柬埔寨房地产要不要大跃进

本文为专栏文章,2017年4月首发于《品味高棉》杂志第23期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

我已经快十年不居住在中国,这次我去了中国八线城市,衡阳。我被它城市建筑之丑陋与经不起推敲之程度所震惊。沿着城中心的一条干道走下来,我感觉人生从未见识过一座城市对自己外貌处理得如此之轻率:

衡阳

 

这些房子里,真的都住着人吗?住在里面的人做何感想?长得漂亮的人,我感觉,是不会愿意住在这个里面的。这样的建筑,对于一个城市来说,是很不好意思的。

正当我把这个惊人的发现拿出来跟朋友讨论时,他告诉我,中国的城市人口大部分都住在这样面貌的小高层里。这不是衡阳,这是每一座中国城市,不信你去北京,也这样。

我不信,于是我到了北京,南苑机场出来的路旁,是这样的:

老小区2

简直就是出自同一位建筑师之手。我干脆打了个电话去问,这位建筑师是谁,我能不能拜访他一下,把房子弄成这个样子是什么意思。答曰:建筑师?什么建筑师,要什么建筑师?弄几车砖头,弄点水泥,糊起来能住人就行了。

我被击倒了。

继续追问:设计的时候没有打算作为遗产留给后世吗?

答:什么后世,产权70年。

我问:70年?开什么玩笑?我还以为7年呢,第8年你不把它推倒我就已经看不下去了。

所以,我认识到,原来我们的城市是由一个个临时水泥盒子组成,跟建筑艺术一点关系也没有。

 

老北京

300年前北京人设计的房子,今天以后再过300年你是不是依然越看越欢喜?

 

冷静下来后,我还是原谅了设计这个水泥盒子的人,因为二十年前,人太多,主要是为了当时解决住的问题,以后怎么样也顾不得那么许多了。

但现在,我们面临一个非常严肃的问题:柬埔寨需不需要这样弄?

我的意见是,不需要。到今天为止,柬埔寨的任何一个城市,那怕就是桔井、上丁这样的五线城市,它的城市建筑艺术也要高出衡阳好几个段位,更不用说金边。柬埔寨是一个产权私有、永久持有的国家,人们买个房子说不好真的打算在里面住一两百年的,我们还是不要把它搞坏了。我们如果这样想一想:一个人有生产力的生命大概只有四十年,这在城市的发展史上是非常短的一段时间,但如果他在这四十年里做了一个轻率的决定,建了一栋南苑机场附近那个水平的楼,那么他到70岁的时候就会觉得非常不好意思,然后他会去世,会被淡忘,但他的那栋楼仍然会让一代又一代的人很不好意思,直到有一天有人实在受不了了,推倒它。

在房地产开发这个问题上,金边市最近一两年已经出现过“人有多大胆,地有多大产”的动作,也有过懒得动脑筋的人士造出来了中国特色的社会主义初级阶段建筑风格的大楼。恕晚生我冒昧,我斗胆建议我们是不是还是多花点时间研究一下,多花一些钱请几位对金边有所理解的建筑师,奔着一百年后也不会不好意思的情怀,画张图纸,把事情办得更妥一些?也许这个楼不一定真的一百年后还健在,但我们想一想诺罗敦大道上,人家连个90年前造的高中学校,现在都范儿那么足,我们隔几条街就开始弄社会主义初级阶段风格,这个,终究是有些许不近人情啊。

窃以为,柬埔寨是有她自己的国情的,她的国情值得被尊重。我举一个有切身体会的例子:我小时候在中国,妈妈帮我买皮鞋,基本打算是三个月穿坏掉,换新的,于是每三个月都可以穿新皮鞋,很开心;后来有一年,来到柬埔寨,金边的一个老头儿,用他那些老掉牙的工具帮我做了一双皮鞋,让我等了三个星期才完工。

2012-10-18 19.35.45

当年刚完工时

我穿了两年,爱不失足,鞋底磨得没了沟槽,拿回去,老头儿还健在,只是眼神差了许多,帮我修补又花了一个星期,然后宝贝似的将鞋交还给我,伸出两个手指头,说:还能再穿两年。今天,已经是第五年了,鞋还穿着,老头儿还在不在就不知道了。

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今天还穿着它去开会,都不舍得擦

这,就是柬埔寨的性情,我是一直不敢大意,虚心侍奉的。您随意。

 

一切小看柬埔寨的人都认识到自己错了

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我最近去开了一个CBRE主持的金边房地产业早餐会,被人骂了。我建议哈,所有的楼盘营销主管们都自己去开一开这种会,因为只有这样是你快速得到市场一手反馈信息的最高效途径。从此,你再也不用在被问到为什么做出某项决策时回答:我们二十年前在中国就是这么干的呀,柬埔寨就是九十年代的中国,肯定行!

Excuse me,这里是柬埔寨,它是一个神奇的国度,跟中国还是有点不一样的哦。所以,只要你开篇说出“二十年前的中国”这样的话,那么你解题的前提就是错误的,就好比你高考时做最后那道14分的压轴几何题,拿到题目,开篇就解:“根据勾股定理……”,阅卷老师看完这第一句就已经没有了耐心往下读,直接给你在旁边划了个又大又红的零分,为什么呢,因为题目里根本连直角三角形都没有,何来勾股定理?所以,没有了这14分,你最后就没去成985工程高校,今天才沦落到跟我一样要来卖房养家。

但是,同样的错误不能犯第二次啊。

 

在开会时,我被柬埔寨同行鄙视了,搞得最后灰头土脸。人家对我开口闭口“your Chinese developers(你的中国开发商们)”布拉布拉,楼盖得那么丑、又没有taste、还敢卖那么贵,你以为柬埔寨的钱是风吹来的啊?说话间一脸鄙夷,而且说得我一点脾气也没有,只能堆着一脸假笑赶紧阳奉阴违,因为他自己的楼盘确实卖得牛,在2016年全柬埔寨一片哀嚎声中他的两三个楼盘一路高歌猛进,呈摧枯拉朽之势。但为什么连我也一起被骂了呢,Chinese developers又不是我的,就仅仅因为我是中国人。在这个要骂人就划好区域一块儿骂的年代,我也无话可说,但最后我发现他最讨厌的楼盘竟然是台湾的开发商。我就觉得很委屈,你们这些外国人,平时谈起政治一个个大义凛然绝不承认台湾就是中国,今天要骂人了就把台湾归到Chinese developers里一块儿骂了,真方便。但为了民族大义、国家领土完整,我把黑锅帮台湾同胞背了。

按照他的说法,Chinese developers(我的中国开发商们)有以下几个特点:

·       喜欢造“大”楼,好像一个800套的盘就一定比一个100套的盘牛B,也不管楼盘里面挤得连光线都没有了,哪怕搞得像个关塔那摩廉价监狱一样也一定要大;

·       喜欢打广告,恨不得把金边所有主干道灯柱都贴满,而且只用中英文直接忽视柬埔寨人的感受,中文也不管有多少人看得懂,英文语法三句话错了两句半;

·       地基还没打就先把售楼中心造得恨不得马桶盖都用24k金;

·       售楼中心坐一堆白白胖胖的中国销售员,从不出闺门一步,连诺罗敦大道是东西还是南北走向都不知道就敢跟人大谈金边天下大势。

我乍一听到这样的批评,第一反应是要反驳的,但细想一下,无从反驳,倒不如我们自己关起门来反省一下比较实在。因为对方说的每一句都有理有据,点中要穴。

一。关于“大”楼。

在中国,一切“大”的东西,都是有实力的象征,“大”的永远看不起“小”的。但,这里是金边,一个人口只有200万的小城镇,虽然每天还在从周边城镇吸入大量年轻人,但购买力没有办法与中国主要城市作比较。举个例子,我们假设未来五年,金边公寓总需求量是5万套,那么这5万套有两种极端的实现方式:1.可以是五个超级大楼盘,每个楼盘1万套;2.也可以是五百个小楼盘,每个楼盘100套。哪一种合理呢?第2种。因为小楼盘是有针对性、灵活、细水长流的、可以随时调整,适合购买力正在缓慢形成的初级市场;相反,大楼盘是僵硬的、单一产品批量投放的,适合平均购买力强大的市场,比如中国。如果非要在一个细水长流的市场强力推大楼盘,那么一不小心就走到了市场前面好几年,把接下来几年的开发空间都用完。结果是房地产产品还没来得及得到足够测试与成熟,却已经造成了体量剩余的假象,于是市场预期下降造成购买停滞,让真正用心做小楼盘研究产品的人也受连累无法继续。用残酷的话说:就是把别人的路一口气走完,让人无路可走。所以,去年碧桂园的杨老板访柬一次,我很庆幸他没有决定留下来。不信你看看他是如何对待马来西亚的新山州的。

 

二。关于喜欢打广告。

在中国,打广告有作用是因为坐在家里织毛衣的阿姨如果看到电视里一个楼盘广告,她如果感兴趣就可以马上掏钱去买。这就是民众的普遍购买力。而在金边市,你把楼盘挂在嘟嘟车背后,让另外一个嘟嘟车司机去看,首先他识不识字是一个问题,就算他识字读懂了,您难道是要让他去花20万美金买你的60平米公寓?所以,在中国这样的具有民众普遍购买力的市场,广告投入是与产出成相当比例的。然而,在金边,它完全没有任何比例关系,而是一种死马当作活马医、有枣没枣打三杆子的行为。任何死马当作活马医的行为在市场战略上都只有在其它所有方法用尽,山穷水尽的时候才会使用,这是连我这样的古典学科出身的文科男都懂的道理,作为营销总监的你,竟然一上场就用上了,您这是出的什么路数?所以,在柬埔寨,不到万不得已是不能用广告的,最理想的状态是从头到尾一分钱也不花在广告上,绝对的不见兔子不撒鹰。

 

三。关于24k金的售楼中心与白白胖胖的售楼员

在中国,24k金的售楼中心说明有的是钱,白白胖胖的售楼员说明营养很好,两者都是一个开发商事业蒸蒸日上的良性指标。但在柬埔寨,只说明一个事实:你心虚,而且你曾经花了许多冤枉钱。我不知道你怎么看这个事儿,但如果我是一个买房客的话,我最害怕就是开发商乱花钱,为什么呢?因为开发商花的每一分钱最后都要加到房价上卖给我,那么我就完蛋了。所以,我恨不得你用茅草搭个售楼中心,请两个面有菜色的柬埔寨乡下大爷在里面守着,最好其中一人还兼职打扫卫生,把阿姨也省了,如果这两人都不会任何中文、英文,就更好了,说明他们是不会外语的劳动力,工资不超过$120/月,这样我就最开心了,因为你帮我省钱真用心啊。但今天,你非要把24k金装到马桶盖上,还空降了一个加强排的白白胖胖中国销售员在里面守着,我怎么开心得起来?我只简单计算一下:如果你24k金的马桶盖售楼中心按$2000/平米的造价,500平米的话,你还没开始卖就花掉了100万美金营销成本,如果楼盘是100套的话,每套分摊1万美金。我还不如拿这1万美金买个24k金马桶盖自己回家用哦。如果我是开发商本人的话,我认为这也是不科学的,因为这100万美金花进去,是卖不卖得掉都已经花掉了的,永远追不回来,万一有一天市场有变,别的开发商想套现走人就可以以成本价甩卖,而我不能,因为我如果跟他价格一样,我就亏100万。所以我就一着落后、着着落后,在市场上永远处于1万美金/套的劣势差距,就为了售楼中心那个24k金的马桶盖,值得吗?

 

因此,在柬埔寨,“房地产营销”是一个假命题,根本不存在营销这回事。在这样一个初级阶段,唯一的学问在研究好产品,不乱花钱。真正有水平的开发商会先研究产品,再把楼建到一半,然后,从乡下请一头大腕粗的黑脸老农,打上领带站在简易房边卖一卖就可以了,营销成本$120/月,要什么营销总监?

 

但我为什么还一定要做“大楼”、要打广告、要24k金马桶盖呢?因为我在中国二十年前就是这样的。所以啊,我一开始就错了,小看了柬埔寨。悟以往之不谏,知来者之可追。同胞们与我共勉,争取下次去开会可以骂人,不要被骂。

2016年第四季度金边房地产看图说话【CBRE】

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今天,CBRE的小姑娘给我发来了2016年第4季度的金边地产季度报。我并没有工夫解读,但只需要几张图就可以说清楚问题。

看图之前,高度概括一下背景:柬埔寨2016年接受外国直接投资21.5亿美元,比2015年增长25%,其中外国投资的前三大领域是银行业、制造业、房地产。2016年全年有2636个被批准的建筑项目,总投资额85亿美元;比2015年的2305个项目35亿美元增长143%。十月份,习近平主席访柬一次就签定了20亿美元的基础建设合同,其中仅金边到西港的高速公路项目就值19亿美元。B级写字楼租金有所上升,C级写字楼租金下降。金边市定位极高端的公寓项目在第4季度平均售价稍有下调。

第一张图:国外直接对柬投资国与投资额(2012-2016)

金边房地产

 

其中紫色曲线为历年国外对柬直接投资额;数值柱的绿色部分为中国对柬投资。根据目测,对柬直接投资最大来源国为中国,然后是越南、日本、新加坡。

 

第二张图:金边市普通公寓供应量

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其中,深绿色为经济型公寓、绿色为中端公寓、黄色为高端公寓。可见,2016年金边市公寓总存量不到5000套,主体为中端公寓;2017年预计总公寓存量会达到13000套,2018年底金边公寓总量会达到26000套左右。也就是说,2018年底金边市公寓总存量会是2016年底的五倍。中端水平公寓会占多数,但高端公寓也在高速增加。

 

第三张图:金边市公寓售价曲线

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黄色为高端公寓售价曲线,绿色为中端公寓,深绿为经济型公寓价格。2016年第4季度,高端公寓售价比上一季度下跌了1.8%,中端公寓售价有1%的上涨,平均接近$2750/平米(使用面积)。

 

第四张图:新开盘项目与它们所在的区域

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2016年开盘的项目几乎在每一个季度都要少于2015年,如上图,橘色小方块表示当季度开盘项目数。2016年第1、2季度各有8个项目开盘,第3季度3个新开盘项目,第4季度则只有2个新开盘项目,预计这一趋势还会持续到2017年。2016年第4季度开盘的两个项目总体量616套,两个项目都在市中心一线地段以外,定位针对的是柬埔寨当地购买人群,预计这一针对本地中产阶级、经济型公寓的开发趋势也会在2017年延续下去。(编者按:中国大陆、台湾、新加坡开发商在金边批量生产更高、更快、更贵楼盘的势头终于止住了,柬埔寨之幸。)

 

第五张图:写字楼供应量

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蓝线为出租率;数值柱黄、绿、深绿分别代表A、B、C级写字楼。这一季度,香港中心竣工,另外,2017年第1季度还将竣工的有香港置地旗下的Exchange Square项目,它将成为金边市第二栋A级写字楼,将提供办公空间18000平米。

 

第六张图:写字楼平均租金

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左边部分是B级写字楼;右边部分是C级。深绿柱为CBD以内,浅绿为CBD区域以外。价格单位为美元/平米/月。A级写字楼目前仍然只有一栋:安达大厦,单位租金价格大约在$28/平米/月。

 

第七张图:未来写字楼供应的产权构成

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其中深绿为集中产权写字楼;浅绿为分散所有权写字楼。可见,未来的几年内将写字楼分层或按部分所有将成为趋势。

 

第八张图:酒店式服务公寓供应量

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到2016年底,金边市总共有5633套。其中C级与C级以下酒店式公寓占总量的70%,真正高水平的全服务型公寓供应量仍然不大。

 

第九张图:酒店式公寓租金

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当前,A级酒店式公寓平均租金在$21.02/平米/月,B级在$14.96/平米/月。具体说来,在市中心一线地段的服务型酒店式公寓中,价格最低的为$500/月的一室型B级公寓,价格最高的为高达$8000/月租金的一套楼顶复式酒店式公寓。

 

第十张图:CBRE接受询价中需求的构成

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CBRE接受的询价中,大量需求集中在经济型与中端酒店式公寓段,2016年所有接收的询问中对$3000/月租金以上高端酒店公寓的需求只有6%;与之对比的是,60%的询问需求都针对租金在$2000/月或以下的酒店式公寓。可见,当前金边市对酒店式公寓的需求大量集中在B、C级。

从经济学上解释为什么【BKK区】高层建筑必须密不透风

这次,我回到了金边的BKK区,发现BKK北段一些街道上出现了这样的景象:

金边房地产

两栋公寓的楼间距大概在0.5米,这事儿,看来是没有人管啊。您要知道,BKK1区地皮的当前市场要价平均$6000/平米,两个开发商,谁也不肯让出来一米,这我是能理解的。但最后弄成这个样子,不好吧。

然而两个开发商都有天才的智慧,我后来发现,那条缝里面,双方都竟然还留了窗子。这一开窗就面壁的场面,我以为只有在我的祖国会发生,没想到浓眉大眼的柬埔寨也沦陷了。

但仔细研究下来,我发现,这根本是一个解不了的局,因为它背后有着根深蒂固的经济学理论做基础。

同学们,首先,让我们来温习一下博弈论里面的“囚徒困境”

提示:张维迎老师的学生以及全国985及211工程高校经济学专业的同学请忽略此部分,直接拉到文末看结论,你们学富五车,憋跟我这儿瞎抬杠;中欧商学院/长江商学院EMBA总裁速成班的同学请留下来耐心学习,你们的老师平时上课灌鸡汤比较多,教科书到期末考试却还是新的,我也不怪你们。

囚徒困境(prisoner’s dilemma)是这样:两个嫌疑犯作案后被警察抓住,分别关在不同的屋子里接受审讯。警察知道两人有罪,但缺乏足够的证据。警察告诉每个人:如果两人都抵赖,各判刑一年;如果两人都坦白,各判八年;如果两人中一个坦白而另一个抵赖,坦白的放出去,抵赖的判十年。于是,每个囚徒都面临两种选择:坦白或抵赖,如下矩阵。

prisoner's dilemma

我们来分析一下:如果从第三方观点看来,甲乙两嫌犯的最优解决方案是甲沉默、乙也沉默,这样警察得不到证据与口供,只能二人同服刑1年,所以两人都赚了。

然而,如果单从甲的观点来看,分两种情况:1. 如果乙沉默,那么甲的最优方案是背叛,这样甲获释;2. 如果乙背叛,那么甲的最优方案还是背叛,因为服刑8年总比10年好。结论:不管乙做何选择,甲都应该选择背叛。

同理,从乙的观点来看,为了自保,乙也应该选择背叛。

这样一来,不管甲乙多么希望对方沉默,势必造成最后还是双方都背叛。所以,只要两个囚徒智商正常、人性自私,最后的结局终究是二人都背叛对方,造成二人同服刑8年。

囚徒困境揭露了一个困扰经济学家半个世纪的事实:人类的个人理性有时能导致集体的非理性——聪明的人类会因自己的聪明而作茧自缚

 

好了,同学们,今天的经济学基础课到此结束。以下继续讲BKK区房地产。

现在我们假设BKK区北段有某两位开发商A与B。A与B的地块相邻,都要开发楼盘。如果在这一区两个楼盘的楼间距4米那么就有足够采光通风;如果楼间距2米,勉强可以接受;如果楼间距小于2米,楼盘销售会面临困难。

我们再为每一种状态设定权值:

局面1.  A与B各退2米,楼间距4米,A与B各损失2米宽地皮,但销售顺利,AB各获利80;

局面2.  A退2米,B不退,楼间距2米,A损失2米宽地皮,销售勉强,获利0;B无地皮损失,销售勉强,获利100;

局面3.  A不退,B退2米,楼间距2米,A无地皮损失,销售勉强,获利100;B损失2米宽地皮,销售勉强,获利0;

局面4.  A与B都不退,楼间距小于2米,A与B都无地皮损失,但销售都陷入困难,AB各获利30.

矩阵如下:

柬埔寨公寓

 

那我们再来看看现实世界里BKK的两位相邻开发商会做何抉择。

很显然,两者属于竞争关系。从A的观点来看,如果他要先施工建楼,最理想的状况是他首先找到B,然后与B达成君子协定:A现在退2米,相约日后B在建楼时也退2米,这样双方共赢,各获利80.

然而实际情况是A根本不会去找B做君子协定,因为他知道就算现在做好协定,自己先退2米,日后B也可以反悔,从而陷自己于绝境。所以,A与B的沟通在现实中是不存在的。A面临一个理性而自私的抉择:如果B退2米,那么我现在不用退,获利100;如果B不退,我如果现在退,获利0,我如果不退,还可以获利30.于是,无论何种情况,我都应该选择不退。

结论:A先建楼的话,A不会退2米。同理,B先建楼,也不会退。

终于,在BKK区地价最高的地段就会时不时出现这样的局面:

柬埔寨楼间距

 

【马来西亚】关于槟城房地产,一点不成熟的看法(阉割版)

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背景与城市概况

槟城城市区域包含槟城岛(Penang Island)与对岸腹地一部分(Butterworth),总面积为946平方公里。如下图:

penang

其中槟城岛面积为293平方公里,换言之,岛南北约20公里长、东西约15公里宽,岛屿面积约等于小半个新加坡(719km2)。槟城现任州长林冠英,祖籍福建漳州,出身马来西亚政治世家,父林吉祥为民主行动党(DAP)党魁,林冠英任秘书长。林冠英的妻子周玉清同属民主行动党,现任马六甲州议员。

槟城人口约200万,华裔与马来裔比例基本相当(各占41%),相较马来西亚全国人口构成,槟城为华裔重镇,其它州人口构成中华裔大多不超过30%。槟城岛内人口约80万,据目测,岛上人口华裔比例超过60%,构成绝对主体。

由于岛内与岛外在经济状况、商业环境、人口构成等各方面都差距巨大,槟城岛屿与腹地不能置于同一前提下一概而论。

本报告的研究目标仅限于槟城岛屿部分。

房地产业现状

过去两年来马来西亚受政治丑闻、投资环境评分下降、原油价格低迷等诸多因素影响,经济增速放缓,房地产市场也受到波及。总体来看,目前房地产市场并不处于上升态势。

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过去两年GDP增长

马来西亚全国2016年房地产交易次数比2015年下降了12%,交易金额比2015年下降16.5%,而2015年本身比2014年也有所下降。[1]

([1]资料来源于CBRE马来西亚)

2016年前三个季度,槟城市内有13540次房地产交易,较2015年同期下降16.7%,其中住宅类交易次数下降14.4%,商业类下降32.4%,工业类下降43%。交易总金额较2015年同期下降了22.2%,可以说,槟城房地产业正经历多年来未见的一次低迷。

然而,针对总量的数据并不能代表每一个区域的走势:槟城房地产过去数年间一直保持强劲的有两个领域,一是带地皮的房产;二是岛上最黄金地段的房产。这一强劲趋势就算在2015、2016年也未曾动摇。

槟城岛房地产地图

(以下关于房地产地图的见解并没有正式出版物资料来源,而是本报告作者通过实地考察以及与当地业内人士交流中总结得出。)

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如上图,槟城岛的历史人文灵魂所在为图中白色实心圆圈内的乔治城(George Town),圈内为世界历史遗产保护区,基本不能进行新的开发。

岛上住宅类一线黄金地段为北部紧邻乔治城区的红色椭圆圈内的Gurney Drive海岸部分,高层住宅价格普遍在RM800/sf(800马来西亚币/平方英尺,东南亚只算使用面积,下同)以上,质量上乘的临海高层会达到RM1500/sf,如27层高的Moulmein Rise:

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此类住宅无一例外是大户型,三个卧室以上,单套面积160 m2以上(再次提醒:使用面积,不存在‘建筑面积’的概念),一、二层为商铺,五层以上为住宅,体量如此之大的楼盘,总量却仅有84套住宅。Gurney Drive区域的高层楼盘多类于此。因此,购买一套此类房产的单价在50万美元以上。另外,马来西亚的购房偏好与东南亚许多国家一样,楼层越高,价格越高。

Gurney Drive区域海岸沿线实景:

槟城房地产

 

二线黄金地段为地图中两个蓝色椭圆圈部分。两个区域一南一北:南部即Queensbay商业区附近;北部为Gurney Drive向北越过Gurney交通转盘以北Tanjung Tokong区域。这两个区域虽然都发展趋势极好,但所基于的人群与依靠的购买动力却完全不同:南部Queensbay商业区附近的楼盘主要依靠这一区域的新兴商业地位以及依托周边电子工业区与机场;北部TanjungTokong区的优势是宜居、环境极好、宜于旅游休闲。

Queensbay周边住宅楼盘价格在RM500-900/sf,如双塔、17层的Summerton公寓,临海且紧靠Queensbay购物中心,现在已完工正在使用中,于二手楼市中的售价根据楼层不同在RM500-800/sf。同样,Summerton公寓也是三卧室/160m2起步,单套售价18万美元起:

马来西亚槟城房地产summerton-bayan-indah-bayan-lepas-malaysia

 

以上两张照片分别是Summerton公寓的外立面与内部某一户,这两张图片对槟城岛公寓楼具有高度概括性,即:外立面朴实无华,内部毫无设计感。槟城岛上80%的高层住宅都可以被这两点概括,千遍一律、朴实无味。甚至有少部分高端公寓也无法摆脱这一特点。造成这一现象的原因似乎是为了追求低建筑成本、空旷大户型、缩短设计/建筑周期。因此,槟城岛上高层楼群给人的第一印象往往是工业化流水线生产的速成产品。

Tanjung Tokong区域住宅价格在RM700-1200/sf,楼盘面貌普遍类似Gurney Drive区,唯一的区别是这里更安静,人口密度更小,商业更少。街区实景如下:

tanjung-tokong

 

两个地位特殊的区域

Tanjung Bangah与Batu Feringghi两个区域并不属于黄金地段,却也不能归类为非黄金地段。Tanjung Bangah(地图中蓝色箭头所指区域)天然条件极好,然而由于分布着众多遗迹,周边及沿海的房地产开发面临诸多限制,再加上此区域已经到了极北部,远离市中心,所以目前行情并不兴旺。Batu Feringghi(地图中绿色圈内)拥有槟城最美丽的海滩,旅游资源极丰富,所以分布着众多星级酒店与国际知名奢侈度假品牌,此区域并未有旅游/休闲以外的产业。

一、二线黄金地段以外的非黄金地段:

槟城岛整个东部区域都或零散或集中地分布着住宅楼盘,其中大量楼盘位于上述黄金地段以外:

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黄金地段以外楼盘普遍售价在RM600/sf以下,其中甚至包含大量临海、270度海景楼盘。几乎所有楼盘都遵循三卧室以上、单套160m2以上、长度30米以上泳池、海景、朴实无华、工艺粗糙、内部无设计的规律。

槟城岛居民的购房偏好与出租

多年以来,本地居民的购房优先目标是购买带地皮的别墅,然而这一需求随着近年来土地的稀缺与价格上涨而逐渐超出了一般家庭的经济承受能力。于是,近二十年来高层住宅进入本地居民的主流选择视野。高层住宅地产市场的黄金期一直延续到2014年,此期间,开发与购买活动都十分活跃。据业内人士评估(未经验证),2014年年底以前开发的楼盘都已100%售罄,购房者绝大多数由槟城本地人与其它省份的本国人构成,海外投资购买极少。2015年以后,房地产市场逐渐出现明显下滑趋势。

华人的储蓄买屋观念

槟城华人从小接受储蓄的教育,所以多数华人家庭都小有积蓄,而有积蓄的华人首先考虑的投资行为是买房。

华人的储蓄观念带来的另一结果是即使楼市停滞也未曾发生折价抛售与拍卖现象,从而出现了连续两年交易量下降,但价格不下降的局面,而且价格似乎有持续稳定的趋势。很显然,购房者的购房行为多数并不是押宝式的短期持有行为,而是拥有足够的储蓄资金长期持有,另外,马来西亚相对完善的贷款政策以及最长可达35年的按揭期也为买家减小了持有压力。

大户型、多卧室

槟城住宅购买者偏好三房或以上的空间充足的住宅,原因可能有二:一是一直以来习惯购买地上别墅类建筑物这一传统的惯性所致,而别墅类住宅一般都有三卧室或多于三卧室;二是购房以居家为出发点,而槟城多数家庭有多名成员共居一家的传统。这一偏好导致的直接结果就是如今出租时大片空间浪费得不到使用。

低租金、低回报

槟城房市普遍存在低租金、低回报现象。上文中提到的Summerton公寓中160m2三卧室全装修的一套,中间楼层售价在25万美金左右,市场出租价为RM3000/月(约$667),年回报率约3.2%而已。而Summerton公寓位于Queensbay附近已算是二线黄金地段。黄金地段以外的同等面积与设施公寓月租金为RM1500($333)左右,如果房价在RM450/sf(约$1000/m2),那么年回报率为333*12/1000*160=2.5%,可见,大户型多卧室、特别是位于非黄金地段的高层住宅在出租市场上的回报是极低的。

开发商的突破口何在?

当前槟城岛的现状可以大致概括为:黄金地段-有交易有出租低回报;非黄金地段-无交易低出租低回报。很显然,如果马来西亚宏观经济环境仍无改观,那么非黄金地段没有开发的价值。黄金地段虽仍有交易,但呈每年递减趋势,租金单价亦极低廉,照此趋势,终究会到达无开发价值的终点。因此,唯一的突破口存在于如何提高每单位租金额,从而实现回报率的提升,在同城普遍回报率2.5%-3%的情况下实现4%以上,则突出的回报率自然会刺激交易活动。

当前环境下,唯一可能操作方案为改变户型。

槟城岛全岛几乎没有单套面积900sf(84m2)以下的楼盘,三卧室/1200sf(111m2)为标准配置,单套1500sf(139m2)及以上最为常见。槟城居民以居家为目的而购房的初衷固然不错,但近两年新完工高层住宅空置率达到70%(目测,无调查数据)以上的事实令开发商不得不反思居家类住宅是否仍有开发空间?当一套居家为目的的公寓并没有住户居家,而不得不廉价出租给一位单身租客时,实际上就产生了一笔浪费资源的交易:开发商售楼单价较低,业主租金收益极低,租客有荒凉孤独感。结论:对三方都是不科学、是浪费的。

于是,科学规划户型可能成为槟城房地产新的出路:应该果断放弃居家为目的的购房定位,也放弃这一批购房者。设想一下:如果在最黄金地段有一栋投影面积小、户型小、体量小、以出租为目的的单身公寓/suites型公寓楼的话,那么应该能迅速有效满足某一小部分消费者的需求。

设想于Gurney Drive沿线建一高层,单套面积650sf(60m2),租金RM3000($667),对单身租客来说,其说服力甚至高于18年楼龄户型并不科学的1500sf的No. 1 PersiaranGurney。在这一前提下,如果要实现4.5%的回报率,单位售价将会是:667*12/4.5%/60=$2964/m2(RM13340),这一价格已经达到这一区域比较上游的水平,所以对开发商具有吸引力。同时,业主的回报率是远高于市场平均水平的,因而实现租客、业主、开发商三方的满意。

可行性?

基本可行,但不可推广。

说可行,是因为已有案例在先。2014年,物业投资公司Magna Putih将已有十几年历史的31层老写字楼NorthamTower全面翻修一新,更名MansionOne,并重新做隔断,4-10层为单套面积360sf(33m2)到860sf(80m2)之间的套房,供酒店经营;11层以上为400sf(37m2)到1400sf(130m2)的suites与公寓。这是槟城第一个大量拥有单套面积在800sf(74m2)以下公寓的项目。翻修完工时已基本完售,4-10层的酒店由VOUKSUITES酒店品牌经营,现运营良好,400sf(37m2)的套房租金RM3600($800)/月。高楼层零散持有的业主出租400sf(37m2)的套房租金在RM1800($400)/月。

槟城SOHO公寓

Mansion One大厦

但却不可大规模推广,因为槟城并不是一个活跃的青年创业型城市,也并没有十分繁荣的商务交流活动,所以它并没有非常强大的对周边城市年轻人口的持续吸附能力,也没有大量往来频繁的商务人士驻留。因此,这类本地人传统购房观念以外的新户型少量存在可以迅速得到一部分市场的认可,但在可预见的将来不可能成为主流存在。

另外一个值得讨论的议题是,如果中国养老人口结合“第二家园计划”发现槟城,那将会是这个城市房地产业革命性崭新的一章。

柬埔寨房地产

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你看我是怎么在柬埔寨考驾照的

本文主体为专栏文章,2016年11月首发于《品味高棉》杂志第18期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

今天这篇文章,是为了兑现一个月前对别人的保证。一个月前,我跟一个驾校的人说:这件事情您还是帮我再看看吧,如果不看看的话,我保证您的驾校会出现在金边一些中文读物上,到时候会有许多认识汉字的人读到的。驾校的哥们儿也没太当回事,听听就过去了,但我不能让他失望啊。英文里有个说法,叫做Don’t make threats you can’t keep (不要做出你实现不了的威胁),它是Don’t make promises you can’t keep的变体,我觉得是很有道理的,就好比小红威胁小明说:丫有种放学别走!结果小明放了学真的没走,但小红自己却走了,光打雷不下雨,那小明就别提有多失望了。自从我小时候学会了这个说法以后,一直很小心地尽量帮人实现保证,于是,才有了今天的文章。

今年五月份,我就近找了个驾校报名参加驾照考试:

柬埔寨考驾照

收了钱,通知我两周后考试。

考试前一天,我给驾校打电话:“明天考试?”

“是的,明天考试。”

“考试什么呢?”

“交通法规与驾驶呀。”

“但法规是什么,有没有学习资料呀?”

“哦,你要学习?是英文的哦。”

“是是,英文也可以。”

“过来拿吧。”

我过去,办公室一个大腹便便的哥们儿用奇怪的眼神审视了我半天,满怀着不可思议的心情给我临时打印了十来张纸,说是《题库大全》。然后说:你是中国人?确定要学习?我说是呀,中国人,爱学习。他说好吧。

回到家也没管它,想想我读了二十年书,平均每年考试20次的话,迄今考了400多次考试,一路过五关斩六将,身无一技之长,手无缚鸡之力,就会考试,什么阵仗没见过,小样儿。第二天早晨把《题库大全》死记硬背了,上考场。

考场里一坐定,庄严肃穆。每人一台电脑,开始答题。答着答着,就发现不对劲儿,原来我的《题库大全》只覆盖了不足50%的考题,真是坑了我的爹了。阴沟里翻船,被丫给算计了。

一怒之下,我差点儿就跳起来要冲出去骂他个“怀抱着幼主爷我把国执掌”。但我还是忍住了,死马当作活马医。剩下那一半没见过的题,我挣扎着用上了多年考试绝技:排除法、常识判断、老司机心理揣摩法等等,用尽了毕生所学,连猜带混,填满了。唤来考官,按一下“结果”键,您猜怎么着?PASS!

于是,丢下背后同学们几十双嫉妒的眼神,我背着手、得意洋洋地踱着方步、一副小人得志神态出了门。那句话怎么说的来着?春风得意马蹄急呀,一日看尽长安花。

一出得门来,驾校教练连忙拉起我的手安慰道:没关系的,考不过很正常,但现在补救还来得及,诺,给我70块美金,我帮你趋热运作一下搞定就好了。我看着他那张笑开了花的脸,回答说:嘿嘿,钱?什么钱?告诉你个秘密哈,我,考过了,你看这个印章。教练开了的花直接冻僵了,半晌后反应过来,叉开颤抖的五指摸了摸那个印章,自言自语道:怎么可能,怎么可能?

教练可能约了午饭陪太太去逛朱得奔市场的,这一意外搞得他措手不及,乱了方寸。只得继续陪着我进入下一轮。

进入下一轮之后,教练干脆拒绝透露任何考试知识,直接牵着我的手上场,我连将车往哪个方向开都不知道就上路了。停停走走,我畏首畏尾地走到一半。考官看我那缩头缩脑的熊样儿,终于在一个倒车处忍不住了,用手指着我说:你,给我滚出来(You, out!)。于是,我灰溜溜地滚了出来。

场边,我的教练终于如释重负地松了一口气。

他过来拍拍我的肩膀说:年轻人,不要气馁嘛,下次还是有机会滴,或者要不给我70块,我帮你搞定了?我眯起近视眼,朝着他的脸认真地看了看,说:先生,真的不需要(No sir, thanks)。

两周后,补考了驾驶,顺利通过。驾校跟我说恭喜恭喜,说请等待六个星期后领证。那天是6月14日。

今天,快11月了,没有任何消息。期间电话与上门问过N次,有时说不知道,有时说再等等,最后一次询问驾校是9月底,接待处直接告诉我查不到我这么个人。那次,我跟驾校负责人做了开头的那个保证。当然,到今天如果我不帮他们实现这个保证,岂不是太令他们失望了?

一位东南亚华人前辈剽悍的一生

本文为专栏文章,2017年1月首发于《品味高棉》杂志第20期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

最近,我凑巧读到了人民大学李庆新教授的一篇文章,发现了一位极其剽悍的华人前辈,他的一生简直不能仅仅以“荡气回肠”来形容。这位前辈虽然剽悍,但您要是想去拜访他已经不可能,他老人家已驾鹤西去好些年,我们今天也就只好读读文章来仰慕一下他当年的挥斥方遒。李教授的文章又长又引经据典,既然我已经读了,日理万机的您就不要亲自去读,我写给您看就好了。

这位华人前辈名讳鄚玖,与你我一样也是混东南亚圈的,与你我不同的是,人家出道比较早,明朝末年就下海了。

这里插播一下人口学小知识,据历史学家说,中国历史上汉族文明被北方民族全方位无死角倾轧发生了两次,一是元取代宋,二是满清入关。宋末元初,并没有将南方人赶得出海的出海,爬雪山长征的长征,估计一是那会儿航海技术不过关,再者,雪山那边还有郭靖黄蓉洪七公他们挡着蒙古人,所以大家也还没跑路。但明朝末年就不同了,天地会根本抗不住,连青木堂堂主韦大人都投了敌了,而广东省素来有革命传统,往往成为前朝遗老聚众反抗的最后孤城。这帮被四书五经、仁义道统洗了脑的封建顽固分子,人虽然愣了点,但脑子倒还好使,也知道最后要选个靠海的地方背水一战,并充分领悟了毛主席关于游击战“打得赢就打,打不赢就跑”的战术思想,见势不妙,下海就乘船跑路了。明朝末年,满清的孔有德、尼堪等剽悍人物就是这样南下,挤牙膏一样把广东人挤到了南洋。此为中国南方第一次对东南亚移民高峰。不信您去问问,说不定今天在柬埔寨德高望重的几位老先生祖上就有人是这么被挤出来的。

现在,重新回到李庆新教授的文章,鄚玖前辈也是这一波被挤出来的。

对于当时的情形,《鄚氏家谱》如是说:1671年,广东雷州府人鄚玖“不堪胡虏侵扰之乱”,“越海南投真腊国为客”。胡虏是谁呢,正是满清;真腊国,当然就是柬埔寨了。1671年即是康熙十年,也就是说北京的康熙已经当了十年皇帝,亲政已经四年,鳌拜都已经死了两年了。换言之,清朝入关后皇帝都换人了,广东竟然还有人接受不了“胡虏”政权,要跑路。然后,我们发现鄚玖前辈出生于1655年,这个时候才16岁,比康熙皇帝本人还小,他这是跟“胡虏”较的什么劲儿?总之,剽悍的前辈自有他从小就剽悍之处,16岁就有这个觉悟,带着乡亲父老访问柬埔寨,并受到了柬埔寨官方的高规格接待。先停留于金边。金边官府待如上宾。请注意,这个时候的柬埔寨王廷坐落于今天5号公路30公里处的乌东山上,而不在金边。不久,就上乌东山入王宫见了国王。见完国王后,16岁的鄚前辈寻思着得谋个差事啊,于是,花大价钱贿赂了国王的宠妃与幸臣(深深的套路,原来三百年前已有),国王悦之,赏他个“勋爵”(Oknha)当。请注意,这个勋爵(Oknha)头衔今天仍然存在,正是你我都很熟悉的那个“勋爵”,就是不知鄚前辈当时捐了多少。然而,正如今天的勋爵们都是手段高、能力强、干实事的一样,鄚玖前辈的这个勋爵也绝非浪得虚名,他是要帮国王去当封疆大吏。国王给他特批了一块项目用地,令其自主经营开发:招商引资、解决居民就业问题、计划生育、三农问题等等,都自己解决,自负盈亏。鄚前辈的这块特许地统称“港口区”,我估摸着帮他在地上画了一个圈,大概是这个样子:

柬埔寨港口区

具体说来,就是西港、贡布、白马、富国岛、河仙及其东部沿海一带。当然啦,也有可能国王的意思是一小块,而鄚勋爵跑到现场手一滑,画大了。反正当年也没有GPS,办不了硬卡,估摸着差不多就行了。

那时候的港口区已经多民族杂居,开赌场的赚赌徒的钱,收税的又赚开赌场的钱,不管你是什么民族,只要勤劳勇敢,来了就能找到发财致富之道,总之,有点儿今天西港+芭提雅的路数。鄚勋爵励精图治,又有手段,很是过了几年土皇帝的瘾。

康熙十八年,打仗了。

暹罗(差不多就是今天的泰国人)说是要帮柬埔寨国王清君侧,打了进来。清君侧这个事儿,原本当不得真,历史上但凡有人要造反,都有现成公式可套用,不外乎以下步骤:说中央出了奸臣—但具体是谁不说—说皇帝(国主)被奸臣所诓—朝廷里没人搞得定奸臣—解决方案:只有我从外面打进去搞得定。当年,董卓是从西凉这么打进来的,这回,暹罗也是这么从西边打进来的。这个套路,目的就是要打进去,进去后谁是奸臣不重要,先杀个把人,万一杀的不是奸臣,就说哎呀不好意思,杀错了,但我怕以后会有奸臣,先不走了。他被尖执锐、杀气腾腾,说不走了,谁还好意思叫他走?然后,粗鲁一点的就弑主,斯文一点的就挟天子令了诸侯。所以,身处领导岗位的您,要是听到下面有人说您身边有奸臣,那么您身边不管是否真有奸臣,局面都危险了。

暹罗这次八成是见不得柬埔寨港口经济特区的繁荣,打着清君侧的旗号,就将鄚勋爵给抓走了。以后十年,鄚勋爵安安静静当了十年俘虏,熬时间,把暹罗的厉害人物熬死了,暹罗也乱了,再趁乱逃回家。这是康熙二十七年,人生如坐过山车一般,熬死了一代又一代领导人的鄚勋爵却还只有33岁。

年轻,是多么美好的一件事情。

回到家暂住于白马市,赶紧生儿子,生完儿子继续坚持以经济建设为中心不动摇。

康熙三十九年,鄚勋爵再次回到河仙,“四方商旅远闻太公仁声德泽,皆慕来归”。我们看,“太公”的称谓,俨然一方诸侯。

想起当年被暹罗掳走时,柬埔寨国王眼睁睁看着却袖手旁观,而今柬国势日微,自保尚不能,鄚前辈深感柬埔寨的勋爵不当也罢。此时越南正处于郑阮纷争时代,他的辖区不论倒向谁都会产生举足轻重的作用,鄚前辈果断选择了势力较弱的南部阮氏,向其称臣,获属国地位,封玖玉侯。

雍正十三年,剽悍一生的鄚前辈薨,享年81岁。从“雍正”年号可以看出,他顺便熬崩了康熙帝。

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(三)公寓篇

 

酒店式公寓部分(只出租不出售的服务式公寓)

供应与需求

当前,大多数酒店式公寓为本地人开发所有并且本地人经营,同时,外国开发商对酒店式公寓的兴趣也在与日俱增。

本报告视线内,金边市共有4017套酒店式公寓,还有1730套将在2018年内完工投入使用,将向此市场注入43.1%的供应量增长。

柬埔寨房地产年报 2016

供应量按年;蓝色为存量,褐色为即将投入量。

来源:KnightFrank Research

一半的酒店式公寓坐落于桑园区(BKK与朱德奔所在区域),隆边区占17%,水净华与堆谷总共占20%

金边公寓分布

供应量按区域:其中50%的部分为桑园区

来源:KnightFrank Research

60%的酒店式公寓为高端产品,35%为中端。中端产品广泛地分布于金边市的各个角落,而高端公寓往往单个楼盘体量较大。

 

出租率

截止2016年2季度末,金边市酒店式公寓的总体出租率为69.6%,比上年同期增长了3.5%,但比上一季度下降了6.4%,其中高端产品平均出租率为60%,中端产品78%,而大众产品为86.6%,不同区域酒店式公寓的出租率如下图:

金边市公寓出租率

各区域存量与出租率

来源:KnightFrank Research

 

在金边工作的外籍人士仍然是酒店式公寓的主要客源,金边本地人士倾向居住于排屋/别墅等带地块的建筑物。

 

租金

随着更多楼盘投入使用,租金总体有所下滑。

 

2016年上半年,一到三房的高端酒店式公寓月租金$1315-4000不等,中端公寓$667-1300,租金高低主要受地段影响,位于市中心的公寓租金价格最高。高端酒店式公寓出租价格比上年同期下降了7.2%

 

持续进入市场的新增公寓楼盘导致了两个结果:租金价格降低;业主更愿意接受砍价。

 

酒店式公寓前景

一方面,酒店式公寓行情看涨,另一方面,大量新增公寓楼盘将带来更大竞争。在当前租金已经有所下降的前提下,着眼中、长期看来,随着更多楼盘的投入使用租金只会进一步面临下降压力。

 

同时,大量小规模酒店式公寓的陆续完工也将为租客提供更多地段选择。老旧一些的酒店式公寓则要么降低租金,要么重新翻修才能继续保持其竞争力。由于酒店式公寓长期严重依赖外籍租客,金边市对外国企业的吸引力将对公寓市场有决定性作用。

 

 

非酒店式公寓部分

 

供应与需求

2016年上半年,金边市的非酒店式公寓只增加了139套,具体到项目为:位于240街的The240,9East,以及GalaxyResidences。公寓总供应量为2979套,与2015年四季度的2840套比增长了4.9%,然而,2016年下半年将会有3184套新公寓投入市场,形成第一次交房高峰。

 

假如所有在建楼盘都按计划进行,到2020年将会有24533套公寓存在于金边市场,相比今天增长723.5%,2016年上半年立项的楼盘12个,计划共有5401套,比2015年上半年新立项楼盘量增长52.4%,桑园区仍然是公寓开发首选区域,50%的新楼盘选址于BKK、百色河岸、朱德奔一带。

金边市公寓存量

金边市公寓存量与增长量:紫色为累计存量,蓝色为增长量

来源:KnightFrank Research

 

2016年上半年开盘新项目平均头三个月销售率为17.2%,比2015年下半年项目销售能力下降了10.6%,从销售总量来看,2016年上半年共销售公寓929套,比2015年同期的销售1268套下降了26.7%

data12

2014年末以来,按季度销售率:蓝色为总可售量,棕色为已订,绿色为销售率

来源:KnightFrank Research

 

 

价格与出租

已有楼盘的售价基本维持不变,新开盘楼盘售价平均比上年同期的$2047/平米增长了3.9%,达到$2128/平米。然而如果将2016年上半年内细分则会发现售价是下跌了,由一季度的$2843/平米降至$1823/平米,下跌幅度达35.8%,与2015年形成显著反差的还有开发商的重新审视定位:2015年开盘多个售价极高的大型项目,例如The Bay、The Peak、The Mansion House(编者按:The字辈多如牛毛,开发商是英文字汇匮乏吗?)等,而2016年上马的多数是定价比较亲民的项目,从而拉低了整体的平均价格。金边市北部的Russey Keo区与西部的棉址区分别开盘了一批诸如Sky Tree(终于脱离了The字辈)之类的$850-1400/平米的较低价楼盘,但同时开盘的也仍然还有另外一些$2500-4100/平米的瞄得比较高的楼盘。

 

出租方面,市中心一线区域(诸如BKK、隆边等)一套55-70平米的一房公寓月租金在$1000-1800不等,二线城区租金较此减半或更低一些。房东们租金开价似乎较以前持平,但不同的是今年可以讨价还价。租客来源上,金边市80%的公寓租客为外籍人士。

 

公寓前景

当前公寓市场普遍存在对未来供过于求的担心,然而多数开发商已寄希望于培养本地居民投资公寓。需要面对的现实是,最近新开盘的楼盘们单价许多已超过$3000/平米,有些甚至已超过$4000/平米,如此价格,本地居民中恐怕只有极小的一小撮人能够买单。(正在瞄得更高、看得更远的开发商们,我给您友情提示:当前柬埔寨人均GDP为$1225,不是一个月,GDP是按年算的哦。)

 

鉴于上述环境,已经有部分本土开发商或是对本地有深刻理解的开发商开始走“低价城郊”路线,将楼盘盖在郊区,由于地价低廉便可低价出售,至少短期来看这种思路似乎要比在市中心新开楼盘更利于销售(编者按:然而郊区销售完了,租给谁?这是下一个问题)。

根本解决答案应该在本地柬埔寨人群对公寓楼居住方式的认可上。只有当地人慢慢意识到公寓楼事实上对居住品质有所提高,从而产生认同,再辅助以宽松的银行贷款环境(近来,针对当地人的无抵押贷款也已开始启动),才能从根本上打开本地人的购房需求。然而当前却有两大障碍需要他们跨越:1.本地人普遍对外国开发商持有不信任心理;2.本地人认为高层居住意味着危险,并且认为公寓的物业管理与维护成本过高。

 

开发水平的提高、建筑规格的标准与严格化、城市基础建设的完善这三个方面的缓慢提升将会是鼓舞本地人群对购买公寓信心的关键因素。(但这三个方面的前两个都会带来开发成本的增加!)

 

编者拔:本报告全文完,文中所有数据与观点(除括号内部分外)并不完全代表本公众号的立场,如有疑议、指责、约架,概不接受。本公众号一贯只接受表扬。

柬埔寨房地产

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2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(二)商业地产与酒店篇

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商业购物中心

 

供应与需求

自2014年下半年安达大厦商业部分完工投入使用以来,迄今两年内没有新的零售商场投入市场,金边市商业地产面积总量一直停留在134153平米。2016年年底前随着百盛商场以及Exchange Square的峻工,76200平米的新商业零售面积将投入市场。如下图,如果所有计划与建设中的项目都如期进行的话,到2020年总商业购物地产面积会达到414492平米,相当于在今天的基础上增长209%

柬埔寨房地产年报

金边市商业购物中心累计供应面积;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:KnightFrank Research

 

高端购物中心出租率维持在95.8%,其中永旺商场长期满租并且有意向商家排队等候租位空出。各购物中心虽然出租率高,但租位的商家替换率也高,基本趋势是高端品牌渐渐被平民品牌代替。永旺商场二期也已在城西北韩国城附近开始动工。

 

加华集团正计划重新翻修与重新定位苏利亚购物中心,加入更多的商区与提高商铺的多样化,令较早一代的商场仍然保持与时俱进。

 

另外两个动向是,诸如Krispy Kreme、Carl’s Junior等世界一线食品与饮品品牌也开始进入金边;星巴克在机场开设第一家店后,半年内在永旺商场成功开设二店。

 

出租与价格

高端商场的租金一直维持在$32-70/平米/月之间,中端商场内品牌商铺的租金在$10-22,而非品牌商铺租金从$22-250/平米/月不等。自从永旺商场开业,众多老一辈商场们纷纷受到出租形势的冲击。

 

前景

前途还是光明的,柬埔寨人均GDP达到$1225,正式步入低-中等水平收入国家行列,政府计划于2018年内实现人均GDP$1579,对商业购物中心们是好消息。当前,众商业品牌在金边并没有多少区域的选择,纷纷落户于繁华的万景岗区(BKK),接下来即将投入使用的NAGA二期、百盛商场、Exchange Square有望会使选择更多一些。

 

酒店业

最近,三个国际五星级酒店品牌意欲进入金边,将长期以来波澜不惊的柬埔寨高端酒店业带入另一个时代。

 

供应与需求

到2020年,酒店市场总共将会有9475个客房,比当前增长40.5%

 

自2004年以来,访柬游客连年快速增长,2015年有480万人访柬,比上一年增长6.1%,这些访客里,有59.9%是纯粹为旅游度假而来;14.9%来参加会议展览等;10.9%为商务目的。尽管访客人数众多,但多年以来柬埔寨的大型高端酒店需求低迷,因为绝大多数游客选择入住小型精品酒店,这也是为何金边并没有多少高级五星级酒店。然而,这一现状随着一些国际高端酒店品牌对金边表示兴趣而将开始改变。2016年上半年,有四个小规模新酒店投入市场,贡献259个新客房;独揽安达大厦最高14个楼层的五星级Rosewood酒店也即将开业,将贡献175个客房。

柬埔寨房地产年报

金边酒店客房累计供应量;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:Knight Frank Research

 

 

金边市现今50个客房以上规模的酒店有52个,总客房数6743套,集中分布在BKK所在的桑园区与隆边区。如果所有新项目都按期完工,到2019年,总酒店客房数将增加2732套。大仓久和与香格里拉酒店分别与两个新加坡楼盘项目签订了备忘录,这两个项目是The Bay和The Peak。(编者按:很不幸,Knight Frank的这个报告出了没几天,The Bay由于市场反应未达到预期,宣布项目搁置,真是一言不合说黄就黄,令我为金边市所有瞄得高、看得远、卖得贵的项目捏了好几把冷汗。)

柬埔寨房地产

《金边邮报》2016年8月29日消息:The Bay遭搁置

 

另外,万豪国际在暹粒的courtyard将于2017年开业,并有意进入金边。

 

入住率

在柬埔寨,由于精品酒店们永无止境的扩张,五星级酒店入住率长年徘徊在50%左右。造成这一入住率的另一个重要原因是本土需求疲软,各五星级酒店的住客95%为外籍。

 

前景

今年,柬埔寨又在国际上出了一回风头:吴哥窟被欧洲旅游与贸易委员会评选为2016年“世界最佳旅游目的地”,可以预见接下来相当一段时间内游客到访数势头将持续强劲。暹粒—西港—金边与国际城市之间以及三地相互间的交通便捷程度如能得到进一步提高,将会对柬酒店业产生极大促进作用。同时,国际知名高端酒店的进入也会对柬埔寨旅游业与曝光度产生积极作用,他们还将带进来各自的忠诚住客。

 

近期内国际到访柬埔寨的访客还将以旅游、度假的游客为主;而长远来看,随着更多国际公司入驻柬埔寨,将会有更多的商务访客访柬,商务活动也将趋于频繁,2017年将于金边举行的世界经济论坛就是例子。

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:公寓篇

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(一)概览与写字楼部分

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写在前面的话:Knight Frank 是总部位于伦敦的一家住宅与商业地产咨询公司,几年前设立了柬埔寨公司,迄今为止,我认为还是柬埔寨房地产界能够发表具有公信力与态度较中肯报告的唯一一家咨询机构。但如果我们仔细想想,柬埔寨今天的房地产/建筑业绝大部分应该都已经掌握在华人手中;不要说小小的英国,就算整个欧洲的在柬人口也可能不如中国一国在柬人口数量大,然而,当我们需要态度中肯的分析资料时却只能依靠一家伦敦来的、说英文的、只有十几个人的小办公室生产的分析报告。为什么呢?因为中文里找不到这个水平的知识数据,有的多数是植入广告、人有多大胆地有多大产,对此,我自己负有极大责任。我曾经在少不更事的年代(也就是说:去年)也参与了这一活动,今天想起来仍深感惭愧。我还对柬埔寨、新加坡、马来西亚、毛里坦尼亚、巴布阿新几内亚等国的华人华侨表示歉意,我作为您先祖母国东土大唐来的同胞,却没有办法为您用华文写出这样一份报告让您能安心地阅读柬埔寨地产市场,到头来只能解读欧洲人的报告,我心里是觉得十分对不住您的。

以下是对Knight Frank 报告的解读,其中的数据不代表本公众号的主观意见。

经济概览

财经部预计2016年建筑业的增长率放缓到15%(2015年增长率为19%,2015年是柬埔寨房地产业疯狂的一年,请看早期报告:2015柬埔寨房地产年报),估计到2020年止,这一数据会低到10%,这也契合柬埔寨政府要多样化发展经济的决策,不能光吊死在两棵树上:房地产与制衣业。

亚洲发展银行预测柬埔寨2016年GDP增长率为7%,2017年GDP增长7.1%,这一数据击败东南亚绝大多数国家,领先东南亚整体增长率2.5个百分点:

柬埔寨房地产年报

GDP增速

蓝色:柬埔寨     灰色:亚洲发展中国家      绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

在可预见的将来,经济增长势头还会一直迅猛,主要动力来源于制衣制鞋业、建筑业与服务业(本公众号按:制衣制鞋业今年似乎受伤不轻,为何仍然迅猛?)。然而,柬埔寨下一步的瓶颈可能是劳动力的质量(数量是够了)与生产效率。

另外两个特点是经济规模的扩大与通货膨胀率的可控,这两点会逐渐促进居民可支配收入的增长,从而大大提高本地居民的购买力。这,对柬埔寨经济长期健康发展有决定作用。

柬埔寨房地产年报

CPI(消费者价格指数)年增长

蓝色:柬埔寨    棕色:亚洲发展中国家    绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

 

写字楼部分

供应与需求

2016年上半年有三个写字楼项目完工并投入市场,为金边已有的写字楼供应市场增加了12581平方米的可出租面积。这三个项目分别是诺罗敦大道的Maybank大厦、Emerald Tower,以及毛泽东大道的Premier Office Building。

柬埔寨房地产
Maybank 大厦

2016年下半年,还会有隆边区的Exchange Square、毛泽东大道的City Tower Asia、以及63街的Aura Condominium投入市场,这三个项目的总可租面积为25889平米。到2016年上半年止,现有的办公楼可出租面积总量为225178平米,未来的三、四年内,这一总量预计会达到406935平米,增幅将会是80.7%:

柬埔寨房地产年报

金边办公楼累计供应量

来源:Knight Frank Research

 

到目前为止,办公楼的存量还是以C级为主(至于是什么是C级,请阅读旧文:2015柬埔寨地产年报:办公楼篇),但这一局面正在随着办公需求的提高而快速改变,预计到2020年,A级与B级办公楼会成为市场的主宰力量,到那时,投入使用的项目里还会有奥林匹亚城、TheGateway、钻石双星、东方商业中心等一大批摩登大楼。

 

2016年二季度办公楼的出租率为80.5%,比一季度的80.9%稍有下降,这并不意味着租用办公楼的公司少了,因为这一过程中有新楼盘进入市场,所以相反,出租总量增长8985平米,净消化增长56.9%,并且请注意,这些新楼盘都是A级或B级办公楼,面对的是中高档市场。

 价格与出租

定价从$9/平米/月到$38/平米/月不等,然而定价虽这么说,实际出租情况下,都有讨价还价余地。2016年一季度ABC所有级别办公楼租金平均值为$18.7/平米,不同区域租金分布如下图:

柬埔寨房地产年报

蓝色与绿色柱为净可出租面积;蓝色为市中心区,绿色为开发中的城区。

来源:Knight Frank Research

 

如果出售的话,价格从B级最低的$2100/平米到A级最高的$4900/平米不等。

 

前景

写字楼的供应量会稳步增长,价格与出租率也随着市场需求的增长可以得到保障。陆续搬入写字楼的公司多为银行、航空公司、保险、非政府组织等具有跨国背景的企业或机构。迄今为止,专用写字楼的普遍出租率在80%以上,安达大厦是唯一例外,其出租率远低于80%,原因仅仅是其体量太过巨大。

安达大厦

安达大厦

从短期来看,随着更多的国际企业开始进入柬埔寨,只要写字楼开发商愿意持开放态度定价,相信A级与B级办公楼的出租率只会稳步上升;中期来看,柬埔寨连年积极进行境外合作的谈判及其政府对外资进入柬埔寨的开放政策会吸引越来越多的境外企业进驻柬埔寨,从而最终使写字楼受益。

另外,据联合国研究数据,到2030年,柬埔寨会有一次高达25%的工作适龄人口增长,从而成为写字楼需求的一个长远保证。然而,这一过程中,教育的提升程度与人力资源的质量却是能否提高工作人口生产力的先决因素。

 

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:商业地产与酒店地产篇