2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(二)商业地产与酒店篇

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商业购物中心

 

供应与需求

自2014年下半年安达大厦商业部分完工投入使用以来,迄今两年内没有新的零售商场投入市场,金边市商业地产面积总量一直停留在134153平米。2016年年底前随着百盛商场以及Exchange Square的峻工,76200平米的新商业零售面积将投入市场。如下图,如果所有计划与建设中的项目都如期进行的话,到2020年总商业购物地产面积会达到414492平米,相当于在今天的基础上增长209%

柬埔寨房地产年报

金边市商业购物中心累计供应面积;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:KnightFrank Research

 

高端购物中心出租率维持在95.8%,其中永旺商场长期满租并且有意向商家排队等候租位空出。各购物中心虽然出租率高,但租位的商家替换率也高,基本趋势是高端品牌渐渐被平民品牌代替。永旺商场二期也已在城西北韩国城附近开始动工。

 

加华集团正计划重新翻修与重新定位苏利亚购物中心,加入更多的商区与提高商铺的多样化,令较早一代的商场仍然保持与时俱进。

 

另外两个动向是,诸如Krispy Kreme、Carl’s Junior等世界一线食品与饮品品牌也开始进入金边;星巴克在机场开设第一家店后,半年内在永旺商场成功开设二店。

 

出租与价格

高端商场的租金一直维持在$32-70/平米/月之间,中端商场内品牌商铺的租金在$10-22,而非品牌商铺租金从$22-250/平米/月不等。自从永旺商场开业,众多老一辈商场们纷纷受到出租形势的冲击。

 

前景

前途还是光明的,柬埔寨人均GDP达到$1225,正式步入低-中等水平收入国家行列,政府计划于2018年内实现人均GDP$1579,对商业购物中心们是好消息。当前,众商业品牌在金边并没有多少区域的选择,纷纷落户于繁华的万景岗区(BKK),接下来即将投入使用的NAGA二期、百盛商场、Exchange Square有望会使选择更多一些。

 

酒店业

最近,三个国际五星级酒店品牌意欲进入金边,将长期以来波澜不惊的柬埔寨高端酒店业带入另一个时代。

 

供应与需求

到2020年,酒店市场总共将会有9475个客房,比当前增长40.5%

 

自2004年以来,访柬游客连年快速增长,2015年有480万人访柬,比上一年增长6.1%,这些访客里,有59.9%是纯粹为旅游度假而来;14.9%来参加会议展览等;10.9%为商务目的。尽管访客人数众多,但多年以来柬埔寨的大型高端酒店需求低迷,因为绝大多数游客选择入住小型精品酒店,这也是为何金边并没有多少高级五星级酒店。然而,这一现状随着一些国际高端酒店品牌对金边表示兴趣而将开始改变。2016年上半年,有四个小规模新酒店投入市场,贡献259个新客房;独揽安达大厦最高14个楼层的五星级Rosewood酒店也即将开业,将贡献175个客房。

柬埔寨房地产年报

金边酒店客房累计供应量;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:Knight Frank Research

 

 

金边市现今50个客房以上规模的酒店有52个,总客房数6743套,集中分布在BKK所在的桑园区与隆边区。如果所有新项目都按期完工,到2019年,总酒店客房数将增加2732套。大仓久和与香格里拉酒店分别与两个新加坡楼盘项目签订了备忘录,这两个项目是The Bay和The Peak。(编者按:很不幸,Knight Frank的这个报告出了没几天,The Bay由于市场反应未达到预期,宣布项目搁置,真是一言不合说黄就黄,令我为金边市所有瞄得高、看得远、卖得贵的项目捏了好几把冷汗。)

柬埔寨房地产

《金边邮报》2016年8月29日消息:The Bay遭搁置

 

另外,万豪国际在暹粒的courtyard将于2017年开业,并有意进入金边。

 

入住率

在柬埔寨,由于精品酒店们永无止境的扩张,五星级酒店入住率长年徘徊在50%左右。造成这一入住率的另一个重要原因是本土需求疲软,各五星级酒店的住客95%为外籍。

 

前景

今年,柬埔寨又在国际上出了一回风头:吴哥窟被欧洲旅游与贸易委员会评选为2016年“世界最佳旅游目的地”,可以预见接下来相当一段时间内游客到访数势头将持续强劲。暹粒—西港—金边与国际城市之间以及三地相互间的交通便捷程度如能得到进一步提高,将会对柬酒店业产生极大促进作用。同时,国际知名高端酒店的进入也会对柬埔寨旅游业与曝光度产生积极作用,他们还将带进来各自的忠诚住客。

 

近期内国际到访柬埔寨的访客还将以旅游、度假的游客为主;而长远来看,随着更多国际公司入驻柬埔寨,将会有更多的商务访客访柬,商务活动也将趋于频繁,2017年将于金边举行的世界经济论坛就是例子。

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:公寓篇

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(一)概览与写字楼部分

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写在前面的话:Knight Frank 是总部位于伦敦的一家住宅与商业地产咨询公司,几年前设立了柬埔寨公司,迄今为止,我认为还是柬埔寨房地产界能够发表具有公信力与态度较中肯报告的唯一一家咨询机构。但如果我们仔细想想,柬埔寨今天的房地产/建筑业绝大部分应该都已经掌握在华人手中;不要说小小的英国,就算整个欧洲的在柬人口也可能不如中国一国在柬人口数量大,然而,当我们需要态度中肯的分析资料时却只能依靠一家伦敦来的、说英文的、只有十几个人的小办公室生产的分析报告。为什么呢?因为中文里找不到这个水平的知识数据,有的多数是植入广告、人有多大胆地有多大产,对此,我自己负有极大责任。我曾经在少不更事的年代(也就是说:去年)也参与了这一活动,今天想起来仍深感惭愧。我还对柬埔寨、新加坡、马来西亚、毛里坦尼亚、巴布阿新几内亚等国的华人华侨表示歉意,我作为您先祖母国东土大唐来的同胞,却没有办法为您用华文写出这样一份报告让您能安心地阅读柬埔寨地产市场,到头来只能解读欧洲人的报告,我心里是觉得十分对不住您的。

以下是对Knight Frank 报告的解读,其中的数据不代表本公众号的主观意见。

经济概览

财经部预计2016年建筑业的增长率放缓到15%(2015年增长率为19%,2015年是柬埔寨房地产业疯狂的一年,请看早期报告:2015柬埔寨房地产年报),估计到2020年止,这一数据会低到10%,这也契合柬埔寨政府要多样化发展经济的决策,不能光吊死在两棵树上:房地产与制衣业。

亚洲发展银行预测柬埔寨2016年GDP增长率为7%,2017年GDP增长7.1%,这一数据击败东南亚绝大多数国家,领先东南亚整体增长率2.5个百分点:

柬埔寨房地产年报

GDP增速

蓝色:柬埔寨     灰色:亚洲发展中国家      绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

在可预见的将来,经济增长势头还会一直迅猛,主要动力来源于制衣制鞋业、建筑业与服务业(本公众号按:制衣制鞋业今年似乎受伤不轻,为何仍然迅猛?)。然而,柬埔寨下一步的瓶颈可能是劳动力的质量(数量是够了)与生产效率。

另外两个特点是经济规模的扩大与通货膨胀率的可控,这两点会逐渐促进居民可支配收入的增长,从而大大提高本地居民的购买力。这,对柬埔寨经济长期健康发展有决定作用。

柬埔寨房地产年报

CPI(消费者价格指数)年增长

蓝色:柬埔寨    棕色:亚洲发展中国家    绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

 

写字楼部分

供应与需求

2016年上半年有三个写字楼项目完工并投入市场,为金边已有的写字楼供应市场增加了12581平方米的可出租面积。这三个项目分别是诺罗敦大道的Maybank大厦、Emerald Tower,以及毛泽东大道的Premier Office Building。

柬埔寨房地产
Maybank 大厦

2016年下半年,还会有隆边区的Exchange Square、毛泽东大道的City Tower Asia、以及63街的Aura Condominium投入市场,这三个项目的总可租面积为25889平米。到2016年上半年止,现有的办公楼可出租面积总量为225178平米,未来的三、四年内,这一总量预计会达到406935平米,增幅将会是80.7%:

柬埔寨房地产年报

金边办公楼累计供应量

来源:Knight Frank Research

 

到目前为止,办公楼的存量还是以C级为主(至于是什么是C级,请阅读旧文:2015柬埔寨地产年报:办公楼篇),但这一局面正在随着办公需求的提高而快速改变,预计到2020年,A级与B级办公楼会成为市场的主宰力量,到那时,投入使用的项目里还会有奥林匹亚城、TheGateway、钻石双星、东方商业中心等一大批摩登大楼。

 

2016年二季度办公楼的出租率为80.5%,比一季度的80.9%稍有下降,这并不意味着租用办公楼的公司少了,因为这一过程中有新楼盘进入市场,所以相反,出租总量增长8985平米,净消化增长56.9%,并且请注意,这些新楼盘都是A级或B级办公楼,面对的是中高档市场。

 价格与出租

定价从$9/平米/月到$38/平米/月不等,然而定价虽这么说,实际出租情况下,都有讨价还价余地。2016年一季度ABC所有级别办公楼租金平均值为$18.7/平米,不同区域租金分布如下图:

柬埔寨房地产年报

蓝色与绿色柱为净可出租面积;蓝色为市中心区,绿色为开发中的城区。

来源:Knight Frank Research

 

如果出售的话,价格从B级最低的$2100/平米到A级最高的$4900/平米不等。

 

前景

写字楼的供应量会稳步增长,价格与出租率也随着市场需求的增长可以得到保障。陆续搬入写字楼的公司多为银行、航空公司、保险、非政府组织等具有跨国背景的企业或机构。迄今为止,专用写字楼的普遍出租率在80%以上,安达大厦是唯一例外,其出租率远低于80%,原因仅仅是其体量太过巨大。

安达大厦

安达大厦

从短期来看,随着更多的国际企业开始进入柬埔寨,只要写字楼开发商愿意持开放态度定价,相信A级与B级办公楼的出租率只会稳步上升;中期来看,柬埔寨连年积极进行境外合作的谈判及其政府对外资进入柬埔寨的开放政策会吸引越来越多的境外企业进驻柬埔寨,从而最终使写字楼受益。

另外,据联合国研究数据,到2030年,柬埔寨会有一次高达25%的工作适龄人口增长,从而成为写字楼需求的一个长远保证。然而,这一过程中,教育的提升程度与人力资源的质量却是能否提高工作人口生产力的先决因素。

 

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:商业地产与酒店地产篇

有两件事情让我舍不得离开柬埔寨

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因为我不离开柬埔寨,最近一年来,有两三次我的爸爸已经气得,,,,气得,大家都看过《三国演义》吧,气得就好像周瑜听说诸葛亮去借了十万支箭回来那个样子,只不过我的爸爸既年轻,又身体比较好,气一气也无大碍。现在搞得风声鹤唳我更不敢回去,一回去怕是要被吊起来打一顿。在我爸爸的想象中,柬埔寨是未开化、野蛮与落后的,甚至在今天已经身在柬埔寨的许多同胞们眼中也如此。

但我一直都不是这么认为的。我邀请你用平常心去热爱她一下,你会有不同的感觉。有两件很小的事情,让我觉得她是一个文明开化程度很高、人文情怀饱满的国家。

第一件事情:

我有一次坐在嘟嘟车里在莫尼旺大街的十字路口等红灯,旁边停过来一位骑在摩托车上、穿着拖鞋光着黑脚丫子的大叔,顷刻过后,周围填满了人与车,最后挤过来一位骑在自行车上的拖鞋大妈,大家都在太阳下曝晒,等着漫长的红灯。一会儿,来了位发广告纸的小哥,气定神闲地每人发一张,那架势就好比某上市公司开股东大会,先发一份上季度的财务报告,你一张,他一张,我一张,不慌不忙,人人有份。然后大家都从摩托车上松开手,客客气气地接过来,装模作样读一读,反正闲着也是闲着。有些人正着读,有些人倒着读。红灯眼看着还剩十几秒,黑脚丫大叔双手都要放回摩托车上,但这张广告纸怎么办呢?他左右看一看,也不能扔在地上,正一愁莫展之际,突然眼前一亮:旁边大妈的自行车上有个前置菜篮子。大叔连思考都懒得思考,就将广告纸仪态万方地丢到了大妈的车篮子里,冲着她傻傻笑一笑,然后两手抓好摩托把手,安详地继续等红灯。大妈被弄得莫名其妙,疑惑地看了一眼自己的车篮子,又看了一眼怪叔叔,然后似乎深受启发,就也把自己那张丢进去,接着安详地继续等红灯。红灯变绿,人群即刻作鸟兽散。这个过程从头到尾只有一分钟,一分钟前,大叔与大妈萍水相逢,一分钟后两人想忘于江湖。他们,有一分钟的交情。

我在旁边看着,惊得目瞪口呆:他丢得那么心安理得,她接受得那么毫无怨言。这几乎是我很多年来亲眼见过最令人动容的现象。您可知道,这要放在我们老家那旮儿,是要动刀子收场的。

第二件事情:

很多年前,我刚来柬埔寨那会儿,年少轻狂,又无知,一生从未见过人生之黑暗,所以老爱做些个不着调的事情。比如,有一次我半夜过后发现自己在一个club里面,就是51街北段某著名club,然后呢又发现旁边一个长得很漂亮的妹子,然后我就过去跟她说:“你好呀”。说到这儿,客官您肯定要不怀好意地“嘿嘿”一下,但且慢着,我先插播一下背景知识,不然你肯定要不惮以最坏的恶意揣测我这个中国人。我来东南亚之前,许多年都住在东北亚某一线城市,那个城市夜晚是灯火通明的,有很多腿很长、脸圆圆的、冬天下雪喜欢穿短裙、长得很漂亮的妹子,她们都跟我一样或许是学生,或许是工作了的青年,白天太忙,晚上和朋友们才出来玩,男青年女青年都一样,没人觉得有什么不妥。而且我们都认为,看到了长得很漂亮的妹子,去跟她说“你好呀”,这是一位男士很有礼貌的行为。你想想,如果漂亮的妹子在那里,你明明内心汹涌澎湃、万马奔腾却硬要把她当空气装作毫不在意的样子,都没有礼貌地跟她搭个讪,这是多么残酷的一件事情,是很不应该的。所以,我十分不理解为什么有人认为跟漂亮女孩搭讪是一件值得羞耻的事情,既然心中无鬼,你看到她心情就很愉悦,难道不应该很开心地过去跟她说“你好呀”?

好了,插播完毕。回到金边51街,于是我就过去跟她说“你好呀”,然后她一回头,我就后悔了:脸画得这么浓墨重彩,您这是要吓到人吗?她很开心地就跟我聊起了天,但没过几句,我似乎听到她说多少钱。我觉得很奇怪:“钱?什么钱?”她凝视着一脸诧异的我,一时无语,就好像十字路口那位大妈望着黑脚丫大叔一样莫名其妙。但一瞬间后,我立即明白了,委婉地告诉她:原来你是这个意思,我原不知道在金边大家都是这个意思,如果是这个意思我觉得并没有什么意思,那我就只能非常不好意思了。她一直微笑着,听完,甚至还陪着我聊了一阵天文、地理和当年大选政局形势,最后,非常自然地,就好比朱丽叶为了敷衍而真诚地跟帕里斯说“it will be of more price being spoke behind your back than to your face”那么自然地,跟我说:“不好意思,你帮我拿着这杯酒,我先去一下洗手间。”我知道她不会再回来,她没有更多宝贵的时间浪费在我身上,她也知道她不会再回来,她也知道我知道她不会再回来,但她把酒杯放在我手里,很优雅地笑一笑。

这,就是一个最没有谋生手段的柬埔寨妹子,她还保持的涵养。

我真诚地邀请一些吃不惯柬埔寨菜,不情愿与柬埔寨人为伍,自己住在别人的国家不虚心学习别人的语言还要抱怨对方不能沟通的同胞们安静地试一次,以平常心对待一次你在的这个国家,其实也很有意思的。

10万美金在柬埔寨金边能买个什么房?

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10万美元买一幢,如里用的量词是“幢”,就是这个东东:

柬埔寨房地产
请注意,上面这里有好多幢。
而不是下面这个东东:

柬埔寨房地产

这个东东一般是论套卖的,也是差不多10万美金一套;它要是论幢卖就太贵了。

上面那个论幢卖的,在柬埔寨我们华人称之为“排屋”,下面这个论套卖的我不说你也知道,它叫做“公寓”。

好了,背景知识前戏告一段落,下文开始进入正题,值不值得投资的问题。

分两种情况:如果你的硬指标是年租金回报率10%以上,我直接告诉你,两个都不值得,因为达不到,您基本上就告别自行车了,啊,不好意思,应该是告别柬埔寨房地产了。

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如果你期望租金回报在10%以内,同时又希望它以后在某个时间点升了值可以卖出去,那么请留下来,我们还可以商量商量。

首先说一说排屋,我真搞不懂人们为什么要造这样的东东,它造出来这么丑,住在里面一点舒适度也没有(我试过),连个空调都没地儿安装,它为什么还要一直存在真是让我想不明白。当然我这是从居住的角度去判断,而如果您是拖家带小,在里面祖孙五世同堂,前门还要做生意,就另当别论了,特别适合您。但问题来了,持外国护照的人是不能买它的呀。柬埔寨的法律规定凡是带地皮的不动产,地面那一层是不允许外国人持有的,所以呢,您拿着中国护照就不可以买排屋。如果实在要买,那么要从二楼往上买起,这样的话,还买个什么劲儿,全指望着一楼大门做生意呢。

排屋的出租回报率是在多少呢?它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产,可能普遍在2%-3%,打个比方,那样一幢,如果地点处于商业价值最大的河岸边,售价可能高于120万美金(不是我定的价哦,我有个柬埔寨哥们儿开的价,您要他真卖),月租金4000美金,年回报4%,这是这种房产回报率的顶点,而且人家在河岸也轻易不会卖,处于有钱买不到的局面。

柬埔寨房地产
(河岸是这个样子)
如果位处随便一条什么大街上,售价算70万左右,月租金1000,回报率1.7%,大量可以买,但买了干什么?

所以,排屋这个东东,既然不让买,不买也罢。

再说公寓。
公寓又分为成品与画饼,成品就是已经完工在使用的现房,画饼就是效果图画得非常漂亮,正在出售中,但一时半会儿不能完工的楼盘。

就2016年9月为止,金边市的成品公寓用手指头可以数得出来,价格可以问得到,租金也在市场上挂着呢,这个很容易调查出来。画饼中的楼盘,全家老小一起手指脚指全用上也数不过来,价格可以问到,但你如果问租金,人家一般会告诉你:“就这套,30平米,别看它床都和灶台粘在一起了,但将来只要一投入市场,那租金肯定600美金起步“,你问他为什么这么有把握,他能吹上天最后连他自己都信了,你能不信?但有什么依据反驳呢?没有,因为它是个饼,还在画呢,他要说900你也没办法证明不行,因为那是将来的事情。所以,人家跟你说租金回报10%以上,八成就是基于画饼中的楼盘。

成品的楼盘,据我观察租金回报一般在5%-8%之间徘徊,我亲身经手过的最高纪录是一套123平米的两居室公寓,总价13.5万美金,成交的时候卖家连里面的租客一起都卖给了买家,租客的租金是1000/月,这样算来年回报率接近10%,这已经是我见过最顶级的回报率案例了。所以,轻轻松松就10%以上,哪有那么随随便便成功的事情?

但是不是说只要是画饼就一定不行呢?当然不是,你要知道现在很成功的一些成品,它曾经也是画饼呀。现在这堆画饼中,肯定有将来明星级别的产品,关键是你怎么去把它选出来。我的建议是,不要听人吹,自己去看吧,现在如果金边市有100个画饼楼盘的话,我的感觉是这里面可能有25个左右的未来明星产品,如果你选中了它们,不出两三年你就是牛B轰轰的那个人。

选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

通过这三项标准,我其实私下里已经把所有主要画饼楼盘分成三六九等了。在我看来,金边的公寓楼盘可以分为以下几类,从最惨的说起:

1. 点中死穴型。

顾名思义,这类就是有死穴,怎么折腾都不成。一般来说也并不是说它地段不好,有的可能处在极好的地段,但自己给做坏了,最常见的现象是建筑设计/交通在某方面有硬伤,定价时又无自知之明结果一定价老高,似乎一步就要走上人生之颠一样。最后开盘了吧,第一个月打了个地基卖掉10%,买的还都是开发商的亲朋好友;半年过去了,还是那10%,一年过去了,15%,怎么办呢?原本还指望着卖了钱拿来付建筑包工头工资呢,再不付就不给干活了啊。这个时候才明白,哎哟喂,当时价格定高了,建筑规划也画坏了,这不忘了画停车场了吗?怎么办?地基都打好了再改也晚了哇,将错就错吧,但价格这么高没人买怎么整?这么抬着,骑虎难下,要降价吧,人家已经买了的那15%怎么办?你这不明摆着承认自己没有价值吗?不降价吧,实在卖不掉了呀,给不了钱包工头都威胁要停工了。所以上也上不去,下又下不来,真真的好不难堪也么哥。这个,就叫做被点中了死穴,还好,这种楼盘不多,极少。

2. 鸡肋型。

金边呀,最多就是这种,我望眼看去,黑压压一片尽是。鸡肋呢,你看着都挺好,只要你站在它的售楼中心里面,什么都好,但只要一离开,你就不再想它,它什么都似乎很好,但就是没有任何让你在离开以后还怦然心动的特质。也就是说,她美则美矣,但就是没有什么美得出类拔萃、美得不可替代。原因很简单,如果你今天看了四个售楼中心ABCD,你觉得A也好,然后B也好,C原来比AB都好但更贵,D一看,完了,ABCD原来都一样,没意思。你怎么办?这个就叫鸡肋型。它的最明显特征是价格偏高但不是最高,个个都声称是未来城市中心,效果图做得美轮美奂,造售楼中心就花了上百万美金,银行里其实就剩两百万。这种情况下,ABCD,客官你到底该买谁呢?感觉买谁都行,但又谁都不想买。

3. 神盘。

这种楼盘呀,它各方面都没有死穴,而且各方面标准还挺高,最重要的是,它有某一方面有别人不可替代的长处。而且它的开发商有一条路走到黑的意志与实力,比如说你没发现它的美,你不买是吧?好,不买就不买,它自己有信心直接花私房钱就造完封顶了。但一般情况下,人们都是很有眼光,一下就可以看出来它的亮点,基本不需要开发商自己掏私房钱,还没完工应该就已经销售得八九不离十了。

说到这里,你肯定想问我要我那张将楼盘分成三六九等的名单,但你想想也知道,这么大庭广众之下我哪能拿出来就曝了光了,以后还要不要在金边混了?

看到这里,您千万不要以为柬埔寨房地产就尽是鸡肋,退一万步说,就算您买中了鸡肋,又有何不可?事实上这个国家的房地产行业,其鸡肋产品作为你保存美元资产的目的地是再合适不过了。

如果您来到金边胡乱买一通,买中神盘是运气好;买中鸡肋的话,买就买了吧,你不买、我也不买,那么多鸡肋放着怎么办?要是一不小心买中死穴,,,,唉,我想了下,还是不要买中死穴的好。

我也知道,要是您铁了心要来投资,我说得再不堪您也会来;您要是没那个念头,我说出花儿来您也不会哪怕朝这个方向移动一下手指头。但也还有极小一部分观众朋友们凡事都需要受到鼓舞才能行动。那么好,您可以读一读我另一篇文章,叫做《柬埔寨房地产投资菜鸟五问》(注:旧作,这么打鸡血的文章,以敝人今天的操守,写不出来。)

本文发表之前,我从头仔细读了一下,深感自己苦口婆心、怜悯众生之态入木三分,不禁感慨像我这么操着柬埔寨财政部长的心,领着财政部门卫工资的人,除了我也没sei了,读到这儿,您不赞都不好意思。

金边市隆边区的街道为何出奇的狭窄?

本文部分内容原为专栏文章,首发表于《品味高棉》第17期,现已获得授权于此发表。如未征得作者许可,请不要转载。

如下图:

金边城市规划
(现有单行道)

隆边区是金边资格最老的城区,在早晚上下班时段,您要是敢开辆车进去,那绝对是一入侯门深似海,从此萧郎是路人,要看到您出来,只能等第二天早晨了。今天的隆边区也已成了单行道最密集的区域。城市对交通的管制,划定单行道的原因一般只有两个:

这条街道上车流繁忙;

这条街道太狭窄。

而隆边区就是这两个特点十分显著的一个城区,所以,没有办法,只能在某条街道交通负荷达到极限时将其划为单行道。

然而,我们的疑问是:作为金边城市文明的发源地,隆边区为何把街道设得如此狭窄?有没有办法改得像新堆谷区一样宽阔明亮?

这其实是两个问题,我们先来回答第一个:为何狭窄?

这就得从老黄历上面说起,19世纪,法国殖民者第一次进入金边时,看到的城市景象是这样的:

1867

(图片来源:ShelbyDoyle:City of Water: Architecture, Urbanism andthe Floods of Phnom Penh

黄点是塔仔山,黑方块是王宫,沿河黑点是居民点。说白了,这个时候的金边就是一块赤裸裸的光地,当时的土地政策是“普天之下,莫非王土”,所以谁也别想买地盖楼。

然后,接盘侠就是法国人,20多年后金边在法国人手里变成了这样:

1890

(1890年的金边,图片来源:同上)

到这里,我们的初步答案是:隆边区是法国人设计的,上图中,隆边区已初具雏形。

那么,为什么法国人要将街道设计得如此狭窄,使今天的我们深陷其中而不得开心颜呢?因为19世纪的法国人,看不到未来是我们今天这个模样,他们有他们时代视野的局限性。其中最具决定性的因素是马车。

1890年前后的法国是历史上比较憋屈的法国,称其为“西欧病夫”也不为过。刚过去不久的普法战争里,输得一毛不拔,东部边境法兰西百姓都当了亡国奴,其中就包括我们语文课本里学完《最后一课》的韩麦尔先生与小弗朗士同学。正如同时期的大清国一样,仗打输了,割完地还要赔款,一边赔着款,一边又碰到了百年一遇的欧洲经济大萧条,法国人民不由自主想起了杜甫的“床头屋漏无干处,雨脚如麻未断绝”。

然而,西边不亮东边亮,家里连锅都揭不开了,海外殖民地事业却如火如荼。这个时期的法国殖民官在东南亚建造了几个极有水平的大都市,这其中就有金边,他们的创作灵感多数来源于法国的主要城市。当时的法国,有头有脸的人们出行,城市内主要交通工具是马车,城市规划者们无论如何也想不到未来的某一天还会有LEXUS 570,TOYOTA Tundra,就如同今天的我们无论如何也想不到100年后金边大家都会直接坐飞碟上班。

19世纪的巴黎,街景是这样的:

巴黎街道老照片

有马车,有人物,还有卖香烟的小卖部,街道与金边隆边区街道宽度相似。其中的马车,据目测,跟金边今天的嘟嘟车尺寸相仿。看看今天嘟嘟车们在隆边区如鱼得水地穿梭,也就可以想像当年城市规划时,街道宽度是充分并有余的。

第二个问题:有没有可能将街道拓宽?

答案是没有可能,原因有二:

一是隆边区的房屋土地产权是私有制,并且永不过期。私有制有好处亦有坏处,好处是有恒产者有恒心,有利于物质与文化的传承;坏处是谁也别想动它,大刀阔斧的改变绝不可能,今天的南泥湾明天也成不了塞北的好江南。

二是隆边区是古迹重镇,汇集了金边几乎所有具历史意义的遗迹。就算奇迹发生,可以拆迁那些丑陋无趣的当代民居,对这些遗迹,奈何?

所以结论是,在你我有生之年,隆边区的街道也就这个样子了,不会改变的。改变的只会是车流越来越繁重,然后越来越多的街道成为单行道,直到有一天单行道成为步行道。

柬埔寨房地产

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听说柬埔寨妇女事务部搬家了?

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前些天,我在街上路过一处宅子,很是被她吸引。

柬埔寨 房地产

由于学生我素来痴迷于老古董建筑,一见到这样的东东就挪不动步,一般如果看到,就要停下来研究一番,最好是敲开门进到屋里去仔细研究一番,将什么梁啊瓦啊全都记下来才好。于是打定主意,看看有没有机会找到她的主人。打电话给我的柬埔寨小伙伴,还没把位置描述完,他就得出了答案:“这是某位**先生的私宅。”

“这位**先生是干什么的,房子这么漂亮?”

“厄,以前主要是砍树卖的。”

“现在呢?”

“现在也开点赌场、酒店,搞点房地产。”

“不砍树了?”

“不太砍了,上回得了个保护森林荣誉博士学位。”

“为人是否热情好客?”

“厄,,,,你有电脑,为什么不上网搜一搜他的名字?”

“好吧,你觉得他会不会邀请我去他家坐一坐,参观一下他的房子?”

“你,现在大白天的,你喝酒了?”

为什么说我喝酒?我要是有个漂亮房子,别人很仰慕,我就会得意洋洋地邀请他来参观一下。回到家,先用google maps 定位查一查看是否有联系方式,打开街景,倒吸一口凉气:

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那块牌子上写着Ministry of Women’s Affairs (妇女事务部),街景拍摄时间为2013年12月。

说好的私宅呢?

柬埔寨中央政府,机构繁多、浩若星辰,光部委就连许多政府官员自己也数不清楚,大家平时倒也兢兢业业。但唯独这个妇女事务部是我看不懂的,您说它到底是用来干什么的呢?不知道过年过节是不是给妇女们发压岁钱,平时组织妇女们参加“织毛衣小能手”培训讲座?或者里面是个女儿国,但是否招收男职员去上班?中央政府为了体现男女平等是否应该搞一个男子汉事务部?总之,迷一样的妇女事务部。

不管如何,有个妇女事务部总比没有好,然而这个宅子到底怎么回事?

我终于还是把这位某**先生的名字输入google试了一下,出来的图片大致为三类:这位先生笑容可掬与一位小姑娘的结婚照;木材;一栋黄色大楼。

柬埔寨 政府机关 大楼

这个结果,对我来说是大大的好消息:因为笑容可掬说明他和蔼可亲,这么漂亮的小姑娘都肯嫁给他说明他十分有魅力;木材我也喜欢,说明我们有共同爱好;唯独这栋黄色大楼怎么回事,我又去查了查。读了些文章,最后,Cambodia Daily 于2014年5月发表的一篇报道解答了所有迷团。

原来,这位某**先生不应当被称为“先生”,而是**勋爵,是柬埔寨功成名就的一位社会贤达,去年是他“最近一次结婚(金边邮报用词most recent marriage)”,新娘21岁。关于黄色大楼,是新的妇女事务部大楼,是这位勋爵专门为她们造的,您瞧瞧,这么会怜香惜玉的勋爵,当然会对漂亮小姑娘产生致命的吸引力呀。当然啦,有来无往非礼也,妇女事务部搬进了风姿卓越的黄色大楼,自然就把又老又旧的暗黄色宅子给了勋爵,这样岂不是皆大欢喜!

但Cambodia Daily 这种西方媒体非要吹毛求疵,说勋爵是个砍木头大亨(logging magnate),还含沙射影暗示他在砍木头开矿这类靠山吃山的事业上赚了许多钱;接着又从妇女事务部找了个无名小卒来采访,说妇女部搬家完全是因为勋爵看中了这个宅子,还说勋爵与政府内幕交易了;最后,为了体现妇女事务部做了亏本的买卖,Cambodia Daily 竟然把作为金边房地产业最高机密的地价都给曝光了,这种事情,连我都不肯公开评论,结果它一个西方媒体牝鸡司晨,给曝光了,说什么宅子位于隆边区黄金地段,地价$5000-8000/平米,而黄色大楼位于棉址区,顶了天$1200,这妇女事务部脑子进了水,亏大发了。

针对这些指责,勋爵本人也许日理万机,也许新婚燕尔,无暇顾及,那么就由我自告奋勇出来帮他辩驳一下。首先,砍木头大享怎么了,吴刚不也是砍木头起家的吗,您看嫦娥还不照样喜欢他,历史的事实证明会砍木头的男人比较有魅力;

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另外,说勋爵是早就看中了这个宅子,这不废话吗,你看我,我现在不也看中了这个宅子吗,有美学鉴赏能力的男人都会看中这个宅子,看不中这个宅子的说明水平不行;说勋爵与政府内幕交易了,交易就是交易,中国人说得漂亮点称其为“礼尚往来”,说难听点就叫“一个愿打一个愿挨”,哪有什么内幕外幕那么多讲究;最后,说地价差异巨大,妇女部换亏了,嘿,您瞧瞧,就今天金边这地价涨得跟坐火箭似的趋势,棉址区偏是偏了点儿,但还不分分钟涨到$5000-8000那不就一样了吗,就算今天明天涨不到8000,再等十年二十年,总有一天会涨到的嘛,急什么?怎么能说就已经是亏本的买卖呢?凡事要用长远的眼光来看问题,不能鼠目寸光呀。

综上,我有理、有利、有节地,敌疲我扰、敌退我进地驳斥了某些别有用心的西方媒体对勋爵的无端指责,充分发扬了笔杆子里不出政权的国际主义精神,捍卫了社会名流人士的合法权益。希望大家不要听信西方媒体的扭曲报道哈。

另外,如果大家也如同勋爵一样对木头感兴趣的话,可以去住一住勋爵位于Kep市的金碧辉煌、高端无朋的超级豪华酒店。

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其实,我所做的这一切,就是为了能进去老宅子里参观一下。

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