去老挝前,房地产开发商手册

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同学们,在正文开始前,我有一个好消息与一个坏消息。好消息是,总的来说,老挝是东南亚唯一一个可以用得上你最爱套用的“中国经验”的国家;坏消息是,这个国家很小。

先让我们快速学习几个关于这个国家的事实与现象,为您的房地产投资提供一点背景知识。

老挝

人口:690万(相当于济南市)

国土面积:23.8万平方公里(相当于广西省)

资源:水利、矿、旅游

主要城市:万象、琅勃拉邦、凯山丰威汉、巴色

政治体制:具有越南特色的社会主义国家,一党专政

 

一、腐败但不扯犊子的政治

不是我吹牛,就凭老挝这不扯犊子不废话的劲儿,要不是太腐败,早就成了东盟十国里的中等发达国家了。就算今天,她仍然有潜力成为该地区下一个快速成长起来的中等收入国家,而且她现在正行进在这条道路上。

老挝的执政党叫做老挝人民革命党,1975年以来一直执政,起初奉行马克*思列宁*主义,现在以马克*思列*宁之名,行黑猫白猫抓到老鼠就是好猫之实。目前看来,政局稳定、国泰民安,没有任何要起义、政变、颜色革命之类的趋势,2016年刚完成过一次领导人交接,党总*书记之职由一个80岁的老头子交给了一个78岁的老头子。一届任期5年,但要是领导人身体健康、不犯错误,干个10年也正常。

革命党立党为公、执政为民,公开与私底下都只有两个执政目标:1.维持自身执政地位;2.大力发展经济,提高人民生活水平,其中第二个要臣服于第一个。最近十几年看来,两个目标都完成得非常不错。

革命党与越南共产党渊源甚深,长期受到越共的扶持与指导,因此,越南在老挝具有不可替代的强大影响力。

1986年,革命党觉得不能再搞饿肚子的共产主义,开始改革开放,正式出台“新经济体制改革(New Economic Mechanism)”,自此一直遵照此方针发展市场经济,效果良好。

国家虽然多民族、多语言、多宗教信仰,但由于一党强力执政,排除外界干扰,境内基本未受到西方敌对势力的渗透,从而能够紧密地团结合作,形成“老挝民族”的共识,除了多年前赫蒙族分裂势力的几次动乱外,没有其它同类国家的民族、宗教冲突困扰。

概括地看来,老挝是一个和平稳定、快速发展的国家,执政党目标明确、行为果断,对外不理民主自由等政治正确口号的干扰,对内心无旁骛并能获得社会主体的支持发展经济。一切都是美好与向上的,唯一的缺点就是太腐*败。

自2005年以来,在革命党的正确经济政策领导下,基本维持了老挝经济将近年8%的速度增长。长期8%的GDP增长是什么概念呢?对于像中国这样的泱泱大国来说,没什么大变化,持续几十年也只能奔个小康;而根据我的观察,8%的增长率,对于一个人口千万级的小国来说,可能30年就能进入发达国家行列。

但问题是,经济水平好了,领导就开始腐*败了。老挝各级政府官员在经济高速增长过程中都是直接参与者,他们手里握有经济发展带来的丰厚可支配资源,所以,支配来支配去,最后大家发现多数都支配给了他们自己。所以,你会发现老挝有一部分人非常富有,他们都是8%增长率的受益者。

你想问的问题,我先帮你答了:是的,老挝人民不会反对,因为他们2/3是小乘佛教徒,生死有命、富贵在天,别人富了要祝福人家,都怪自己命不好,有什么可仇恨的?另外,总体来说,国家还是在向进步的方向发展的,所以,大家也基本满意。

 

二、私有制与土地

市场经济开始后,国家将能源与战略性资源类以外的所有企业了进行了私*有化,但到今天为止,民营经济未得到更大发展,已经私有化的原国*企表面为私有,但背后仍与政府与千丝万缕的关系。对于私有企业来说,不管是本国还是外来投资企业,所有商业项目如无革命党的支持都无法实质展开,所以外资企业也都入乡随俗,向革命*党寻求庇护,如此,交保护费则不可避免,但交完保护费即立竿见影,也算物有所值。

另外,很不好意思,土地为公有制,不光外国人,连本国人也不能买来拥有。理论上,国家对任何一块土地都有征收的权力。然而,私人还是可以向国家租下其使用权,短则三五十年,最长可以租下99年。农民有农地使用权,此使用权按照历史传统,可转让,可继承,然近年来外国投资商开始对老挝进行农业投资,其看中的土地只要国家批准,即可征收,就顾不得农民的许多传统了。此外,土地登记系统低效、缓慢,并且常年纠纷不断。理论上而言,任何存在纠纷的土地,纠纷双方(或多方)都可以向政府申请仲裁,然而仲裁的结果又回到了腐*败问题上。

总体而言,国际社会看到老挝如此不按套路出牌,对老挝革命党是很有意见的,一贯持批评态度;但是老挝是不太理会的,因为她背后有越南与中国,她怕谁?

所以我推测,老挝处于并将长期处于具有越南特色的社会主义初级阶段,基本上以经济建设为中心,稳定成长不动摇。

 

三、商业环境与困境

 

老挝GDP增长

老挝GDP增长历史

 

老挝商业环境

上图为世界银行发布的老挝“商业环境指数”,其中每一项指标后括号内的数字是其在世界的排名。比如:Paying Taxes(146),意思是说在老挝要依法纳税的话,容易程度在全世界国家里排名146位,也就是说交税都会碰到许许多多麻烦。再比如说,Getting Electricity(155),是说企业要用电,申请将电路接到企业或工厂,其容易程度在全球排155位,也就是说,会很难。

另外,老挝还面临两个巨大困境,一是天然,一是人为。第一个困境是她没有海岸,是一个内陆国家,这一点与柬埔寨、越南、缅甸相比,是先天不足,并且老挝东、北部多高山峻岭,靠人力不可逾越,南部多瀑布,河流无法用于运输。所以,从交通上来说,这是一个处于“绝地”的国家,周围没谁比她更困难。老挝也已经想通了,近年来一心只想发展陆路交通,希望成为中国出东南亚的陆路枢纽。第二个困境是她人力资源匮乏,首先,人口太少,再者教育不先进,这也是阻止她经济腾飞的最重要因素。

 

四、万象市 房地产

万象市人口78.3万,为老挝首都。

老挝万象商业中心

如上图,万象市的CBD位于蓝色圈内,称为Chanthabuly区,下文的主要讨论对象为该区域。

 

老挝的房地产市场,很初级。以下,分几个部分来看(具体数据均来自Savills 2017年初的报告):

 

商业零售地产部分:

到2017年,万象拥有8家现代商场,总共提供85200平米经营面积,其中55800平米位于Chanthabuly区内。正在施工或有计划要启动的商业地产项目还有13个,如果完工,将为市场增加160500平米供应量。万象市当前的人均商业地产面积为0.1平米,在东南亚属于最低之一。

老挝商业地产

 

写字楼部分:

万象市现有11栋写字楼,共有可出租面积52000平米,不及柬埔寨金边市的1/3,2018年开始将会有9个新写字楼项目,主要位于Chanthabuly区,但规模如何皆没有具体计划。老挝政府采取的经济开放政策正在吸引更多外国企业进入,写字楼的需求应该会快速增长。

老挝写字楼

 

服务型公寓部分:

当前,只有10栋服务型公寓在使用中,总共515套,也就是说每栋公寓楼平均51.5套公寓,规模极小。到2018年底,将有4栋新服务型公寓楼落成,其中一栋有公寓100套。所有四个项目都具有外国开发商背景。

老挝房地产

 

酒店部分:

现有41家酒店,3-5星级不等,共有客房3100间。平均售价为$63/间/晚,平均入住率74%。万象酒店业竞争激烈,大量的客房存量使售价逐年略有下降。2017年还将有3家五星级酒店新开业,共增加560间客户供应量。

老挝万象酒店业

 

公寓部分:

万象现有公寓1000套,近来房地产业发展的可能性吸引了中国及其它东盟国家投资者的注意,但由于老挝还没有通过诸如分层地契类的法律来分开土地与公寓产权,所以开发的项目极少。现在公寓售价在$1000-4000/平米,已经在开发的项目销售率在50%左右。老挝公寓市场因为供应短缺,看来潜力无限。

----推翻前文结论分割线------

上文是我在去老挝之前通过研究资料得出的结果,但在去过老挝实地考察后发现,万象的房地产市场有以下几个短处:

1。当地市场不接受预售。楼盘在封顶前几乎不会有现金回笼,这在初级发展市场很少见,也是对房地产商的一个重大进入壁垒;

2。万象市人口较少,尤其现代购物商业气息淡薄,城市内半数以上现代购物中心处于50%以上空置状态,现状令人担忧,反而传统市场商业活动繁荣;

3。整个国家人口资源的稀缺,造成整体城市经济成长乏力之态(感观判断,未必完全准确);

4。土地纠纷频发,地权、产权注册制度松弛,不利于保护外国投资者;

5。只有土地产权证,无二层以上高层建筑分层地契注册制度,购买不便;

所以,不论开发商,还是投资者,进入前须谨慎研究可行性。

作者微信:junezeng855

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