我猜[金边房地产]接下来两年会是怎样,猜错直播吃鞋

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首先让我声明一下,这是一篇给开发商读的文章,如果您是买方,就别凑热闹了,基本上影响不到你。

两年前,当大家都在金边房地产市场欢呼雀跃干着快速简单赚大钱的买卖时,我曾经预言过,业余选手马上就会玩儿不转,金边的房地产市场最终将属于闷声不响专心做产品的专业选手。而这一天,终于、彻底地来了,今天,再也没有人反驳我,也再没有人敢做快速简单玩杠杆赚大钱的打算。看,被我言中了吧?不听老人言,吃亏在眼前啊。

在过去两年里,有人刚做好售楼中心就关门不做了;有人在售楼中心里坐等,一月又一月,虚度光阴,不见成效;有人相信大力出奇效,砸进去最后一笔流动现金猛推一把,没有起色,于是转而韬光养晦,安静了;但也有人广告都不做,连楼书都是几张A4纸打印的,从2016年初卖到年底就把楼盘卖完了。这,就是“业余”与“专业”之间的差别。

这里所谓之“专业”不是说多么会营销、炒作,而是指产品经理的“专业”,也就是说在一个供给/需求健康的房地产市场,楼盘产品一定是要谁最终去卖这个产品就谁来设计概念。产品一旦设计好,实际上一切已盖棺定论,剩下留给营销总监的是一个没有技术含量的任务,他的能力大小无关紧要。今天的金边,大家感觉十分困难,原因有两个:一是多数人都把上述顺序弄反了,是先造产品,然后就着已有的产品再找人来营销,将大部分精力与成本花在营销上;二是也有人弄对了顺序,但请来设计概念的是空降来金边的,他没有足够的理解或是没有足够的时间来理解金边。两者的结果都是“业余”,但业余也有行得通的时候,比如像2016年的中国一线城市,再比如像2013年的金边,在这样的风口上猪都能飞起来,谁还管你业余?只要你够快、够大胆,你设计出一砣shi,大家都会抢光。

但今天的金边不在风口上,坏消息是它只会遵循一般市场规律;好消息是需求一直都很强劲。

前言:金边在五年内一定会站到风口上,到时候大家都会飞起来,但作为开发商如果你手里已经有盘,除非你口袋深入海,已计划好做持久战的准备,否则你撑到那一天会很困难。那么,当前开发商们都处于哪些状态下呢?按“越来越聪明”顺序,出场如下:

状态一:春秋大梦阶段

中国三线城市过气开发商,提着一包钱降落在金边,放眼一望,这不就是1990年的北京吗?握草,赶紧买地动工,500万必须撬动5000万的开发案值,600套房肯定6个月完售,别扯了,没时间浪费,开干!

点评:这一类,劝是劝不住的,必须要他自己慢慢变成状态二、三,最后才能愉快地聊天。目前放弃治疗。

状态二:大力出奇效、殊死一搏阶段

6个月早就过去了,地基也打好一半,但没有完售,600套卖掉了16套给不明真相的群众,但还剩20万美金可支配现金。改产品,没这个魄力去折腾;找接盘侠,地主家也没有余粮啊;思前想后,唯有破釜沉舟,孤注一掷,将20万全赌在强力一波广告营销上。两周内人山人海、锣鼓喧天过后,卖掉了两套,彻底没钱了。算了,坐等吧,将营销团队全部解散,该打麻将打麻将,该跳广场舞跳广场舞,先在金边把小日子过起,不管了。

状态三:万念俱灰、不吃不喝阶段

每天唱衰柬埔寨、唱衰房地产,说这什么破国家,连我这么聪明的开发商都失败了,别人肯定更没前途,你们千万别来柬埔寨哈,坑爹。我当开发商失败,不是我的错,肯定是柬埔寨的错。要进一步,没有资金可操作;要退一步,又不肯承认失败,不肯割肉退出。就这么耗着了。

状态四:亡羊补牢阶段

这一阶段分两种情况,一种是之前没太乱花钱,一线地段,套内面积开发成本还控制在$1800/平米以内的,有人请来了专业产品经理人改户型、改概念,甚至把整个产品定位都推翻重来,以研究市场为导向代替拍脑袋为导向,虽然又折腾又花钱,但改完发现效果还不错,又开始流动起来了。另一种是之前人山人海、撒钱撒金条这类事情干多了,套内面积开发成本已经$2200/平米,随便做出什么改动,都只会增加成本,所以已经不值得改动了,这种情况下,要么资本雄厚,等得起,坐等下一次风口上猪飞起来时再卖;要么折价$2000/平米打包卖给有想法、有水平的人重来。

状态五:闷声发大财阶段

真正食物链顶端坐着的,是这样一帮哥们儿。头脑清醒、态度谦卑,但无处不透露着杀气,平时出门不吹牛,会英文、受过良好教育,甚至柬语都溜,人力物料只要求好与合适,连包工队都用的是泰国、越南、柬埔寨的。一般在金边已经蹲了三年以上,结果他做出来的楼盘,别人看了不觉得怎么样,但住在金边的人,不论是柬埔寨人还是外籍居民,看了都觉得喜欢。问题的关键是,他的楼盘不光出落得亭亭玉立,质量上乘又耐用,成本还只有$1700/平米,包精装修哦。于是,他不管你外面风声雨声读书声,2016还是2017年,他每天开了门就是要成交的,雷打不动。这样的开发商,在今天金边占总数不到20%,我观察过发现,他们由两种人组成:一是上一个楼盘吃过亏,曾经傻过的,现在变成专业选手了;二是本身真的非常有水平,而且有着非常人的毅力与耐心去研究与学习。

 

接下来两年,在金边什么样的产品会成功呢?

答案其实上文已经提到过了:住在金边的人喜欢的。这个“住在金边的人”包含住在金边的柬埔寨人(Cambodian residents)与住在金边的外国人(expatriate residents,像我这样的)。住在中国、韩国、新加坡的人喜欢它是没有用的,将来有一天到风口上了,有用,但今天,没有用。在一个健康的房地产市场,一定是本地需求偏好决定产品前途。所以,全世界范围内,一切脱离当地需求的房地产产品要么卖不掉,要么卖掉了就请买家当接锅侠,比如“新加坡旁”的某盘(有兴趣的请点击这里读一读新加坡旁的故事),这两种结果都是对自己与对他人极不负责的。

现在,好消息是,住在金边的人,拥有极其强劲的需求,就像一座能量充足的涌动中的火山一样,有待喷发。我见过金边居民是怎么买公寓的,很普通的中产阶级,在自己喜欢的公寓面前,甚至不讨价还价,不犹豫顾盼,比任何新来的外国人都爽快,这样的画面每天都在重复发生着。而这样的人群,在金边人口里占着非常大的比例。

那么住在金边的人,喜欢什么样的产品呢?我主观认为有以下几个特点:

1.地段要在1线或者至少1.5线

这个很好理解,中产阶级都是在市内有事业的人,你叫他去郊区买个房,他会告诉你他自己就在那儿有块地,还不如花点钱建个别墅。他不建别墅是因为他必须要住在市内。(关于地段对于金边人民的重要性,可以点击阅读金边房价为什么不会跌。)

2.价格要在不离谱的范围内

住在金边的人都有自己对一个高层住宅产品价值的判断,如果超出太多,他不会承认也不会买单。所以,如果你定的价格是面向新加坡、北京、上海居民的价格,那么就不要责怪住在金边的人不买你的楼盘。

3.价格不光要不离谱,支付方式比价格更重要

比价格更重要的,是总价与支付方式。对柬埔寨年轻人来说,户型可以小一些,总价要低一些,最最重要,支付要非常轻松,可以压得很扁很扁,拉得很长很长,他就愿意陪你到天涯海角,支付到白头偕老。但,这一现实,洽洽击碎了80%开发商的梦想,因为他们怀抱着“资金杠杆”的信念进入了柬埔寨,陪不起。

4.建筑设计要人性化

这个话题,真要写出来,单篇需要8000字,学问实在是太大了,不在金边住两年,是无论如何也讲不清楚的,我也没有耐心讲。这里不是中国,中国的思维用不上的。但好消息是,如果你满足了上面三点,这第四点条件可以放宽,住在金边的人还是比较能原谅人的。但要做好上面三点,最核心的技术是选址与地段谈判、成本控制、资金链的强大、调动本地/泰国/越南人力物力及采购能力,这些却又绕回来了,还是你对本地社会的理解与快速学习能力,又是一朝一夕在自己的同胞圈子里永远学不到的知识。所以,万变不离其宗,你永远绕不开对金边本身的学习、尊重、与理解。这,是一个很长期的过程。

以上四点,如果你每一点都做到了,而且还做得不错,你就站在了金边食物链的顶端,我仔细测算过,难,但是不是太难,而且还有充分利润。只是多数开发商并没有去做,或是中途意识到时,为时已晚。

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