新加坡旁的柔佛州原本可以很有前途(Knight Frank 与CBRE不会告诉你的秘密)

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马来西亚的州,就相当于我们的省。柔佛州地域还算辽阔,而且地理位置得天独厚,它如今最大的优势就在于与新加坡靠得够近。

1200px-Johor_in_Malaysia.svg

(图片来源:wikipedia)

柔佛州面积:19210平米公里
人口:355万

柔佛州的首府以及主要城市为新山市。新山市的地理位置就更加得天独厚了,因为它与新加坡靠得最近。

马来西亚 新山

(点击看大图)

二者不光靠得近,而且一直都是用一座1公里长的桥连起来的,这座桥叫做“新柔长堤”。

Singapore-Johor_Causeway

(新柔长堤,图片来源:wikipedia)

 

新柔长堤不光是桥那么简单,它即是六车道的公路桥梁,也是铁路桥梁,还是为新加坡提供淡水的输水管道,所以,它非常重要,有了它,海峡两岸都可以繁荣。

这么好的做文章的机会,房地产开发商们自然是不会放过的。于是,就有了我们熟知的概念:“新加坡旁”,“新加坡对岸”,总之凡是能跟新加坡搭上一腿的,就如同沾了仙气,神气得不得了。

过去十多年来,新山房地产业蓬勃发展,动力有内部的,也有外部的,但主要还是外部的:新加坡人很有钱,但在家买不起房。新加坡是一个很有意思的国家,全国(市)人口的80%都住在政府建造的经济适用房里。这种房子虽然还算舒适,但终究抵挡不住新加坡人对享乐主义的追求,于是他们每年从收入里省出来一点点,就在新山城里买套高层豪宅。周末可以过桥来住一住,小两口在新加坡吵架了也不用睡沙发,直接睡对岸就好了。在新山买房,一时成了新加坡工薪阶层最热爱的业余活动。而新山城内部的马来西亚人也没闲着,不用像新加坡邻居一样买豪宅,但首先富起来的人们买点普通公寓还是可以的。

这样一来,新山市的高层住宅市场,不论低、中、高端,都在健康而有序地成长着。

但这种良性势头,于2013年左右开始走样,于2015年后被彻底打乱。因为,中国人来了。

这种体验,落实到具体处,最简单的例子就是今天在中国大陆连上小学的少先队员都听说过“新加坡旁”有房卖。市场眼看要失控,表现形式为:供应量暴增,价格完全让人看不懂

马来西亚是一个国家机器还能够运转的国家,所以它有许多统计部门,就有了原始数据可以使用。我们终于不用再完全依靠CBRE与KnightFrank们,因为我常常担心CBRE与KnightFrank们在行业里与很多人都是好朋友,所以他们有些话也不能在报告里明说。但国家统计部门可管不了那么许多,有啥就要说啥。

 

一、供应量暴增

历史数据太多,我们光看2016年:

2016年各州获批准开发项目(红框内为柔佛州):

projects by state1

(数据来源:马来西亚投资发展局)

柔佛州去年一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉,远远领先其它所有州,比吉隆坡加槟城加雪兰哦的总和还多,这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。

 

2015与2016年各州住宅套数供应量:

马来西亚新山 房地产 供应量

(点击看大图。数据来源:国家不动产信息中心)

如图中红线上方数字所示,柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动,而14万套是什么概念呢,对除中国、印度这样的人口大国以外,是天文数字的概念。作为马来西亚首都的吉隆坡,人口720万,相当于柔佛州人口的两倍,这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。

 

最近十年,马来西亚住宅房产每年成交量:

马来西亚房地产成交量

(数据来源:国家不动产信息中心)

从交易量最能看出市场活跃程度,马来西亚住宅房产交易量于2011年达到顶点,之前于2009年金融危机时有过下跌,2011年之后也未能恢复到之前的水平。

这个时候,恐怕柔佛当地的居民对自己所在城市的房市已经看不懂了。

 

二、价格也让人看不懂

举个例子,中国开发商的项目,广告漫山遍野的“新加坡旁”某某城市,现在售价在人民币21000/平米上下,换算成马来西亚令吉与英尺,是RM1236/sqft,那么柔佛州当地原本的房价应该是什么样子呢?

以下是房地产研究咨询机构WTW列出的柔佛州2015年三个代表性新项目针对当地与新加坡的销售价格:

property prices

它们在地图上的位置如下:

新加坡旁 房地产

(点击看大图)

其中Citywoods不直接临海,属于针对本地中产阶级以上的中/高档住宅项目,售价RM560/sqft;

Southern Marina与Elysia Park都是高档豪华公寓,其中Southern Marina地段无比优越,是真的建在一个游艇港里:

01-Southern-Marina-Residences.original

而它的售价是950/sqft,这是本地人仰望、新加坡中产阶级喜欢的价格与产品。

再看看2016年过后的今天,恐怕连新加坡人也看不懂了。但本地人与新加坡人看不懂没关系,原本就没打算让他们看懂,因为接下来的房子,都是为他们的中国大陆亲戚准备的。

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