【西哈努克港】的房地产正在度过它最后的尴尬期

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西哈努克港这么一块风水宝地,按常理说是房产投资人应该趋之若鹜的为数不多的选择地。然而事实上并没有,她已经不温不火好几年。以下,我们看看为什么。先讲她为什么是风水宝地,再讲为什么不温不火。

她是深水港,对于柬埔寨这样一个严重依赖进出口的国家来说,有着不可取代的地位。不是谁都可以成为一个经济长年7%增长的国家的唯一海港。

她是重要程度超越金边的旅游城市,当然超越金边并算不得什么本事,金边是个商业中心,靠才华从来不靠脸蛋。

她有石油,蕴藏着无限可能。

她弥漫着“自由与金钱”的拉斯维加斯式芳香。这个,对于规矩、压抑惯了的民族,特别是华夏民族,有着致命的诱惑。人们一进入西港,就好比柳永第一次进了窑子一般,既羞涩又欢快。

所有以上几点都注定了西哈努克港是不平凡的,将来终究是要一鸣惊人的。

但她还没有一鸣惊人,理由如下:

1.     领先时代一两步,是豪杰;领先时代四五步,是英雄气短。

举两个例子,就可以充分说明这个道理。一是索卡酒店,许多年前在西港索卡酒店施工建造的时候,大家都认为它太超前,几万人口的区区小镇,建一个如此规模的五星级酒店,大家都骂它红颜色的高棉才结束几天,就浮夸跃进。但今天我们知道它是领先了时代刚好一两步,所以最近每一年都享受着无竞争不可取代的游客资源。很是赚了一些钱。

 

另一个例子是,许多年前,有些俄罗斯人、印度人、中国同胞在西港及其周边,大量租地、租岛,规模与气魄都是造城级别,开发方案是马尔代夫路线。很多年过去了,没有一位的开发进度能跟上计划,于是租来的岛被政府收回了,租来的地也朝不保夕。这个,说文雅一点是典型的领先时代四五步,说粗俗一点,是步伐迈大了,扯了淡。当年,各位拿岛拿地时,恨不能气吞山河,预感头年拿地,第二年就会有180多个阿联酋、山西煤老板将二手地皮瓜分一空。结果发现,不要说第二年,都等了第十二年了,也没来。黄世仁眼睁睁等成了杨白劳。

 

这个故事告诉我们,柬埔寨不是中国,房地产奇迹很少发生。

 

但话又说回来,我要是黄世仁,我干脆咬咬牙,继续等着,死不认输,每天勤劳锻炼身体。郭德纲老师说过,四个说相声的对着骂街,谁活得长谁就是大师。说不定风头浪尖就在明年。

 

2.     马路后面的说沙滩上的傻B,沙滩上的说马路后面的diao丝。

当今,西港的房产项目分为三个流派,如下图:

 

沙滩上的。坐拥一线海景,洗脚水都可以直接捞起盆子倒到海里,无与伦比的优越感。最近两年由于海洋委员会强推海滩上无永久建筑政策,令沙滩上已有的项目瞬间意识到了自身稀缺性带来的独孤求败感。其结果是,比较贵,与金边一线地段一样贵。

马路背后的。只要把楼做得高一些,也可以看到海景。它的好处是,这样地段的土地资源充裕,开发成本极低;它的坏处是,这样地段的土地资源太丰富,取之不尽、用之不竭,没有稀缺性,只能依靠产品本身求胜,难度极大。目前西港大量存在供应。

山包包上的。最被忽视的地段,绝佳海景。大家都在研究海洋,只剩几个俄罗斯人在非常业余地鼓捣一些不成气候的小楼盘。施工也是土法炮制,白菜价。

 

现在西港的格局是这样:沙滩上的与马路背后的在搞市场,搞得热火朝天,卖得不多;山包包上的不参与,一点存在感都没有。

 

窃以为,西港当前的需求旺盛,市场对公寓的需求甚至与金边有一拼,但成交量不及金边之皮毛,为何?有几个因素,把局面给僵住了。

 

地段。依我的个人喜好及常识判断,优先顺序应该是沙滩-山坡面-马路背后。沙滩上自不必说;山坡面海景优越,却又躲避了海风的侵蚀,也适于长期居住不会对海洋产生疲劳,更重要的是,西港沿海一线,小山包包不过四五座,面海山坡地块有限,具备稀缺性;以上两者都具备奢侈、高端度假路线产品要素。马路背后则更适于开发低成本、大体量及商业类地产。今天西港的现实并非如此,与这个很有出入。

 

定价策略。现在局势非常清晰:沙滩上的手握尚方宝剑,自觉卖一套少一套,低了不卖;马路背后的唯沙滩上的马首是瞻,较沙滩上低一些就对了;山包包上的自惭形秽,小本生意,圈子内卖一卖。这个理论,乍一看是合理的,但经不起细究。如果从购买者的角度出发,他看到的是这样:

§ 首先,山包包上的太小打小闹,不具备公信力,pass;

§ 马路背后的虽然也便宜,但沙滩上还有几千套房,有沙滩上的在,对旅游度假目的而言,马路背后的永远是二线选择,pass;

§ 沙滩上的好是好,但老端着,不愿意根据实际可能性定价,再者,海洋委员会这两年猛推法规,明年推不推呢?先观望一下吧。

于是,我们发现,事儿,就是这么耽误下来的。

但是,同学们,不要害怕,胜利的曙光就在眼前,再坚持一下。我认为,破局就在明年或者2019。有两种可能,在观望的客官,您如果看到以下情况出现,就果断麻溜下手买吧:一种是中国同胞(尤其是博彩男同胞及失足女同胞)继续像今年一样以几何增率涌入西港,西港的几千套房何足挂齿?不管马路前面还是马路背后,统统地鸡犬升天,不够用;另一种可能是,大选过后尘埃落定,沙滩上那么多地皮,你看,呵呵。

柬埔寨领先中国的五大领域&落后中国的五大领域

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柬埔寨是一个奇迹国王,她的性格是奇幻般的,她的先进之处让人印象深刻,然而她的落后之处也让人目不忍视。生活在这样一个国度,每日被她来去折腾,很难避免不知不觉就着了她的道。

我今天在中国生活了一段日子,慢慢地也能学习到中国之先进与强大,再观察柬埔寨,于是有了许多总结。

首先,柬埔寨落后于中国的地方:

1.教育水平。

中国有世界准一流大学,有着完整有效的幼儿到大学教育系统,基本上,如果一个青少年头脑灵光有天赋,又肯读书进学,那么诸如贫穷、家庭不幸这类毁了无数美国青少年的因素,是挡不住中国少年的进阶之路的。暴风骤雨、山路十八弯都无法阻止他在中国前进的步伐,因为中国不仅拥有教育系统的硬件资源,更有上千年以来整个社会对“少年才俊”这个词的爱护与成全心理。等他真正考上大学,要花钱的时候,只要他考上的是比较好的大学,他会发现,180多种方法里总有一款能让他无忧无虑度过四年美好年华。

柬埔寨从幼儿园到大学也有。但,从幼儿园到大学,都是聊胜于无,它造就的学生,在国际上不具备竞争力。要我说得直白一点:柬埔寨没有大学,现在挂着“大学”名称的,在中国算是“职业技术技工培训速成业余班”,换句话说,中国山东的蓝翔技校,放在柬埔寨,算是学科门类齐全、学术成果丰硕、具备研究型特质的一流大学。

所以,柬埔寨最优秀的青年大学生都明白一个道理:最有前途的读大学方法,就是赶快退学。

2.政治与官僚体系。

柬埔寨与中国都在很大程度上借鉴或试图从新加坡模式获得灵感。中国自主创新,发明了民主集中制;柬埔寨严重借鉴新加坡,形成了以民主之名、行专制之实的“洪森停不下来”模式。但实际效果,中国要远远高明于柬埔寨,二者的根本分水岭在于:中国自上而下基本能以成绩考核官员;柬埔寨自下而上以私人纽带维系结构稳固。金边的统治阶层也希望革新,向政绩考核靠拢,但冰冻三尺,非一日之寒,前些年毫无效果,最近两年似乎看到了一些曙光,然而路途遥远,离中国还差两条街的卢旺达。

政绩为导向的系统对官僚本身比较残酷,但容易形成精英政治的局面,造成一种“你行你上,不行别瞎BB”的气氛,导致最优秀的年轻人口集中于官僚系统内,而柬埔寨还差很远的一个明显标志就是,国内的最优秀年轻人绝大部分不在官僚系统内。

3.牺牲精神

我的爷爷是一位老共产党员,他年轻的时候当过生产队长,人称“老队长”。他满脑子的“我为人人,人人为我”,但实际操作起来,往往就是他为人人,人人为不为他没有关系,按照他那势头,似乎实现共产主义指日可待,并且就算所有人偷懒,只要他一个人努力干一场都能实现的感觉。他就那么一往无前,执迷不悔地奋斗了好几十年,直到八十多岁了还是相信毛主席说过要集中力量干大事,所以不计得失就要干。最后,共产主义好像没怎么实现,但他觉得,是不是自己还没奉献到位的缘故。

人哪,有理想,真好。

我的爸爸比较偷懒,思想上比较落后,老喜欢赚钱,好像就不让当党员了。但他一生对自己纪律严谨,事情考虑得格外长远,担心格外的多,狠不得帮儿女把一切都做了,让后代躺着进入历史。我有时候怀疑他已经帮我孙子都计划好了哪年上学、娶什么样的媳妇儿、等等等等。

轮到我时,我前几年好像是个共青团员,现在听说年龄太老了已经被开除了。于是我无官一身轻,一人吃饱、全家光荣。

从我身上,我们可以看到,中国最近这几代人,在思想觉悟上是一代不如一代。然而并没有关系,我相信我们这个民族,牺牲精神是她的一个伟大传统,在每一个时代都会有特定的表现形式。而牺牲精神,如果成为一个社会都拥有的素质时,会暴发出难以想象的生产力与暴发力。

在柬埔寨,容忍精神远远多于牺牲精神。牺牲是主动的、强势的,而容忍是被动的、消极的,两者差很多。柬埔寨尤其是较贫困人口中,几乎每一个家庭都有一名或多名不劳作、不贡献、不负责、不想明天是否美好的男性成员。这是很要命的一种存在,为柬埔寨建设全面小康社会添了许多堵,扯了许多后腿。

4.书

中国织了许多绢造了许多纸,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。有的专门记录别人干了什么(司马迁);有的专门记录自己干了什么(宣统帝);有的爱写自己很伟大别人很傻B(蒋公介石);有的爱写自己很傻B别人很伟大(曾文正公);有的干脆写俱往矣,你们都是傻B(毛公润之)。真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。关键是,写好的,全都传下来了,今天还能翻开来读,因此这个民族的智慧是站在了古人的积累上的。

柬埔寨的古代听说也很牛B,人们也写了许多文章,真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。柬埔寨有很多香蕉叶子,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。

写完以后,全都被虫子吃掉了。

所以,没有书,一本都没有。

5.铁路、公路、机场、摩拜单车

这个,我们不能针对柬埔寨,而应该说,在世界范围内,中国也算比较厉害。它与中国的人口及生产力有关,柬埔寨一时无法相比较。

 

然后,柬埔寨领先中国的地方:

1.国际化

东北亚的城市里,基本上不可能有任何一座城市的国际化程度高于金边。北京、上海、东京、首尔都不可能。

国际化不是“现代化”,而是外籍人士降落到这个城市感受到的友好度、被接受度,以及他们在这个城市的主人翁意识有多强。

作为一个金边的“本地外国人”(local expatriate),我非常有发言权:我非常有主人翁意识。

金边人口中的5-7%应该是像我这样的本地外国人,其中有很大一部分不是来淘金,也并没有雇用合同,仅仅就是来过日子的。柬埔寨不管你的肤色,不问你的来历,也不将高棉文化及传统强加于你,既然来了,就好好过日子吧。

我以前初来乍到,在184路的法国学院上学,门口摊煎饼的是一穿背心短裤的法国大爷,我还很奇怪,心想大爷肯定是在法国犯事儿了吧。过两天,我去租房子,打电话请来一个中介小哥,小哥骑着一辆50CC的小摩托,到了,将头盔摘下,露出一张卡萨诺瓦脸、罗马鼻,我问哥们儿你是威尼斯人?他说不,我是佛罗伦萨人,比威尼斯有文化。再后来,要装修酒店,请来干木工活儿的是一群东欧人,人狠话不多。我终于才明白过来,原来大家都是金边人。

2.服务精神

柬埔寨人的服务精神是融在血液里的。我们华夏民族似乎不是一个特别适合提供服务的民族,我们的性子比较急,而且并不太热爱从事高度重复动作的工种。比如说,一个高铁售票窗口的小姐姐,在工作第三个月的某天上午,重复了100次收钱出票的动作之后,她也许还会对顾客微笑,耐心解释车次与时间,但多数情况下内心已平静如水,极个别情况下或者说已心如死灰,所以,慢慢地也没有了许多表情。

然而,在柬埔寨,一个巴士站的收钱小哥,在同样的岗位上工作了三年后,当天收了200次钱之后,面对第201个顾客,他还有心思毕恭毕敬地把票交到对方手上,有条不紊地跟人解释东西南北。

有着这样的精神,再加上欧洲、北美人士在当地行业渗透形成的国际范,令她的连锁咖啡馆可以击败星巴克,她的酒店、公寓物业管理可以做到极优秀,我认为要高于中国平均水准。所以,近年来,许多中国投资人进入金边的餐饮、服务管理行业都铩羽而归,原因非常简单:他们从一个较低水平的市场进入了一个较高水平的市场,并且在进入前严重低估了对方的水平。

3.国际学校

前文刚怼了柬埔寨的教育系统,并没有翻盘,前文说的是柬埔寨的公共教育系统,而这里说的是金边仅有的两所国际学校ISPP与LycéeFrançais René-Descartes。金边因为历史的特殊原因,有着世界上最适合国际学校成长的土壤。这个城市是地球上NGO(非政府组织)密度最高的区域,再加上她极高的外籍人口比例,几十年前就有外籍人口的先行者想到了孩子上学难的问题,后来他们解决了这个问题,其结果便是LycéeFrançais René-Descartes与ISPP。ISPP不是柬埔寨最好的学校,它的水平是亚洲极别,也就是说与北京的ISB、首尔的SFS是在同一个舞台上,他们已经早就不再和东南亚一起玩耍,眼光放在了更宽广的地方。

严格地讲,不能说柬埔寨在这一方面领先了中国,却是与中国不相上下的,如此弹丸小国,着实不易。

4.建筑审美观

领先中国许多许多年。

中国的政*府大楼就一定是蓝色玻璃加庄严肃穆风四方大楼,有点儿创意的话,中心部分再加一个“逸夫楼”风格的缕空窗。如果你不能想象,逸夫楼风格如下:

吉林大学南岭校区逸夫楼

不信我给你看一眼中国援建柬埔寨总理府?

 

这还是有设计有图纸的单栋建筑。

要是中国大片开发住宅,就更惨不忍睹,如果说它们有一点特色,那就是:千遍一律廉价房风格,重复的图纸与动作在中国如此多娇的江山上,像用月饼模子印月饼一样,一遍一遍地进行着。

在柬埔寨,不会的,柬埔寨的Vann Molyvann一个人可以抵中国前十名开发商花钱请过的所有建筑师(可以延伸阅读Vann Molyvann)。

而柬埔寨人民的审美水平,是跟得上他们的建筑师的。

5.其实,上一点,份量可以当两点用,所以,没有第五点了。我们只要不把自己的月饼拿到柬埔寨来印,就已经善莫大焉。

回头是岸呐,施主。

The Most Underestimated District in Phnom Penh

不好意思,这篇原本是回答一个媒体的提问,用的是英文,同学们就凑合着看吧。

Copyright reserved.

This might not yet seem very evident in 2018, but I believe the Chroy Changvar peninsula is largely underestimated of its value. The location is strategically important and no island or peninsula of similar size and position in any other capital city of a fast-developing country has ever been so ignored.

Civilizations develop along rivers. Properties are expensive to buy and to rent wherever there is water nearby. For instance, London had its busiest and best developed areas between the Thames and Hyde and The Regent’s parks in Queen Victoria’s age:

london1868tl

(credit: Edward Weller, hand-drawn map of 1868)

Today, the highest valued properties are still along the Kensington Palace to Tower Bridge line, only ever closer to the river:

london map zoned doted noted

(image excerpted from one of my Chinese articles)

And in Asian cities, for instance Seoul:

seoul map zoned doted noted

The blue block had for hundreds of years been the capital center surrounding the Gyongpok Palace. However, the purple ones over took all other neighborhoods in price after the Han River Miracle economic take-off in recent decades, with the smaller purple one (Yeouido, the river island) being the seat for Korea’s national assembly and home to the most expensive office buildings.

Traffic has undone Chroy Changvar. Despite the present accessibility, I believe the peninsula is still the only location in Phnom Penh fit for luxurious home-living: one is granted the freedom in tuning into various modes: across the Japanese-Chinese bridges, there is vibrancy starting from Wat Phnom, stepping back, there is idyllic land, water and tranquility. Regretfully, very few respectable projects have been done thereon to match the peninsula’s worth yet.