就算北京跌了,金边房价都不会跌

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因为“跌”这个词,对于你我华人来说,根本就是个假命题。你如果不信,下面我讲几个道理,包你药到病除。

1.不山穷水尽不卖房

同学们,你要知道,华人是一个非常有意思的群体,把房子看得跟命一样重要。打个比方,你如果拿一百万去投个小项目,期望年回报率在9%,结果试了一年,发现回报只有5%,你怒,把项目卖了,抽回钱来投别的;你如果拿一百万去买了间房,导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋,她含情脉脉跟你说年租金回报率9%,你信了,结果试了一年,发现只有3%,中途帮租客换空调、修马桶又花了两万,到年尾房价一分钱没涨,但你怎么也舍不得把房卖了,仍然3000/月出租,还很开心。什么原因呢,因为涉及到房子,你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情,你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论,只要在华人社会就成立。我们先看一看香港,香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场:

香港房价走势

(数据来源:香港特区政府差饷物业估价署,2017)

 

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌,第一次一口气跌了5年,直到2003年才开始回升。我们知道,这两次,是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点,应该说:华人社会的房价,只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下,才会下跌

好了,说到这里,我自己都不信。因为香港太特别,它地窄人多,经济发达,不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚,同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治,只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了,但房价仍然很有意思:

马来西亚房价走势

(数据来源:马来西亚估价与物业局)

 

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当,其中华人与马来人各占42%,是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

马来西亚槟城

槟城州又分为槟岛与大陆,岛的面积只有不到300平方公里,也就是说长20公里、宽15公里,岛上人口81万,据目测,70%以上是华人,你在街上边吃烤串边走路,发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗,用的就是标准普通话,其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口,更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多,就是为了说明一个前提:这个岛真的很“华”。于是,成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言,就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉,以至于把岛上买光了:没有卖不出去的盘,只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房,100平米两卧室270度无死角海景,站在阳台上,天气不好时可以领略淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;天气好时则春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳,咳咳,不好意思扯远了,停不下来,总之快活似神仙,多少钱呢?12万美金,也就是说,$1200/平米,套内面积。于是,开发商拼命造,华人拼命买,表示毫无压力。你有多少,我买多少,今天回头一看,完了,买多了,一人手里好几套。于是,现在的结果是这样:

槟城房地产

很黑,晚上去看,更黑,空置率70%,成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法,这个叫做“供过于求”,房地产泡沫。比这更惨的是,空着也是空着,干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧,这一套无敌海景房,楼下40米长游泳池,300美金/月,非洲与阿拉伯哥们儿一人一间,各付$150;算一算,年回报率3%,先别开心得太早,物业管理费房东付,租金收入所得税还没交,马来西亚是法制社会,或者,也有人叫它税制社会。全部交完后,一年剩下的租金收入可以换一个新空调,如果两个空调同时坏,还得自己倒贴。这样的楼盘,有人握着好几套,握了十几年,有时候两年也未见升值,但握着就是不放。所以,槟岛上这个局势,十多年以来,让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望,大家眼看着岛上“供过于求”,地产泡沫就要“爆了”,只要一爆掉,马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了,也没爆,不光没爆,仍然有新楼盘继续在建。后来,槟城州政府实在看不下去了,出面人为干预立项程序,让人想开发都开发不了,才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔,他也解释不出个所以然来,反正有点钱了就买,闲着也是闲着,多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色,也不见有人折价抛售,更从来未见垮塌式崩盘,就是握着不放,你奈我何?我试图找到原因,很有可能的答案是这样:1.华人的居安思危传统,让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯,一般极保守且对自己的财务状况有预测;2.华人视子女为自己生命的延续,甚至高于自己的人生,非常愿意留下可靠的遗产。而这两点,在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的,但这是民族性格,是人性,要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线,用供求关系、市场规律来判断这个局面,岂不是要教条主义害死人哪。

因此,槟城房地产,路还远得很。

但你又要说,那是华人社会房地产,与金边何干?看看今天,中国与金边之间的航班,去时济济一堂,回来恨不得放空,照这个速度,您以为金边离华人社会还很远吗?中国啊,什么资源都缺,就是不缺人,你要多少有多少。不信,你看看现在西港,连拉皮条的都换成中国人了,以前哪轮得到我们,那是只有俄罗斯人才干的活儿。

 

2.优质产品尚未出现,仍有大量需求空间

你只读报告,听说2018年金边公寓存量突破两万套,比2015年翻三番。但你要明白,这两万套里,都是些什么东东。我的答案是,有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品,没有作用。给你看个图:

柬埔寨金边楼盘

 

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置,但由于这是一篇公开的文章,我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”,这样,每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个,于是就会不批评我。但,你可以看到,多数楼盘是落在了很不着调的位置,有个别异想天开型的,更是行将被人遗忘,很惨的。

 

3.金边地产地段有限,不存在“新区”现象

在中国,如果某个城市中心发展过热,过于拥挤,政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原,是为“新区”,花两年时间建好基础设施,向新区迁入一些政府与事业机构,不出五年,新区一片繁华,有时甚至超越老城。所以你二十年前,不一定要买静安区,买中了浦东也可以。然而,这个现象于金边,在可预见的未来绝对不会发生。请注意,不是有可能不会发生,是绝对不会发生。所以,十年后你再去金边,发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段,还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单,“新区”现象要成功,有两个必要条件:一是人口;二是大政府。人口百万级的城市,开发新区本已十分牵强,“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说,我们看看大政府是怎么回事。

中国,就是大政府的杰出代表,也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍;从来不求于人,调动资源干大事,民间只有跟随的份儿。在中国,一般喜欢做个“五年计划”,比如,五年要建好一万公里高铁,问大家有没有信心?大家说,有!结果你发现四年半一定已经建成,如果四年半还没建成,那么加倍人力物力,强撩也要建成。因此,从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨,是小政府的杰出代表,小政府的好处是民间经济自由与主导程度高,缺点是政府P大点事也磨蹭半天,有时候因为没钱,有时候因为没人,柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以,做个一百万美金的项目,也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头,政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人,2012年刚上台时意气风发,他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站,一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备,几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈,报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻,结果今年巴市长已经卸任,发电站还是连根电线都没见着。您想想,市政府要是启动个“新区”项目,离成功,中间还差多少个巴市长的距离?

在不可能产生新区的前提下,市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京,工作地点在法国大使馆。你为了图便宜,在亦庄这样的乡下买了个房子,而法国大使馆在朝阳区,相距20多公里,于是你乘地铁亦庄线转10号线,只需要50分钟就到了办公室,并且地铁风雨无阻,永远可预测,生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作,你为了图便宜,在永胜路买了个房子,距离10公里,早上7点骑着你的本田牌摩托车出发,到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭,还好你的上司是法国人,比较浪漫,也原谅你了,但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁,但又回到老问题上:垃圾发电站还没建呢。

于是,我的推测是,市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区,但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产,你放心,不管现在买的如何高价它都绝对不会跌,因为这些区域经过时间的考验,其功能因自发形成,所以终究不可被取代。

作者微信:junezeng855

2 thoughts on “就算北京跌了,金边房价都不会跌

  1. 金边星汇城Star city,由星汇地产和泰文隆集团合作开发的,现在均价1.5万人民币,你觉得位置、价格怎么样,是否值得投资,谢谢!

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