我猜[金边房地产]接下来两年会是怎样,猜错直播吃鞋

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首先让我声明一下,这是一篇给开发商读的文章,如果您是买方,就别凑热闹了,基本上影响不到你。

两年前,当大家都在金边房地产市场欢呼雀跃干着快速简单赚大钱的买卖时,我曾经预言过,业余选手马上就会玩儿不转,金边的房地产市场最终将属于闷声不响专心做产品的专业选手。而这一天,终于、彻底地来了,今天,再也没有人反驳我,也再没有人敢做快速简单玩杠杆赚大钱的打算。看,被我言中了吧?不听老人言,吃亏在眼前啊。

在过去两年里,有人刚做好售楼中心就关门不做了;有人在售楼中心里坐等,一月又一月,虚度光阴,不见成效;有人相信大力出奇效,砸进去最后一笔流动现金猛推一把,没有起色,于是转而韬光养晦,安静了;但也有人广告都不做,连楼书都是几张A4纸打印的,从2016年初卖到年底就把楼盘卖完了。这,就是“业余”与“专业”之间的差别。

这里所谓之“专业”不是说多么会营销、炒作,而是指产品经理的“专业”,也就是说在一个供给/需求健康的房地产市场,楼盘产品一定是要谁最终去卖这个产品就谁来设计概念。产品一旦设计好,实际上一切已盖棺定论,剩下留给营销总监的是一个没有技术含量的任务,他的能力大小无关紧要。今天的金边,大家感觉十分困难,原因有两个:一是多数人都把上述顺序弄反了,是先造产品,然后就着已有的产品再找人来营销,将大部分精力与成本花在营销上;二是也有人弄对了顺序,但请来设计概念的是空降来金边的,他没有足够的理解或是没有足够的时间来理解金边。两者的结果都是“业余”,但业余也有行得通的时候,比如像2016年的中国一线城市,再比如像2013年的金边,在这样的风口上猪都能飞起来,谁还管你业余?只要你够快、够大胆,你设计出一砣shi,大家都会抢光。

但今天的金边不在风口上,坏消息是它只会遵循一般市场规律;好消息是需求一直都很强劲。

前言:金边在五年内一定会站到风口上,到时候大家都会飞起来,但作为开发商如果你手里已经有盘,除非你口袋深入海,已计划好做持久战的准备,否则你撑到那一天会很困难。那么,当前开发商们都处于哪些状态下呢?按“越来越聪明”顺序,出场如下:

状态一:春秋大梦阶段

中国三线城市过气开发商,提着一包钱降落在金边,放眼一望,这不就是1990年的北京吗?握草,赶紧买地动工,500万必须撬动5000万的开发案值,600套房肯定6个月完售,别扯了,没时间浪费,开干!

点评:这一类,劝是劝不住的,必须要他自己慢慢变成状态二、三,最后才能愉快地聊天。目前放弃治疗。

状态二:大力出奇效、殊死一搏阶段

6个月早就过去了,地基也打好一半,但没有完售,600套卖掉了16套给不明真相的群众,但还剩20万美金可支配现金。改产品,没这个魄力去折腾;找接盘侠,地主家也没有余粮啊;思前想后,唯有破釜沉舟,孤注一掷,将20万全赌在强力一波广告营销上。两周内人山人海、锣鼓喧天过后,卖掉了两套,彻底没钱了。算了,坐等吧,将营销团队全部解散,该打麻将打麻将,该跳广场舞跳广场舞,先在金边把小日子过起,不管了。

状态三:万念俱灰、不吃不喝阶段

每天唱衰柬埔寨、唱衰房地产,说这什么破国家,连我这么聪明的开发商都失败了,别人肯定更没前途,你们千万别来柬埔寨哈,坑爹。我当开发商失败,不是我的错,肯定是柬埔寨的错。要进一步,没有资金可操作;要退一步,又不肯承认失败,不肯割肉退出。就这么耗着了。

状态四:亡羊补牢阶段

这一阶段分两种情况,一种是之前没太乱花钱,一线地段,套内面积开发成本还控制在$1800/平米以内的,有人请来了专业产品经理人改户型、改概念,甚至把整个产品定位都推翻重来,以研究市场为导向代替拍脑袋为导向,虽然又折腾又花钱,但改完发现效果还不错,又开始流动起来了。另一种是之前人山人海、撒钱撒金条这类事情干多了,套内面积开发成本已经$2200/平米,随便做出什么改动,都只会增加成本,所以已经不值得改动了,这种情况下,要么资本雄厚,等得起,坐等下一次风口上猪飞起来时再卖;要么折价$2000/平米打包卖给有想法、有水平的人重来。

状态五:闷声发大财阶段

真正食物链顶端坐着的,是这样一帮哥们儿。头脑清醒、态度谦卑,但无处不透露着杀气,平时出门不吹牛,会英文、受过良好教育,甚至柬语都溜,人力物料只要求好与合适,连包工队都用的是泰国、越南、柬埔寨的。一般在金边已经蹲了三年以上,结果他做出来的楼盘,别人看了不觉得怎么样,但住在金边的人,不论是柬埔寨人还是外籍居民,看了都觉得喜欢。问题的关键是,他的楼盘不光出落得亭亭玉立,质量上乘又耐用,成本还只有$1700/平米,包精装修哦。于是,他不管你外面风声雨声读书声,2016还是2017年,他每天开了门就是要成交的,雷打不动。这样的开发商,在今天金边占总数不到20%,我观察过发现,他们由两种人组成:一是上一个楼盘吃过亏,曾经傻过的,现在变成专业选手了;二是本身真的非常有水平,而且有着非常人的毅力与耐心去研究与学习。

 

接下来两年,在金边什么样的产品会成功呢?

答案其实上文已经提到过了:住在金边的人喜欢的。这个“住在金边的人”包含住在金边的柬埔寨人(Cambodian residents)与住在金边的外国人(expatriate residents,像我这样的)。住在中国、韩国、新加坡的人喜欢它是没有用的,将来有一天到风口上了,有用,但今天,没有用。在一个健康的房地产市场,一定是本地需求偏好决定产品前途。所以,全世界范围内,一切脱离当地需求的房地产产品要么卖不掉,要么卖掉了就请买家当接锅侠,比如“新加坡旁”的某盘(有兴趣的请点击这里读一读新加坡旁的故事),这两种结果都是对自己与对他人极不负责的。

现在,好消息是,住在金边的人,拥有极其强劲的需求,就像一座能量充足的涌动中的火山一样,有待喷发。我见过金边居民是怎么买公寓的,很普通的中产阶级,在自己喜欢的公寓面前,甚至不讨价还价,不犹豫顾盼,比任何新来的外国人都爽快,这样的画面每天都在重复发生着。而这样的人群,在金边人口里占着非常大的比例。

那么住在金边的人,喜欢什么样的产品呢?我主观认为有以下几个特点:

1.地段要在1线或者至少1.5线

这个很好理解,中产阶级都是在市内有事业的人,你叫他去郊区买个房,他会告诉你他自己就在那儿有块地,还不如花点钱建个别墅。他不建别墅是因为他必须要住在市内。(关于地段对于金边人民的重要性,可以点击阅读金边房价为什么不会跌。)

2.价格要在不离谱的范围内

住在金边的人都有自己对一个高层住宅产品价值的判断,如果超出太多,他不会承认也不会买单。所以,如果你定的价格是面向新加坡、北京、上海居民的价格,那么就不要责怪住在金边的人不买你的楼盘。

3.价格不光要不离谱,支付方式比价格更重要

比价格更重要的,是总价与支付方式。对柬埔寨年轻人来说,户型可以小一些,总价要低一些,最最重要,支付要非常轻松,可以压得很扁很扁,拉得很长很长,他就愿意陪你到天涯海角,支付到白头偕老。但,这一现实,洽洽击碎了80%开发商的梦想,因为他们怀抱着“资金杠杆”的信念进入了柬埔寨,陪不起。

4.建筑设计要人性化

这个话题,真要写出来,单篇需要8000字,学问实在是太大了,不在金边住两年,是无论如何也讲不清楚的,我也没有耐心讲。这里不是中国,中国的思维用不上的。但好消息是,如果你满足了上面三点,这第四点条件可以放宽,住在金边的人还是比较能原谅人的。但要做好上面三点,最核心的技术是选址与地段谈判、成本控制、资金链的强大、调动本地/泰国/越南人力物力及采购能力,这些却又绕回来了,还是你对本地社会的理解与快速学习能力,又是一朝一夕在自己的同胞圈子里永远学不到的知识。所以,万变不离其宗,你永远绕不开对金边本身的学习、尊重、与理解。这,是一个很长期的过程。

以上四点,如果你每一点都做到了,而且还做得不错,你就站在了金边食物链的顶端,我仔细测算过,难,但是不是太难,而且还有充分利润。只是多数开发商并没有去做,或是中途意识到时,为时已晚。

[真正的贵族没去过西港] 柬埔寨白马市乡村别墅的辉煌与没落简史

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2016年9月我在金边法国学院专门观摩学习了一个关于某老头子的纪录片,老头子本人虽然病怏怏的,但还活着,讲话时说法文。我们的这个世界,当艺术家,一般都得死了才好出名,不死不好操作。比如说现在的超级大牛梵高,一辈子穷困潦倒就卖了一幅画,你看他死了以后多牛B;

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梵高自画像,1889,兜里没钱的气息扑面而来

 

现代人眼中法国最大的巴洛克大V,是Nicolas Poussin,活着的时候也到处钻营到处被人嫌弃,结果死了好几百年被Anthony Blunt挖出来才火了一把。

Nicolas_Poussin_078Poussin自画像,1650,混得比梵高好点儿,至少精神正常,但也一张愁眉苦脸

 

所以,作为一个艺术家,在活着的时候就被人拍纪录片,是很不容易的。这位艺术家是柬埔寨人,名叫Vann Molyvann,那天场面是这个样子:

柬埔寨法国学院雨中排队

 

vann molyvann2简介

 

vann molyvann雨中继续排队

 

这个老头子基本一人包揽了柬埔寨现代建筑史,但柬埔寨人都不知道他,其实你也天天在金边大街上路过他的作品,却也不曾留意。然而,他在西方人里的号召力是比洪森还多二十多个沈良西,这也是为什么排队的全是外国人。

你熟悉又陌生的老头子作品:

柬埔寨现代建筑河边的Chaktomuk剧院

 

金边奥林匹克运动场奥林匹克运动场

 

以及最经典的:

金边皇家大学金边皇家大学外国语学院,你去楼里上过课才知道什么叫建筑融入环境为人服务。(上图教学楼是我认为柬埔寨境内最具天才、艺术成就最高的建筑作品,裸露的砖头、跨越的姿态、气流与光线的诱导、格栅与几何线条,拿掉一点嫌少、添加一点嫌多,简直不能更膜拜!)

 

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妥妥的柯布西耶光线

 

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圆圆的法语系

 

来过金边的都说金边不是旅游景点,看两眼就没地儿去了,要我说,真给掰出来,我能说三天三夜不重样。

Vann Molyvann生于1926年法国殖民地柬埔寨,属于特别有天赋,特别能学习的那类同学,19岁获得奖学金去了巴黎的École nationale supérieure des Beaux-Arts念建筑学,他的老师们都是柯布西耶的学生(没听过柯布西耶的请点击柯布西耶),学成,回到金边时,他的国家已是西哈努克领导下的奋发图强版亚洲一小龙柬埔寨。这个时期的柬埔寨年均GDP两位数增长,是流淌着牛奶与蜂蜜的国度,到处大兴土木,也是柬埔寨历史上最激动人心的时期。题外话,今天金边的老年人们对西哈努克国王念念不忘,无论他犯了什么错误都可以原谅,这种感情正是源于对那段阳光灿烂日子的追忆与后来突然被中断的心有不甘。一回来,Vann Molyvann被西哈努克钦点为柬埔寨国家总建筑师,这时他年仅34岁。上文说他“基本”一人包揽了柬埔寨现代建筑史,是因为同时期还有另一位牛人Lu Ban Hap(听名字应该是华裔),这位与Vann Molyvann教育经历相似,当时任金边城市建设规划师,两人有点儿东邪西毒的意思。

说到Lu Ban Hap,就不得不提一下南部海岸线上的白马市。

今天的人们只知道海边有个西港,但西港可能由于地形和气流原因,有个缺点,就是热。而好逸恶劳又机智的法国殖民者早在1908年就看穿了,并选择了白马市作为海边休养地。殖民政府时期金边的达官贵人陆续开始在白马一带修建小别墅,有些热得实在受不了的开始往山上搬,也才有了卜哥山的酒店与教堂。环境宜人又娱乐项目充足的白马一度被称为“远东的圣特罗佩”。

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法国南部海岸线上的度假地,圣特罗佩

 

西哈努克国王于1953年将法国人请出了柬埔寨之后,继续将白马的享乐事业发扬了光大。他与王后各自在白马都有自己的度假行宫,每隔一段时间如不去住上一段、开个趴踢,就感觉人生枯燥,了无乐趣;此时的白马,夜夜笙歌,留着小八字胡须的绅士们身穿晚礼服,一丝不苟搀扶着脚踏高跟鞋的女士们身段婀娜地走入海边的赌场,将凯迪拉克轿车停了一地。西哈努克手下的王公大臣、豪商巨贾们,谁要是在白马没有个小别墅啥的,出门见了朋友都不好意思打招呼,简直感觉自己就是假装在生活的2000万人之一。因为人家寒喧都是:

A:“诶,老西,这周末下去白马吗?”

B:“嘿,老哈,去啊,我带上Edith Piaf的盘,你带点老酒,一起拼车去哈。”

A:“是去山下的你家,还是去山上的我家呢?”

B:“诶,不如去老努家吧。老努,你家别墅在白马山上还山下啊?”

C:“别,别墅,什么别墅?”

你看,压根儿不是一路人。阶级差别就这么暴露了。

 

在这种全国经济形势一片大好,国泰民安、花天酒地的历史背景下,自1953年到1970年白马的海岸与山脚陆续涌现了100多套别墅,背后无不是非富即贵的金边主人。柬埔寨人民狠狠地做了一把国家即将走向繁荣富强的春秋大梦。美梦原本是有可能成真的,但1970年,朗诺将军趋着西哈努克出门儿的机会,政变了,说您就别回来了,国家我来管。后来的事,大家都知道:朗诺在家里搞社会,国家在流泪,西哈努克在沉睡,又五年,红颜色的高棉接盘疯狂搞了一把,然后,就没有然后了。

白马从此再也没恢复过。

现在这100多套别墅,有的是这样(以下5张照片都由加拿大建筑票友AlexanderDoerr拍摄):

柬埔寨海边别墅

5

 

甚至有的是这样:

8

 

但也有的是这样:

knai bang chatt
(KnaiBang Chatt别墅,修缮于2010年左右)

 

与这样的:

柬埔寨白马别墅vittorio-velasquez-discover2016-0508

 

这栋别墅,也是西哈努克时代的产物,原本也已经破败不堪,只不过运气比较好,2007年被一个英国哥们儿买下,重新修补成功,又复活了而已。

她于1968年动工,是一位Nhiem太太的毕生心血。Nhiem太太的丈夫Nhiem先生是六十年代柬埔寨著名的药材商人,钱多势力大。而Nhiem太太小时候曾经在这一带乡下住过,对这里情有独钟,嫁给Nhiem先生后享尽荣华富贵,看遍城市浮华后归来仍是少女心,一心想要在这里建个别墅。她找到了自己的好朋友,这位好朋友正是Lu Ban Hap,软磨硬泡了多年,Lu Ban Hap终于答应并设计了她的别墅。施工进行了好几年,落成时,离红颜色的高棉进城还有8个月,别墅外的气氛已是风声鹤唳。Nhiem太太一家还是搬了进去,又将家里的孩子们都送去了法国暂避,她与Nhiem先生认为自己毕竟家大业大、声望卓著,平日也没做什么亏心事,不怕鬼敲门。红颜色的高棉如期而至,Nhiem太太与Nhiem先生就没有了,家也没有了,打砸搬空,成了晒鱼干的场所,然后在风雨中飘摇了几十年。

其他100多栋别墅,命运多类此。

Vann Molyvann与Lu Ban Hap们在金边留下的多是学校剧院等公共建筑,他们的民居作品大量存在于白马的这些乡村别墅中,统称为“新高棉式建筑”(New Khmer Architecture)。1953-1970,是一个柬埔寨自己拥有建筑师的黄金时代,是人类受过良好人文教育、经过思考后,用热爱与热情设计出的作品。Vann Molyvann之前,柬埔寨只有法国建筑师,Vann Molyvann之后,柬埔寨再没有建筑师。这是为什么我们今天看到金边的建筑都如此牵强突兀。

老头子还在,但已经永垂不朽。

在柬埔寨被抓住了你该付多少钱?

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我刚去柬埔寨那会儿,也遵纪守法,中规中矩的以模范市民标准要求自己,直到有一天我的柬埔寨哥们儿给我一个建议。他说看你丫那熊样儿,干革命,就不要怕犯错误嘛。我说犯了错误被抓了怎么办。他说被抓了给钱。我说给多少。他说柬埔寨没有5块美金解决不了的问题。我说要真解决不了呢。他说再给5块。

那已经是几年前的事了,但自从那天以后,我顿感人生自由了不少,再也不用瞻前顾后,前怕狼后怕虎。大错不犯,小错不断,很是被抓了好些回。毛主席教育我们说没有实践就没有发言权,因此,在被抓了后付钱这个话题上我还是比较有发言权的。慢慢地,我发现,物价已经上涨了。所以,今天为了让后面新来的同胞们在犯了错误之后,知道如何科学合理地讨价还价,既不让柬埔寨友人以为我们人傻钱多,又不能太小气有失大国威仪,我们只有谨记各种情景下被抓后的指导价,才会变得从容不迫,准确地判断出是应该掏现金还是刷信用卡,没钱在跑路的情况下是应该押一台诺基亚还是把iPhone7和大金链子一块儿押上。这十分必要。

同学们,你要明白,我在搞房地产之前,对了插播一下,千万不要以为“搞”房地产就是什么大不了的买卖,在柬埔寨人人都搞房地产,你骑着二手三嘣子带人去租个房也算搞房地产。好了,重来,你要明白,我在搞房地产之前,是大学里的教书先生。那时候温文尔雅又没晒黑,每天上下班都还系着领带,而我的上文那位柬埔寨哥们儿是个政府官员,他也系着领带。有一天,我们俩都系着领带在一起聊天,他说你记得我们上学那会儿不是有很多机器可以自动卖饮料吗,我说是啊,他说我们搞点来柬埔寨整一整吧,我说好啊。结果几个月后,我们第一次将自动售货机这个概念引入了柬埔寨,人类历史上第一次有了卖东西的机器可以自己识别柬埔寨币。我和我的小伙伴感到十分神奇,柬埔寨其他的小伙伴也感到十分神奇:

10668718_10152465463336859_1737721395_n(投入后第一天盛况)

真是人人跃跃欲试,说排着队去投币也一点都不夸张。如果你今天在金边街头某个地方发现了自动售货机,你要想起我,是的,我与我的小伙伴正是这场革命的发起人。

但这不是话题的重点,话题的重点是我们后来发现这个买卖是个体力活儿。因为事业太成功了,每天要对每台机器填补货物,填完货物还要把机器里的钱拿回家去数,同学们,你们平时都喜欢说“数钱数到手发软”还自以为是什么了不得的事情,你知道真正的数钱数到手发软是什么滋味吗?我知道,是数那种500面值的柬币。

柬埔寨货币

最耗费体力的,还是填补货物,一开始,是扛着箱子到处奔走,所以如果几年前你每天黄昏在金边皇家大学校园里看到两个穿白衬衫打着领带的年轻人扛着箱子上楼下楼,嘿嘿,失敬失敬,那正是下官与小伙伴;后来,我们就扩张了啊,搞得机器从堆谷区到毛泽东大街都有分布,扛不动了,但赚了好多钱,于是买了一辆破面的,它是这个样子:

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这个面的年龄比我还要老,但还每天被我们塞得满满是货物直到天花板,看着都很心疼。它两个照明灯有一盏是买来就坏了,所以一入夜就是独眼龙,后视镜已经hold不住自己,我们用胶带把它绑在门上。一踩油门就冒黑烟,所以,如果当年你在金边某些大学校园看到两个穿白衬衫系着领带的年轻人开着一辆红色破面的从你面前呼啸而过,然后像刚放完毒的章鱼一样,被淹没在自己的滚滚黑雾中,嘿嘿,不好意思,那也是敝人与小伙伴。

好了,我的小伙伴让我来驾驶这个车。我说你们这个国家的交通守则我一点也不会呀,于是,他说看你丫那熊样儿,干革命……对,那个5块美金解决问题的理论,他就是这个时候告诉我的。

我后来发现哈,在柬埔寨,你越熊,缩头缩脑的,交警抓的就是你。特别是像我这样系着领带,缩头缩脑的,没事抓一抓,有事了更要抓,总之自从开上破面的,我就成了金边交警队当月之星、交警之友,每次被拦下来,我都懒得熄火了。当然是按套路:

“没看红灯吗?谁叫你右转的?”

“哟,真奇怪哈,在我们的国家,红灯也可以右转的呀。”

“你们哪个国家?”

“巴基斯坦哈。”

“少跟我扯,巴基斯坦人说friend都是说flriend,你说一个我听听。”

“flriend.”

“嘿!真有你小子哈。说,车里装的啥。”

“喝的。”

“啤酒有吗?”

“没有,Aquarius(可口可乐公司出的一种盐汽水饮料)行不行?”

“啥,就给一个?没看后面我还有两个同事吗?”

于是,给货,走人。

你看,当年,不论是官还是民,多纯朴啊,真是军民鱼水情。

有时一天被抓两次,后来,在金边被抓得多了,警察叔叔成了老熟人,也就不好意思抓了,老在那儿红灯右转,路过时还不忘问个好,他就把头从树后面探出来,看到是我,也很开心地挥一挥手,算是今天已经打过招呼啦。

第二年,我们把机器运到马德望省了。那天凌晨4点,我开着破面的从马德望返回,浩瀚无边的5号公路上,有我奔腾的骏马,别提多么心旷神怡了。问题是,还没到6点,车坏了,具体症状为离合器失灵,车在运行中挂不上档,所以只能先停着挂上3档,然后找几个路边哥们儿从后面推一段启动。这个时候只到了菩萨省,离金边还有190公里。我发现,开一辆只允许3档的车是比较痛苦的:前方空无一人时快不起来;前方一有状况要提前慢下来但又不能太慢不然熄火。就这么铤而走险、却游刃有余地坚持了一半路程,连尿都没舍得停下来撒一泡。然而终究前面是出了大状况:武装宪兵在设岗查走私。

我一看,心都凉了。一位满脸孩子气的宪兵小哥把我拦下,示意我靠边停。我眼看着还要与他理论,但面的却已经哼哧哼哧扑腾了几声,就挣扎着咽了气。一想到前方路途还那么遥远,再想到这次不知要如何才能重新启动,又想到老子赶了半天路尿都不撒聚精会神要破最长驾驶纪录就好像圣埃克苏佩里长途飞行撒哈拉回去可以写《小王子》一样我好回去吹牛B的却被你没事给我捣乱,怒不可遏,跳下来对着宪兵小哥一顿喷,根本停不下来,小哥连话都没来得及插上。终了,我说你还不赶紧到后面去给我推起来。他叫上另一宪兵小哥从后面给我一路推了两百米才又重新开动了起来,从后视镜里我看到两位兵哥拍拍手,一脸的如释重负,看我消失在滚滚黑烟中全然忘了盘查这回事儿。

所以,同学们,你要注意,直到这里,我长期被抓,但还从来没有付过钱。

真正付钱,是这样一次。那一年,我还有个女朋友,就是眼睛大大的,性格泼辣又漂亮的那种。我们俩去北部的拉塔纳基里原始森林里玩。拉塔纳基里省那叫一个荒凉啊,就是到处都没人,那天,连那个最大的火山湖天池周边都没人。它叫做Yaklom湖,是一个火山口喷发过后留下来的山顶天然湖,是拉塔纳基里省最负盛名的旅游景点:

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我们绕着湖走啊走,就觉得这水好清澈,一定很凉很清爽对不对,我们说对啊对啊,反正也没人,要不要游一个,我们说好啊好啊,但又发现没带泳衣裤,谁出门前能想到去火山湖里游泳啊。最后,我们游上了,没穿衣服。

你也猜到了,某官员模样的人来了。他很生气:你们怎么可以这样,给我上来,罚款,这是神圣的湖。我们说我们也很神圣啊,你看人类不就是这么起源的吗,你记不记得亚当夏娃。他说少废话,给我上来。我说你不让开,这么盯着我们怎么好意思上来。大眼妹子说是哦是哦。官员说别扯我要是躲开你们就跑了我得看着。我说那你给我们丢衣服。妹子说是哦是哦。官员给我们抱过来衣服,然后张开双臂撑起妹子的大披肩给我们造了个临时换衣间,于是我们上来了。这次,真的罚了5块钱。官员笑眯眯地收起钱,给我们讲了许多火山湖的美丽传说。他说,其实传说里真有像你们这样啥也不穿在里面游的。

时间不知不觉到了2016年底,我住在西港,我的妹妹从很远的地方来西港看我。我开着朋友的比较好的车去接她,那天晚上我们去Otres village的市场趴踢喝得面红耳赤,半夜往回赶。开到一半,被拦下了,根据经验判断,这是例行查洒驾的点。熄火,开窗,说Good evening sir! 警察叔叔给我一个物件,说吹。于是我吹。我是看不懂这个物件的工作原理,反正我知道一吹完就围上来了好多警察叔叔,就像观众朋友们在动物园里围观大熊猫一样围观我们俩。第一个警察叔叔说:

“请出示驾照,先生。”

我说:“驾照?哦,driving license,你说的是driving license,啊,所以说在你们的国家开车还要driving license的?”

……

对了,同学们,忘了告诉你,我还没有驾照。

后来,罚的我,吃了一个月土。真的,就是尝起来已经没有味道,像土一样的那种食物。

这个故事告诉我们一个道理:在柬埔寨,法规不外乎人情;

但这个故事还告诉我们另一个道理:就算柬埔寨人情味浓厚,千万不要违背她的传统,更不能挑战法律。

后记:我考到了驾照(请读文章我是怎么在柬埔寨考驾照的),不乱喝酒,不给警察添麻烦,早睡早起勤做广播体操从此成为了一名受人尊敬的合格的柬埔寨居民。

新加坡旁的柔佛州原本可以很有前途(Knight Frank 与CBRE不会告诉你的秘密)

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马来西亚的州,就相当于我们的省。柔佛州地域还算辽阔,而且地理位置得天独厚,它如今最大的优势就在于与新加坡靠得够近。

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(图片来源:wikipedia)

柔佛州面积:19210平米公里
人口:355万

柔佛州的首府以及主要城市为新山市。新山市的地理位置就更加得天独厚了,因为它与新加坡靠得最近。

马来西亚 新山

(点击看大图)

二者不光靠得近,而且一直都是用一座1公里长的桥连起来的,这座桥叫做“新柔长堤”。

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(新柔长堤,图片来源:wikipedia)

 

新柔长堤不光是桥那么简单,它即是六车道的公路桥梁,也是铁路桥梁,还是为新加坡提供淡水的输水管道,所以,它非常重要,有了它,海峡两岸都可以繁荣。

这么好的做文章的机会,房地产开发商们自然是不会放过的。于是,就有了我们熟知的概念:“新加坡旁”,“新加坡对岸”,总之凡是能跟新加坡搭上一腿的,就如同沾了仙气,神气得不得了。

过去十多年来,新山房地产业蓬勃发展,动力有内部的,也有外部的,但主要还是外部的:新加坡人很有钱,但在家买不起房。新加坡是一个很有意思的国家,全国(市)人口的80%都住在政府建造的经济适用房里。这种房子虽然还算舒适,但终究抵挡不住新加坡人对享乐主义的追求,于是他们每年从收入里省出来一点点,就在新山城里买套高层豪宅。周末可以过桥来住一住,小两口在新加坡吵架了也不用睡沙发,直接睡对岸就好了。在新山买房,一时成了新加坡工薪阶层最热爱的业余活动。而新山城内部的马来西亚人也没闲着,不用像新加坡邻居一样买豪宅,但首先富起来的人们买点普通公寓还是可以的。

这样一来,新山市的高层住宅市场,不论低、中、高端,都在健康而有序地成长着。

但这种良性势头,于2013年左右开始走样,于2015年后被彻底打乱。因为,中国人来了。

这种体验,落实到具体处,最简单的例子就是今天在中国大陆连上小学的少先队员都听说过“新加坡旁”有房卖。市场眼看要失控,表现形式为:供应量暴增,价格完全让人看不懂

马来西亚是一个国家机器还能够运转的国家,所以它有许多统计部门,就有了原始数据可以使用。我们终于不用再完全依靠CBRE与KnightFrank们,因为我常常担心CBRE与KnightFrank们在行业里与很多人都是好朋友,所以他们有些话也不能在报告里明说。但国家统计部门可管不了那么许多,有啥就要说啥。

 

一、供应量暴增

历史数据太多,我们光看2016年:

2016年各州获批准开发项目(红框内为柔佛州):

projects by state1

(数据来源:马来西亚投资发展局)

柔佛州去年一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉,远远领先其它所有州,比吉隆坡加槟城加雪兰哦的总和还多,这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。

 

2015与2016年各州住宅套数供应量:

马来西亚新山 房地产 供应量

(点击看大图。数据来源:国家不动产信息中心)

如图中红线上方数字所示,柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动,而14万套是什么概念呢,对除中国、印度这样的人口大国以外,是天文数字的概念。作为马来西亚首都的吉隆坡,人口720万,相当于柔佛州人口的两倍,这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。

 

最近十年,马来西亚住宅房产每年成交量:

马来西亚房地产成交量

(数据来源:国家不动产信息中心)

从交易量最能看出市场活跃程度,马来西亚住宅房产交易量于2011年达到顶点,之前于2009年金融危机时有过下跌,2011年之后也未能恢复到之前的水平。

这个时候,恐怕柔佛当地的居民对自己所在城市的房市已经看不懂了。

 

二、价格也让人看不懂

举个例子,中国开发商的项目,广告漫山遍野的“新加坡旁”某某城市,现在售价在人民币21000/平米上下,换算成马来西亚令吉与英尺,是RM1236/sqft,那么柔佛州当地原本的房价应该是什么样子呢?

以下是房地产研究咨询机构WTW列出的柔佛州2015年三个代表性新项目针对当地与新加坡的销售价格:

property prices

它们在地图上的位置如下:

新加坡旁 房地产

(点击看大图)

其中Citywoods不直接临海,属于针对本地中产阶级以上的中/高档住宅项目,售价RM560/sqft;

Southern Marina与Elysia Park都是高档豪华公寓,其中Southern Marina地段无比优越,是真的建在一个游艇港里:

01-Southern-Marina-Residences.original

而它的售价是950/sqft,这是本地人仰望、新加坡中产阶级喜欢的价格与产品。

再看看2016年过后的今天,恐怕连新加坡人也看不懂了。但本地人与新加坡人看不懂没关系,原本就没打算让他们看懂,因为接下来的房子,都是为他们的中国大陆亲戚准备的。

就算北京跌了,金边房价都不会跌

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因为“跌”这个词,对于你我华人来说,根本就是个假命题。你如果不信,下面我讲几个道理,包你药到病除。

1.不山穷水尽不卖房

同学们,你要知道,华人是一个非常有意思的群体,把房子看得跟命一样重要。打个比方,你如果拿一百万去投个小项目,期望年回报率在9%,结果试了一年,发现回报只有5%,你怒,把项目卖了,抽回钱来投别的;你如果拿一百万去买了间房,导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋,她含情脉脉跟你说年租金回报率9%,你信了,结果试了一年,发现只有3%,中途帮租客换空调、修马桶又花了两万,到年尾房价一分钱没涨,但你怎么也舍不得把房卖了,仍然3000/月出租,还很开心。什么原因呢,因为涉及到房子,你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情,你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论,只要在华人社会就成立。我们先看一看香港,香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场:

香港房价走势

(数据来源:香港特区政府差饷物业估价署,2017)

 

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌,第一次一口气跌了5年,直到2003年才开始回升。我们知道,这两次,是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点,应该说:华人社会的房价,只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下,才会下跌

好了,说到这里,我自己都不信。因为香港太特别,它地窄人多,经济发达,不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚,同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治,只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了,但房价仍然很有意思:

马来西亚房价走势

(数据来源:马来西亚估价与物业局)

 

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当,其中华人与马来人各占42%,是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

马来西亚槟城

槟城州又分为槟岛与大陆,岛的面积只有不到300平方公里,也就是说长20公里、宽15公里,岛上人口81万,据目测,70%以上是华人,你在街上边吃烤串边走路,发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗,用的就是标准普通话,其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口,更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多,就是为了说明一个前提:这个岛真的很“华”。于是,成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言,就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉,以至于把岛上买光了:没有卖不出去的盘,只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房,100平米两卧室270度无死角海景,站在阳台上,天气不好时可以领略淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;天气好时则春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳,咳咳,不好意思扯远了,停不下来,总之快活似神仙,多少钱呢?12万美金,也就是说,$1200/平米,套内面积。于是,开发商拼命造,华人拼命买,表示毫无压力。你有多少,我买多少,今天回头一看,完了,买多了,一人手里好几套。于是,现在的结果是这样:

槟城房地产

很黑,晚上去看,更黑,空置率70%,成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法,这个叫做“供过于求”,房地产泡沫。比这更惨的是,空着也是空着,干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧,这一套无敌海景房,楼下40米长游泳池,300美金/月,非洲与阿拉伯哥们儿一人一间,各付$150;算一算,年回报率3%,先别开心得太早,物业管理费房东付,租金收入所得税还没交,马来西亚是法制社会,或者,也有人叫它税制社会。全部交完后,一年剩下的租金收入可以换一个新空调,如果两个空调同时坏,还得自己倒贴。这样的楼盘,有人握着好几套,握了十几年,有时候两年也未见升值,但握着就是不放。所以,槟岛上这个局势,十多年以来,让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望,大家眼看着岛上“供过于求”,地产泡沫就要“爆了”,只要一爆掉,马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了,也没爆,不光没爆,仍然有新楼盘继续在建。后来,槟城州政府实在看不下去了,出面人为干预立项程序,让人想开发都开发不了,才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔,他也解释不出个所以然来,反正有点钱了就买,闲着也是闲着,多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色,也不见有人折价抛售,更从来未见垮塌式崩盘,就是握着不放,你奈我何?我试图找到原因,很有可能的答案是这样:1.华人的居安思危传统,让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯,一般极保守且对自己的财务状况有预测;2.华人视子女为自己生命的延续,甚至高于自己的人生,非常愿意留下可靠的遗产。而这两点,在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的,但这是民族性格,是人性,要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线,用供求关系、市场规律来判断这个局面,岂不是要教条主义害死人哪。

因此,槟城房地产,路还远得很。

但你又要说,那是华人社会房地产,与金边何干?看看今天,中国与金边之间的航班,去时济济一堂,回来恨不得放空,照这个速度,您以为金边离华人社会还很远吗?中国啊,什么资源都缺,就是不缺人,你要多少有多少。不信,你看看现在西港,连拉皮条的都换成中国人了,以前哪轮得到我们,那是只有俄罗斯人才干的活儿。

 

2.优质产品尚未出现,仍有大量需求空间

你只读报告,听说2018年金边公寓存量突破两万套,比2015年翻三番。但你要明白,这两万套里,都是些什么东东。我的答案是,有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品,没有作用。给你看个图:

柬埔寨金边楼盘

 

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置,但由于这是一篇公开的文章,我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”,这样,每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个,于是就会不批评我。但,你可以看到,多数楼盘是落在了很不着调的位置,有个别异想天开型的,更是行将被人遗忘,很惨的。

 

3.金边地产地段有限,不存在“新区”现象

在中国,如果某个城市中心发展过热,过于拥挤,政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原,是为“新区”,花两年时间建好基础设施,向新区迁入一些政府与事业机构,不出五年,新区一片繁华,有时甚至超越老城。所以你二十年前,不一定要买静安区,买中了浦东也可以。然而,这个现象于金边,在可预见的未来绝对不会发生。请注意,不是有可能不会发生,是绝对不会发生。所以,十年后你再去金边,发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段,还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单,“新区”现象要成功,有两个必要条件:一是人口;二是大政府。人口百万级的城市,开发新区本已十分牵强,“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说,我们看看大政府是怎么回事。

中国,就是大政府的杰出代表,也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍;从来不求于人,调动资源干大事,民间只有跟随的份儿。在中国,一般喜欢做个“五年计划”,比如,五年要建好一万公里高铁,问大家有没有信心?大家说,有!结果你发现四年半一定已经建成,如果四年半还没建成,那么加倍人力物力,强撩也要建成。因此,从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨,是小政府的杰出代表,小政府的好处是民间经济自由与主导程度高,缺点是政府P大点事也磨蹭半天,有时候因为没钱,有时候因为没人,柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以,做个一百万美金的项目,也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头,政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人,2012年刚上台时意气风发,他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站,一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备,几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈,报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻,结果今年巴市长已经卸任,发电站还是连根电线都没见着。您想想,市政府要是启动个“新区”项目,离成功,中间还差多少个巴市长的距离?

在不可能产生新区的前提下,市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京,工作地点在法国大使馆。你为了图便宜,在亦庄这样的乡下买了个房子,而法国大使馆在朝阳区,相距20多公里,于是你乘地铁亦庄线转10号线,只需要50分钟就到了办公室,并且地铁风雨无阻,永远可预测,生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作,你为了图便宜,在永胜路买了个房子,距离10公里,早上7点骑着你的本田牌摩托车出发,到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭,还好你的上司是法国人,比较浪漫,也原谅你了,但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁,但又回到老问题上:垃圾发电站还没建呢。

于是,我的推测是,市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区,但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产,你放心,不管现在买的如何高价它都绝对不会跌,因为这些区域经过时间的考验,其功能因自发形成,所以终究不可被取代。

作者微信:junezeng855

去老挝前,房地产开发商手册

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同学们,在正文开始前,我有一个好消息与一个坏消息。好消息是,总的来说,老挝是东南亚唯一一个可以用得上你最爱套用的“中国经验”的国家;坏消息是,这个国家很小。

先让我们快速学习几个关于这个国家的事实与现象,为您的房地产投资提供一点背景知识。

老挝

人口:690万(相当于济南市)

国土面积:23.8万平方公里(相当于广西省)

资源:水利、矿、旅游

主要城市:万象、琅勃拉邦、凯山丰威汉、巴色

政治体制:具有越南特色的社会主义国家,一党专政

 

一、腐败但不扯犊子的政治

不是我吹牛,就凭老挝这不扯犊子不废话的劲儿,要不是太腐败,早就成了东盟十国里的中等发达国家了。就算今天,她仍然有潜力成为该地区下一个快速成长起来的中等收入国家,而且她现在正行进在这条道路上。

老挝的执政党叫做老挝人民革命党,1975年以来一直执政,起初奉行马克*思列宁*主义,现在以马克*思列*宁之名,行黑猫白猫抓到老鼠就是好猫之实。目前看来,政局稳定、国泰民安,没有任何要起义、政变、颜色革命之类的趋势,2016年刚完成过一次领导人交接,党总*书记之职由一个80岁的老头子交给了一个78岁的老头子。一届任期5年,但要是领导人身体健康、不犯错误,干个10年也正常。

革命党立党为公、执政为民,公开与私底下都只有两个执政目标:1.维持自身执政地位;2.大力发展经济,提高人民生活水平,其中第二个要臣服于第一个。最近十几年看来,两个目标都完成得非常不错。

革命党与越南共产党渊源甚深,长期受到越共的扶持与指导,因此,越南在老挝具有不可替代的强大影响力。

1986年,革命党觉得不能再搞饿肚子的共产主义,开始改革开放,正式出台“新经济体制改革(New Economic Mechanism)”,自此一直遵照此方针发展市场经济,效果良好。

国家虽然多民族、多语言、多宗教信仰,但由于一党强力执政,排除外界干扰,境内基本未受到西方敌对势力的渗透,从而能够紧密地团结合作,形成“老挝民族”的共识,除了多年前赫蒙族分裂势力的几次动乱外,没有其它同类国家的民族、宗教冲突困扰。

概括地看来,老挝是一个和平稳定、快速发展的国家,执政党目标明确、行为果断,对外不理民主自由等政治正确口号的干扰,对内心无旁骛并能获得社会主体的支持发展经济。一切都是美好与向上的,唯一的缺点就是太腐*败。

自2005年以来,在革命党的正确经济政策领导下,基本维持了老挝经济将近年8%的速度增长。长期8%的GDP增长是什么概念呢?对于像中国这样的泱泱大国来说,没什么大变化,持续几十年也只能奔个小康;而根据我的观察,8%的增长率,对于一个人口千万级的小国来说,可能30年就能进入发达国家行列。

但问题是,经济水平好了,领导就开始腐*败了。老挝各级政府官员在经济高速增长过程中都是直接参与者,他们手里握有经济发展带来的丰厚可支配资源,所以,支配来支配去,最后大家发现多数都支配给了他们自己。所以,你会发现老挝有一部分人非常富有,他们都是8%增长率的受益者。

你想问的问题,我先帮你答了:是的,老挝人民不会反对,因为他们2/3是小乘佛教徒,生死有命、富贵在天,别人富了要祝福人家,都怪自己命不好,有什么可仇恨的?另外,总体来说,国家还是在向进步的方向发展的,所以,大家也基本满意。

 

二、私有制与土地

市场经济开始后,国家将能源与战略性资源类以外的所有企业了进行了私*有化,但到今天为止,民营经济未得到更大发展,已经私有化的原国*企表面为私有,但背后仍与政府与千丝万缕的关系。对于私有企业来说,不管是本国还是外来投资企业,所有商业项目如无革命党的支持都无法实质展开,所以外资企业也都入乡随俗,向革命*党寻求庇护,如此,交保护费则不可避免,但交完保护费即立竿见影,也算物有所值。

另外,很不好意思,土地为公有制,不光外国人,连本国人也不能买来拥有。理论上,国家对任何一块土地都有征收的权力。然而,私人还是可以向国家租下其使用权,短则三五十年,最长可以租下99年。农民有农地使用权,此使用权按照历史传统,可转让,可继承,然近年来外国投资商开始对老挝进行农业投资,其看中的土地只要国家批准,即可征收,就顾不得农民的许多传统了。此外,土地登记系统低效、缓慢,并且常年纠纷不断。理论上而言,任何存在纠纷的土地,纠纷双方(或多方)都可以向政府申请仲裁,然而仲裁的结果又回到了腐*败问题上。

总体而言,国际社会看到老挝如此不按套路出牌,对老挝革命党是很有意见的,一贯持批评态度;但是老挝是不太理会的,因为她背后有越南与中国,她怕谁?

所以我推测,老挝处于并将长期处于具有越南特色的社会主义初级阶段,基本上以经济建设为中心,稳定成长不动摇。

 

三、商业环境与困境

 

老挝GDP增长

老挝GDP增长历史

 

老挝商业环境

上图为世界银行发布的老挝“商业环境指数”,其中每一项指标后括号内的数字是其在世界的排名。比如:Paying Taxes(146),意思是说在老挝要依法纳税的话,容易程度在全世界国家里排名146位,也就是说交税都会碰到许许多多麻烦。再比如说,Getting Electricity(155),是说企业要用电,申请将电路接到企业或工厂,其容易程度在全球排155位,也就是说,会很难。

另外,老挝还面临两个巨大困境,一是天然,一是人为。第一个困境是她没有海岸,是一个内陆国家,这一点与柬埔寨、越南、缅甸相比,是先天不足,并且老挝东、北部多高山峻岭,靠人力不可逾越,南部多瀑布,河流无法用于运输。所以,从交通上来说,这是一个处于“绝地”的国家,周围没谁比她更困难。老挝也已经想通了,近年来一心只想发展陆路交通,希望成为中国出东南亚的陆路枢纽。第二个困境是她人力资源匮乏,首先,人口太少,再者教育不先进,这也是阻止她经济腾飞的最重要因素。

 

四、万象市 房地产

万象市人口78.3万,为老挝首都。

老挝万象商业中心

如上图,万象市的CBD位于蓝色圈内,称为Chanthabuly区,下文的主要讨论对象为该区域。

 

老挝的房地产市场,很初级。以下,分几个部分来看(具体数据均来自Savills 2017年初的报告):

 

商业零售地产部分:

到2017年,万象拥有8家现代商场,总共提供85200平米经营面积,其中55800平米位于Chanthabuly区内。正在施工或有计划要启动的商业地产项目还有13个,如果完工,将为市场增加160500平米供应量。万象市当前的人均商业地产面积为0.1平米,在东南亚属于最低之一。

老挝商业地产

 

写字楼部分:

万象市现有11栋写字楼,共有可出租面积52000平米,不及柬埔寨金边市的1/3,2018年开始将会有9个新写字楼项目,主要位于Chanthabuly区,但规模如何皆没有具体计划。老挝政府采取的经济开放政策正在吸引更多外国企业进入,写字楼的需求应该会快速增长。

老挝写字楼

 

服务型公寓部分:

当前,只有10栋服务型公寓在使用中,总共515套,也就是说每栋公寓楼平均51.5套公寓,规模极小。到2018年底,将有4栋新服务型公寓楼落成,其中一栋有公寓100套。所有四个项目都具有外国开发商背景。

老挝房地产

 

酒店部分:

现有41家酒店,3-5星级不等,共有客房3100间。平均售价为$63/间/晚,平均入住率74%。万象酒店业竞争激烈,大量的客房存量使售价逐年略有下降。2017年还将有3家五星级酒店新开业,共增加560间客户供应量。

老挝万象酒店业

 

公寓部分:

万象现有公寓1000套,近来房地产业发展的可能性吸引了中国及其它东盟国家投资者的注意,但由于老挝还没有通过诸如分层地契类的法律来分开土地与公寓产权,所以开发的项目极少。现在公寓售价在$1000-4000/平米,已经在开发的项目销售率在50%左右。老挝公寓市场因为供应短缺,看来潜力无限。

----推翻前文结论分割线------

上文是我在去老挝之前通过研究资料得出的结果,但在去过老挝实地考察后发现,万象的房地产市场有以下几个短处:

1。当地市场不接受预售。楼盘在封顶前几乎不会有现金回笼,这在初级发展市场很少见,也是对房地产商的一个重大进入壁垒;

2。万象市人口较少,尤其现代购物商业气息淡薄,城市内半数以上现代购物中心处于50%以上空置状态,现状令人担忧,反而传统市场商业活动繁荣;

3。整个国家人口资源的稀缺,造成整体城市经济成长乏力之态(感观判断,未必完全准确);

4。土地纠纷频发,地权、产权注册制度松弛,不利于保护外国投资者;

5。只有土地产权证,无二层以上高层建筑分层地契注册制度,购买不便;

所以,不论开发商,还是投资者,进入前须谨慎研究可行性。

作者微信:junezeng855

[缅甸]昂山素季当前最大的作用就是去坐牢,再次证明当文学评论家比当作家容易

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我又收到来自你们的批评,说我最近写的都是些什么玩意儿,哪里跟房地产有什么关系。你要知道啊,房地产只是我的业余爱好,玩儿票的,“容积率”是什么,我都还是两年前百度上现学的。我上学的时候,专业叫做“地域学”,地域学是什么东东呢,就是我今天下文要谈的这种内容。

 

昂山素季上台以来,也一年有余。她这一年的经历如果说可以告诉你、我、沈良西一个道理的话,那就是:还是当反对党好

 

这一年中,昂山素季经过了众望所归、被地方军阀买账、军方掣肘、经济无政策、军阀混战、军方对穆斯林的杀伐等一系列惊心动魄、荡气回肠的事件。直到今日,牌也打得差不多了,缅甸各利益方的态度如下:她自己的国家民主党内比较失望;地方军阀对她失去了信任;政府军方看热闹不怕事儿大;国际社会团体也不表扬她了。

 

以下,我们将利益相关方一个个分析一遍,然后你将毫无疑问对缅甸天下大势了然于胸。

 

1.军方:

缅甸最操蛋就是这个军方,但没它又干不成事儿。军政府执政已经半个世纪,遵照普世规律,世间所有美好或不美好的人物与事物,久了我们都会对她产生审美疲劳。缅甸人民对军方也是这个感情,人民疲劳久矣,于是1991年昂山素季第一次参加选举时,百姓们一看,这不是昂山将军的女儿吗?人又长得这么漂亮,好了,就选她了。结果一选完,军方说,不好意思哈,刚才开玩笑的,不算哈。百姓们空欢喜了一场,但人家军方又有枪又有炮的,他说不算,那就不算吧,大家以和为贵,忍了。

 

昂山素季很能忍:你不给,我也不争,我就坐牢,看谁熬得过谁。这么多年来,活生生把自己从一个如花似玉的姑娘,修炼成了甘地一样干巴巴的人物。直到2015年,军方终于坐不住了,原因有这么几个:一方面,军方内部的经济开明派近年来掌握了话语权,大家一致认为如果还老一套搞什么枪杆子里出政权,最后非得成了朝鲜不可,一点前途都没有。所以不能学朝鲜,要学中国搞经济开放。然而经济开放成败与否取决于对外招商引资能力,这样一个中国广东省乡下村官都懂的道理,缅甸肯定也是懂的。但自己是军政府,给人动不动就舞刀弄枪的感觉,形象不好,别吓着外国投资者。于是,最后由缅甸形象大使、漂亮温柔又会说英语的昂山素季出马,能起到一夜之间老母鸡变凤凰的效果。果然,形象大使一上台,美国针对缅甸多年的经济制裁撤了,国际援助也潮水般涌来,这一招,简直药到病除。另一方面,昂山素季已经70岁,到了要么用她,要么就会死的节骨眼上,大家都是成年人,终究要给个态度,做个了断。军方想一想,她在国际国内威望如此之高,如果最后一不小心关在里面,寿终正寝,也算以身殉国,那么她就成了缅甸历史上最大的英雄。深谙《资治通鉴》的缅甸军方比谁都明白,活着的时候怎么折腾都无所谓,千万不能让她成了烈士,一成了烈士,就完美了,就再也翻不了盘。所以,谁都不敢再关着昂山素季。

 

但是不是军方就已经被昂山素季赤手空拳打败了呢?还差得远。面子是人家给的,人家想什么时候拿回去就拿回去。军方在将执政权交出来之前做了这么几件事:一是修宪明确限定有子女为外国国籍的人士不能成为政府与国家元首,这个,昂山素季只能哑巴吃黄连,有苦说不出了,她的子女是外国人不是因为她比较看好外国,自己当裸官,而是因为她嫁给了一个外国人,子女生下来就是外国人。请注意,昂山素季嫁的外国人叫做Michael Aris,是一位英俊、年轻、在自己的国家也属于魅力好儿郎的历史学家,两人是伦敦大学SOAS时期的同学,自由恋爱、青梅竹马,跟邓文迪阿姨前两回那种捞住就算救命稻草,随便嫁一嫁外国人,是不一样的,当然啦,邓阿姨最近择偶品味有所提高,还是值得表扬的。

 

昂山素季与缅甸
(Michael Aris与昂山素季)

 

二是规定为军方在议会保留1/4的席位,不用民选,直接坐着;三是规定军队保留国防、内务部长职位,而且军队内部高度自治,不由政府节度,说白了,不要说党指挥枪,连政府都不能指挥枪。就问你怕不怕?

 

2.国家民主党:

这就是昂山素季的党了,相当于柬埔寨的救国党,千年老二。国家民主党跟着昂山素季2015年赢了之后,很是风光了一把,但最近,又不开心了,因为赢了还不如没赢。首先,政府职位不够分,昂山素季不能当总统,就只能在党内找了个小哥帮她当,这个小哥原本也是党内德高望重的人物,但现在把总统一当,全天下都知道他是傀儡,你觉得他心里怎么想。你要是不能理解的话,可以去问一问前几年梅德韦杰夫当总统时感觉如何。剩下的部长里,昂山素季一口气当了两个,身兼外交部长与国务部长,真是既当爹又当妈;前文已述,手握重权的国防部长与内务部长由军方出任;好了,瓜分完毕,剩下的也不重要了,就随便分一分吧。分完了昂山素季又给自己搞了个水火不侵、刀枪不入的女主角光环,叫做国务资政,凌驾于一切政府头衔之上,翻译一下,就是超级无敌最牛B政府公务员,其中的奥妙只有李光耀真懂。于是,在女主角的强大阴影下,全党都默默接受了打酱油的现实。

 

这还只是问题的开头,真正的挑战来自公布政府年度预算那天。这个政府预算呢,就相当于中国的总理工作报告,你打算接下来怎么搞,得表个态啊,有什么新政改革、咨罚臧否,大家都眼巴巴就指望你全面建设小康社会呢。结果,国家民主党磨蹭了半天,说,不好意思哈,也没啥新花样,照旧吧。这就好比大家在北京奥运会上都等着跨栏运动员刘翔再创新高,一举击溃西方世界最后的骄傲,结果枪一响,刘翔就一瘸一拐下来了,说不好意思哈,让大家失望了。大家的心里是崩溃的。

 

但国家民主党为什么要这么不争气呢?非不为也,不能也。因为骨干成员过去二三十年的职业都是政治犯,全在牢里关着,牢里的日子过惯了,突然一出来要治理国家,要改革开放,不习惯,进去的时候还在用BP机,出来时发现外面都已经用苹果7了,大家有点水土不服,人之常情嘛。(沈良西与金速卡读到这里,是否已经开始颤抖?)

 

3.地方军阀:

昂山素季上台后有两大目标,一是平息边境地带的军阀割据与混战;二是主持缅甸经济的腾飞。经济腾飞的事儿可以慢慢整,先说军阀混战,为什么一定要她来才行呢?因为说白了,这事儿靠政府军是摆不平的,要是政府军能搞定,过去三四十年早就搞定了。所以,就出现了以前香港黑社会老电影中的桥段,各方火并,谁也搞不定谁,连警察也罩不住了,这个时候,你需要一位镇得住场子的扎飞人(粤语读音:za-fi-yin),这位,需要黑白两道都买她的账,她的话就代表公理。而在2015年的缅甸,扎飞人唯一人选就是昂山素季。

 

所以去年10月,她真的把20个地方军阀中的17个都请到场,开了一个团结的大会、胜利的大会,军阀头头们见了昂山素季,就如同犯了事儿的小学生见了班主任一样,任凭这位柔弱的女子摸着脑袋批评。昂山素季声望一时无俩。然而到今年,我们看到的结果如何呢?军阀们回到家该干啥干啥,与政府军打得死去活来不亦乐乎。究其根本原因,昂山素季终于是管不住政府的将军们,将军们要在边疆挑事儿,谁也不能不还手啊。接下来就是一个十分耐人寻味的问题:政府将军们为什么喜欢挑事呢?因为一条亘古不变的真理:狡兔死、走狗烹。将军们只有不断挑事,才能借机在国土上屯地,才能借机到处开采翡翠矿,才能到处伐木致富,所以,他们必须要留着军阀们在祖国边陲,才有借口长途奔袭。如果真的天下太平了,岂不是自裁羽翼?

 

军阀们活得是很憋屈的,隔三差五被蒙头蒙脑打一顿,打完却又不打死,留一条活路,继续苟且着下去。想被招安却招安不了,想要自治却又不许,停停打打,打打停停,双方心有灵犀,把一段双簧唱得轰轰烈烈、炮火连天。这件事里面,唯一当了冤大头的就是昂山素季,如今威严扫地,2017年二月份再要请军阀们去开团结的大会,再也没人愿意去了,你以为耍猴呢?

 

结论:

昂山素季是个领袖,但同时只是一位稚嫩的政治家。她无法迫使军队归属国家,这可以理解,非她能力所能及;然而,她事事希望刀切豆腐两面光,一个人也不得罪,就把事给办了,哪会有如此容易?一位出色政治家,最常做的事情其实只有一件,就是做出艰难的决定(to make hard decisions),诸葛亮斩马谡、周瑜打黄盖、川普炒Michael Flynn的鱿鱼,每一件都是令当事人心里滴血的事情,然而,当他身处其境,不那么做不足以振朝纲。闹革命不是请客吃饭啊,同学们。反观昂山素季,上台后从未对任何人说过一句硬话,既不得罪军阀也不得罪军方,更不能触动他人利益。如此客客气气,是要当女圣人的节奏啊。

 

所以,据我观察,昂山素季再这样下去,出路有两条:一是干脆不要直接玩政治,再升一级,当缅甸女王好了,国家改体制为君主立宪制,反正泰国是这样、柬埔寨也是这样,独乐乐不如众乐乐,这样一来,不用得罪任何人,每天只管双手合十微笑就完成工作;二是再回去牢里坐着,至少是个精神领袖,给执政者以压力形成督促,给缅甸人民以希望,以更高更远,对美好生活的向往。像如今这样,人民突然发现,连昂山素季都搞不定,心里最后的防线崩溃,那国家还有什么希望?

 

其实有些人,当反对党对国家更有益。

 

作者微信:junezeng855

关于“一带一路”,你要懂政治

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同学们,关于一带一路,你只要弄清楚以下几个问题,并且在对这几个问题上的看法与我保持一致,那么就完全足够了。

 

1.要懂政治

2002年11月19日,朱镕基总理在香港特别与港中资企业的几位头头见了面,主要点评了之前一段时间中国电信针对香港长途电话话费加价的问题。朱总理说:“我首先认为,你这是不懂政治,不看大局,你早不加晚不加,就赶在开十六大你就加”,批评了中国电信的头头不识时务。朱总理不爱打太极,向来能直接说的时候绝不拐弯,当时正值北京要开十六大,而香港的许多议题都比较敏感,是最不能出幺蛾子的节骨眼上,结果关键时刻中国电信作为一个大陆企业在香港如此欠思考地行动。朱总理能拿出来批评,说明还没有把中国电信当外人,批评完下次改过还是好同志。同时,他说出了一个中国当代所有人在走向人生巅峰之前都必须修满学分的课题:你要懂政治

国家在干什么,国家希望你干什么,不希望你干什么,同学们,你要明白。当然,如果你非要意气用事,证明自己个人主义人定胜天,那你是个艺术家;但中华民族的伟大复兴不是光靠艺术家就实现的,它依靠的主力终究是一批闷声发大财的人,懂政治的人。什么叫不懂政治呢,就是国家要开发大西北,你非要去开发江浙沪包邮;国家要扫黄打非,你非要在天桥底下卖光盘;国家要一带一路,你不把义乌的洗脚盆卖到柬埔寨巴基斯坦阿姆斯特丹,非要从日本韩国洛杉矶一路往家里买马桶盖。你这样弄,连朱总理都得直摇头。

我们往往听某成功企业家在功成名就、富贵于他如浮云的时刻总结自己的人生说:我这辈子成功的最大秘诀在于坚持只做一个纯粹的商人,不参与政治。而又young又simple如你却把它听成了“我这辈子成功的秘诀在于不鸟政治”,同学们,“不参与政治”只是姿态,“不懂政治”才是要了命的呀,你难道没有发现这些“不参与政治”的人士一个个猴精猴精,最懂政治。你不鸟政治,政治就不鸟你。

 

2. 一局前所未有的大棋

在我们将要比较牛B之前,我们过了一两百年相当憋屈的日子,奋斗目标一度十分简单粗暴,用李鸿章的话来说,叫作“但求外敦和好、内要自强”,用民国的话来说,叫作“御侮求存”,党的老一辈无产阶级革命家把它翻译成大白话,叫作“立足于世界民族之林”。看到了吧,那么多年,一代又一代的前人们,活着就是为了看到有一天我们能平等地被这个世界接受,并在自己的国土上立足;不需要获得崇拜,不敢觊觎他人的果实,更不敢奢望扩张影响力,我能够腼腆地成为平等的一员就已是莫大的幸福,是曾国藩、李鸿章不敢妄想的幸福,也是孙中山、陈独秀一生看不到影子的幸福。所以,到本世纪初,前赴后继的人们都在自顾不暇地求生存、求立足,丝毫没有心思将目光从中国移往他处,直到最近几年,我们第一次有了闲暇,开始谋求更广阔的发展空间。这就好比两人面对一盘象棋对弈,我方花了好一番工夫在自家腾挪转移,终究第一次送出一个子过了河。而这送过了河的,就是一带一路。上次过河,还是郑和下西洋的时候。

这一次,为何如此特别呢?因为你可以扫黄打非,你可以南水北调,你也可以开发大西北,但那是在自己的国土上,是“立足”;而这一次,是在别人的国土上做计划,是“发展”。发展得好了,可以和别人一起共赢,大手牵小手走路不怕滑,走呀走呀走呀走呀转眼儿子就长大;一旦发展得不好,还得回来又立足。

一带一路

(‘一带一路’,图来源:Economist)

如上图,橘色的是“一带”,蓝色的是“一路”。黑色实线是铁路,从伦敦拉一火车皮纸尿片到义乌,火车在路上跑三个星期。我们看到的只是几条线,而事实上在发生的却是沿途无数个点上每一个点都意味着基础建设、投资、贸易、技术与劳动力的互通有无,你的邻居包工头王叔叔昨天还失业在家只能算是剩余生产力,原本心灰意冷已打算抽烟喝酒打麻将了却余生,傍上一带一路明天出了国去线上某个点说不定就成了先进生产力王总。

看着地图,你一定要问,为什么一带一路都要向西发展?

为什么必须向西,不能向东?

首先,如果向东,则无可去处。东面依次有朝鲜、韩国、日本,且不说朝鲜有金胖子对一切造福人类的活动皆不感兴趣,韩国日本原本同气连枝并不见得从心底希望中国能够“立足于世界民族之林”,再往更远处是太平洋以及美国,放眼东望,真是举步维艰。所以,东面对中国来说,是没有前途的。

今天的中国,我们最富有的资源是什么呢?不是茶叶、不是瓷器、更不是丝绸,而是生产力。短短三十年间,我们把中国全方位建设了一遍,三十年后国内没地方建设了,但三十年前上岗的第一批师傅到今天还没退休,要求继续工作,他后面的徒子徒孙却也上岗了,于是老中青三代人正在兴头上,技术高超、精力充沛,表示还没工作够,根本停不下来。这个时候去跟他们说,您还是歇着吧,国家已经建设好了,不需要您了,那怎么好意思呢?这个时候唯一的解决方案是把他们送到别人的国家去,帮别人建设国家,轻车熟路。你比如说高铁,中国今天有22000公里新高铁线路,22000公里的意思就是说比全世界所有其他国家加起来还多。高铁技术,日本德国法国也有,但他们就像隐居深山的老师傅一样,已经二十年没练过手,家里的电焊机都生锈了要重新买,你敢请他们下山来帮你建高铁,安家费给多少?而中国的南车北车是新师傅,过去十年都在建高铁,不光锅碗瓢盆是现成的,还能从实战经验上秒杀对手,这难道不是上帝专门给中国留的一份工作吗?今日中国人员之富足、生产力之强盛,历史之所未见,他们不怕被累着,反而怕突然停下会闲出病来。总之,我们的态度是:求求你了,你就让我来帮你建设一下你的国家吧,啥?没有钱?没钱先赊账!赊账没钱还?没钱还就BOT,总之有条件要上,没有条件拐弯抹角创造条件也要上,不帮你建设好国家誓不罢休。

所以,在这样一个历史时刻,我们迫切需要找到一些形形色色的国家,去帮他们建设美好的未来。而往西面,就能完美地满足这个需要,西面的国家中肥的瘦的、富的贫的、吃猪肉的不让吃猪肉的,应有尽有,哪怕你真有十八般武艺,终能找到你施展的舞台。一路向西,大致可以分为这么几段:东南亚、中亚、中东、东欧、西欧,从帝国主义到土豪劣绅再到贫下中农,总有一款国家适合你。

另外,向西也是为了中国国内西部地区的稳定与繁荣。中国,是世界上最能理解“穷山恶水出刁民”这个道理的国家。这个世界上,一切战斗的意愿、不安的意志,最终都能而且仅能被财富消磨掉。最明显的例子,叙利亚已经折腾了几十年,人们颠沛流离,每天都有人愿意为了理想奋不顾身;而同处阿拉伯地区同种族同宗教的阿联酋人养尊处优,表示最烦那些老爱动刀动枪的,一点技术含量都没有,有那工夫还不如在家多娶几房姨太太,多抽两袋shisha养养神。阿联酋人民与叙利亚人民唯一的区别在于石油,以及卖石油的钱。中国的东部能迅速繁荣,是因为海洋可以让人接触外面的世界,而中国的西部,出门是一群“斯坦”国,斯坦国们虽然也十分可爱,但终究多年闭塞不通,没有许多生财之道,于是一带一路对中国西部的意义是拨开云雾见天日,旨在由外及内解决西部落后的问题。落后则容易生乱,自然,不落后则不容易生乱。

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(举步维艰的中国西部边陲)

 

3. 面临的困难是什么

当前,我们面临的困难主要有两点:一是如此不计成本,不小心容易做成国际主义慈善事业;二是坚持修炼多年的“韬光养晦”策略将逐渐消退,稍有不慎就会让人产生经济新殖民主义的误会。首先,让我们痛快地声明一下,中华民族不是一个喜欢做慈善的民族,或者说,暂时还不太顾得上做慈善的民族。好了,丑话说在前面,就不用扭扭捏捏不好意思下手了,我们是奔着利益而去的,不是一时一地的利益,而是为国家谋求未来数十年发展空间的利益。所以,它不应该被做成一项慈善事业,最近几年在沿路许多国家,特别是欠发达国家,有时会出现看起来得不偿失的投入行为,但我们要相信,这终究只是整个战略巨大洪流里的一点插曲而已,与下面要谈的真正困难相比,就很渺小了。

真正的困难,是沿线国家终有一天将如何看我们。平心而论,一带一路是一项对我与对人都有利的事业,它的核心思想不是损人利己,所以它永远不可能成为任何形式的殖民主义。但我们这么想,却不能保证沿线的伙伴们以及非沿线的围观群众也这么想。让我们面对一个现实:当今世界有差不多200个国家,其中有100个国家是不希望看到中国走向人生巅峰的,剩下100个国家是那种平时不声不响,学习不出色,长相不漂亮,长期被安排坐在后排的三不女同学,没人care她们怎么想,所以结论是,世界主流舆论是打心底不希望看到中国繁荣富强。原因很简单:中国与他们太不一样,他们也无法接受有人能以一种完全不一样的方式成功。Audre Lorde说:It is not our differences that divide us. It is our inability to recognize,accept, and celebrate those differences.(分裂我们的并不是我们彼此间的不同,而是我们无法认识、接受、并欢呼拥抱这些不同。)我们可以成功,但要被人认识、接受、欢呼,可能还需要许多许多年,然而当前的问题是,在那一天到来之前,如何让沿线的人们至少不厌恶我们。我觉得有三点要做到:在国外不要剥削亏待自己的同胞;在富裕的国家不要歧视自己;在贫穷的国家不要歧视别人。看似简单,但细想下来,要很小心才能做到,不信你试试。

我到底还是相信,我们是有这个水平的。前几天我在长安街上的国家大剧院听意大利作曲家维瓦尔迪的曲子,演奏的也是意大利来的一个古典乐团。听这种老掉了牙的东西,对全世界的观众与音乐家都是一个挑战,纵使你的曲子中有千军万马、层峦叠嶂,也不能唱不能跳,只能坐着演奏;你是如此地想让听众知道其中之丘壑,但总有人万万解不了你的风情。于是就有两个老大难问题:有人听着听着就睡着了,这还是皮毛之疾,最要了命的心腹大患是鼓错掌。那就十分尴尬的,一发生,大家都不知道该怎么办。就好比你花了一辈子心血,终于有一天选上了总统,在宣誓就职仪式上,当着几千个人的面,说到一半突然用力过猛,裤腰带崩断,裤子掉到皮鞋上,袜子还露出一截。这个时候,入戏已深的观众们都不知道该怎么反应:装作什么也没发生吧,您的裤子掉了这是明摆着的事实,白花花毛茸茸的大腿还露着呢;忍不住笑出声吧,这么严肃的场合,成何体统,终是坏了气氛,尴尬之极。听演奏时鼓错掌也就是这个效果。音乐家的乐谱,翻开一页,最长也就够他奏十分钟,然后他要停下来翻一页,但听众多了,人多手乱,冷不丁就有人会错意,开始鼓掌,这时候,偌大一个大厅里,大家眼睁睁看着这个人鼓掌,你说该有多不好意思。然而,那一晚,音乐厅里约莫有2000名观众,演奏了两小时,全程没有一次出现有人鼓错掌。每一次音乐停止,台上的音乐家们不慌不忙地翻过去一页,台下众人静若处子,这就好比你在海边眼看远方一个巨浪拍来,你几乎可以预见悲剧就要发生,但刚到眼前却戛然而止,一切都那么平静而优雅地在等待着。该鼓掌之处掌声雷动,不该鼓掌的时候,2000人里无一人谬误。我在别的国家也听过古典音乐演奏,都有让人胆寒的时刻出现,唯独这一次,只能说这届中国观众水平比较高。意大利的音乐家们也是性情中人,一而再、再而三,竟然五次返场,将压箱底的活儿呈现出来给他们最偏爱的听众。真是士为知己者死,女为悦已者愿意整容。
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柬埔寨房地产要不要大跃进

本文为专栏文章,2017年4月首发于《品味高棉》杂志第23期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

我已经快十年不居住在中国,这次我去了中国八线城市,衡阳。我被它城市建筑之丑陋与经不起推敲之程度所震惊。沿着城中心的一条干道走下来,我感觉人生从未见识过一座城市对自己外貌处理得如此之轻率:

衡阳

 

这些房子里,真的都住着人吗?住在里面的人做何感想?长得漂亮的人,我感觉,是不会愿意住在这个里面的。这样的建筑,对于一个城市来说,是很不好意思的。

正当我把这个惊人的发现拿出来跟朋友讨论时,他告诉我,中国的城市人口大部分都住在这样面貌的小高层里。这不是衡阳,这是每一座中国城市,不信你去北京,也这样。

我不信,于是我到了北京,南苑机场出来的路旁,是这样的:

老小区2

简直就是出自同一位建筑师之手。我干脆打了个电话去问,这位建筑师是谁,我能不能拜访他一下,把房子弄成这个样子是什么意思。答曰:建筑师?什么建筑师,要什么建筑师?弄几车砖头,弄点水泥,糊起来能住人就行了。

我被击倒了。

继续追问:设计的时候没有打算作为遗产留给后世吗?

答:什么后世,产权70年。

我问:70年?开什么玩笑?我还以为7年呢,第8年你不把它推倒我就已经看不下去了。

所以,我认识到,原来我们的城市是由一个个临时水泥盒子组成,跟建筑艺术一点关系也没有。

 

老北京

300年前北京人设计的房子,今天以后再过300年你是不是依然越看越欢喜?

 

冷静下来后,我还是原谅了设计这个水泥盒子的人,因为二十年前,人太多,主要是为了当时解决住的问题,以后怎么样也顾不得那么许多了。

但现在,我们面临一个非常严肃的问题:柬埔寨需不需要这样弄?

我的意见是,不需要。到今天为止,柬埔寨的任何一个城市,那怕就是桔井、上丁这样的五线城市,它的城市建筑艺术也要高出衡阳好几个段位,更不用说金边。柬埔寨是一个产权私有、永久持有的国家,人们买个房子说不好真的打算在里面住一两百年的,我们还是不要把它搞坏了。我们如果这样想一想:一个人有生产力的生命大概只有四十年,这在城市的发展史上是非常短的一段时间,但如果他在这四十年里做了一个轻率的决定,建了一栋南苑机场附近那个水平的楼,那么他到70岁的时候就会觉得非常不好意思,然后他会去世,会被淡忘,但他的那栋楼仍然会让一代又一代的人很不好意思,直到有一天有人实在受不了了,推倒它。

在房地产开发这个问题上,金边市最近一两年已经出现过“人有多大胆,地有多大产”的动作,也有过懒得动脑筋的人士造出来了中国特色的社会主义初级阶段建筑风格的大楼。恕晚生我冒昧,我斗胆建议我们是不是还是多花点时间研究一下,多花一些钱请几位对金边有所理解的建筑师,奔着一百年后也不会不好意思的情怀,画张图纸,把事情办得更妥一些?也许这个楼不一定真的一百年后还健在,但我们想一想诺罗敦大道上,人家连个90年前造的高中学校,现在都范儿那么足,我们隔几条街就开始弄社会主义初级阶段风格,这个,终究是有些许不近人情啊。

窃以为,柬埔寨是有她自己的国情的,她的国情值得被尊重。我举一个有切身体会的例子:我小时候在中国,妈妈帮我买皮鞋,基本打算是三个月穿坏掉,换新的,于是每三个月都可以穿新皮鞋,很开心;后来有一年,来到柬埔寨,金边的一个老头儿,用他那些老掉牙的工具帮我做了一双皮鞋,让我等了三个星期才完工。

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当年刚完工时

我穿了两年,爱不失足,鞋底磨得没了沟槽,拿回去,老头儿还健在,只是眼神差了许多,帮我修补又花了一个星期,然后宝贝似的将鞋交还给我,伸出两个手指头,说:还能再穿两年。今天,已经是第五年了,鞋还穿着,老头儿还在不在就不知道了。

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今天还穿着它去开会,都不舍得擦

这,就是柬埔寨的性情,我是一直不敢大意,虚心侍奉的。您随意。

 

一切小看柬埔寨的人都认识到自己错了

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我最近去开了一个CBRE主持的金边房地产业早餐会,被人骂了。我建议哈,所有的楼盘营销主管们都自己去开一开这种会,因为只有这样是你快速得到市场一手反馈信息的最高效途径。从此,你再也不用在被问到为什么做出某项决策时回答:我们二十年前在中国就是这么干的呀,柬埔寨就是九十年代的中国,肯定行!

Excuse me,这里是柬埔寨,它是一个神奇的国度,跟中国还是有点不一样的哦。所以,只要你开篇说出“二十年前的中国”这样的话,那么你解题的前提就是错误的,就好比你高考时做最后那道14分的压轴几何题,拿到题目,开篇就解:“根据勾股定理……”,阅卷老师看完这第一句就已经没有了耐心往下读,直接给你在旁边划了个又大又红的零分,为什么呢,因为题目里根本连直角三角形都没有,何来勾股定理?所以,没有了这14分,你最后就没去成985工程高校,今天才沦落到跟我一样要来卖房养家。

但是,同样的错误不能犯第二次啊。

 

在开会时,我被柬埔寨同行鄙视了,搞得最后灰头土脸。人家对我开口闭口“your Chinese developers(你的中国开发商们)”布拉布拉,楼盖得那么丑、又没有taste、还敢卖那么贵,你以为柬埔寨的钱是风吹来的啊?说话间一脸鄙夷,而且说得我一点脾气也没有,只能堆着一脸假笑赶紧阳奉阴违,因为他自己的楼盘确实卖得牛,在2016年全柬埔寨一片哀嚎声中他的两三个楼盘一路高歌猛进,呈摧枯拉朽之势。但为什么连我也一起被骂了呢,Chinese developers又不是我的,就仅仅因为我是中国人。在这个要骂人就划好区域一块儿骂的年代,我也无话可说,但最后我发现他最讨厌的楼盘竟然是台湾的开发商。我就觉得很委屈,你们这些外国人,平时谈起政治一个个大义凛然绝不承认台湾就是中国,今天要骂人了就把台湾归到Chinese developers里一块儿骂了,真方便。但为了民族大义、国家领土完整,我把黑锅帮台湾同胞背了。

按照他的说法,Chinese developers(我的中国开发商们)有以下几个特点:

·       喜欢造“大”楼,好像一个800套的盘就一定比一个100套的盘牛B,也不管楼盘里面挤得连光线都没有了,哪怕搞得像个关塔那摩廉价监狱一样也一定要大;

·       喜欢打广告,恨不得把金边所有主干道灯柱都贴满,而且只用中英文直接忽视柬埔寨人的感受,中文也不管有多少人看得懂,英文语法三句话错了两句半;

·       地基还没打就先把售楼中心造得恨不得马桶盖都用24k金;

·       售楼中心坐一堆白白胖胖的中国销售员,从不出闺门一步,连诺罗敦大道是东西还是南北走向都不知道就敢跟人大谈金边天下大势。

我乍一听到这样的批评,第一反应是要反驳的,但细想一下,无从反驳,倒不如我们自己关起门来反省一下比较实在。因为对方说的每一句都有理有据,点中要穴。

一。关于“大”楼。

在中国,一切“大”的东西,都是有实力的象征,“大”的永远看不起“小”的。但,这里是金边,一个人口只有200万的小城镇,虽然每天还在从周边城镇吸入大量年轻人,但购买力没有办法与中国主要城市作比较。举个例子,我们假设未来五年,金边公寓总需求量是5万套,那么这5万套有两种极端的实现方式:1.可以是五个超级大楼盘,每个楼盘1万套;2.也可以是五百个小楼盘,每个楼盘100套。哪一种合理呢?第2种。因为小楼盘是有针对性、灵活、细水长流的、可以随时调整,适合购买力正在缓慢形成的初级市场;相反,大楼盘是僵硬的、单一产品批量投放的,适合平均购买力强大的市场,比如中国。如果非要在一个细水长流的市场强力推大楼盘,那么一不小心就走到了市场前面好几年,把接下来几年的开发空间都用完。结果是房地产产品还没来得及得到足够测试与成熟,却已经造成了体量剩余的假象,于是市场预期下降造成购买停滞,让真正用心做小楼盘研究产品的人也受连累无法继续。用残酷的话说:就是把别人的路一口气走完,让人无路可走。所以,去年碧桂园的杨老板访柬一次,我很庆幸他没有决定留下来。不信你看看他是如何对待马来西亚的新山州的。

 

二。关于喜欢打广告。

在中国,打广告有作用是因为坐在家里织毛衣的阿姨如果看到电视里一个楼盘广告,她如果感兴趣就可以马上掏钱去买。这就是民众的普遍购买力。而在金边市,你把楼盘挂在嘟嘟车背后,让另外一个嘟嘟车司机去看,首先他识不识字是一个问题,就算他识字读懂了,您难道是要让他去花20万美金买你的60平米公寓?所以,在中国这样的具有民众普遍购买力的市场,广告投入是与产出成相当比例的。然而,在金边,它完全没有任何比例关系,而是一种死马当作活马医、有枣没枣打三杆子的行为。任何死马当作活马医的行为在市场战略上都只有在其它所有方法用尽,山穷水尽的时候才会使用,这是连我这样的古典学科出身的文科男都懂的道理,作为营销总监的你,竟然一上场就用上了,您这是出的什么路数?所以,在柬埔寨,不到万不得已是不能用广告的,最理想的状态是从头到尾一分钱也不花在广告上,绝对的不见兔子不撒鹰。

 

三。关于24k金的售楼中心与白白胖胖的售楼员

在中国,24k金的售楼中心说明有的是钱,白白胖胖的售楼员说明营养很好,两者都是一个开发商事业蒸蒸日上的良性指标。但在柬埔寨,只说明一个事实:你心虚,而且你曾经花了许多冤枉钱。我不知道你怎么看这个事儿,但如果我是一个买房客的话,我最害怕就是开发商乱花钱,为什么呢?因为开发商花的每一分钱最后都要加到房价上卖给我,那么我就完蛋了。所以,我恨不得你用茅草搭个售楼中心,请两个面有菜色的柬埔寨乡下大爷在里面守着,最好其中一人还兼职打扫卫生,把阿姨也省了,如果这两人都不会任何中文、英文,就更好了,说明他们是不会外语的劳动力,工资不超过$120/月,这样我就最开心了,因为你帮我省钱真用心啊。但今天,你非要把24k金装到马桶盖上,还空降了一个加强排的白白胖胖中国销售员在里面守着,我怎么开心得起来?我只简单计算一下:如果你24k金的马桶盖售楼中心按$2000/平米的造价,500平米的话,你还没开始卖就花掉了100万美金营销成本,如果楼盘是100套的话,每套分摊1万美金。我还不如拿这1万美金买个24k金马桶盖自己回家用哦。如果我是开发商本人的话,我认为这也是不科学的,因为这100万美金花进去,是卖不卖得掉都已经花掉了的,永远追不回来,万一有一天市场有变,别的开发商想套现走人就可以以成本价甩卖,而我不能,因为我如果跟他价格一样,我就亏100万。所以我就一着落后、着着落后,在市场上永远处于1万美金/套的劣势差距,就为了售楼中心那个24k金的马桶盖,值得吗?

 

因此,在柬埔寨,“房地产营销”是一个假命题,根本不存在营销这回事。在这样一个初级阶段,唯一的学问在研究好产品,不乱花钱。真正有水平的开发商会先研究产品,再把楼建到一半,然后,从乡下请一头大腕粗的黑脸老农,打上领带站在简易房边卖一卖就可以了,营销成本$120/月,要什么营销总监?

 

但我为什么还一定要做“大楼”、要打广告、要24k金马桶盖呢?因为我在中国二十年前就是这样的。所以啊,我一开始就错了,小看了柬埔寨。悟以往之不谏,知来者之可追。同胞们与我共勉,争取下次去开会可以骂人,不要被骂。

作者微信:junezeng855