金边市核心地段:

金边市中心

街区已经初具都市气象,个别街道已经有超出负重极限的势头。所以,距离容积率强行控制那天,应该不会远了。

一旦严格控制,街区内再想出现新的高楼将需要冲破层层困难,要么收购周边地皮形成极大一片地块(这在私有制的柬埔寨难如登天),要么将楼建得瘦高瘦高,不管哪一种,开发成本都成倍增加。其结果只有一个:在稀缺地段,新楼盘的供应量将不再是无限的。

这个时候,如果想要在这样的地段购买一套房子,只有两种途径,一是从已有的历史高楼中购买二手房;二是从花了血本开发出来的新楼盘中购买一手房。不管哪一种,价格都不可同今日而语。

房价,就是这样起来的。

这样的结局,才是人人都应期待,利国利民、功在当代、利在千秋的,并且它不可逆,只能涨不能跌。