柬埔寨地产投资菜鸟五问

“A ship is always safe at the shore – but that is NOT what it is built for.”

― Albert Einstein

船停在岸上永远是安全的,但那并不是它的使命。

–爱因斯坦

15

1.     关于大量工地建案。

现在的金边就是一片工地,大型建案有几十个在同时进行,两三年后完工时会有大量公寓房以及办公空间投入市场。而我看到这一现状,第一个想法是:怎么才几十个,要有几百个才好。柬埔寨经济连年增长7%,但如果你乘飞机白天进入金边,就会发现云彩下的城市总体看来还是一片红瓦绿地的乡村风貌。金边作为这样一个高速发展国家的首都,区区几十个建案在同时进行,还要受人议论?

16

2.     关于供过于求的风险。

柬埔寨的最大特产,就是那种前后直通的传统排屋,而城市地区居住房储量主要还是以排屋的形式存在。我知道,正在读这篇采访的你和我都是不大喜欢住在排屋里的,如果你和我也不愿意住在排屋里,那么欧美人似乎也不大愿意住,我们这些人要住哪里?公寓里。以三年为期,我的团队估计,到2018年秋,金边地区完工的公寓量大约在一万三千到一万五千套之间(其主体为单房型),而届时在柬长住外籍人口保守估计为三十万,这三十万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。也就是说,2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓,如果平均一套公寓能进去3个人的话,我们将面临的问题是:如何为剩下的17个人解决住房问题。

3.     供求错位的问题。

既然需求如此旺盛,那么是不是说2018年所有的公寓都会住得满满的?答案是不会,不光住不满,甚至会出现一些个案整层空置。原因何在?就是因为供求错位,这17个人里有人对所看到的公寓太失望,最后决定宁愿住排屋也不要住公寓。打个比方:现在如果你进去访问一个叫PhnomPenh Housing的Facebook群,里面一天有十几条公寓求租信息,而三天才有一条出租信息慢条斯理地放出来,不出一小时就被疯抢一空。为什么呢?因为这些求租信息的主人多数是在金边NGO或学校工作的欧美年轻人,要求住在桑园区或隆边区,而房租预算又不能超过$350/月。我们再看一看桑园区新开发的公寓项目,$700只是起步价,因为此区段地价太高,而且人人都有不走高端豪华路线誓不罢休的气慨,最后结果就是:年轻人们从$350里拿出$200,最后在朱德奔市场旁边找了个排屋,与人挤一挤也算过去了,剩下的$150还可以买辆自行车,白天骑了去桑园区上班,傍晚经过空荡荡黑乎乎的公寓群回到灯火通明的排屋里。这只是一个供求价格错位的例子,但可以产生错位的因素还有千万,诸如交通、人群年龄、商业与办公中心的迁移等等,其中任何一项都可以导致楼层空置。

18

4.     业余选手时代的终结。

到2014年为止,过去的几年间,在金边市区只要能找到一块空地,建起一座看上去还算体面的公寓楼,就基本上可以产生不错的收益。总而言之,那是一个连小明小红都可以盖楼赚钱的年代。从2015年开始,小明小红玩不转了,就意味着整个房地产行业的寒冬来临了吗?不,小明小红的出局,反而是好事,行业从此要考虑避免供求错位,也就意味着专业选手的时代才刚刚开始。

5.     给投资人的建议。

首先要清楚,你买房要做何用途。用途有二:居住或投资。如果用于居住,那么就太简单,可以全凭个人喜好,看哪一座公寓漂亮,付款就可以了。因为就2015年的金边公寓市场看来,任何一个建案都不存在买亏的可能,未来都会升值,区别在于升值空间的大小,并且因为用于居住,无须考虑出租与短期套现的可能性,可以坐看云卷云舒。而如果用于投资,学问就大了。一套公寓短期内的升值空间与套现可能性从根本上取决于它在出租市场的表现。在需求旺盛的前提下,这套公寓要在出租市场上立于不败之地,唯一的办法就是避免供求错位的发生。很遗憾,着眼未来五年,我认为当下金边很有一批公寓项目由于设计、地理、价格定位等因素,一出世就会面临供求错位问题。但这不是整个房地产行业的问题,而是个体项目的不足。况且就算短期内某项目供求错位,但在金边发展的大环境下,其长远升值可能性仍然极大。作为投资者,你唯一要做、并且要做对的,就是选择未来三五年能立即表现强劲的项目。

那么,要如何才能成功选择有潜力的项目呢?用最简单的一句话概括,就是你觉得这个楼盘在未来十年类会被柬埔寨当地人接盘。由于现在金边地区的绝大部分房地产开发商都是海外背景,所以进入柬埔寨以后多少有些水土不服,而那些静心研究过柬埔寨当地需求、对当地文化习俗有足够尊重的开发商,你从他对产品的概念设计上是可以看出来的。当然,前提是你也需要对当地文化有相当了解才会具备这种判断力。如果有兴趣,我可以推荐你读另一篇文章:一切小看柬埔寨的人都认识到自己错了

作者微信:junezeng855

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s