你看我是怎么在柬埔寨考驾照的

本文主体为专栏文章,2016年11月首发于《品味高棉》杂志第18期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

今天这篇文章,是为了兑现一个月前对别人的保证。一个月前,我跟一个驾校的人说:这件事情您还是帮我再看看吧,如果不看看的话,我保证您的驾校会出现在金边一些中文读物上,到时候会有许多认识汉字的人读到的。驾校的哥们儿也没太当回事,听听就过去了,但我不能让他失望啊。英文里有个说法,叫做Don’t make threats you can’t keep (不要做出你实现不了的威胁),它是Don’t make promises you can’t keep的变体,我觉得是很有道理的,就好比小红威胁小明说:丫有种放学别走!结果小明放了学真的没走,但小红自己却走了,光打雷不下雨,那小明就别提有多失望了。自从我小时候学会了这个说法以后,一直很小心地尽量帮人实现保证,于是,才有了今天的文章。

今年五月份,我就近找了个驾校报名参加驾照考试:

柬埔寨考驾照

收了钱,通知我两周后考试。

考试前一天,我给驾校打电话:“明天考试?”

“是的,明天考试。”

“考试什么呢?”

“交通法规与驾驶呀。”

“但法规是什么,有没有学习资料呀?”

“哦,你要学习?是英文的哦。”

“是是,英文也可以。”

“过来拿吧。”

我过去,办公室一个大腹便便的哥们儿用奇怪的眼神审视了我半天,满怀着不可思议的心情给我临时打印了十来张纸,说是《题库大全》。然后说:你是中国人?确定要学习?我说是呀,中国人,爱学习。他说好吧。

回到家也没管它,想想我读了二十年书,平均每年考试20次的话,迄今考了400多次考试,一路过五关斩六将,身无一技之长,手无缚鸡之力,就会考试,什么阵仗没见过,小样儿。第二天早晨把《题库大全》死记硬背了,上考场。

考场里一坐定,庄严肃穆。每人一台电脑,开始答题。答着答着,就发现不对劲儿,原来我的《题库大全》只覆盖了不足50%的考题,真是坑了我的爹了。阴沟里翻船,被丫给算计了。

一怒之下,我差点儿就跳起来要冲出去骂他个“怀抱着幼主爷我把国执掌”。但我还是忍住了,死马当作活马医。剩下那一半没见过的题,我挣扎着用上了多年考试绝技:排除法、常识判断、老司机心理揣摩法等等,用尽了毕生所学,连猜带混,填满了。唤来考官,按一下“结果”键,您猜怎么着?PASS!

于是,丢下背后同学们几十双嫉妒的眼神,我背着手、得意洋洋地踱着方步、一副小人得志神态出了门。那句话怎么说的来着?春风得意马蹄急呀,一日看尽长安花。

一出得门来,驾校教练连忙拉起我的手安慰道:没关系的,考不过很正常,但现在补救还来得及,诺,给我70块美金,我帮你趋热运作一下搞定就好了。我看着他那张笑开了花的脸,回答说:嘿嘿,钱?什么钱?告诉你个秘密哈,我,考过了,你看这个印章。教练开了的花直接冻僵了,半晌后反应过来,叉开颤抖的五指摸了摸那个印章,自言自语道:怎么可能,怎么可能?

教练可能约了午饭陪太太去逛朱得奔市场的,这一意外搞得他措手不及,乱了方寸。只得继续陪着我进入下一轮。

进入下一轮之后,教练干脆拒绝透露任何考试知识,直接牵着我的手上场,我连将车往哪个方向开都不知道就上路了。停停走走,我畏首畏尾地走到一半。考官看我那缩头缩脑的熊样儿,终于在一个倒车处忍不住了,用手指着我说:你,给我滚出来(You, out!)。于是,我灰溜溜地滚了出来。

场边,我的教练终于如释重负地松了一口气。

他过来拍拍我的肩膀说:年轻人,不要气馁嘛,下次还是有机会滴,或者要不给我70块,我帮你搞定了?我眯起近视眼,朝着他的脸认真地看了看,说:先生,真的不需要(No sir, thanks)。

两周后,补考了驾驶,顺利通过。驾校跟我说恭喜恭喜,说请等待六个星期后领证。那天是6月14日。

今天,快11月了,没有任何消息。期间电话与上门问过N次,有时说不知道,有时说再等等,最后一次询问驾校是9月底,接待处直接告诉我查不到我这么个人。那次,我跟驾校负责人做了开头的那个保证。当然,到今天如果我不帮他们实现这个保证,岂不是太令他们失望了?

一位东南亚华人前辈剽悍的一生

本文为专栏文章,2017年1月首发于《品味高棉》杂志第20期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

最近,我凑巧读到了人民大学李庆新教授的一篇文章,发现了一位极其剽悍的华人前辈,他的一生简直不能仅仅以“荡气回肠”来形容。这位前辈虽然剽悍,但您要是想去拜访他已经不可能,他老人家已驾鹤西去好些年,我们今天也就只好读读文章来仰慕一下他当年的挥斥方遒。李教授的文章又长又引经据典,既然我已经读了,日理万机的您就不要亲自去读,我写给您看就好了。

这位华人前辈名讳鄚玖,与你我一样也是混东南亚圈的,与你我不同的是,人家出道比较早,明朝末年就下海了。

这里插播一下人口学小知识,据历史学家说,中国历史上汉族文明被北方民族全方位无死角倾轧发生了两次,一是元取代宋,二是满清入关。宋末元初,并没有将南方人赶得出海的出海,爬雪山长征的长征,估计一是那会儿航海技术不过关,再者,雪山那边还有郭靖黄蓉洪七公他们挡着蒙古人,所以大家也还没跑路。但明朝末年就不同了,天地会根本抗不住,连青木堂堂主韦大人都投了敌了,而广东省素来有革命传统,往往成为前朝遗老聚众反抗的最后孤城。这帮被四书五经、仁义道统洗了脑的封建顽固分子,人虽然愣了点,但脑子倒还好使,也知道最后要选个靠海的地方背水一战,并充分领悟了毛主席关于游击战“打得赢就打,打不赢就跑”的战术思想,见势不妙,下海就乘船跑路了。明朝末年,满清的孔有德、尼堪等剽悍人物就是这样南下,挤牙膏一样把广东人挤到了南洋。此为中国南方第一次对东南亚移民高峰。不信您去问问,说不定今天在柬埔寨德高望重的几位老先生祖上就有人是这么被挤出来的。

现在,重新回到李庆新教授的文章,鄚玖前辈也是这一波被挤出来的。

对于当时的情形,《鄚氏家谱》如是说:1671年,广东雷州府人鄚玖“不堪胡虏侵扰之乱”,“越海南投真腊国为客”。胡虏是谁呢,正是满清;真腊国,当然就是柬埔寨了。1671年即是康熙十年,也就是说北京的康熙已经当了十年皇帝,亲政已经四年,鳌拜都已经死了两年了。换言之,清朝入关后皇帝都换人了,广东竟然还有人接受不了“胡虏”政权,要跑路。然后,我们发现鄚玖前辈出生于1655年,这个时候才16岁,比康熙皇帝本人还小,他这是跟“胡虏”较的什么劲儿?总之,剽悍的前辈自有他从小就剽悍之处,16岁就有这个觉悟,带着乡亲父老访问柬埔寨,并受到了柬埔寨官方的高规格接待。先停留于金边。金边官府待如上宾。请注意,这个时候的柬埔寨王廷坐落于今天5号公路30公里处的乌东山上,而不在金边。不久,就上乌东山入王宫见了国王。见完国王后,16岁的鄚前辈寻思着得谋个差事啊,于是,花大价钱贿赂了国王的宠妃与幸臣(深深的套路,原来三百年前已有),国王悦之,赏他个“勋爵”(Oknha)当。请注意,这个勋爵(Oknha)头衔今天仍然存在,正是你我都很熟悉的那个“勋爵”,就是不知鄚前辈当时捐了多少。然而,正如今天的勋爵们都是手段高、能力强、干实事的一样,鄚玖前辈的这个勋爵也绝非浪得虚名,他是要帮国王去当封疆大吏。国王给他特批了一块项目用地,令其自主经营开发:招商引资、解决居民就业问题、计划生育、三农问题等等,都自己解决,自负盈亏。鄚前辈的这块特许地统称“港口区”,我估摸着帮他在地上画了一个圈,大概是这个样子:

柬埔寨港口区

具体说来,就是西港、贡布、白马、富国岛、河仙及其东部沿海一带。当然啦,也有可能国王的意思是一小块,而鄚勋爵跑到现场手一滑,画大了。反正当年也没有GPS,办不了硬卡,估摸着差不多就行了。

那时候的港口区已经多民族杂居,开赌场的赚赌徒的钱,收税的又赚开赌场的钱,不管你是什么民族,只要勤劳勇敢,来了就能找到发财致富之道,总之,有点儿今天西港+芭提雅的路数。鄚勋爵励精图治,又有手段,很是过了几年土皇帝的瘾。

康熙十八年,打仗了。

暹罗(差不多就是今天的泰国人)说是要帮柬埔寨国王清君侧,打了进来。清君侧这个事儿,原本当不得真,历史上但凡有人要造反,都有现成公式可套用,不外乎以下步骤:说中央出了奸臣—但具体是谁不说—说皇帝(国主)被奸臣所诓—朝廷里没人搞得定奸臣—解决方案:只有我从外面打进去搞得定。当年,董卓是从西凉这么打进来的,这回,暹罗也是这么从西边打进来的。这个套路,目的就是要打进去,进去后谁是奸臣不重要,先杀个把人,万一杀的不是奸臣,就说哎呀不好意思,杀错了,但我怕以后会有奸臣,先不走了。他被尖执锐、杀气腾腾,说不走了,谁还好意思叫他走?然后,粗鲁一点的就弑主,斯文一点的就挟天子令了诸侯。所以,身处领导岗位的您,要是听到下面有人说您身边有奸臣,那么您身边不管是否真有奸臣,局面都危险了。

暹罗这次八成是见不得柬埔寨港口经济特区的繁荣,打着清君侧的旗号,就将鄚勋爵给抓走了。以后十年,鄚勋爵安安静静当了十年俘虏,熬时间,把暹罗的厉害人物熬死了,暹罗也乱了,再趁乱逃回家。这是康熙二十七年,人生如坐过山车一般,熬死了一代又一代领导人的鄚勋爵却还只有33岁。

年轻,是多么美好的一件事情。

回到家暂住于白马市,赶紧生儿子,生完儿子继续坚持以经济建设为中心不动摇。

康熙三十九年,鄚勋爵再次回到河仙,“四方商旅远闻太公仁声德泽,皆慕来归”。我们看,“太公”的称谓,俨然一方诸侯。

想起当年被暹罗掳走时,柬埔寨国王眼睁睁看着却袖手旁观,而今柬国势日微,自保尚不能,鄚前辈深感柬埔寨的勋爵不当也罢。此时越南正处于郑阮纷争时代,他的辖区不论倒向谁都会产生举足轻重的作用,鄚前辈果断选择了势力较弱的南部阮氏,向其称臣,获属国地位,封玖玉侯。

雍正十三年,剽悍一生的鄚前辈薨,享年81岁。从“雍正”年号可以看出,他顺便熬崩了康熙帝。

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(三)公寓篇

 

酒店式公寓部分(只出租不出售的服务式公寓)

供应与需求

当前,大多数酒店式公寓为本地人开发所有并且本地人经营,同时,外国开发商对酒店式公寓的兴趣也在与日俱增。

本报告视线内,金边市共有4017套酒店式公寓,还有1730套将在2018年内完工投入使用,将向此市场注入43.1%的供应量增长。

柬埔寨房地产年报 2016

供应量按年;蓝色为存量,褐色为即将投入量。

来源:KnightFrank Research

一半的酒店式公寓坐落于桑园区(BKK与朱德奔所在区域),隆边区占17%,水净华与堆谷总共占20%

金边公寓分布

供应量按区域:其中50%的部分为桑园区

来源:KnightFrank Research

60%的酒店式公寓为高端产品,35%为中端。中端产品广泛地分布于金边市的各个角落,而高端公寓往往单个楼盘体量较大。

 

出租率

截止2016年2季度末,金边市酒店式公寓的总体出租率为69.6%,比上年同期增长了3.5%,但比上一季度下降了6.4%,其中高端产品平均出租率为60%,中端产品78%,而大众产品为86.6%,不同区域酒店式公寓的出租率如下图:

金边市公寓出租率

各区域存量与出租率

来源:KnightFrank Research

 

在金边工作的外籍人士仍然是酒店式公寓的主要客源,金边本地人士倾向居住于排屋/别墅等带地块的建筑物。

 

租金

随着更多楼盘投入使用,租金总体有所下滑。

 

2016年上半年,一到三房的高端酒店式公寓月租金$1315-4000不等,中端公寓$667-1300,租金高低主要受地段影响,位于市中心的公寓租金价格最高。高端酒店式公寓出租价格比上年同期下降了7.2%

 

持续进入市场的新增公寓楼盘导致了两个结果:租金价格降低;业主更愿意接受砍价。

 

酒店式公寓前景

一方面,酒店式公寓行情看涨,另一方面,大量新增公寓楼盘将带来更大竞争。在当前租金已经有所下降的前提下,着眼中、长期看来,随着更多楼盘的投入使用租金只会进一步面临下降压力。

 

同时,大量小规模酒店式公寓的陆续完工也将为租客提供更多地段选择。老旧一些的酒店式公寓则要么降低租金,要么重新翻修才能继续保持其竞争力。由于酒店式公寓长期严重依赖外籍租客,金边市对外国企业的吸引力将对公寓市场有决定性作用。

 

 

非酒店式公寓部分

 

供应与需求

2016年上半年,金边市的非酒店式公寓只增加了139套,具体到项目为:位于240街的The240,9East,以及GalaxyResidences。公寓总供应量为2979套,与2015年四季度的2840套比增长了4.9%,然而,2016年下半年将会有3184套新公寓投入市场,形成第一次交房高峰。

 

假如所有在建楼盘都按计划进行,到2020年将会有24533套公寓存在于金边市场,相比今天增长723.5%,2016年上半年立项的楼盘12个,计划共有5401套,比2015年上半年新立项楼盘量增长52.4%,桑园区仍然是公寓开发首选区域,50%的新楼盘选址于BKK、百色河岸、朱德奔一带。

金边市公寓存量

金边市公寓存量与增长量:紫色为累计存量,蓝色为增长量

来源:KnightFrank Research

 

2016年上半年开盘新项目平均头三个月销售率为17.2%,比2015年下半年项目销售能力下降了10.6%,从销售总量来看,2016年上半年共销售公寓929套,比2015年同期的销售1268套下降了26.7%

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2014年末以来,按季度销售率:蓝色为总可售量,棕色为已订,绿色为销售率

来源:KnightFrank Research

 

 

价格与出租

已有楼盘的售价基本维持不变,新开盘楼盘售价平均比上年同期的$2047/平米增长了3.9%,达到$2128/平米。然而如果将2016年上半年内细分则会发现售价是下跌了,由一季度的$2843/平米降至$1823/平米,下跌幅度达35.8%,与2015年形成显著反差的还有开发商的重新审视定位:2015年开盘多个售价极高的大型项目,例如The Bay、The Peak、The Mansion House(编者按:The字辈多如牛毛,开发商是英文字汇匮乏吗?)等,而2016年上马的多数是定价比较亲民的项目,从而拉低了整体的平均价格。金边市北部的Russey Keo区与西部的棉址区分别开盘了一批诸如Sky Tree(终于脱离了The字辈)之类的$850-1400/平米的较低价楼盘,但同时开盘的也仍然还有另外一些$2500-4100/平米的瞄得比较高的楼盘。

 

出租方面,市中心一线区域(诸如BKK、隆边等)一套55-70平米的一房公寓月租金在$1000-1800不等,二线城区租金较此减半或更低一些。房东们租金开价似乎较以前持平,但不同的是今年可以讨价还价。租客来源上,金边市80%的公寓租客为外籍人士。

 

公寓前景

当前公寓市场普遍存在对未来供过于求的担心,然而多数开发商已寄希望于培养本地居民投资公寓。需要面对的现实是,最近新开盘的楼盘们单价许多已超过$3000/平米,有些甚至已超过$4000/平米,如此价格,本地居民中恐怕只有极小的一小撮人能够买单。(正在瞄得更高、看得更远的开发商们,我给您友情提示:当前柬埔寨人均GDP为$1225,不是一个月,GDP是按年算的哦。)

 

鉴于上述环境,已经有部分本土开发商或是对本地有深刻理解的开发商开始走“低价城郊”路线,将楼盘盖在郊区,由于地价低廉便可低价出售,至少短期来看这种思路似乎要比在市中心新开楼盘更利于销售(编者按:然而郊区销售完了,租给谁?这是下一个问题)。

根本解决答案应该在本地柬埔寨人群对公寓楼居住方式的认可上。只有当地人慢慢意识到公寓楼事实上对居住品质有所提高,从而产生认同,再辅助以宽松的银行贷款环境(近来,针对当地人的无抵押贷款也已开始启动),才能从根本上打开本地人的购房需求。然而当前却有两大障碍需要他们跨越:1.本地人普遍对外国开发商持有不信任心理;2.本地人认为高层居住意味着危险,并且认为公寓的物业管理与维护成本过高。

 

开发水平的提高、建筑规格的标准与严格化、城市基础建设的完善这三个方面的缓慢提升将会是鼓舞本地人群对购买公寓信心的关键因素。(但这三个方面的前两个都会带来开发成本的增加!)

 

编者拔:本报告全文完,文中所有数据与观点(除括号内部分外)并不完全代表本公众号的立场,如有疑议、指责、约架,概不接受。本公众号一贯只接受表扬。

柬埔寨房地产

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