【马来西亚】关于槟城房地产,一点不成熟的看法(阉割版)

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背景与城市概况

槟城城市区域包含槟城岛(Penang Island)与对岸腹地一部分(Butterworth),总面积为946平方公里。如下图:

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其中槟城岛面积为293平方公里,换言之,岛南北约20公里长、东西约15公里宽,岛屿面积约等于小半个新加坡(719km2)。槟城现任州长林冠英,祖籍福建漳州,出身马来西亚政治世家,父林吉祥为民主行动党(DAP)党魁,林冠英任秘书长。林冠英的妻子周玉清同属民主行动党,现任马六甲州议员。

槟城人口约200万,华裔与马来裔比例基本相当(各占41%),相较马来西亚全国人口构成,槟城为华裔重镇,其它州人口构成中华裔大多不超过30%。槟城岛内人口约80万,据目测,岛上人口华裔比例超过60%,构成绝对主体。

由于岛内与岛外在经济状况、商业环境、人口构成等各方面都差距巨大,槟城岛屿与腹地不能置于同一前提下一概而论。

本报告的研究目标仅限于槟城岛屿部分。

房地产业现状

过去两年来马来西亚受政治丑闻、投资环境评分下降、原油价格低迷等诸多因素影响,经济增速放缓,房地产市场也受到波及。总体来看,目前房地产市场并不处于上升态势。

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过去两年GDP增长

马来西亚全国2016年房地产交易次数比2015年下降了12%,交易金额比2015年下降16.5%,而2015年本身比2014年也有所下降。[1]

([1]资料来源于CBRE马来西亚)

2016年前三个季度,槟城市内有13540次房地产交易,较2015年同期下降16.7%,其中住宅类交易次数下降14.4%,商业类下降32.4%,工业类下降43%。交易总金额较2015年同期下降了22.2%,可以说,槟城房地产业正经历多年来未见的一次低迷。

然而,针对总量的数据并不能代表每一个区域的走势:槟城房地产过去数年间一直保持强劲的有两个领域,一是带地皮的房产;二是岛上最黄金地段的房产。这一强劲趋势就算在2015、2016年也未曾动摇。

槟城岛房地产地图

(以下关于房地产地图的见解并没有正式出版物资料来源,而是本报告作者通过实地考察以及与当地业内人士交流中总结得出。)

penang real estate

如上图,槟城岛的历史人文灵魂所在为图中白色实心圆圈内的乔治城(George Town),圈内为世界历史遗产保护区,基本不能进行新的开发。

岛上住宅类一线黄金地段为北部紧邻乔治城区的红色椭圆圈内的Gurney Drive海岸部分,高层住宅价格普遍在RM800/sf(800马来西亚币/平方英尺,东南亚只算使用面积,下同)以上,质量上乘的临海高层会达到RM1500/sf,如27层高的Moulmein Rise:

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此类住宅无一例外是大户型,三个卧室以上,单套面积160 m2以上(再次提醒:使用面积,不存在‘建筑面积’的概念),一、二层为商铺,五层以上为住宅,体量如此之大的楼盘,总量却仅有84套住宅。Gurney Drive区域的高层楼盘多类于此。因此,购买一套此类房产的单价在50万美元以上。另外,马来西亚的购房偏好与东南亚许多国家一样,楼层越高,价格越高。

Gurney Drive区域海岸沿线实景:

槟城房地产

 

二线黄金地段为地图中两个蓝色椭圆圈部分。两个区域一南一北:南部即Queensbay商业区附近;北部为Gurney Drive向北越过Gurney交通转盘以北Tanjung Tokong区域。这两个区域虽然都发展趋势极好,但所基于的人群与依靠的购买动力却完全不同:南部Queensbay商业区附近的楼盘主要依靠这一区域的新兴商业地位以及依托周边电子工业区与机场;北部TanjungTokong区的优势是宜居、环境极好、宜于旅游休闲。

Queensbay周边住宅楼盘价格在RM500-900/sf,如双塔、17层的Summerton公寓,临海且紧靠Queensbay购物中心,现在已完工正在使用中,于二手楼市中的售价根据楼层不同在RM500-800/sf。同样,Summerton公寓也是三卧室/160m2起步,单套售价18万美元起:

马来西亚槟城房地产summerton-bayan-indah-bayan-lepas-malaysia

 

以上两张照片分别是Summerton公寓的外立面与内部某一户,这两张图片对槟城岛公寓楼具有高度概括性,即:外立面朴实无华,内部毫无设计感。槟城岛上80%的高层住宅都可以被这两点概括,千遍一律、朴实无味。甚至有少部分高端公寓也无法摆脱这一特点。造成这一现象的原因似乎是为了追求低建筑成本、空旷大户型、缩短设计/建筑周期。因此,槟城岛上高层楼群给人的第一印象往往是工业化流水线生产的速成产品。

Tanjung Tokong区域住宅价格在RM700-1200/sf,楼盘面貌普遍类似Gurney Drive区,唯一的区别是这里更安静,人口密度更小,商业更少。街区实景如下:

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两个地位特殊的区域

Tanjung Bangah与Batu Feringghi两个区域并不属于黄金地段,却也不能归类为非黄金地段。Tanjung Bangah(地图中蓝色箭头所指区域)天然条件极好,然而由于分布着众多遗迹,周边及沿海的房地产开发面临诸多限制,再加上此区域已经到了极北部,远离市中心,所以目前行情并不兴旺。Batu Feringghi(地图中绿色圈内)拥有槟城最美丽的海滩,旅游资源极丰富,所以分布着众多星级酒店与国际知名奢侈度假品牌,此区域并未有旅游/休闲以外的产业。

一、二线黄金地段以外的非黄金地段:

槟城岛整个东部区域都或零散或集中地分布着住宅楼盘,其中大量楼盘位于上述黄金地段以外:

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黄金地段以外楼盘普遍售价在RM600/sf以下,其中甚至包含大量临海、270度海景楼盘。几乎所有楼盘都遵循三卧室以上、单套160m2以上、长度30米以上泳池、海景、朴实无华、工艺粗糙、内部无设计的规律。

槟城岛居民的购房偏好与出租

多年以来,本地居民的购房优先目标是购买带地皮的别墅,然而这一需求随着近年来土地的稀缺与价格上涨而逐渐超出了一般家庭的经济承受能力。于是,近二十年来高层住宅进入本地居民的主流选择视野。高层住宅地产市场的黄金期一直延续到2014年,此期间,开发与购买活动都十分活跃。据业内人士评估(未经验证),2014年年底以前开发的楼盘都已100%售罄,购房者绝大多数由槟城本地人与其它省份的本国人构成,海外投资购买极少。2015年以后,房地产市场逐渐出现明显下滑趋势。

华人的储蓄买屋观念

槟城华人从小接受储蓄的教育,所以多数华人家庭都小有积蓄,而有积蓄的华人首先考虑的投资行为是买房。

华人的储蓄观念带来的另一结果是即使楼市停滞也未曾发生折价抛售与拍卖现象,从而出现了连续两年交易量下降,但价格不下降的局面,而且价格似乎有持续稳定的趋势。很显然,购房者的购房行为多数并不是押宝式的短期持有行为,而是拥有足够的储蓄资金长期持有,另外,马来西亚相对完善的贷款政策以及最长可达35年的按揭期也为买家减小了持有压力。

大户型、多卧室

槟城住宅购买者偏好三房或以上的空间充足的住宅,原因可能有二:一是一直以来习惯购买地上别墅类建筑物这一传统的惯性所致,而别墅类住宅一般都有三卧室或多于三卧室;二是购房以居家为出发点,而槟城多数家庭有多名成员共居一家的传统。这一偏好导致的直接结果就是如今出租时大片空间浪费得不到使用。

低租金、低回报

槟城房市普遍存在低租金、低回报现象。上文中提到的Summerton公寓中160m2三卧室全装修的一套,中间楼层售价在25万美金左右,市场出租价为RM3000/月(约$667),年回报率约3.2%而已。而Summerton公寓位于Queensbay附近已算是二线黄金地段。黄金地段以外的同等面积与设施公寓月租金为RM1500($333)左右,如果房价在RM450/sf(约$1000/m2),那么年回报率为333*12/1000*160=2.5%,可见,大户型多卧室、特别是位于非黄金地段的高层住宅在出租市场上的回报是极低的。

开发商的突破口何在?

当前槟城岛的现状可以大致概括为:黄金地段-有交易有出租低回报;非黄金地段-无交易低出租低回报。很显然,如果马来西亚宏观经济环境仍无改观,那么非黄金地段没有开发的价值。黄金地段虽仍有交易,但呈每年递减趋势,租金单价亦极低廉,照此趋势,终究会到达无开发价值的终点。因此,唯一的突破口存在于如何提高每单位租金额,从而实现回报率的提升,在同城普遍回报率2.5%-3%的情况下实现4%以上,则突出的回报率自然会刺激交易活动。

当前环境下,唯一可能操作方案为改变户型。

槟城岛全岛几乎没有单套面积900sf(84m2)以下的楼盘,三卧室/1200sf(111m2)为标准配置,单套1500sf(139m2)及以上最为常见。槟城居民以居家为目的而购房的初衷固然不错,但近两年新完工高层住宅空置率达到70%(目测,无调查数据)以上的事实令开发商不得不反思居家类住宅是否仍有开发空间?当一套居家为目的的公寓并没有住户居家,而不得不廉价出租给一位单身租客时,实际上就产生了一笔浪费资源的交易:开发商售楼单价较低,业主租金收益极低,租客有荒凉孤独感。结论:对三方都是不科学、是浪费的。

于是,科学规划户型可能成为槟城房地产新的出路:应该果断放弃居家为目的的购房定位,也放弃这一批购房者。设想一下:如果在最黄金地段有一栋投影面积小、户型小、体量小、以出租为目的的单身公寓/suites型公寓楼的话,那么应该能迅速有效满足某一小部分消费者的需求。

设想于Gurney Drive沿线建一高层,单套面积650sf(60m2),租金RM3000($667),对单身租客来说,其说服力甚至高于18年楼龄户型并不科学的1500sf的No. 1 PersiaranGurney。在这一前提下,如果要实现4.5%的回报率,单位售价将会是:667*12/4.5%/60=$2964/m2(RM13340),这一价格已经达到这一区域比较上游的水平,所以对开发商具有吸引力。同时,业主的回报率是远高于市场平均水平的,因而实现租客、业主、开发商三方的满意。

可行性?

基本可行,但不可推广。

说可行,是因为已有案例在先。2014年,物业投资公司Magna Putih将已有十几年历史的31层老写字楼NorthamTower全面翻修一新,更名MansionOne,并重新做隔断,4-10层为单套面积360sf(33m2)到860sf(80m2)之间的套房,供酒店经营;11层以上为400sf(37m2)到1400sf(130m2)的suites与公寓。这是槟城第一个大量拥有单套面积在800sf(74m2)以下公寓的项目。翻修完工时已基本完售,4-10层的酒店由VOUKSUITES酒店品牌经营,现运营良好,400sf(37m2)的套房租金RM3600($800)/月。高楼层零散持有的业主出租400sf(37m2)的套房租金在RM1800($400)/月。

槟城SOHO公寓

Mansion One大厦

但却不可大规模推广,因为槟城并不是一个活跃的青年创业型城市,也并没有十分繁荣的商务交流活动,所以它并没有非常强大的对周边城市年轻人口的持续吸附能力,也没有大量往来频繁的商务人士驻留。因此,这类本地人传统购房观念以外的新户型少量存在可以迅速得到一部分市场的认可,但在可预见的将来不可能成为主流存在。

另外一个值得讨论的议题是,如果中国养老人口结合“第二家园计划”发现槟城,那将会是这个城市房地产业革命性崭新的一章。

柬埔寨房地产

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