在柬埔寨被抓住了你该付多少钱?

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我刚去柬埔寨那会儿,也遵纪守法,中规中矩的以模范市民标准要求自己,直到有一天我的柬埔寨哥们儿给我一个建议。他说看你丫那熊样儿,干革命,就不要怕犯错误嘛。我说犯了错误被抓了怎么办。他说被抓了给钱。我说给多少。他说柬埔寨没有5块美金解决不了的问题。我说要真解决不了呢。他说再给5块。

那已经是几年前的事了,但自从那天以后,我顿感人生自由了不少,再也不用瞻前顾后,前怕狼后怕虎。大错不犯,小错不断,很是被抓了好些回。毛主席教育我们说没有实践就没有发言权,因此,在被抓了后付钱这个话题上我还是比较有发言权的。慢慢地,我发现,物价已经上涨了。所以,今天为了让后面新来的同胞们在犯了错误之后,知道如何科学合理地讨价还价,既不让柬埔寨友人以为我们人傻钱多,又不能太小气有失大国威仪,我们只有谨记各种情景下被抓后的指导价,才会变得从容不迫,准确地判断出是应该掏现金还是刷信用卡,没钱在跑路的情况下是应该押一台诺基亚还是把iPhone7和大金链子一块儿押上。这十分必要。

同学们,你要明白,我在搞房地产之前,对了插播一下,千万不要以为“搞”房地产就是什么大不了的买卖,在柬埔寨人人都搞房地产,你骑着二手三嘣子带人去租个房也算搞房地产。好了,重来,你要明白,我在搞房地产之前,是大学里的教书先生。那时候温文尔雅又没晒黑,每天上下班都还系着领带,而我的上文那位柬埔寨哥们儿是个政府官员,他也系着领带。有一天,我们俩都系着领带在一起聊天,他说你记得我们上学那会儿不是有很多机器可以自动卖饮料吗,我说是啊,他说我们搞点来柬埔寨整一整吧,我说好啊。结果几个月后,我们第一次将自动售货机这个概念引入了柬埔寨,人类历史上第一次有了卖东西的机器可以自己识别柬埔寨币。我和我的小伙伴感到十分神奇,柬埔寨其他的小伙伴也感到十分神奇:

10668718_10152465463336859_1737721395_n(投入后第一天盛况)

真是人人跃跃欲试,说排着队去投币也一点都不夸张。如果你今天在金边街头某个地方发现了自动售货机,你要想起我,是的,我与我的小伙伴正是这场革命的发起人。

但这不是话题的重点,话题的重点是我们后来发现这个买卖是个体力活儿。因为事业太成功了,每天要对每台机器填补货物,填完货物还要把机器里的钱拿回家去数,同学们,你们平时都喜欢说“数钱数到手发软”还自以为是什么了不得的事情,你知道真正的数钱数到手发软是什么滋味吗?我知道,是数那种500面值的柬币。

柬埔寨货币

最耗费体力的,还是填补货物,一开始,是扛着箱子到处奔走,所以如果几年前你每天黄昏在金边皇家大学校园里看到两个穿白衬衫打着领带的年轻人扛着箱子上楼下楼,嘿嘿,失敬失敬,那正是下官与小伙伴;后来,我们就扩张了啊,搞得机器从堆谷区到毛泽东大街都有分布,扛不动了,但赚了好多钱,于是买了一辆破面的,它是这个样子:

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这个面的年龄比我还要老,但还每天被我们塞得满满是货物直到天花板,看着都很心疼。它两个照明灯有一盏是买来就坏了,所以一入夜就是独眼龙,后视镜已经hold不住自己,我们用胶带把它绑在门上。一踩油门就冒黑烟,所以,如果当年你在金边某些大学校园看到两个穿白衬衫系着领带的年轻人开着一辆红色破面的从你面前呼啸而过,然后像刚放完毒的章鱼一样,被淹没在自己的滚滚黑雾中,嘿嘿,不好意思,那也是敝人与小伙伴。

好了,我的小伙伴让我来驾驶这个车。我说你们这个国家的交通守则我一点也不会呀,于是,他说看你丫那熊样儿,干革命……对,那个5块美金解决问题的理论,他就是这个时候告诉我的。

我后来发现哈,在柬埔寨,你越熊,缩头缩脑的,交警抓的就是你。特别是像我这样系着领带,缩头缩脑的,没事抓一抓,有事了更要抓,总之自从开上破面的,我就成了金边交警队当月之星、交警之友,每次被拦下来,我都懒得熄火了。当然是按套路:

“没看红灯吗?谁叫你右转的?”

“哟,真奇怪哈,在我们的国家,红灯也可以右转的呀。”

“你们哪个国家?”

“巴基斯坦哈。”

“少跟我扯,巴基斯坦人说friend都是说flriend,你说一个我听听。”

“flriend.”

“嘿!真有你小子哈。说,车里装的啥。”

“喝的。”

“啤酒有吗?”

“没有,Aquarius(可口可乐公司出的一种盐汽水饮料)行不行?”

“啥,就给一个?没看后面我还有两个同事吗?”

于是,给货,走人。

你看,当年,不论是官还是民,多纯朴啊,真是军民鱼水情。

有时一天被抓两次,后来,在金边被抓得多了,警察叔叔成了老熟人,也就不好意思抓了,老在那儿红灯右转,路过时还不忘问个好,他就把头从树后面探出来,看到是我,也很开心地挥一挥手,算是今天已经打过招呼啦。

第二年,我们把机器运到马德望省了。那天凌晨4点,我开着破面的从马德望返回,浩瀚无边的5号公路上,有我奔腾的骏马,别提多么心旷神怡了。问题是,还没到6点,车坏了,具体症状为离合器失灵,车在运行中挂不上档,所以只能先停着挂上3档,然后找几个路边哥们儿从后面推一段启动。这个时候只到了菩萨省,离金边还有190公里。我发现,开一辆只允许3档的车是比较痛苦的:前方空无一人时快不起来;前方一有状况要提前慢下来但又不能太慢不然熄火。就这么铤而走险、却游刃有余地坚持了一半路程,连尿都没舍得停下来撒一泡。然而终究前面是出了大状况:武装宪兵在设岗查走私。

我一看,心都凉了。一位满脸孩子气的宪兵小哥把我拦下,示意我靠边停。我眼看着还要与他理论,但面的却已经哼哧哼哧扑腾了几声,就挣扎着咽了气。一想到前方路途还那么遥远,再想到这次不知要如何才能重新启动,又想到老子赶了半天路尿都不撒聚精会神要破最长驾驶纪录就好像圣埃克苏佩里长途飞行撒哈拉回去可以写《小王子》一样我好回去吹牛B的却被你没事给我捣乱,怒不可遏,跳下来对着宪兵小哥一顿喷,根本停不下来,小哥连话都没来得及插上。终了,我说你还不赶紧到后面去给我推起来。他叫上另一宪兵小哥从后面给我一路推了两百米才又重新开动了起来,从后视镜里我看到两位兵哥拍拍手,一脸的如释重负,看我消失在滚滚黑烟中全然忘了盘查这回事儿。

所以,同学们,你要注意,直到这里,我长期被抓,但还从来没有付过钱。

真正付钱,是这样一次。那一年,我还有个女朋友,就是眼睛大大的,性格泼辣又漂亮的那种。我们俩去北部的拉塔纳基里原始森林里玩。拉塔纳基里省那叫一个荒凉啊,就是到处都没人,那天,连那个最大的火山湖天池周边都没人。它叫做Yaklom湖,是一个火山口喷发过后留下来的山顶天然湖,是拉塔纳基里省最负盛名的旅游景点:

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我们绕着湖走啊走,就觉得这水好清澈,一定很凉很清爽对不对,我们说对啊对啊,反正也没人,要不要游一个,我们说好啊好啊,但又发现没带泳衣裤,谁出门前能想到去火山湖里游泳啊。最后,我们游上了,没穿衣服。

你也猜到了,某官员模样的人来了。他很生气:你们怎么可以这样,给我上来,罚款,这是神圣的湖。我们说我们也很神圣啊,你看人类不就是这么起源的吗,你记不记得亚当夏娃。他说少废话,给我上来。我说你不让开,这么盯着我们怎么好意思上来。大眼妹子说是哦是哦。官员说别扯我要是躲开你们就跑了我得看着。我说那你给我们丢衣服。妹子说是哦是哦。官员给我们抱过来衣服,然后张开双臂撑起妹子的大披肩给我们造了个临时换衣间,于是我们上来了。这次,真的罚了5块钱。官员笑眯眯地收起钱,给我们讲了许多火山湖的美丽传说。他说,其实传说里真有像你们这样啥也不穿在里面游的。

时间不知不觉到了2016年底,我住在西港,我的妹妹从很远的地方来西港看我。我开着朋友的比较好的车去接她,那天晚上我们去Otres village的市场趴踢喝得面红耳赤,半夜往回赶。开到一半,被拦下了,根据经验判断,这是例行查洒驾的点。熄火,开窗,说Good evening sir! 警察叔叔给我一个物件,说吹。于是我吹。我是看不懂这个物件的工作原理,反正我知道一吹完就围上来了好多警察叔叔,就像观众朋友们在动物园里围观大熊猫一样围观我们俩。第一个警察叔叔说:

“请出示驾照,先生。”

我说:“驾照?哦,driving license,你说的是driving license,啊,所以说在你们的国家开车还要driving license的?”

……

对了,同学们,忘了告诉你,我还没有驾照。

后来,罚的我,吃了一个月土。真的,就是尝起来已经没有味道,像土一样的那种食物。

这个故事告诉我们一个道理:在柬埔寨,法规不外乎人情;

但这个故事还告诉我们另一个道理:就算柬埔寨人情味浓厚,千万不要违背她的传统,更不能挑战法律。

后记:我考到了驾照(请读文章我是怎么在柬埔寨考驾照的),不乱喝酒,不给警察添麻烦,早睡早起勤做广播体操从此成为了一名受人尊敬的合格的柬埔寨居民。

新加坡旁的柔佛州原本可以很有前途(Knight Frank 与CBRE不会告诉你的秘密)

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马来西亚的州,就相当于我们的省。柔佛州地域还算辽阔,而且地理位置得天独厚,它如今最大的优势就在于与新加坡靠得够近。

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(图片来源:wikipedia)

柔佛州面积:19210平米公里
人口:355万

柔佛州的首府以及主要城市为新山市。新山市的地理位置就更加得天独厚了,因为它与新加坡靠得最近。

马来西亚 新山

(点击看大图)

二者不光靠得近,而且一直都是用一座1公里长的桥连起来的,这座桥叫做“新柔长堤”。

Singapore-Johor_Causeway

(新柔长堤,图片来源:wikipedia)

 

新柔长堤不光是桥那么简单,它即是六车道的公路桥梁,也是铁路桥梁,还是为新加坡提供淡水的输水管道,所以,它非常重要,有了它,海峡两岸都可以繁荣。

这么好的做文章的机会,房地产开发商们自然是不会放过的。于是,就有了我们熟知的概念:“新加坡旁”,“新加坡对岸”,总之凡是能跟新加坡搭上一腿的,就如同沾了仙气,神气得不得了。

过去十多年来,新山房地产业蓬勃发展,动力有内部的,也有外部的,但主要还是外部的:新加坡人很有钱,但在家买不起房。新加坡是一个很有意思的国家,全国(市)人口的80%都住在政府建造的经济适用房里。这种房子虽然还算舒适,但终究抵挡不住新加坡人对享乐主义的追求,于是他们每年从收入里省出来一点点,就在新山城里买套高层豪宅。周末可以过桥来住一住,小两口在新加坡吵架了也不用睡沙发,直接睡对岸就好了。在新山买房,一时成了新加坡工薪阶层最热爱的业余活动。而新山城内部的马来西亚人也没闲着,不用像新加坡邻居一样买豪宅,但首先富起来的人们买点普通公寓还是可以的。

这样一来,新山市的高层住宅市场,不论低、中、高端,都在健康而有序地成长着。

但这种良性势头,于2013年左右开始走样,于2015年后被彻底打乱。因为,中国人来了。

这种体验,落实到具体处,最简单的例子就是今天在中国大陆连上小学的少先队员都听说过“新加坡旁”有房卖。市场眼看要失控,表现形式为:供应量暴增,价格完全让人看不懂

马来西亚是一个国家机器还能够运转的国家,所以它有许多统计部门,就有了原始数据可以使用。我们终于不用再完全依靠CBRE与KnightFrank们,因为我常常担心CBRE与KnightFrank们在行业里与很多人都是好朋友,所以他们有些话也不能在报告里明说。但国家统计部门可管不了那么许多,有啥就要说啥。

 

一、供应量暴增

历史数据太多,我们光看2016年:

2016年各州获批准开发项目(红框内为柔佛州):

projects by state1

(数据来源:马来西亚投资发展局)

柔佛州去年一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉,远远领先其它所有州,比吉隆坡加槟城加雪兰哦的总和还多,这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。

 

2015与2016年各州住宅套数供应量:

马来西亚新山 房地产 供应量

(点击看大图。数据来源:国家不动产信息中心)

如图中红线上方数字所示,柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动,而14万套是什么概念呢,对除中国、印度这样的人口大国以外,是天文数字的概念。作为马来西亚首都的吉隆坡,人口720万,相当于柔佛州人口的两倍,这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。

 

最近十年,马来西亚住宅房产每年成交量:

马来西亚房地产成交量

(数据来源:国家不动产信息中心)

从交易量最能看出市场活跃程度,马来西亚住宅房产交易量于2011年达到顶点,之前于2009年金融危机时有过下跌,2011年之后也未能恢复到之前的水平。

这个时候,恐怕柔佛当地的居民对自己所在城市的房市已经看不懂了。

 

二、价格也让人看不懂

举个例子,中国开发商的项目,广告漫山遍野的“新加坡旁”某某城市,现在售价在人民币21000/平米上下,换算成马来西亚令吉与英尺,是RM1236/sqft,那么柔佛州当地原本的房价应该是什么样子呢?

以下是房地产研究咨询机构WTW列出的柔佛州2015年三个代表性新项目针对当地与新加坡的销售价格:

property prices

它们在地图上的位置如下:

新加坡旁 房地产

(点击看大图)

其中Citywoods不直接临海,属于针对本地中产阶级以上的中/高档住宅项目,售价RM560/sqft;

Southern Marina与Elysia Park都是高档豪华公寓,其中Southern Marina地段无比优越,是真的建在一个游艇港里:

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而它的售价是950/sqft,这是本地人仰望、新加坡中产阶级喜欢的价格与产品。

再看看2016年过后的今天,恐怕连新加坡人也看不懂了。但本地人与新加坡人看不懂没关系,原本就没打算让他们看懂,因为接下来的房子,都是为他们的中国大陆亲戚准备的。

就算北京跌了,金边房价都不会跌

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因为“跌”这个词,对于你我华人来说,根本就是个假命题。你如果不信,下面我讲几个道理,包你药到病除。

1.不山穷水尽不卖房

同学们,你要知道,华人是一个非常有意思的群体,把房子看得跟命一样重要。打个比方,你如果拿一百万去投个小项目,期望年回报率在9%,结果试了一年,发现回报只有5%,你怒,把项目卖了,抽回钱来投别的;你如果拿一百万去买了间房,导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋,她含情脉脉跟你说年租金回报率9%,你信了,结果试了一年,发现只有3%,中途帮租客换空调、修马桶又花了两万,到年尾房价一分钱没涨,但你怎么也舍不得把房卖了,仍然3000/月出租,还很开心。什么原因呢,因为涉及到房子,你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情,你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论,只要在华人社会就成立。我们先看一看香港,香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场:

香港房价走势

(数据来源:香港特区政府差饷物业估价署,2017)

 

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌,第一次一口气跌了5年,直到2003年才开始回升。我们知道,这两次,是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点,应该说:华人社会的房价,只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下,才会下跌

好了,说到这里,我自己都不信。因为香港太特别,它地窄人多,经济发达,不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚,同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治,只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了,但房价仍然很有意思:

马来西亚房价走势

(数据来源:马来西亚估价与物业局)

 

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当,其中华人与马来人各占42%,是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

马来西亚槟城

槟城州又分为槟岛与大陆,岛的面积只有不到300平方公里,也就是说长20公里、宽15公里,岛上人口81万,据目测,70%以上是华人,你在街上边吃烤串边走路,发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗,用的就是标准普通话,其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口,更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多,就是为了说明一个前提:这个岛真的很“华”。于是,成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言,就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉,以至于把岛上买光了:没有卖不出去的盘,只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房,100平米两卧室270度无死角海景,站在阳台上,天气不好时可以领略淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;天气好时则春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳,咳咳,不好意思扯远了,停不下来,总之快活似神仙,多少钱呢?12万美金,也就是说,$1200/平米,套内面积。于是,开发商拼命造,华人拼命买,表示毫无压力。你有多少,我买多少,今天回头一看,完了,买多了,一人手里好几套。于是,现在的结果是这样:

槟城房地产

很黑,晚上去看,更黑,空置率70%,成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法,这个叫做“供过于求”,房地产泡沫。比这更惨的是,空着也是空着,干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧,这一套无敌海景房,楼下40米长游泳池,300美金/月,非洲与阿拉伯哥们儿一人一间,各付$150;算一算,年回报率3%,先别开心得太早,物业管理费房东付,租金收入所得税还没交,马来西亚是法制社会,或者,也有人叫它税制社会。全部交完后,一年剩下的租金收入可以换一个新空调,如果两个空调同时坏,还得自己倒贴。这样的楼盘,有人握着好几套,握了十几年,有时候两年也未见升值,但握着就是不放。所以,槟岛上这个局势,十多年以来,让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望,大家眼看着岛上“供过于求”,地产泡沫就要“爆了”,只要一爆掉,马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了,也没爆,不光没爆,仍然有新楼盘继续在建。后来,槟城州政府实在看不下去了,出面人为干预立项程序,让人想开发都开发不了,才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔,他也解释不出个所以然来,反正有点钱了就买,闲着也是闲着,多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色,也不见有人折价抛售,更从来未见垮塌式崩盘,就是握着不放,你奈我何?我试图找到原因,很有可能的答案是这样:1.华人的居安思危传统,让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯,一般极保守且对自己的财务状况有预测;2.华人视子女为自己生命的延续,甚至高于自己的人生,非常愿意留下可靠的遗产。而这两点,在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的,但这是民族性格,是人性,要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线,用供求关系、市场规律来判断这个局面,岂不是要教条主义害死人哪。

因此,槟城房地产,路还远得很。

但你又要说,那是华人社会房地产,与金边何干?看看今天,中国与金边之间的航班,去时济济一堂,回来恨不得放空,照这个速度,您以为金边离华人社会还很远吗?中国啊,什么资源都缺,就是不缺人,你要多少有多少。不信,你看看现在西港,连拉皮条的都换成中国人了,以前哪轮得到我们,那是只有俄罗斯人才干的活儿。

 

2.优质产品尚未出现,仍有大量需求空间

你只读报告,听说2018年金边公寓存量突破两万套,比2015年翻三番。但你要明白,这两万套里,都是些什么东东。我的答案是,有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品,没有作用。给你看个图:

柬埔寨金边楼盘

 

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置,但由于这是一篇公开的文章,我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”,这样,每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个,于是就会不批评我。但,你可以看到,多数楼盘是落在了很不着调的位置,有个别异想天开型的,更是行将被人遗忘,很惨的。

 

3.金边地产地段有限,不存在“新区”现象

在中国,如果某个城市中心发展过热,过于拥挤,政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原,是为“新区”,花两年时间建好基础设施,向新区迁入一些政府与事业机构,不出五年,新区一片繁华,有时甚至超越老城。所以你二十年前,不一定要买静安区,买中了浦东也可以。然而,这个现象于金边,在可预见的未来绝对不会发生。请注意,不是有可能不会发生,是绝对不会发生。所以,十年后你再去金边,发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段,还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单,“新区”现象要成功,有两个必要条件:一是人口;二是大政府。人口百万级的城市,开发新区本已十分牵强,“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说,我们看看大政府是怎么回事。

中国,就是大政府的杰出代表,也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍;从来不求于人,调动资源干大事,民间只有跟随的份儿。在中国,一般喜欢做个“五年计划”,比如,五年要建好一万公里高铁,问大家有没有信心?大家说,有!结果你发现四年半一定已经建成,如果四年半还没建成,那么加倍人力物力,强撩也要建成。因此,从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨,是小政府的杰出代表,小政府的好处是民间经济自由与主导程度高,缺点是政府P大点事也磨蹭半天,有时候因为没钱,有时候因为没人,柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以,做个一百万美金的项目,也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头,政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人,2012年刚上台时意气风发,他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站,一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备,几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈,报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻,结果今年巴市长已经卸任,发电站还是连根电线都没见着。您想想,市政府要是启动个“新区”项目,离成功,中间还差多少个巴市长的距离?

在不可能产生新区的前提下,市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京,工作地点在法国大使馆。你为了图便宜,在亦庄这样的乡下买了个房子,而法国大使馆在朝阳区,相距20多公里,于是你乘地铁亦庄线转10号线,只需要50分钟就到了办公室,并且地铁风雨无阻,永远可预测,生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作,你为了图便宜,在永胜路买了个房子,距离10公里,早上7点骑着你的本田牌摩托车出发,到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭,还好你的上司是法国人,比较浪漫,也原谅你了,但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁,但又回到老问题上:垃圾发电站还没建呢。

于是,我的推测是,市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区,但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产,你放心,不管现在买的如何高价它都绝对不会跌,因为这些区域经过时间的考验,其功能因自发形成,所以终究不可被取代。

作者微信:junezeng855

去老挝前,房地产开发商手册

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同学们,在正文开始前,我有一个好消息与一个坏消息。好消息是,总的来说,老挝是东南亚唯一一个可以用得上你最爱套用的“中国经验”的国家;坏消息是,这个国家很小。

先让我们快速学习几个关于这个国家的事实与现象,为您的房地产投资提供一点背景知识。

老挝

人口:690万(相当于济南市)

国土面积:23.8万平方公里(相当于广西省)

资源:水利、矿、旅游

主要城市:万象、琅勃拉邦、凯山丰威汉、巴色

政治体制:具有越南特色的社会主义国家,一党专政

 

一、腐败但不扯犊子的政治

不是我吹牛,就凭老挝这不扯犊子不废话的劲儿,要不是太腐败,早就成了东盟十国里的中等发达国家了。就算今天,她仍然有潜力成为该地区下一个快速成长起来的中等收入国家,而且她现在正行进在这条道路上。

老挝的执政党叫做老挝人民革命党,1975年以来一直执政,起初奉行马克*思列宁*主义,现在以马克*思列*宁之名,行黑猫白猫抓到老鼠就是好猫之实。目前看来,政局稳定、国泰民安,没有任何要起义、政变、颜色革命之类的趋势,2016年刚完成过一次领导人交接,党总*书记之职由一个80岁的老头子交给了一个78岁的老头子。一届任期5年,但要是领导人身体健康、不犯错误,干个10年也正常。

革命党立党为公、执政为民,公开与私底下都只有两个执政目标:1.维持自身执政地位;2.大力发展经济,提高人民生活水平,其中第二个要臣服于第一个。最近十几年看来,两个目标都完成得非常不错。

革命党与越南共产党渊源甚深,长期受到越共的扶持与指导,因此,越南在老挝具有不可替代的强大影响力。

1986年,革命党觉得不能再搞饿肚子的共产主义,开始改革开放,正式出台“新经济体制改革(New Economic Mechanism)”,自此一直遵照此方针发展市场经济,效果良好。

国家虽然多民族、多语言、多宗教信仰,但由于一党强力执政,排除外界干扰,境内基本未受到西方敌对势力的渗透,从而能够紧密地团结合作,形成“老挝民族”的共识,除了多年前赫蒙族分裂势力的几次动乱外,没有其它同类国家的民族、宗教冲突困扰。

概括地看来,老挝是一个和平稳定、快速发展的国家,执政党目标明确、行为果断,对外不理民主自由等政治正确口号的干扰,对内心无旁骛并能获得社会主体的支持发展经济。一切都是美好与向上的,唯一的缺点就是太腐*败。

自2005年以来,在革命党的正确经济政策领导下,基本维持了老挝经济将近年8%的速度增长。长期8%的GDP增长是什么概念呢?对于像中国这样的泱泱大国来说,没什么大变化,持续几十年也只能奔个小康;而根据我的观察,8%的增长率,对于一个人口千万级的小国来说,可能30年就能进入发达国家行列。

但问题是,经济水平好了,领导就开始腐*败了。老挝各级政府官员在经济高速增长过程中都是直接参与者,他们手里握有经济发展带来的丰厚可支配资源,所以,支配来支配去,最后大家发现多数都支配给了他们自己。所以,你会发现老挝有一部分人非常富有,他们都是8%增长率的受益者。

你想问的问题,我先帮你答了:是的,老挝人民不会反对,因为他们2/3是小乘佛教徒,生死有命、富贵在天,别人富了要祝福人家,都怪自己命不好,有什么可仇恨的?另外,总体来说,国家还是在向进步的方向发展的,所以,大家也基本满意。

 

二、私有制与土地

市场经济开始后,国家将能源与战略性资源类以外的所有企业了进行了私*有化,但到今天为止,民营经济未得到更大发展,已经私有化的原国*企表面为私有,但背后仍与政府与千丝万缕的关系。对于私有企业来说,不管是本国还是外来投资企业,所有商业项目如无革命党的支持都无法实质展开,所以外资企业也都入乡随俗,向革命*党寻求庇护,如此,交保护费则不可避免,但交完保护费即立竿见影,也算物有所值。

另外,很不好意思,土地为公有制,不光外国人,连本国人也不能买来拥有。理论上,国家对任何一块土地都有征收的权力。然而,私人还是可以向国家租下其使用权,短则三五十年,最长可以租下99年。农民有农地使用权,此使用权按照历史传统,可转让,可继承,然近年来外国投资商开始对老挝进行农业投资,其看中的土地只要国家批准,即可征收,就顾不得农民的许多传统了。此外,土地登记系统低效、缓慢,并且常年纠纷不断。理论上而言,任何存在纠纷的土地,纠纷双方(或多方)都可以向政府申请仲裁,然而仲裁的结果又回到了腐*败问题上。

总体而言,国际社会看到老挝如此不按套路出牌,对老挝革命党是很有意见的,一贯持批评态度;但是老挝是不太理会的,因为她背后有越南与中国,她怕谁?

所以我推测,老挝处于并将长期处于具有越南特色的社会主义初级阶段,基本上以经济建设为中心,稳定成长不动摇。

 

三、商业环境与困境

 

老挝GDP增长

老挝GDP增长历史

 

老挝商业环境

上图为世界银行发布的老挝“商业环境指数”,其中每一项指标后括号内的数字是其在世界的排名。比如:Paying Taxes(146),意思是说在老挝要依法纳税的话,容易程度在全世界国家里排名146位,也就是说交税都会碰到许许多多麻烦。再比如说,Getting Electricity(155),是说企业要用电,申请将电路接到企业或工厂,其容易程度在全球排155位,也就是说,会很难。

另外,老挝还面临两个巨大困境,一是天然,一是人为。第一个困境是她没有海岸,是一个内陆国家,这一点与柬埔寨、越南、缅甸相比,是先天不足,并且老挝东、北部多高山峻岭,靠人力不可逾越,南部多瀑布,河流无法用于运输。所以,从交通上来说,这是一个处于“绝地”的国家,周围没谁比她更困难。老挝也已经想通了,近年来一心只想发展陆路交通,希望成为中国出东南亚的陆路枢纽。第二个困境是她人力资源匮乏,首先,人口太少,再者教育不先进,这也是阻止她经济腾飞的最重要因素。

 

四、万象市 房地产

万象市人口78.3万,为老挝首都。

老挝万象商业中心

如上图,万象市的CBD位于蓝色圈内,称为Chanthabuly区,下文的主要讨论对象为该区域。

 

老挝的房地产市场,很初级。以下,分几个部分来看(具体数据均来自Savills 2017年初的报告):

 

商业零售地产部分:

到2017年,万象拥有8家现代商场,总共提供85200平米经营面积,其中55800平米位于Chanthabuly区内。正在施工或有计划要启动的商业地产项目还有13个,如果完工,将为市场增加160500平米供应量。万象市当前的人均商业地产面积为0.1平米,在东南亚属于最低之一。

老挝商业地产

 

写字楼部分:

万象市现有11栋写字楼,共有可出租面积52000平米,不及柬埔寨金边市的1/3,2018年开始将会有9个新写字楼项目,主要位于Chanthabuly区,但规模如何皆没有具体计划。老挝政府采取的经济开放政策正在吸引更多外国企业进入,写字楼的需求应该会快速增长。

老挝写字楼

 

服务型公寓部分:

当前,只有10栋服务型公寓在使用中,总共515套,也就是说每栋公寓楼平均51.5套公寓,规模极小。到2018年底,将有4栋新服务型公寓楼落成,其中一栋有公寓100套。所有四个项目都具有外国开发商背景。

老挝房地产

 

酒店部分:

现有41家酒店,3-5星级不等,共有客房3100间。平均售价为$63/间/晚,平均入住率74%。万象酒店业竞争激烈,大量的客房存量使售价逐年略有下降。2017年还将有3家五星级酒店新开业,共增加560间客户供应量。

老挝万象酒店业

 

公寓部分:

万象现有公寓1000套,近来房地产业发展的可能性吸引了中国及其它东盟国家投资者的注意,但由于老挝还没有通过诸如分层地契类的法律来分开土地与公寓产权,所以开发的项目极少。现在公寓售价在$1000-4000/平米,已经在开发的项目销售率在50%左右。老挝公寓市场因为供应短缺,看来潜力无限。

----推翻前文结论分割线------

上文是我在去老挝之前通过研究资料得出的结果,但在去过老挝实地考察后发现,万象的房地产市场有以下几个短处:

1。当地市场不接受预售。楼盘在封顶前几乎不会有现金回笼,这在初级发展市场很少见,也是对房地产商的一个重大进入壁垒;

2。万象市人口较少,尤其现代购物商业气息淡薄,城市内半数以上现代购物中心处于50%以上空置状态,现状令人担忧,反而传统市场商业活动繁荣;

3。整个国家人口资源的稀缺,造成整体城市经济成长乏力之态(感观判断,未必完全准确);

4。土地纠纷频发,地权、产权注册制度松弛,不利于保护外国投资者;

5。只有土地产权证,无二层以上高层建筑分层地契注册制度,购买不便;

所以,不论开发商,还是投资者,进入前须谨慎研究可行性。

作者微信:junezeng855