2016年第四季度金边房地产看图说话【CBRE】

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今天,CBRE的小姑娘给我发来了2016年第4季度的金边地产季度报。我并没有工夫解读,但只需要几张图就可以说清楚问题。

看图之前,高度概括一下背景:柬埔寨2016年接受外国直接投资21.5亿美元,比2015年增长25%,其中外国投资的前三大领域是银行业、制造业、房地产。2016年全年有2636个被批准的建筑项目,总投资额85亿美元;比2015年的2305个项目35亿美元增长143%。十月份,习近平主席访柬一次就签定了20亿美元的基础建设合同,其中仅金边到西港的高速公路项目就值19亿美元。B级写字楼租金有所上升,C级写字楼租金下降。金边市定位极高端的公寓项目在第4季度平均售价稍有下调。

第一张图:国外直接对柬投资国与投资额(2012-2016)

金边房地产

 

其中紫色曲线为历年国外对柬直接投资额;数值柱的绿色部分为中国对柬投资。根据目测,对柬直接投资最大来源国为中国,然后是越南、日本、新加坡。

 

第二张图:金边市普通公寓供应量

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其中,深绿色为经济型公寓、绿色为中端公寓、黄色为高端公寓。可见,2016年金边市公寓总存量不到5000套,主体为中端公寓;2017年预计总公寓存量会达到13000套,2018年底金边公寓总量会达到26000套左右。也就是说,2018年底金边市公寓总存量会是2016年底的五倍。中端水平公寓会占多数,但高端公寓也在高速增加。

 

第三张图:金边市公寓售价曲线

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黄色为高端公寓售价曲线,绿色为中端公寓,深绿为经济型公寓价格。2016年第4季度,高端公寓售价比上一季度下跌了1.8%,中端公寓售价有1%的上涨,平均接近$2750/平米(使用面积)。

 

第四张图:新开盘项目与它们所在的区域

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2016年开盘的项目几乎在每一个季度都要少于2015年,如上图,橘色小方块表示当季度开盘项目数。2016年第1、2季度各有8个项目开盘,第3季度3个新开盘项目,第4季度则只有2个新开盘项目,预计这一趋势还会持续到2017年。2016年第4季度开盘的两个项目总体量616套,两个项目都在市中心一线地段以外,定位针对的是柬埔寨当地购买人群,预计这一针对本地中产阶级、经济型公寓的开发趋势也会在2017年延续下去。(编者按:中国大陆、台湾、新加坡开发商在金边批量生产更高、更快、更贵楼盘的势头终于止住了,柬埔寨之幸。)

 

第五张图:写字楼供应量

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蓝线为出租率;数值柱黄、绿、深绿分别代表A、B、C级写字楼。这一季度,香港中心竣工,另外,2017年第1季度还将竣工的有香港置地旗下的Exchange Square项目,它将成为金边市第二栋A级写字楼,将提供办公空间18000平米。

 

第六张图:写字楼平均租金

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左边部分是B级写字楼;右边部分是C级。深绿柱为CBD以内,浅绿为CBD区域以外。价格单位为美元/平米/月。A级写字楼目前仍然只有一栋:安达大厦,单位租金价格大约在$28/平米/月。

 

第七张图:未来写字楼供应的产权构成

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其中深绿为集中产权写字楼;浅绿为分散所有权写字楼。可见,未来的几年内将写字楼分层或按部分所有将成为趋势。

 

第八张图:酒店式服务公寓供应量

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到2016年底,金边市总共有5633套。其中C级与C级以下酒店式公寓占总量的70%,真正高水平的全服务型公寓供应量仍然不大。

 

第九张图:酒店式公寓租金

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当前,A级酒店式公寓平均租金在$21.02/平米/月,B级在$14.96/平米/月。具体说来,在市中心一线地段的服务型酒店式公寓中,价格最低的为$500/月的一室型B级公寓,价格最高的为高达$8000/月租金的一套楼顶复式酒店式公寓。

 

第十张图:CBRE接受询价中需求的构成

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CBRE接受的询价中,大量需求集中在经济型与中端酒店式公寓段,2016年所有接收的询问中对$3000/月租金以上高端酒店公寓的需求只有6%;与之对比的是,60%的询问需求都针对租金在$2000/月或以下的酒店式公寓。可见,当前金边市对酒店式公寓的需求大量集中在B、C级。

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