[DA YU原创]柬埔寨是一个比较讲究的国家

— 论买房前打高尔夫的重要性

前些年,我的爸爸生意破产了。但依据我对他的了解,他这个人一世英明,应该还是存了笔钱在什么地方的,于是,我就打起了他的主意,叫他来柬埔寨投资买房。他不来,说柬埔寨听起来似乎这个国家不太讲究,并且好像时不时还要打个仗。我没有办法,他也不打高尔夫,没有别的借口,请不动。那么,与打不打高尔夫有何相关呢?因为真正热爱打高尔夫的人如果听说什么地方有个球场很有意思,那就如同江南的文人雅士听说秦淮河上又来了个新姑娘一样,隔着几条街都闻得到,非要来实地观摩一下不可。我爸爸如若当初真来观摩了一下,肯定对这个国家有截然不同的认识,听我的话买了房,现在应该已经坐收渔利好些时日了。

那么,到底讲究不讲究呢?答案是很讲究。一个国家的讲究程度从其高尔夫球场水平最能看得出来。而高尔夫与地产又是最关系紧密的两件事情。下面,先说个故事。

21

吴哥球场

多年以前,有一个叫尼克法多(Sir Nicolas Faldo)的英国人来到了柬埔寨。这个尼克法多为什么他的姓名前面有个Sir呢,原因就是他高尔夫打得太好,惊动了女王,封他个爵位。如果今天中国还是清朝的话,姚明李娜统统地要封爵,什么Sir姚明Dame李娜,不封过瘾不足以振朝纲。当然啦,这个不是花二十万美金买来的那种爵位,他这个是货真价实的,尼克法多名字没听过不要紧,简单说来,他在八十年代就相当于十几年前的老虎伍兹,今天的乔丹斯皮斯。这个人水平高到什么程度我也没领教过,但主要是气场太过强悍,与他打球,对手原本打65杆的,腿一软打了70多,结果他就赢了。每逢强敌都是这个套路,不服不行。这位爵士大人跑到柬埔寨,只干了一件事情,就是费了无数心思设计了暹粒那个18洞的吴哥球场。这个球场,去打过的都说好。套用中国人的一句口号就叫功在当代、利在千秋,2008年开始到现在,历来被模仿、从未被超越。如果我爸爸打高尔夫的话,当初还能让他全身而退?

建球场和建高楼一样,是最能看出一个国家性格的事业,讲究不讲究,一目了然。一个有点儿谱的标准球场要建好,简单点只要三五百万美金,讲究得多了上千万也可以。也许有人认为就是堆点土、填点沙、盖上草皮,开打。不可以的,学问就在这个“讲究”上。光有钱也不行,中国的县衙也比较有钱,但有钱不讲究也不知道怎么花呀,于是胡搅蛮缠,弄出来的东西尽闹笑话,就美学价值来说,还不如人家贡布省驳壳山上早已废弃几十年的小教堂。(与主题无关的旁白:窃以为,驳壳山上是整个柬埔寨独一无二可以建高地球场的绝佳地点,建好后加上气候风貌与苏格兰海岸神似到骨子里。)

22
县政府

23
驳壳教堂

“讲究”这个词为何对房地产投资如此重要呢?说到底,它意味着低风险,因为讲究,从而将产生泡沫的可能性削减到最低。它是一种耐心、慢工出细活的工匠态度。房地产投资的最大敌人是房产泡沫,而产生泡沫的根源是多快好省,人有多大胆、地有多大产,火一把就死。(怎么越听越耳熟?)所以,将“不讲究”这个词用在柬埔寨身上,我认为是十分不妥的,是冤枉了她的民族性格的。在这个国家里,豪门大贾何止千万,但整个国家最声望卓著的酒店竟然是一座有着百十年沧桑的老式洋楼,楼梯口的红木扶手都已经被住客们盘得油光瓦亮,木楼梯被踩得吱呀吱呀响,但踩的人小心翼翼,管理的人不卑不亢,这就是讲究。这里有一个关于“富贵”的概念。“富”(rich)是有钱;“富贵”(rich with taste)是有钱还要花得有水平;它们是完全不同的两回事。在任何国家、任何行业里,只富不贵是产生行业泡沫的最根本原因。

24
该酒店楼梯

作为投资者,在我的想象中,你是提着一袋钱漫天下找地方投的。在中国能找到地方固然是最好,如果不能,那么你需要在世界其它地区也具备规避风险的判断能力,最简单有效的方法就是找个球场打一打,马上就能明白她讲究不讲究。如果光听说“柬埔寨”,就将之与落后潦草简单联系起来,是十分冤枉的。

wechat qr small

扫描加作者微信

柬埔寨地产投资菜鸟五问

“A ship is always safe at the shore – but that is NOT what it is built for.”

― Albert Einstein

船停在岸上永远是安全的,但那并不是它的使命。

–爱因斯坦

15

1.     关于大量工地建案。

现在的金边就是一片工地,大型建案有几十个在同时进行,两三年后完工时会有大量公寓房以及办公空间投入市场。而我看到这一现状,第一个想法是:怎么才几十个,要有几百个才好。柬埔寨经济连年增长7%,但如果你乘飞机白天进入金边,就会发现云彩下的城市总体看来还是一片红瓦绿地的乡村风貌。金边作为这样一个高速发展国家的首都,区区几十个建案在同时进行,还要受人议论?

16

2.     关于供过于求的风险。

柬埔寨的最大特产,就是那种前后直通的传统排屋,而城市地区居住房储量主要还是以排屋的形式存在。我知道,正在读这篇采访的你和我都是不大喜欢住在排屋里的,如果你和我也不愿意住在排屋里,那么欧美人似乎也不大愿意住,我们这些人要住哪里?公寓里。以三年为期,我的团队估计,到2018年秋,金边地区完工的公寓量大约在一万三千到一万五千套之间(其主体为单房型),而届时在柬长住外籍人口保守估计为三十万,这三十万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。也就是说,2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓,如果平均一套公寓能进去3个人的话,我们将面临的问题是:如何为剩下的17个人解决住房问题。

3.     供求错位的问题。

既然需求如此旺盛,那么是不是说2018年所有的公寓都会住得满满的?答案是不会,不光住不满,甚至会出现一些个案整层空置。原因何在?就是因为供求错位,这17个人里有人对所看到的公寓太失望,最后决定宁愿住排屋也不要住公寓。打个比方:现在如果你进去访问一个叫PhnomPenh Housing的Facebook群,里面一天有十几条公寓求租信息,而三天才有一条出租信息慢条斯理地放出来,不出一小时就被疯抢一空。为什么呢?因为这些求租信息的主人多数是在金边NGO或学校工作的欧美年轻人,要求住在桑园区或隆边区,而房租预算又不能超过$350/月。我们再看一看桑园区新开发的公寓项目,$700只是起步价,因为此区段地价太高,而且人人都有不走高端豪华路线誓不罢休的气慨,最后结果就是:年轻人们从$350里拿出$200,最后在朱德奔市场旁边找了个排屋,与人挤一挤也算过去了,剩下的$150还可以买辆自行车,白天骑了去桑园区上班,傍晚经过空荡荡黑乎乎的公寓群回到灯火通明的排屋里。这只是一个供求价格错位的例子,但可以产生错位的因素还有千万,诸如交通、人群年龄、商业与办公中心的迁移等等,其中任何一项都可以导致楼层空置。

18

4.     业余选手时代的终结。

到2014年为止,过去的几年间,在金边市区只要能找到一块空地,建起一座看上去还算体面的公寓楼,就基本上可以产生不错的收益。总而言之,那是一个连小明小红都可以盖楼赚钱的年代。从2015年开始,小明小红玩不转了,就意味着整个房地产行业的寒冬来临了吗?不,小明小红的出局,反而是好事,行业从此要考虑避免供求错位,也就意味着专业选手的时代才刚刚开始。

5.     给投资人的建议。

首先要清楚,你买房要做何用途。用途有二:居住或投资。如果用于居住,那么就太简单,可以全凭个人喜好,看哪一座公寓漂亮,付款就可以了。因为就2015年的金边公寓市场看来,任何一个建案都不存在买亏的可能,未来都会升值,区别在于升值空间的大小,并且因为用于居住,无须考虑出租与短期套现的可能性,可以坐看云卷云舒。而如果用于投资,学问就大了。一套公寓短期内的升值空间与套现可能性从根本上取决于它在出租市场的表现。在需求旺盛的前提下,这套公寓要在出租市场上立于不败之地,唯一的办法就是避免供求错位的发生。很遗憾,着眼未来五年,我认为当下金边很有一批公寓项目由于设计、地理、价格定位等因素,一出世就会面临供求错位问题。但这不是整个房地产行业的问题,而是个体项目的不足。况且就算短期内某项目供求错位,但在金边发展的大环境下,其长远升值可能性仍然极大。作为投资者,你唯一要做、并且要做对的,就是选择未来三五年能立即表现强劲的项目。

那么,要如何才能成功选择有潜力的项目呢?用最简单的一句话概括,就是你觉得这个楼盘在未来十年类会被柬埔寨当地人接盘。由于现在金边地区的绝大部分房地产开发商都是海外背景,所以进入柬埔寨以后多少有些水土不服,而那些静心研究过柬埔寨当地需求、对当地文化习俗有足够尊重的开发商,你从他对产品的概念设计上是可以看出来的。当然,前提是你也需要对当地文化有相当了解才会具备这种判断力。如果有兴趣,我可以推荐你读另一篇文章:一切小看柬埔寨的人都认识到自己错了

作者微信:junezeng855

[DA YU原创]西港走上迪拜之路的可能性

六十年前,迪拜是一个三万人口的贫困小村,酋长也就是个骑骆驼的小角色;六十年后的今天,人口二百万,富甲一方,酋长威仪早已鸟枪换炮,不可同日而语。那么这六十年间到底发生了什么呢?回答这个问题,不少人都去试了一把,但我认为真正说到点子上的是一个名叫Martin Hvidt的人。他把迪拜模式概括成了好几点,而我认为其中最关键的是以下几点:

1.     政府的领导角色

2.     灵活的劳动力

3.     越过工业化的跳跃式发展

4.     创造外来投资机会

在分析西港的迪拜之路可能性之前,我们先看看两者的相似性:

天时:迪拜在中东一直处于相对安全与稳定的环境中,虽然早期受部落冲突影响,但由于几任酋长都领导有方,中后期都能专注于经济,不必顾虑安全问题;西港几乎从未受到来自外部的安全威胁,如果柬埔寨内部政局稳定,发展环境优越。

10

迪拜之于波斯湾

地利:迪拜位于波斯湾入海的咽喉处,贸易位置得天独厚。西港是柬埔寨唯一天然深水良港,长远来看,如果中、泰合作的克拉运河成形,新加坡作为本地区集散港的地位将被削弱,西港位于新航道要冲,前途不可限量。

11

克拉运河方案

人和:迪拜在经济腾飞之前人口构成主要是阿拉伯人,每日祈祷五次,生死有命、富贵在天,全听安拉裁决。主体生活态度为饿不死、撑不着。柬埔寨这一方,高棉民族天性浪漫,热爱音乐、舞蹈、啤酒,不热爱纷争与过分劳作,适合当艺术家。二者虽然宗教不同,习俗不一,但共同点很明显:靠自己人搞经济,应该是没有什么谱的。迪拜历任酋长正是因为清醒地认识到这一点,才有了后来外籍劳工进入操劳国事,阿拉伯籍公民坐享其成,个个养得白白胖胖,手段不可谓不高明。

以下,我们来看看西港是否大致具备以上四点要素。

1.     政府的领导角色

这是所有四点中西港与迪拜最大差异所在。阿拉伯世界里,人群相信男权的力量。酋长说一不二,余众只顾向前,走对了飞黄腾达,走错了万劫不复,没有什么可报怨的。这是最古老的中央集权式结构,南亚的李光耀也使用过几十年,并获得了成功。但柬埔寨不具备这一条件,中央政府不论财力还是政令下达被执行能力都有限,并且在可预见的将来也不可能产生集权领导力,与阿拉伯部落传统的一呼百应、视死如归相比,差很远。

2.     灵活的劳动力

到今天为止,迪拜外籍居民占总人口的80%还要多。整个酋长国里,所有经济单位的中坚执行力量都不是阿拉伯人。迪拜酋长的个人魄力就表现在他冒着本民族语言、传统丢失的风险,也要把建设国家的任务交给外国人,因为他知道,这件事情,靠自己人不行。今天的柬埔寨大有这一趋势:金边与西港等城市里,英文几乎已成为通用语言,外籍居民人数估计正以每年数万计增长。加上本国原已相对富余的劳动力,整个社会的劳动力在各个水平都有很高的灵活性。

12
蓝色部分为阿联酋人口所占比例

3.     不追求工业化

现有的富强国家中,无一不是经过工业化的,中国也不例外。但迪拜完全跳过了这一段,直接进入服务业社会,因为它没有必要。工业是一国经济之根本,也是原始积累的来源。但要发展工业,路途漫长而艰苦,有没有什么捷径呢?有,那就是石油。如果你有石油,那么原始积累不必从工业中产生,可以直接卖油先致富,再发展服务业,就着陆了。这个,风险固然是有的,比如石油价格,或者还没着陆石油就开采完了,再或者全球性的金融危机,这些因素中任何一项都可以导致整个国家经济的倾覆,退一步也没有工业可守,就直接再次进入农耕(游牧)文明了。那是不是说因为害怕风险,就不跳跃发展了?当然不会,至少迪拜酋长不会。而柬埔寨看目前的架势,似乎与迪拜不谋而合,也已经决定要越过工业社会,从农业经济直接跑步进入服务业社会了。

4.     创造外来投资机会

迪拜酋长玩弄外资于股掌之中,功力已入化境,非一般凡夫俗子可比。简单概括就一句话:外资在迪拜活得很幸福,发展得很快,等养肥了以后,向当地政府的税也交得很多。这就是它的聪明之处。西港的前途,毫无疑问,就取决于外资,但现在留给当地政府的问题就是,到底是养肥了再宰,还是宰了再说。悉听尊便,全看政府的。

 

看看时候差不多了,各项要素的符合程度还算不错。

其实,Martin Hvidt在分析迪拜成功模式时还是忽略了一点,最重要却最不可复制的:要有油。要是没有石油,后来的所有故事都无从谈起。迪拜要是当初没有发现如此大的储油量,任凭你酋长纵有千种风情、万般手段,料想也无处施展,恐怕今天还在骑骆驼赛马,风餐露宿。而西港,似乎也有油。

13
绝对有油

wechat qr small

扫描加作者微信

[DA YU原创]柬埔寨未来十年是否会动乱?

纵谈国际风云这等事情,原本由不得在下一个投资顾问来越俎代庖,但由于在校受业多年都是这个主题,今天又见有人提起,忍不住技痒,也来写一篇。

柬埔寨未来十年内是否会动乱?这个问题如果让我的老师来回答,他肯定说不会。因为他相信自由市场、民主、博爱,柬埔寨已经走到今天全球化的格局下,绝不应该退步。他一生的追求是促成中日韩三国东北亚同盟,可见自由主义信仰已入化境,到了浪漫的地步。我学到了他的追求,却没学到他的观点。地域政治里,最简单有效的是现实主义,概括起来只有两个词:强权、利益。那么柬埔寨未来十年是否会动乱?在回答这个问题之前,要弄清楚造成一国动乱的最根本原因是什么。原因有两个:内忧与外患,而当今世界内忧臣服于外患。

说人话:一个国家,要想自己作死的话,还得看这个国家的邻国与强国愿不愿意,如果不愿意,她想作死都不成。

这个理论,虽然由在下用简单粗暴的语言总结出来,但它放诸四海而皆行。不信我们试试看。

比如鼎盛时期的伊拉克也算得上是其乐融融的小康社会,萨达姆将军戎装乘龙马,出入有光仪。然而未几年,身死人手,为天下笑者,何也?邻国与强国容不得他。

弹丸之地的以色列,邻国里没有不恨之入骨的,出了国门散个步都不可能,生存环境没有更凶险的了。但她建国几十年不倒,国内百姓安居乐业,自己争气是一个原因。更重要的原因是邻国容不得她活,但强国容不得她死。

1994年的卢旺达,邻国不管,强国不爱,结果自己在家折腾得七荤八素,血流漂杵。

近几十年间的区域安全事件莫不可用这一理论来解释。说到这里,自然不可不提到柬埔寨的上一次劫难。事情其实是这样的:很久很久以前,国王带领臣民们过着幸福的日子,但强国与邻国开始了战争。一天,国王出去拜访朋友,第二天发现强国把他的王国弄成了后花园,他悲伤地望着王后说:我们再也回不去了。这,是一切的开端。

终于,我们可以回到最初的问题:柬埔寨未来十年是否会动乱?答案是不会。很简单,邻国巴不得她消停无事,强国生怕她动乱。在这个前提下,内部绝不可能出现一夫作难、天下响应的局面,个别人物的蹦跶,无法抗衡区域整体安全的意愿。说到具体,我们可以看看柬埔寨周边与国际是什么情况。

柬埔寨位于东盟的正中心。东盟国家中,现在有钱的没钱的都在努力弄一件事情,就是东盟经济共同体。这个共同体实现的最大障碍是成员国之间的贫富差距,因而,最近一两年间,混得比较好的诸如新加坡、文莱、马来西亚隔三差五就要把老挝柬埔寨这样的后进生请去谈话,苦口婆心教给她们致富之道,要钱给钱,要人给人。她们,是不希望柬埔寨动乱的。接壤的三国中,越南与泰国有能力直接影响柬政局,但这两国正处于各自发展的关键时期,碰到麻烦躲还来不及,与几十年前已完全不同。怕麻烦的国家,最怕的莫过于难民,这个看看现在的叙利亚与欧洲就明白了。柬埔寨一乱,难民往哪里去呢?越南泰国岂不会衡量。北部的老挝做什么都心有余而力不足,面对国际事务,其一贯政策是:不发言、不管事、不参与,闹翻天也与她无关,不是不想,实在是不能。以上为邻国。

强国就简单多了,只剩中、美。中国是绝不能允许柬埔寨动乱的,因其在柬利益铺得太宽太深。来过的人都明白,柬国内几乎所有基础设施,以及大量关乎国计民生的事业,都由中国人代劳。另外还有一批像在下这般自愿游荡进来的中国籍散兵游勇,如若柬埔寨要乱,我是第一个反对的,并且我会想办法将这一观点传达给中国政府。试想一下,如果连我都这么放不下,那么中国的在柬利益是否放得下?就国家而言,这一利益不光是经济,还有政治因素。美国,一言以蔽之:多一事不如少一事,管不过来。三十年河东、三十年河西,如今的美国,与当初已不太一样了。美国的在柬经济利益几乎可以忽略不计,政治利益似乎有一些,但这个纷乱的世界,美国要管的事太多,轮二十年也轮不上柬埔寨,还是不管了罢,只要不闹事就好。

说到这里,其实还有一个漏洞。近年来也有一些冲突是邻国与强国都爱莫能助的,比如塔利班,再比如叙利亚,因为它关乎宗教。宗教,司命之所属,非汤药及外部因素所能控制。两千年来,政治学与国际关系学对宗教主导的冲突只有一个答案:木有办法。但幸运的是,柬埔寨也许是这个世界上最有宗教容忍的国度,我们看不到任何宗教冲突的端倪。因而,柬埔寨未来十年间不会有大的动乱。

wechat qr small

扫描加作者微信

[DA YU原创] 2015年金边办公楼投资走势

当前,金边的办公楼租赁率为81.3%,*面对这一数据,投资者中有人跃跃欲试,有人一筹莫展。然而两者都大可不必,因为这个81.3%背后还大有学问,如果我们不去研究就贸然投入,那还不如带上现金去NAGA直接玩一把比较舒坦。

如果我们把金边所有可出租的办公楼分为A、B、C三个等级,A为最高端,B与C依次降级,情况会是下表中这个样子。

5

图中绿色为已经完工并投入使用的办公楼,蓝色表示筹建项目。

现在的局面是这样:等级A高端办公楼已在使用的为35404平米,而我们发现安达大厦的总使用面积正好是35404平米,这么说来,全金边的A等级办公楼就只有安达大厦。而上面的蓝色部分为97179平米,也就是说,在这个高端市场还有相当于三个安达大厦在筹建,并要在不远的将来投入租赁市场。好了,同学们,现在透露一个坏消息:安达大厦的租赁率约为25%,也就是说整个金边的办公楼出租率都是被它拖了后腿才成了81.3%的。

8
A等级的安达大厦出租率约为25%

B等级办公楼(如:加华大厦)已有5万多平米在使用,另外还有5万多平米在建或筹建中。

6

加华大厦出租率为85%

C等级办公楼(包括街头巷尾几乎所有小型办公楼)15万平米在使用中,而在建项目一个都没有。

毫无疑问,高端办公楼的目标市场是落户于金边的外国企业,然而天不遂人愿,过去几年中陆续进入柬埔寨的外国企业虽然多如牛毛,但在选择办公室时都生怕走了高端路线,非要在B与C办公楼里与人挤。在投资开发这一头,情况洽洽相反,有钱没钱都先搞得富丽堂皇再说,不要最好,只要最贵;披鳞带甲、通体透明那只是起步价。

那么是不是说A等级的办公楼就一定会一直沉沦下去呢?当然不会。柬埔寨是整个东盟国家中唯一可以连年保持GDP增长在7%以上的国家,周边的主要城市如胡志明、曼谷都已进入高楼林立模式,抬头望不到天,而金边作为柬埔寨首都,却只有安达大厦一枝独秀,同学们,你以为安达大厦会担心自己的前途吗?

7

柬埔寨几年间经济增速(来源:柬埔寨财经部)

好了,说到这里,你已经码好钞票、抡起袖子,也准备弄个欲与天公试比高。先等等,冷静一下,因为也有人已经先一步想到了。据大钰地产统计的资料,现在已有Exchange Square、奥林匹亚城、GT大厦、亚洲City Tower等一批豪强在干这个买卖,全部是A等级办公楼项目,另外还有像Maybank与Acleada银行一干专业玩钱的也在建总部大楼,钱不是问题先不说,建好就自产自销,拖家带口全进去,剩下的才对外出租,稳如泰山。所以,依在下愚见,你要进入,必须要有以下几个条件:

1、                       很有钱。首先,你的楼要高,还要有特色,事到如今,还去四平八稳地造个像加华大厦一样的四方盒子,东施效颦。加华大厦她行,因为她是西施,怎么做都行。又高又有特色,需要很多很多钱。钱不够?也可以去安达大厦里面买一层,不能战胜的对手,就抱着他粗壮的大腿成功吧。

2、                       等得起。总之,这一两年你是不能抱出租的希望。你花钱,买的是金边的明天。

3、                       有自己独特的消化手段。没有金刚钻的话,我们给你的建议是最好不要揽瓷器活儿。以上提到的几个后起项目,多数有银行或金融背景,自己本身家大业大、门庭兴旺,所以手段多样。如果单纯建好大楼,痴痴地等待有人来买的话,最后会心碎的。

如果不能满足以上条件,那么也可以考虑在B或C等级里做短期投资。它的周期短、立马见效,而且需求旺盛,但唯一的缺点是,你将不能站在金边之颠与人指点江山了。

*注:除单独做出说明处之外,本文中引用的大量数据都来源于Knight Frank Cambodia智库。

wechat qr small

扫描加作者为微信好友

[DA YU原创]柬埔寨地产硬卡与软卡之分

2001年土地法颁布之后,买地的、卖地的、地主这个圈子里就炸了锅了,但也有人长年住在蛮荒之地,从来不闻不问,听都没听说过土地法这回事儿,于是,天才的群众发明了“硬卡”“软卡”一说。对这一说,官方是从来不予评论的,但你我必须要懂。

各位看官,我知道,其实你也半懂不懂,不然你点开我这篇文章干甚?没关系,不懂不要紧,要命的是不懂还不关心。在下不才,姑且试一试,解释一下吧。

1

 

硬卡,就是硬得像卡片一样的纸;软卡,就是软软的,你平常用来写东西的纸。

好了,更加不明白了。

硬卡,是经中央政府基于土地法所承认,由国土局核发的产权持有形式。印在官方出具的良好的硬质纸张上。它有两种形式,一种叫“不动产持有证书”(Certificateof Immovable Property Possession),另一种叫作“不动产所有权证书”(Certificate of Immovable Property Ownership),二者大同小异,包含的重要信息为土地精确位置、精确尺寸、精确的相邻产权信息、持有/所有人信息等,名称上的细微差别所产生的精神可以从英文上看出来:to possess占有/取得/持有;to own拥有。看官们自己体会。

软卡,格式不一,内容百花齐放,没有做不到,只有想不到。它可以是一封老子留给儿子的遗书、姐夫写给小姨子的转让合约、村长盖了章的记录。唯一的共同特点?未经中央政府以官样方式承认,国土局未做核发。软卡的前途在于它可以转换成硬卡,那时,就上了岸了,怎么个转换法,请参照下文案例。但由于柬埔寨民间长期相信约定俗成、父死子继,许多人对土地法不关心、不喜欢、懒得管,造成直到今天为止还有大量土地未经登记的现状,因而,关键时刻,软卡成为必要的裁决凭证,但怎么个裁决法,学问就大了。有时候,一片糨糊,或者说一片江湖。

2.jpg
比如说:

东方不败家隔壁住着令狐冲,虽然现在因为令狐冲老丈人的问题两家搞得剑拔弩张,但几十年前东方不败的爷爷与令狐老爷子刚搬来时二人情同手足,中间连篱笆都省了,真的个其乐融融也么哥。然而如今,孙子不听话,爷爷早已撒手人寰,如何是好?东方不败天天关在家里修炼葵花宝典,逐渐成痴,说话声音都变了,世事已经顾不得许多,所以土地法出来时也没听说。

3

 

于是,令狐冲开始行动,决定把软卡换成硬卡,他带着村长的介绍信和一些皱巴巴的文件就进城了,然后拿出一张发黄的爷爷的照片,说照片里出现的地方全是他家。申报被受理了,然后一系列的测量、勘察、制图搞得东方不败家鸡飞狗跳。现在关键的问题是,硬卡核发前,政府要将其内容公示于众一个月,各方邻居均无异议才可核发。公示一到,东方不败看了,差点背过气去,院子没了不说,自己和杨莲廷的卧室都被划进去一半,这还了得?于是他立即放下葵花宝典,卸了烟薰妆,向地政机关书面陈情,但问题是他也拿不出什么具有决定效力的硬货文件来。接下来,就开始打官司,要裁决了。

4

 

这个时候,我们才发现,令狐冲的老丈人原来是任我行,而任我行先前至少也当了多年教主,是很有点手段的。结果,你我都看了电视,知道令狐冲胜。最后,令狐家领到了硬卡,从此过上了幸福的生活。

wechat qr small

扫描加作者微信