不要骂开发商了,柬埔寨房地产真的没有暴利(干货篇)

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警示:技术贴,多数据、硬干货,不扯犊子,没有耐心探讨的请迅速绕道。

为了说明柬埔寨房地产有没有暴利,我们一定要拉上中国房地产垫背,不然终究也说不清楚。

首先,我们必须要客观地认识到一个事实:中国房地产是绝对不暴利的。现在把道理摆出来各位看一看。

举个利润牛到不行的例子。这个例子利润计算是中国一位名叫张甲岩的房地产业内人士在知乎上给出的。

背景:中国的某三线城市,近年来经济发展不错、空气干净,人民群众购房积极性还是比较高的,开发商建个四平八稳的楼盘,售价4900元/平米。您一定要问,为什么非得选个三线城市,北上广深又不说?因为呀,一线城市的开发商都惨到不行,没得赚呐。现在中国的房市矛盾是这样:北上广深只要你建,肯定卖得掉,但利润极低、融资压力大;三线城市利润高,但问题是建好了没人买,为什么呢,因为没钱的不买,有钱的去一线买。所以,选择一个位于三线城市而又卖得掉的楼盘,这就已经算是利润极高的神盘了,千万不要小看了它。

以下简单粗暴点,直接算笔账给您看:

毛利前的成本三大部分:地价成本(还好,三线城市地还算好搞)、融资成本(您不会以为开发商是从银行取出来自己的私房钱在建楼吧?)、建筑成本(这个比柬埔寨不知要低到哪里去了),加在一起算在2000-2200之间,为了简单,就算2100/平米吧。

毛利润:4900-2100=2800,赚翻了?先憋急,还早着呢。

① 扣除营业税及附加=4900*5.6%=274.4 (营业税今年要改增,现在这不还没改吗。)
② 扣除行政及销售费用=4900*(3%+3%)=294
③ 加计扣除=2100*20%=420
④ 所有扣除总额=274.4+294+420=988.4(营业税及附加+ 行政销售+ 加计扣除)
⑤ 土地增值额度=2800-988.4=1811.6
⑥ 土地增值税=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%=757.54
⑦ 企业所得税=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.515
⑧ 净利润=4900-2100-274.4-294-757.54-368.515=1105.545≈1105.5

项目净利润率=1105.5/4900=22.56%

您千万不要小看了这个22.56%,这已经是一个神一样的数字,是众多开发商苦苦追求但很难做到的数字。然而22.56%,我们村的王二狗卖烤地瓜利润都比它高。

结论:中国的房地产没有暴利,不信你去问问恒大碧桂园、三线不入流开发商,谁问谁知道。

看到这里,您一定想起了金边的房地产开发商,您不禁要问:是不是因为中国没得赚了,人们才跑到柬埔寨来搞开发,继续暴利?

好吧,那我们就算一算柬埔寨的这笔账。

今天的金边市,随便一个鸡肋楼盘,动不动都敢卖2500/平米,美金哦(只要柬埔寨以内都是美金,下文同)。您做个楼盘要是不卖2000以上您都不好意思参加同乡会中秋晚餐,去了也得坐下首,人家说话您就卯足了劲儿点头吧您呢,哪有您说话的份儿?您要是敢卖3000那面子就大了去了,搞不好下一届直接选您当同乡会长;还有那卖4000美金的,已经高级到没朋友,同乡会自惭形秽、高攀不上。

我们姑且取2500美金/平米这么一个最大众、亲民的价格来打个比方吧。

成本:

①    地价成本。这就全看您在哪儿买了。买到BKK1,5000/平米还得看人地主最近手头紧不紧,想不想卖,但话又说回来了,BKK1您造个房卖2500能甘心?低调一点儿,我们就假设您的楼盘在BKK3那几十条不知名的小胡同中的某一条里吧。算您2400/平米买的(土地价哦)。假设您把楼建得老高老高(柬埔寨呢,不是哪里都可以建老高老高的哦),地价摊到建案面积里,就算250吧。您瞧这数字取的。

②    融资成本。融什么资?哪里融资去?从头搞到尾也不过一两千万的货,您还好意思融资?所以,零。

③    建筑成本。这个真是要了血本了。您一个均价2500的楼盘,总不能按排屋的标准来搞,怎么着也得花500/平米才对得起观众吧?其实花个800/平米也不见得能搞出什么花样来。柬埔寨搞建筑,死贵。我们觉得开发商都是比较有良心的,就算700吧。再次提醒,美金哦。

毛利润:2500-(250+700)=1550,您敏锐的嗅觉是不是已经闻到暴利的气息了?别介,下面还有呢。

① 扣除行政费用=2500*3%=75
② 扣除营销成本。请注意,重点来了:您需要本土海外都销售,20%算起步价,30%都不算最高。所以就取25%吧:2500*25%=625
③所有扣除总额:75+625=700
④增值额度=1550-700=850
⑤增值税=850*10%=85
⑥利润税=(1550-75-625-85)*20%=153
⑦净利润=1550-75-625-85-153=612

项目净利润率=612/2500=24.48%

还是比不上我们村王二狗卖烤地瓜的利润率。

通过以上比较,冰雪聪明如你,肯定已经发现了中国与柬埔寨环境的巨大差别,两句话可以说清楚:在中国,交税交到你手软,开发商处心积虑赚的钱都交税了,尤其是土地增值税,让我们深刻理解到为什么抽税要用这个“抽”字,988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%,看到百分数是怎么蹭蹭蹭往上涨的吧,抽的就是您。

在柬埔寨,交税交得一点都不心疼,关键是营销费用把开发商们“抽”中了,25%,这是什么概念?这是比开发商自己的净利润还高的概念。但您不花这个钱行么?就您那老高老高的楼,还2500一平米,您还想不声不响守株待兔就全部卖光给当地的柬埔寨人了?您要是真做得好,本地那帮有钱又年轻的哥们儿没准真能给你买个两成,但剩下的八成您还真留着2023年开东盟亚运会时再卖?所以嘛,必须得靠台湾人、新加坡人、马来西亚人来买,但问题是今天这帮人已经疲软了,最终还得靠中国大陆人来买。世界是属于东南亚的,也是属于中国的,但终究是属于中国的。怎么整?您一个开发商,中国人生地不熟的,自己还翻了天了不成,强龙不压地头蛇,果断地在北京上海找了人帮你推呀,这个过程要的全是白花花的银子。您可知道,要是上海本地一个楼盘,吹拉弹唱打广告连广场舞大妈都用上也花不了3%,而我们一出手就是20%,还算便宜了。

各位客官,到这份儿上,您想想您当初骂开发商暴利,冤不冤呐。人家背井离乡的,跑到金边来赚个24.48%,连烤地瓜的都不如,中秋晚会还不让坐首席,您还骂人家暴利。这世道真是不好混哪。去哪儿都得挨骂。

但您又要问了,既然如此店小利薄,放着北上广深不去开发,偏要跑到这么大老远的柬埔寨,一年四季天天是夏季,晒得黝黑黝黑的折腾个什么劲儿啊?诶,问到关键了,因为北上广深买块地要一亿,你行你上,反正我们这嘎儿哥儿几个多数不行。

所以啊,不要骂了,珍惜一下这帮哥们儿任劳任怨、不远万里来搞建设的国际共产主义精神,才是正理儿。

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公众号:柬埔寨高尔夫与地产观察

柬埔寨为什么曾经贫穷

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说她“曾经”贫穷,是因为现在我也说不清她到底是否依然贫穷。

今天就事论事,只谈过去,不谈未来。因为未来是美好的。

先扯点犊子,犊子扯完你也就明白了。
map from poipet

九十年代,刚刚从战乱中挺过来那会儿,从泰国边境经西北部马德望省到金边这条路是经济要道,路上走私与商贸同样猖狂。那会儿,城里实在没货呀,什么东西只要运进来就是翻倍在卖。问题是西北军区的阿兵哥都已经好几个月没发军饷了,饿的不行,于是大家决定以打击走私为借口在这条路上设关卡抽厘,(抽厘这个方法,用得最成功要数中国清朝的曾国藩,他当年就是用这个办法以一人之力把太平天国整没滴),抽了几天大家发现很好使,那些个货车随便一辆里面货物都价值连城,也不太在乎你抽。不管什么事情,都要有个度,做过火了,难免是要出岔子,这不,抽着抽着,发现不对劲儿,一辆货车,从泰国边境的波比开出去,先被抽一次,还没过一袋烟工夫,又被拦下来。前面那些面黄枯瘦的娃娃兵,摆着路障,端着中国制AK-47,你下不下来,这黑灯瞎火前不着村后不着店的,出点什么状况也保证你喊破喉咙都没人知道。下来吧,好,有钱给钱,没钱给个电视机?也好。后来搞了一段时间,整个西北军区都在干这个勾当,一车电视机开到金边还剩一半,那还做个P的生意?

kids-march-into-pp_afp(那个时期的老照片,来源: Phnom Penh Post)
西北军区司令长官龙索熙将军(Long Sopheap)被委座叫过去骂了个狗血喷头。得,那就管管吧,于是,龙将军晚上穿好夜行衣,扎好绑腿,身轻如燕,没两下子就来到了这条路上,运足内力,“蹭”的一声跳上竹林尖稍,只见李幕白一柄长剑……啊,不好意思,说串了。当然,龙将军是和警卫以及随员一起,开着车,众人都一派布衣打扮:他是要微服私访。顺着大道自西往东一路开,不时就被夹在货车中间拦下了,阿兵哥走过来没好气地要盘查。龙将军毕竟是血与火里成长起来的汉子,他与红色高棉刀头舔血那会儿,阿兵哥还穿开裆裤呢。将军端坐车中,窗子摇下来半尺,不怒自威,打着官腔问道:“你们是哪方面的部队?” 阿兵哥可能也意识到来者不善,恭敬答道:“西北军区龙索熙将军部下。” 龙将军脸都气绿了: “放屁,我就是龙索熙!” 于是,阿兵哥啪的一声并拢双腿,行个军礼,赶紧捂着脸跑得比兔子还快,岗,被撤掉了。

随员不禁称赞将军做事大快人心。将军说我快个毛,你不信我们等二十分钟再折回来,他们又重新上岗了,但木有办法,我作为他们的长官,让他们连饭都吃不上,难道真要逼他们上梁山不成?
于是,怀着无奈,众人又上路了。下一个岗点,更奇葩,拦路的就一人一枪,制服都木有,穿的是平民百姓的行头,摘下枪不看的话,就活脱脱一老农,仿佛刚从田地里回来脚上的泥都没洗干净。龙将军彻底怒了,问这是什么状况。老农看看形势不好,只能实言以告,人说了,俺身上这把AK是从那哥们那儿租来滴,啰,就是那边树底下睡在吊床里那位。只见远处树下果真睡着个小阿兵哥。人又说了,租这把枪花了两块美金,我在这儿守几小时一定要把钱赚回来,另外还得捞点儿。龙将军沙场上纵横一生,茹毛饮血、杀人如麻,从未曾退缩,今天总算遇到敌手,败在老农的经济学理论下了。

扯这么一段是个什么意思呢?
有两点:
1. 行政机器一旦失败,百姓必须要以伤害国家利益的方式谋生存;
2. 而国家明明知道这一现象,但受自身行政能力所限,只能眼睁睁看着百姓继续伤害下去。
你说,要你,穷还是不穷?
上面那段小故事,是真事儿,在一本叫作《历史的见证人》的书中可以找到。

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