【马来西亚】关于槟城房地产,一点不成熟的看法(阉割版)

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背景与城市概况

槟城城市区域包含槟城岛(Penang Island)与对岸腹地一部分(Butterworth),总面积为946平方公里。如下图:

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其中槟城岛面积为293平方公里,换言之,岛南北约20公里长、东西约15公里宽,岛屿面积约等于小半个新加坡(719km2)。槟城现任州长林冠英,祖籍福建漳州,出身马来西亚政治世家,父林吉祥为民主行动党(DAP)党魁,林冠英任秘书长。林冠英的妻子周玉清同属民主行动党,现任马六甲州议员。

槟城人口约200万,华裔与马来裔比例基本相当(各占41%),相较马来西亚全国人口构成,槟城为华裔重镇,其它州人口构成中华裔大多不超过30%。槟城岛内人口约80万,据目测,岛上人口华裔比例超过60%,构成绝对主体。

由于岛内与岛外在经济状况、商业环境、人口构成等各方面都差距巨大,槟城岛屿与腹地不能置于同一前提下一概而论。

本报告的研究目标仅限于槟城岛屿部分。

房地产业现状

过去两年来马来西亚受政治丑闻、投资环境评分下降、原油价格低迷等诸多因素影响,经济增速放缓,房地产市场也受到波及。总体来看,目前房地产市场并不处于上升态势。

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过去两年GDP增长

马来西亚全国2016年房地产交易次数比2015年下降了12%,交易金额比2015年下降16.5%,而2015年本身比2014年也有所下降。[1]

([1]资料来源于CBRE马来西亚)

2016年前三个季度,槟城市内有13540次房地产交易,较2015年同期下降16.7%,其中住宅类交易次数下降14.4%,商业类下降32.4%,工业类下降43%。交易总金额较2015年同期下降了22.2%,可以说,槟城房地产业正经历多年来未见的一次低迷。

然而,针对总量的数据并不能代表每一个区域的走势:槟城房地产过去数年间一直保持强劲的有两个领域,一是带地皮的房产;二是岛上最黄金地段的房产。这一强劲趋势就算在2015、2016年也未曾动摇。

槟城岛房地产地图

(以下关于房地产地图的见解并没有正式出版物资料来源,而是本报告作者通过实地考察以及与当地业内人士交流中总结得出。)

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如上图,槟城岛的历史人文灵魂所在为图中白色实心圆圈内的乔治城(George Town),圈内为世界历史遗产保护区,基本不能进行新的开发。

岛上住宅类一线黄金地段为北部紧邻乔治城区的红色椭圆圈内的Gurney Drive海岸部分,高层住宅价格普遍在RM800/sf(800马来西亚币/平方英尺,东南亚只算使用面积,下同)以上,质量上乘的临海高层会达到RM1500/sf,如27层高的Moulmein Rise:

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此类住宅无一例外是大户型,三个卧室以上,单套面积160 m2以上(再次提醒:使用面积,不存在‘建筑面积’的概念),一、二层为商铺,五层以上为住宅,体量如此之大的楼盘,总量却仅有84套住宅。Gurney Drive区域的高层楼盘多类于此。因此,购买一套此类房产的单价在50万美元以上。另外,马来西亚的购房偏好与东南亚许多国家一样,楼层越高,价格越高。

Gurney Drive区域海岸沿线实景:

槟城房地产

 

二线黄金地段为地图中两个蓝色椭圆圈部分。两个区域一南一北:南部即Queensbay商业区附近;北部为Gurney Drive向北越过Gurney交通转盘以北Tanjung Tokong区域。这两个区域虽然都发展趋势极好,但所基于的人群与依靠的购买动力却完全不同:南部Queensbay商业区附近的楼盘主要依靠这一区域的新兴商业地位以及依托周边电子工业区与机场;北部TanjungTokong区的优势是宜居、环境极好、宜于旅游休闲。

Queensbay周边住宅楼盘价格在RM500-900/sf,如双塔、17层的Summerton公寓,临海且紧靠Queensbay购物中心,现在已完工正在使用中,于二手楼市中的售价根据楼层不同在RM500-800/sf。同样,Summerton公寓也是三卧室/160m2起步,单套售价18万美元起:

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以上两张照片分别是Summerton公寓的外立面与内部某一户,这两张图片对槟城岛公寓楼具有高度概括性,即:外立面朴实无华,内部毫无设计感。槟城岛上80%的高层住宅都可以被这两点概括,千遍一律、朴实无味。甚至有少部分高端公寓也无法摆脱这一特点。造成这一现象的原因似乎是为了追求低建筑成本、空旷大户型、缩短设计/建筑周期。因此,槟城岛上高层楼群给人的第一印象往往是工业化流水线生产的速成产品。

Tanjung Tokong区域住宅价格在RM700-1200/sf,楼盘面貌普遍类似Gurney Drive区,唯一的区别是这里更安静,人口密度更小,商业更少。街区实景如下:

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两个地位特殊的区域

Tanjung Bangah与Batu Feringghi两个区域并不属于黄金地段,却也不能归类为非黄金地段。Tanjung Bangah(地图中蓝色箭头所指区域)天然条件极好,然而由于分布着众多遗迹,周边及沿海的房地产开发面临诸多限制,再加上此区域已经到了极北部,远离市中心,所以目前行情并不兴旺。Batu Feringghi(地图中绿色圈内)拥有槟城最美丽的海滩,旅游资源极丰富,所以分布着众多星级酒店与国际知名奢侈度假品牌,此区域并未有旅游/休闲以外的产业。

一、二线黄金地段以外的非黄金地段:

槟城岛整个东部区域都或零散或集中地分布着住宅楼盘,其中大量楼盘位于上述黄金地段以外:

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黄金地段以外楼盘普遍售价在RM600/sf以下,其中甚至包含大量临海、270度海景楼盘。几乎所有楼盘都遵循三卧室以上、单套160m2以上、长度30米以上泳池、海景、朴实无华、工艺粗糙、内部无设计的规律。

槟城岛居民的购房偏好与出租

多年以来,本地居民的购房优先目标是购买带地皮的别墅,然而这一需求随着近年来土地的稀缺与价格上涨而逐渐超出了一般家庭的经济承受能力。于是,近二十年来高层住宅进入本地居民的主流选择视野。高层住宅地产市场的黄金期一直延续到2014年,此期间,开发与购买活动都十分活跃。据业内人士评估(未经验证),2014年年底以前开发的楼盘都已100%售罄,购房者绝大多数由槟城本地人与其它省份的本国人构成,海外投资购买极少。2015年以后,房地产市场逐渐出现明显下滑趋势。

华人的储蓄买屋观念

槟城华人从小接受储蓄的教育,所以多数华人家庭都小有积蓄,而有积蓄的华人首先考虑的投资行为是买房。

华人的储蓄观念带来的另一结果是即使楼市停滞也未曾发生折价抛售与拍卖现象,从而出现了连续两年交易量下降,但价格不下降的局面,而且价格似乎有持续稳定的趋势。很显然,购房者的购房行为多数并不是押宝式的短期持有行为,而是拥有足够的储蓄资金长期持有,另外,马来西亚相对完善的贷款政策以及最长可达35年的按揭期也为买家减小了持有压力。

大户型、多卧室

槟城住宅购买者偏好三房或以上的空间充足的住宅,原因可能有二:一是一直以来习惯购买地上别墅类建筑物这一传统的惯性所致,而别墅类住宅一般都有三卧室或多于三卧室;二是购房以居家为出发点,而槟城多数家庭有多名成员共居一家的传统。这一偏好导致的直接结果就是如今出租时大片空间浪费得不到使用。

低租金、低回报

槟城房市普遍存在低租金、低回报现象。上文中提到的Summerton公寓中160m2三卧室全装修的一套,中间楼层售价在25万美金左右,市场出租价为RM3000/月(约$667),年回报率约3.2%而已。而Summerton公寓位于Queensbay附近已算是二线黄金地段。黄金地段以外的同等面积与设施公寓月租金为RM1500($333)左右,如果房价在RM450/sf(约$1000/m2),那么年回报率为333*12/1000*160=2.5%,可见,大户型多卧室、特别是位于非黄金地段的高层住宅在出租市场上的回报是极低的。

开发商的突破口何在?

当前槟城岛的现状可以大致概括为:黄金地段-有交易有出租低回报;非黄金地段-无交易低出租低回报。很显然,如果马来西亚宏观经济环境仍无改观,那么非黄金地段没有开发的价值。黄金地段虽仍有交易,但呈每年递减趋势,租金单价亦极低廉,照此趋势,终究会到达无开发价值的终点。因此,唯一的突破口存在于如何提高每单位租金额,从而实现回报率的提升,在同城普遍回报率2.5%-3%的情况下实现4%以上,则突出的回报率自然会刺激交易活动。

当前环境下,唯一可能操作方案为改变户型。

槟城岛全岛几乎没有单套面积900sf(84m2)以下的楼盘,三卧室/1200sf(111m2)为标准配置,单套1500sf(139m2)及以上最为常见。槟城居民以居家为目的而购房的初衷固然不错,但近两年新完工高层住宅空置率达到70%(目测,无调查数据)以上的事实令开发商不得不反思居家类住宅是否仍有开发空间?当一套居家为目的的公寓并没有住户居家,而不得不廉价出租给一位单身租客时,实际上就产生了一笔浪费资源的交易:开发商售楼单价较低,业主租金收益极低,租客有荒凉孤独感。结论:对三方都是不科学、是浪费的。

于是,科学规划户型可能成为槟城房地产新的出路:应该果断放弃居家为目的的购房定位,也放弃这一批购房者。设想一下:如果在最黄金地段有一栋投影面积小、户型小、体量小、以出租为目的的单身公寓/suites型公寓楼的话,那么应该能迅速有效满足某一小部分消费者的需求。

设想于Gurney Drive沿线建一高层,单套面积650sf(60m2),租金RM3000($667),对单身租客来说,其说服力甚至高于18年楼龄户型并不科学的1500sf的No. 1 PersiaranGurney。在这一前提下,如果要实现4.5%的回报率,单位售价将会是:667*12/4.5%/60=$2964/m2(RM13340),这一价格已经达到这一区域比较上游的水平,所以对开发商具有吸引力。同时,业主的回报率是远高于市场平均水平的,因而实现租客、业主、开发商三方的满意。

可行性?

基本可行,但不可推广。

说可行,是因为已有案例在先。2014年,物业投资公司Magna Putih将已有十几年历史的31层老写字楼NorthamTower全面翻修一新,更名MansionOne,并重新做隔断,4-10层为单套面积360sf(33m2)到860sf(80m2)之间的套房,供酒店经营;11层以上为400sf(37m2)到1400sf(130m2)的suites与公寓。这是槟城第一个大量拥有单套面积在800sf(74m2)以下公寓的项目。翻修完工时已基本完售,4-10层的酒店由VOUKSUITES酒店品牌经营,现运营良好,400sf(37m2)的套房租金RM3600($800)/月。高楼层零散持有的业主出租400sf(37m2)的套房租金在RM1800($400)/月。

槟城SOHO公寓

Mansion One大厦

但却不可大规模推广,因为槟城并不是一个活跃的青年创业型城市,也并没有十分繁荣的商务交流活动,所以它并没有非常强大的对周边城市年轻人口的持续吸附能力,也没有大量往来频繁的商务人士驻留。因此,这类本地人传统购房观念以外的新户型少量存在可以迅速得到一部分市场的认可,但在可预见的将来不可能成为主流存在。

另外一个值得讨论的议题是,如果中国养老人口结合“第二家园计划”发现槟城,那将会是这个城市房地产业革命性崭新的一章。

柬埔寨房地产

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两句话说清楚【为何马来西亚终究是纳吉布的】

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2009年,纳吉布接任马来西亚总理,他认为马来西亚经济沉睡太久,必须下猛药方能重现昔日雄风。他想出来的办法是政府注资成立了一家投资公司,叫做“一个马来西亚发展有限公司(1Malaysia Development Berhad)”简称1MDB。初衷其实是非常好的:吸引外资进入马来西亚,由1MDB与外资合股在马来西亚境内投资、经营、获利,这样一来,搞活经济又获得技术,同时还可以不让外国人把钱都赚走了。

这算盘打得,啪啪啪的。

但鼓捣了五年后,到了2014年,马来西亚人民突然发现这家公司不光没赚到钱,还欠了一屁股债。欠了多少呢?110亿,美金。这下大家都炸了锅了,外国人没搞到手,自己赔得家徒四壁,那可是国家的血汗钱!这件事情,原本只要耐心真诚,纳吉布如果花一个下午的时间出来跟大家促膝长谈一番也还是可以解释一下的。但问题是,大家发现五年中这家公司发生了太多故事,太复杂。同学们,我们一定要认识到五年是一个很长的时间,比如说上次我隔了五年没见我高中时的校花,五年再见发现她结婚、生娃、又离婚了,您想想,从一个亭亭玉立的花季少女变成头发也不好好梳的大嫂,这里面得有多少故事?我都没有兴趣听了,心痛。马来西亚人民此刻的心情跟我是一样的:没兴趣听,心痛。

爱听不听,但问题是其中有两件事情大家看也看不懂:一是2009年有一家谁也没听说过的沙特阿拉伯小公司找到1MDB说合作干一票,1MDB二话不说投了10亿美金,然后,就没有然后了,谁也说不清钱去了哪里,这么爽快的小目标,就算王健林叔叔看了都不禁要说声佩服;第二件更莫名其妙,2012年,阿联酋的国际石油投资公司(IPIC,真土豪,非皮包公司)为1MDB担保去借了一笔大钱,本来说是要帮助IPIC跟马来西亚开展业务的,但这笔钱一出来就被神秘地汇到英属维尔京群岛上的一位路人甲的离岸帐户里,然后,就如冬天落入芦花丛中的雪花一样消失得无影无踪。这笔钱,是40亿美金。是不是很有钱!

你说,这个事情要怎么解释?

也没关系,凡是钱能解决的问题都不是问题,最多算个经济作风问题。然而真正的重磅出现在2015年,那年7月,帝国主义亡我之心不死而又多管闲事的西方媒体《华尔街日报》写了一篇议论文,摆事实、举例子,使用充分论据证明了自己的论点:2013年大选前的日子里,1MDB失踪的钱里面有7亿美金进入了纳吉布先生分散在各处的帐户,而2013年他最后是胜选了的。既然弄成这个样子,就没有办法了,所以纳吉布总理自从2015年那天开始就一直被架着放在火上烤,烤完正面烤负面,保证360度面面俱到。

这个总理,是真心不好当啊。

但聪明如你,客官你一定要问,为什么纳吉布总理还在台上坐着呢?你看人家朴槿惠姐姐也就只让闺蜜帮自己选了件绿衣服穿上而已,就下了台了,再也不能국가와결혼했다(‘嫁给国家’)。

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下官我认为,纳吉布总理不光现在是总理,他将来很长时间都还是总理,马来西亚终究是他的,理由有以下几点。

1.     如袁本初一样,他们家四世三公,或者说两世三公:纳吉布的爸爸阿都拉萨是马来西亚前总理,纳吉布的姨父胡先翁也是前总理,是的,纳吉布的妈妈姐妹俩嫁给了两个总理。马来西亚自1957年独立以来,只有过六任总理,纳吉布家占三个。这是一个非常重要的事实,因为马来西亚政治是讲渊源的,第一大党马来民族统一机构(UMNO)是历任总理执政的权力基本。这个党是由姨父的爸爸创立,爸爸与姨父深耕数十年,也是如今纳吉布的安身立命之本,目前看来,党内还必须是纳吉布才掌握得了局面。所以,可以安全地说:只要马来西亚还是马来裔主导国家,权力不落入华裔手中,那么UMNO就是实际上的执政党,而UMNO却是纳吉布的家党。自马来西亚独立以来,华裔从未掌握政治权力,我看,可预见与不可预见的将来都不可能执政,原因在下文。

2.     UMNO经过数十年防火防盗防外族的心路历程,已经成功将马来西亚的选举系统弄成了一套钳制非马来裔的铁打一般牢靠的桎梏。举个例子:最近一次2013全国大选的结果中,执政联盟获得了60%的议席,却只获得了47%的民众选票;而反对党联盟赢得了51%的民众选票,却只获得40%的议席。也就是说,如果一人一票选总理的话,国家领导人早已换人了,但执政党是由选区/议席数决定的。UMNO是怎么做到只需要47%的人口就搞定了60%的议席呢?关键全在一门叫做“非比例划选区”的技术上,这个理论要是干巴巴地讲给你,你容易犯晕,还是整点儿简单粗暴的算了。比如柬埔寨:如果我是洪首相的话,我知道住在金边的城市人口都上过学,读过书,或者听过沈良西的演讲,所以金边城市人口对我来说都是刁民,大选的时候我不喜欢他们;我比较喜欢家住桔井省乡下那些天天打开电视只看到我,我一讲讲三个小时来教育他们的这帮人,所以,我只需要这帮人选我就好了。然后我发现金边人口200万,桔井人口30万,如果一人一票的话,我会排到一百多名以后,还想当首相?于是,我机智地将桔井划成三个选区,每个选区出一个议员在国会各占一席;而金边呢就算一个选区好啦,选出来一个议员孤零零一人坐在国会的角落里,这样一来,我三比一,多牛。当然啦,洪首相英明神武,哪里需要动用这些手段,柬埔寨人民都是爱戴拥护洪首相的,根本就是众望所归、寿与天齐,我只是拿柬埔寨打个比方而已,如有雷同、纯属巧合。

3.     经过上面一折腾,华裔基本就被搞得没脾气,首先人数本来就不如人,再在选举的时候被代表一番,老老实实不要胡思乱想了。如雪蘭莪、槟城这些华裔比例高、城市化程度高的区域,都还是在家乖乖看电视看别人怎么选举。任凭你在经济、文化、外交、社会各方面都做出出类拔萃的成果,一家人的选票加起来说不定还抵不过北方沙巴省一个老农那一票。于是,就有人不服了:要反抗,要民主,不要压制。然后,UMNO会把你的报纸先关掉,关掉就安静了。直到有一天搞出来一个1MDB这种大新闻,关报纸都不管用,因为全世界都在报道,连BBC、CNN、《华尔街日报》这类平常专注骂中国的都停下来骂马来西亚了,局面基本就失控了。您想想,马来西亚好歹算个英联邦一员,伊利莎白女王怎么讲也是一家之主,您不能把她那儿的报纸也关了吧?

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别急,纳吉布总理还有大招没放。2015年,水深火热中的纳吉布总理用力过猛,一下弄出来一个《国家安全委员会法案》。这个法案我专门去读过,内容简单粗暴,只要英语过了四级的中国大学生都读得懂它背后深深的脊背发凉。我秀几条出来您指教一下:

第18条(1):总理有全权决定将哪一区域定为警戒区;

第22到30条:警戒区内警力人员可以在没有逮捕令的前提下进行逮捕、搜查、制止,可以进入私宅搜查,可以没收土地、房产以及其它可移动资产。

好了,算你狠,整个世界都安静了。

所以,我看啊,纳吉布先生在总理位置上还来日方长。

但您能说纳吉布总理是一个坏总理吗?不是的,其实他是一个努力而有所作为的领袖。你如果把他的履历从2009年读到今天,去研究他颂布的所有经济改革政策,你会发现他是一个非常勤奋、有想法的人,而且雷厉风行、说干就干,绝不是空谈误国之辈。同时,他并不贪婪,他出身富贵,不会无故为自己个人积聚财富而损害国家。他比世界上任何一个人都希望马来西亚繁荣富强,他为之而夙兴夜寐,想过无数办法,做过无数努力。我甚至知道他内心真正梦想的马来西亚是各民族间相亲相爱,经济再次腾飞的马来西亚。他嘴上不说也不能说,但我猜他的偶像及精神导师应该是李光耀。然而,基本上这个是很难实现的。

有两个先决条件注定他成不了李光耀。

1.     李光耀是强人,纳吉布不是。强人不是强撩,如果明知自己不是,那么就不能霸王硬上弓。强人是历史造就,而不是靠个人努力实现的,谁也无力回天。强人与非强人的最重要判断标准是这个人需不需要担心自己权威的安危。

按这个标准,我们很容易可以选拔出来亚洲近五十年来的强人:新加坡的李光耀、中国的邓小平、韩国的朴正熙(朴槿惠姐姐的爸爸),蒋经国算半个强人。这几位最后都为自己的国家或区域的发展与富强做出了历史性的贡献。最简单的原因,是他们在位的时候能将所有心思集中在对国家的发展上,不需要考虑权力斗争,只要他坐在那个位置上,就安如泰山、君临天下,权威是绝对的、压倒性的,就算犯错误,整个国家也都赴汤蹈火在所不辞。所以,他们不怕犯错误,不需要置私产以做他日政治斗争之念。而非强人,平时虽也为国家谋富强,为民族谋福利,但一到关键时刻为了自保或是为了保护自己的政党,都会采取暂时放弃国家利益,而先坐稳了权力再说的短期行为。这个局限,不是纳吉布的个人能力能超越的,因为他明白,首先自己要留在这个位置上,下一步才能为国家服务。

2.     李光耀没有宗教种族问题,他的人口资源是纳吉布永远不能望其项背的。李光耀手下人口主体是华人,而且是饱受压迫、渴望成功的艰苦创业的一代。纳吉布今天一方面面对的是一个富有、活跃的华人群体,而且时不时有尾大不掉之忧;另一方面是人类文明史上最高深的课程:穆斯林。

纵观古今中外,没有任何一个国家能在穆斯林为人口主体的前提下其他族裔得到繁荣与融洽。这个问题,李光耀搞不定,所以他去了新加坡。今天的纳吉布能搞定?

你看我是怎么在柬埔寨考驾照的

本文主体为专栏文章,2016年11月首发于《品味高棉》杂志第18期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

今天这篇文章,是为了兑现一个月前对别人的保证。一个月前,我跟一个驾校的人说:这件事情您还是帮我再看看吧,如果不看看的话,我保证您的驾校会出现在金边一些中文读物上,到时候会有许多认识汉字的人读到的。驾校的哥们儿也没太当回事,听听就过去了,但我不能让他失望啊。英文里有个说法,叫做Don’t make threats you can’t keep (不要做出你实现不了的威胁),它是Don’t make promises you can’t keep的变体,我觉得是很有道理的,就好比小红威胁小明说:丫有种放学别走!结果小明放了学真的没走,但小红自己却走了,光打雷不下雨,那小明就别提有多失望了。自从我小时候学会了这个说法以后,一直很小心地尽量帮人实现保证,于是,才有了今天的文章。

今年五月份,我就近找了个驾校报名参加驾照考试:

柬埔寨考驾照

收了钱,通知我两周后考试。

考试前一天,我给驾校打电话:“明天考试?”

“是的,明天考试。”

“考试什么呢?”

“交通法规与驾驶呀。”

“但法规是什么,有没有学习资料呀?”

“哦,你要学习?是英文的哦。”

“是是,英文也可以。”

“过来拿吧。”

我过去,办公室一个大腹便便的哥们儿用奇怪的眼神审视了我半天,满怀着不可思议的心情给我临时打印了十来张纸,说是《题库大全》。然后说:你是中国人?确定要学习?我说是呀,中国人,爱学习。他说好吧。

回到家也没管它,想想我读了二十年书,平均每年考试20次的话,迄今考了400多次考试,一路过五关斩六将,身无一技之长,手无缚鸡之力,就会考试,什么阵仗没见过,小样儿。第二天早晨把《题库大全》死记硬背了,上考场。

考场里一坐定,庄严肃穆。每人一台电脑,开始答题。答着答着,就发现不对劲儿,原来我的《题库大全》只覆盖了不足50%的考题,真是坑了我的爹了。阴沟里翻船,被丫给算计了。

一怒之下,我差点儿就跳起来要冲出去骂他个“怀抱着幼主爷我把国执掌”。但我还是忍住了,死马当作活马医。剩下那一半没见过的题,我挣扎着用上了多年考试绝技:排除法、常识判断、老司机心理揣摩法等等,用尽了毕生所学,连猜带混,填满了。唤来考官,按一下“结果”键,您猜怎么着?PASS!

于是,丢下背后同学们几十双嫉妒的眼神,我背着手、得意洋洋地踱着方步、一副小人得志神态出了门。那句话怎么说的来着?春风得意马蹄急呀,一日看尽长安花。

一出得门来,驾校教练连忙拉起我的手安慰道:没关系的,考不过很正常,但现在补救还来得及,诺,给我70块美金,我帮你趋热运作一下搞定就好了。我看着他那张笑开了花的脸,回答说:嘿嘿,钱?什么钱?告诉你个秘密哈,我,考过了,你看这个印章。教练开了的花直接冻僵了,半晌后反应过来,叉开颤抖的五指摸了摸那个印章,自言自语道:怎么可能,怎么可能?

教练可能约了午饭陪太太去逛朱得奔市场的,这一意外搞得他措手不及,乱了方寸。只得继续陪着我进入下一轮。

进入下一轮之后,教练干脆拒绝透露任何考试知识,直接牵着我的手上场,我连将车往哪个方向开都不知道就上路了。停停走走,我畏首畏尾地走到一半。考官看我那缩头缩脑的熊样儿,终于在一个倒车处忍不住了,用手指着我说:你,给我滚出来(You, out!)。于是,我灰溜溜地滚了出来。

场边,我的教练终于如释重负地松了一口气。

他过来拍拍我的肩膀说:年轻人,不要气馁嘛,下次还是有机会滴,或者要不给我70块,我帮你搞定了?我眯起近视眼,朝着他的脸认真地看了看,说:先生,真的不需要(No sir, thanks)。

两周后,补考了驾驶,顺利通过。驾校跟我说恭喜恭喜,说请等待六个星期后领证。那天是6月14日。

今天,快11月了,没有任何消息。期间电话与上门问过N次,有时说不知道,有时说再等等,最后一次询问驾校是9月底,接待处直接告诉我查不到我这么个人。那次,我跟驾校负责人做了开头的那个保证。当然,到今天如果我不帮他们实现这个保证,岂不是太令他们失望了?

一位东南亚华人前辈剽悍的一生

本文为专栏文章,2017年1月首发于《品味高棉》杂志第20期,已获得该杂志授权许可在本公众号发表。

最近,我凑巧读到了人民大学李庆新教授的一篇文章,发现了一位极其剽悍的华人前辈,他的一生简直不能仅仅以“荡气回肠”来形容。这位前辈虽然剽悍,但您要是想去拜访他已经不可能,他老人家已驾鹤西去好些年,我们今天也就只好读读文章来仰慕一下他当年的挥斥方遒。李教授的文章又长又引经据典,既然我已经读了,日理万机的您就不要亲自去读,我写给您看就好了。

这位华人前辈名讳鄚玖,与你我一样也是混东南亚圈的,与你我不同的是,人家出道比较早,明朝末年就下海了。

这里插播一下人口学小知识,据历史学家说,中国历史上汉族文明被北方民族全方位无死角倾轧发生了两次,一是元取代宋,二是满清入关。宋末元初,并没有将南方人赶得出海的出海,爬雪山长征的长征,估计一是那会儿航海技术不过关,再者,雪山那边还有郭靖黄蓉洪七公他们挡着蒙古人,所以大家也还没跑路。但明朝末年就不同了,天地会根本抗不住,连青木堂堂主韦大人都投了敌了,而广东省素来有革命传统,往往成为前朝遗老聚众反抗的最后孤城。这帮被四书五经、仁义道统洗了脑的封建顽固分子,人虽然愣了点,但脑子倒还好使,也知道最后要选个靠海的地方背水一战,并充分领悟了毛主席关于游击战“打得赢就打,打不赢就跑”的战术思想,见势不妙,下海就乘船跑路了。明朝末年,满清的孔有德、尼堪等剽悍人物就是这样南下,挤牙膏一样把广东人挤到了南洋。此为中国南方第一次对东南亚移民高峰。不信您去问问,说不定今天在柬埔寨德高望重的几位老先生祖上就有人是这么被挤出来的。

现在,重新回到李庆新教授的文章,鄚玖前辈也是这一波被挤出来的。

对于当时的情形,《鄚氏家谱》如是说:1671年,广东雷州府人鄚玖“不堪胡虏侵扰之乱”,“越海南投真腊国为客”。胡虏是谁呢,正是满清;真腊国,当然就是柬埔寨了。1671年即是康熙十年,也就是说北京的康熙已经当了十年皇帝,亲政已经四年,鳌拜都已经死了两年了。换言之,清朝入关后皇帝都换人了,广东竟然还有人接受不了“胡虏”政权,要跑路。然后,我们发现鄚玖前辈出生于1655年,这个时候才16岁,比康熙皇帝本人还小,他这是跟“胡虏”较的什么劲儿?总之,剽悍的前辈自有他从小就剽悍之处,16岁就有这个觉悟,带着乡亲父老访问柬埔寨,并受到了柬埔寨官方的高规格接待。先停留于金边。金边官府待如上宾。请注意,这个时候的柬埔寨王廷坐落于今天5号公路30公里处的乌东山上,而不在金边。不久,就上乌东山入王宫见了国王。见完国王后,16岁的鄚前辈寻思着得谋个差事啊,于是,花大价钱贿赂了国王的宠妃与幸臣(深深的套路,原来三百年前已有),国王悦之,赏他个“勋爵”(Oknha)当。请注意,这个勋爵(Oknha)头衔今天仍然存在,正是你我都很熟悉的那个“勋爵”,就是不知鄚前辈当时捐了多少。然而,正如今天的勋爵们都是手段高、能力强、干实事的一样,鄚玖前辈的这个勋爵也绝非浪得虚名,他是要帮国王去当封疆大吏。国王给他特批了一块项目用地,令其自主经营开发:招商引资、解决居民就业问题、计划生育、三农问题等等,都自己解决,自负盈亏。鄚前辈的这块特许地统称“港口区”,我估摸着帮他在地上画了一个圈,大概是这个样子:

柬埔寨港口区

具体说来,就是西港、贡布、白马、富国岛、河仙及其东部沿海一带。当然啦,也有可能国王的意思是一小块,而鄚勋爵跑到现场手一滑,画大了。反正当年也没有GPS,办不了硬卡,估摸着差不多就行了。

那时候的港口区已经多民族杂居,开赌场的赚赌徒的钱,收税的又赚开赌场的钱,不管你是什么民族,只要勤劳勇敢,来了就能找到发财致富之道,总之,有点儿今天西港+芭提雅的路数。鄚勋爵励精图治,又有手段,很是过了几年土皇帝的瘾。

康熙十八年,打仗了。

暹罗(差不多就是今天的泰国人)说是要帮柬埔寨国王清君侧,打了进来。清君侧这个事儿,原本当不得真,历史上但凡有人要造反,都有现成公式可套用,不外乎以下步骤:说中央出了奸臣—但具体是谁不说—说皇帝(国主)被奸臣所诓—朝廷里没人搞得定奸臣—解决方案:只有我从外面打进去搞得定。当年,董卓是从西凉这么打进来的,这回,暹罗也是这么从西边打进来的。这个套路,目的就是要打进去,进去后谁是奸臣不重要,先杀个把人,万一杀的不是奸臣,就说哎呀不好意思,杀错了,但我怕以后会有奸臣,先不走了。他被尖执锐、杀气腾腾,说不走了,谁还好意思叫他走?然后,粗鲁一点的就弑主,斯文一点的就挟天子令了诸侯。所以,身处领导岗位的您,要是听到下面有人说您身边有奸臣,那么您身边不管是否真有奸臣,局面都危险了。

暹罗这次八成是见不得柬埔寨港口经济特区的繁荣,打着清君侧的旗号,就将鄚勋爵给抓走了。以后十年,鄚勋爵安安静静当了十年俘虏,熬时间,把暹罗的厉害人物熬死了,暹罗也乱了,再趁乱逃回家。这是康熙二十七年,人生如坐过山车一般,熬死了一代又一代领导人的鄚勋爵却还只有33岁。

年轻,是多么美好的一件事情。

回到家暂住于白马市,赶紧生儿子,生完儿子继续坚持以经济建设为中心不动摇。

康熙三十九年,鄚勋爵再次回到河仙,“四方商旅远闻太公仁声德泽,皆慕来归”。我们看,“太公”的称谓,俨然一方诸侯。

想起当年被暹罗掳走时,柬埔寨国王眼睁睁看着却袖手旁观,而今柬国势日微,自保尚不能,鄚前辈深感柬埔寨的勋爵不当也罢。此时越南正处于郑阮纷争时代,他的辖区不论倒向谁都会产生举足轻重的作用,鄚前辈果断选择了势力较弱的南部阮氏,向其称臣,获属国地位,封玖玉侯。

雍正十三年,剽悍一生的鄚前辈薨,享年81岁。从“雍正”年号可以看出,他顺便熬崩了康熙帝。

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(三)公寓篇

 

酒店式公寓部分(只出租不出售的服务式公寓)

供应与需求

当前,大多数酒店式公寓为本地人开发所有并且本地人经营,同时,外国开发商对酒店式公寓的兴趣也在与日俱增。

本报告视线内,金边市共有4017套酒店式公寓,还有1730套将在2018年内完工投入使用,将向此市场注入43.1%的供应量增长。

柬埔寨房地产年报 2016

供应量按年;蓝色为存量,褐色为即将投入量。

来源:KnightFrank Research

一半的酒店式公寓坐落于桑园区(BKK与朱德奔所在区域),隆边区占17%,水净华与堆谷总共占20%

金边公寓分布

供应量按区域:其中50%的部分为桑园区

来源:KnightFrank Research

60%的酒店式公寓为高端产品,35%为中端。中端产品广泛地分布于金边市的各个角落,而高端公寓往往单个楼盘体量较大。

 

出租率

截止2016年2季度末,金边市酒店式公寓的总体出租率为69.6%,比上年同期增长了3.5%,但比上一季度下降了6.4%,其中高端产品平均出租率为60%,中端产品78%,而大众产品为86.6%,不同区域酒店式公寓的出租率如下图:

金边市公寓出租率

各区域存量与出租率

来源:KnightFrank Research

 

在金边工作的外籍人士仍然是酒店式公寓的主要客源,金边本地人士倾向居住于排屋/别墅等带地块的建筑物。

 

租金

随着更多楼盘投入使用,租金总体有所下滑。

 

2016年上半年,一到三房的高端酒店式公寓月租金$1315-4000不等,中端公寓$667-1300,租金高低主要受地段影响,位于市中心的公寓租金价格最高。高端酒店式公寓出租价格比上年同期下降了7.2%

 

持续进入市场的新增公寓楼盘导致了两个结果:租金价格降低;业主更愿意接受砍价。

 

酒店式公寓前景

一方面,酒店式公寓行情看涨,另一方面,大量新增公寓楼盘将带来更大竞争。在当前租金已经有所下降的前提下,着眼中、长期看来,随着更多楼盘的投入使用租金只会进一步面临下降压力。

 

同时,大量小规模酒店式公寓的陆续完工也将为租客提供更多地段选择。老旧一些的酒店式公寓则要么降低租金,要么重新翻修才能继续保持其竞争力。由于酒店式公寓长期严重依赖外籍租客,金边市对外国企业的吸引力将对公寓市场有决定性作用。

 

 

非酒店式公寓部分

 

供应与需求

2016年上半年,金边市的非酒店式公寓只增加了139套,具体到项目为:位于240街的The240,9East,以及GalaxyResidences。公寓总供应量为2979套,与2015年四季度的2840套比增长了4.9%,然而,2016年下半年将会有3184套新公寓投入市场,形成第一次交房高峰。

 

假如所有在建楼盘都按计划进行,到2020年将会有24533套公寓存在于金边市场,相比今天增长723.5%,2016年上半年立项的楼盘12个,计划共有5401套,比2015年上半年新立项楼盘量增长52.4%,桑园区仍然是公寓开发首选区域,50%的新楼盘选址于BKK、百色河岸、朱德奔一带。

金边市公寓存量

金边市公寓存量与增长量:紫色为累计存量,蓝色为增长量

来源:KnightFrank Research

 

2016年上半年开盘新项目平均头三个月销售率为17.2%,比2015年下半年项目销售能力下降了10.6%,从销售总量来看,2016年上半年共销售公寓929套,比2015年同期的销售1268套下降了26.7%

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2014年末以来,按季度销售率:蓝色为总可售量,棕色为已订,绿色为销售率

来源:KnightFrank Research

 

 

价格与出租

已有楼盘的售价基本维持不变,新开盘楼盘售价平均比上年同期的$2047/平米增长了3.9%,达到$2128/平米。然而如果将2016年上半年内细分则会发现售价是下跌了,由一季度的$2843/平米降至$1823/平米,下跌幅度达35.8%,与2015年形成显著反差的还有开发商的重新审视定位:2015年开盘多个售价极高的大型项目,例如The Bay、The Peak、The Mansion House(编者按:The字辈多如牛毛,开发商是英文字汇匮乏吗?)等,而2016年上马的多数是定价比较亲民的项目,从而拉低了整体的平均价格。金边市北部的Russey Keo区与西部的棉址区分别开盘了一批诸如Sky Tree(终于脱离了The字辈)之类的$850-1400/平米的较低价楼盘,但同时开盘的也仍然还有另外一些$2500-4100/平米的瞄得比较高的楼盘。

 

出租方面,市中心一线区域(诸如BKK、隆边等)一套55-70平米的一房公寓月租金在$1000-1800不等,二线城区租金较此减半或更低一些。房东们租金开价似乎较以前持平,但不同的是今年可以讨价还价。租客来源上,金边市80%的公寓租客为外籍人士。

 

公寓前景

当前公寓市场普遍存在对未来供过于求的担心,然而多数开发商已寄希望于培养本地居民投资公寓。需要面对的现实是,最近新开盘的楼盘们单价许多已超过$3000/平米,有些甚至已超过$4000/平米,如此价格,本地居民中恐怕只有极小的一小撮人能够买单。(正在瞄得更高、看得更远的开发商们,我给您友情提示:当前柬埔寨人均GDP为$1225,不是一个月,GDP是按年算的哦。)

 

鉴于上述环境,已经有部分本土开发商或是对本地有深刻理解的开发商开始走“低价城郊”路线,将楼盘盖在郊区,由于地价低廉便可低价出售,至少短期来看这种思路似乎要比在市中心新开楼盘更利于销售(编者按:然而郊区销售完了,租给谁?这是下一个问题)。

根本解决答案应该在本地柬埔寨人群对公寓楼居住方式的认可上。只有当地人慢慢意识到公寓楼事实上对居住品质有所提高,从而产生认同,再辅助以宽松的银行贷款环境(近来,针对当地人的无抵押贷款也已开始启动),才能从根本上打开本地人的购房需求。然而当前却有两大障碍需要他们跨越:1.本地人普遍对外国开发商持有不信任心理;2.本地人认为高层居住意味着危险,并且认为公寓的物业管理与维护成本过高。

 

开发水平的提高、建筑规格的标准与严格化、城市基础建设的完善这三个方面的缓慢提升将会是鼓舞本地人群对购买公寓信心的关键因素。(但这三个方面的前两个都会带来开发成本的增加!)

 

编者拔:本报告全文完,文中所有数据与观点(除括号内部分外)并不完全代表本公众号的立场,如有疑议、指责、约架,概不接受。本公众号一贯只接受表扬。

柬埔寨房地产

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2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(二)商业地产与酒店篇

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商业购物中心

 

供应与需求

自2014年下半年安达大厦商业部分完工投入使用以来,迄今两年内没有新的零售商场投入市场,金边市商业地产面积总量一直停留在134153平米。2016年年底前随着百盛商场以及Exchange Square的峻工,76200平米的新商业零售面积将投入市场。如下图,如果所有计划与建设中的项目都如期进行的话,到2020年总商业购物地产面积会达到414492平米,相当于在今天的基础上增长209%

柬埔寨房地产年报

金边市商业购物中心累计供应面积;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:KnightFrank Research

 

高端购物中心出租率维持在95.8%,其中永旺商场长期满租并且有意向商家排队等候租位空出。各购物中心虽然出租率高,但租位的商家替换率也高,基本趋势是高端品牌渐渐被平民品牌代替。永旺商场二期也已在城西北韩国城附近开始动工。

 

加华集团正计划重新翻修与重新定位苏利亚购物中心,加入更多的商区与提高商铺的多样化,令较早一代的商场仍然保持与时俱进。

 

另外两个动向是,诸如Krispy Kreme、Carl’s Junior等世界一线食品与饮品品牌也开始进入金边;星巴克在机场开设第一家店后,半年内在永旺商场成功开设二店。

 

出租与价格

高端商场的租金一直维持在$32-70/平米/月之间,中端商场内品牌商铺的租金在$10-22,而非品牌商铺租金从$22-250/平米/月不等。自从永旺商场开业,众多老一辈商场们纷纷受到出租形势的冲击。

 

前景

前途还是光明的,柬埔寨人均GDP达到$1225,正式步入低-中等水平收入国家行列,政府计划于2018年内实现人均GDP$1579,对商业购物中心们是好消息。当前,众商业品牌在金边并没有多少区域的选择,纷纷落户于繁华的万景岗区(BKK),接下来即将投入使用的NAGA二期、百盛商场、Exchange Square有望会使选择更多一些。

 

酒店业

最近,三个国际五星级酒店品牌意欲进入金边,将长期以来波澜不惊的柬埔寨高端酒店业带入另一个时代。

 

供应与需求

到2020年,酒店市场总共将会有9475个客房,比当前增长40.5%

 

自2004年以来,访柬游客连年快速增长,2015年有480万人访柬,比上一年增长6.1%,这些访客里,有59.9%是纯粹为旅游度假而来;14.9%来参加会议展览等;10.9%为商务目的。尽管访客人数众多,但多年以来柬埔寨的大型高端酒店需求低迷,因为绝大多数游客选择入住小型精品酒店,这也是为何金边并没有多少高级五星级酒店。然而,这一现状随着一些国际高端酒店品牌对金边表示兴趣而将开始改变。2016年上半年,有四个小规模新酒店投入市场,贡献259个新客房;独揽安达大厦最高14个楼层的五星级Rosewood酒店也即将开业,将贡献175个客房。

柬埔寨房地产年报

金边酒店客房累计供应量;蓝色为已有,绿色为即将投入使用。

来源:Knight Frank Research

 

 

金边市现今50个客房以上规模的酒店有52个,总客房数6743套,集中分布在BKK所在的桑园区与隆边区。如果所有新项目都按期完工,到2019年,总酒店客房数将增加2732套。大仓久和与香格里拉酒店分别与两个新加坡楼盘项目签订了备忘录,这两个项目是The Bay和The Peak。(编者按:很不幸,Knight Frank的这个报告出了没几天,The Bay由于市场反应未达到预期,宣布项目搁置,真是一言不合说黄就黄,令我为金边市所有瞄得高、看得远、卖得贵的项目捏了好几把冷汗。)

柬埔寨房地产

《金边邮报》2016年8月29日消息:The Bay遭搁置

 

另外,万豪国际在暹粒的courtyard将于2017年开业,并有意进入金边。

 

入住率

在柬埔寨,由于精品酒店们永无止境的扩张,五星级酒店入住率长年徘徊在50%左右。造成这一入住率的另一个重要原因是本土需求疲软,各五星级酒店的住客95%为外籍。

 

前景

今年,柬埔寨又在国际上出了一回风头:吴哥窟被欧洲旅游与贸易委员会评选为2016年“世界最佳旅游目的地”,可以预见接下来相当一段时间内游客到访数势头将持续强劲。暹粒—西港—金边与国际城市之间以及三地相互间的交通便捷程度如能得到进一步提高,将会对柬酒店业产生极大促进作用。同时,国际知名高端酒店的进入也会对柬埔寨旅游业与曝光度产生积极作用,他们还将带进来各自的忠诚住客。

 

近期内国际到访柬埔寨的访客还将以旅游、度假的游客为主;而长远来看,随着更多国际公司入驻柬埔寨,将会有更多的商务访客访柬,商务活动也将趋于频繁,2017年将于金边举行的世界经济论坛就是例子。

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:公寓篇

2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank:(一)概览与写字楼部分

【原创声明】

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写在前面的话:Knight Frank 是总部位于伦敦的一家住宅与商业地产咨询公司,几年前设立了柬埔寨公司,迄今为止,我认为还是柬埔寨房地产界能够发表具有公信力与态度较中肯报告的唯一一家咨询机构。但如果我们仔细想想,柬埔寨今天的房地产/建筑业绝大部分应该都已经掌握在华人手中;不要说小小的英国,就算整个欧洲的在柬人口也可能不如中国一国在柬人口数量大,然而,当我们需要态度中肯的分析资料时却只能依靠一家伦敦来的、说英文的、只有十几个人的小办公室生产的分析报告。为什么呢?因为中文里找不到这个水平的知识数据,有的多数是植入广告、人有多大胆地有多大产,对此,我自己负有极大责任。我曾经在少不更事的年代(也就是说:去年)也参与了这一活动,今天想起来仍深感惭愧。我还对柬埔寨、新加坡、马来西亚、毛里坦尼亚、巴布阿新几内亚等国的华人华侨表示歉意,我作为您先祖母国东土大唐来的同胞,却没有办法为您用华文写出这样一份报告让您能安心地阅读柬埔寨地产市场,到头来只能解读欧洲人的报告,我心里是觉得十分对不住您的。

以下是对Knight Frank 报告的解读,其中的数据不代表本公众号的主观意见。

经济概览

财经部预计2016年建筑业的增长率放缓到15%(2015年增长率为19%,2015年是柬埔寨房地产业疯狂的一年,请看早期报告:2015柬埔寨房地产年报),估计到2020年止,这一数据会低到10%,这也契合柬埔寨政府要多样化发展经济的决策,不能光吊死在两棵树上:房地产与制衣业。

亚洲发展银行预测柬埔寨2016年GDP增长率为7%,2017年GDP增长7.1%,这一数据击败东南亚绝大多数国家,领先东南亚整体增长率2.5个百分点:

柬埔寨房地产年报

GDP增速

蓝色:柬埔寨     灰色:亚洲发展中国家      绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

在可预见的将来,经济增长势头还会一直迅猛,主要动力来源于制衣制鞋业、建筑业与服务业(本公众号按:制衣制鞋业今年似乎受伤不轻,为何仍然迅猛?)。然而,柬埔寨下一步的瓶颈可能是劳动力的质量(数量是够了)与生产效率。

另外两个特点是经济规模的扩大与通货膨胀率的可控,这两点会逐渐促进居民可支配收入的增长,从而大大提高本地居民的购买力。这,对柬埔寨经济长期健康发展有决定作用。

柬埔寨房地产年报

CPI(消费者价格指数)年增长

蓝色:柬埔寨    棕色:亚洲发展中国家    绿色:东南亚

来源:亚洲发展银行

 

写字楼部分

供应与需求

2016年上半年有三个写字楼项目完工并投入市场,为金边已有的写字楼供应市场增加了12581平方米的可出租面积。这三个项目分别是诺罗敦大道的Maybank大厦、Emerald Tower,以及毛泽东大道的Premier Office Building。

柬埔寨房地产
Maybank 大厦

2016年下半年,还会有隆边区的Exchange Square、毛泽东大道的City Tower Asia、以及63街的Aura Condominium投入市场,这三个项目的总可租面积为25889平米。到2016年上半年止,现有的办公楼可出租面积总量为225178平米,未来的三、四年内,这一总量预计会达到406935平米,增幅将会是80.7%:

柬埔寨房地产年报

金边办公楼累计供应量

来源:Knight Frank Research

 

到目前为止,办公楼的存量还是以C级为主(至于是什么是C级,请阅读旧文:2015柬埔寨地产年报:办公楼篇),但这一局面正在随着办公需求的提高而快速改变,预计到2020年,A级与B级办公楼会成为市场的主宰力量,到那时,投入使用的项目里还会有奥林匹亚城、TheGateway、钻石双星、东方商业中心等一大批摩登大楼。

 

2016年二季度办公楼的出租率为80.5%,比一季度的80.9%稍有下降,这并不意味着租用办公楼的公司少了,因为这一过程中有新楼盘进入市场,所以相反,出租总量增长8985平米,净消化增长56.9%,并且请注意,这些新楼盘都是A级或B级办公楼,面对的是中高档市场。

 价格与出租

定价从$9/平米/月到$38/平米/月不等,然而定价虽这么说,实际出租情况下,都有讨价还价余地。2016年一季度ABC所有级别办公楼租金平均值为$18.7/平米,不同区域租金分布如下图:

柬埔寨房地产年报

蓝色与绿色柱为净可出租面积;蓝色为市中心区,绿色为开发中的城区。

来源:Knight Frank Research

 

如果出售的话,价格从B级最低的$2100/平米到A级最高的$4900/平米不等。

 

前景

写字楼的供应量会稳步增长,价格与出租率也随着市场需求的增长可以得到保障。陆续搬入写字楼的公司多为银行、航空公司、保险、非政府组织等具有跨国背景的企业或机构。迄今为止,专用写字楼的普遍出租率在80%以上,安达大厦是唯一例外,其出租率远低于80%,原因仅仅是其体量太过巨大。

安达大厦

安达大厦

从短期来看,随着更多的国际企业开始进入柬埔寨,只要写字楼开发商愿意持开放态度定价,相信A级与B级办公楼的出租率只会稳步上升;中期来看,柬埔寨连年积极进行境外合作的谈判及其政府对外资进入柬埔寨的开放政策会吸引越来越多的境外企业进驻柬埔寨,从而最终使写字楼受益。

另外,据联合国研究数据,到2030年,柬埔寨会有一次高达25%的工作适龄人口增长,从而成为写字楼需求的一个长远保证。然而,这一过程中,教育的提升程度与人力资源的质量却是能否提高工作人口生产力的先决因素。

 

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:商业地产与酒店地产篇

有两件事情让我舍不得离开柬埔寨

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因为我不离开柬埔寨,最近一年来,有两三次我的爸爸已经气得,,,,气得,大家都看过《三国演义》吧,气得就好像周瑜听说诸葛亮去借了十万支箭回来那个样子,只不过我的爸爸既年轻,又身体比较好,气一气也无大碍。现在搞得风声鹤唳我更不敢回去,一回去怕是要被吊起来打一顿。在我爸爸的想象中,柬埔寨是未开化、野蛮与落后的,甚至在今天已经身在柬埔寨的许多同胞们眼中也如此。

但我一直都不是这么认为的。我邀请你用平常心去热爱她一下,你会有不同的感觉。有两件很小的事情,让我觉得她是一个文明开化程度很高、人文情怀饱满的国家。

第一件事情:

我有一次坐在嘟嘟车里在莫尼旺大街的十字路口等红灯,旁边停过来一位骑在摩托车上、穿着拖鞋光着黑脚丫子的大叔,顷刻过后,周围填满了人与车,最后挤过来一位骑在自行车上的拖鞋大妈,大家都在太阳下曝晒,等着漫长的红灯。一会儿,来了位发广告纸的小哥,气定神闲地每人发一张,那架势就好比某上市公司开股东大会,先发一份上季度的财务报告,你一张,他一张,我一张,不慌不忙,人人有份。然后大家都从摩托车上松开手,客客气气地接过来,装模作样读一读,反正闲着也是闲着。有些人正着读,有些人倒着读。红灯眼看着还剩十几秒,黑脚丫大叔双手都要放回摩托车上,但这张广告纸怎么办呢?他左右看一看,也不能扔在地上,正一愁莫展之际,突然眼前一亮:旁边大妈的自行车上有个前置菜篮子。大叔连思考都懒得思考,就将广告纸仪态万方地丢到了大妈的车篮子里,冲着她傻傻笑一笑,然后两手抓好摩托把手,安详地继续等红灯。大妈被弄得莫名其妙,疑惑地看了一眼自己的车篮子,又看了一眼怪叔叔,然后似乎深受启发,就也把自己那张丢进去,接着安详地继续等红灯。红灯变绿,人群即刻作鸟兽散。这个过程从头到尾只有一分钟,一分钟前,大叔与大妈萍水相逢,一分钟后两人想忘于江湖。他们,有一分钟的交情。

我在旁边看着,惊得目瞪口呆:他丢得那么心安理得,她接受得那么毫无怨言。这几乎是我很多年来亲眼见过最令人动容的现象。您可知道,这要放在我们老家那旮儿,是要动刀子收场的。

第二件事情:

很多年前,我刚来柬埔寨那会儿,年少轻狂,又无知,一生从未见过人生之黑暗,所以老爱做些个不着调的事情。比如,有一次我半夜过后发现自己在一个club里面,就是51街北段某著名club,然后呢又发现旁边一个长得很漂亮的妹子,然后我就过去跟她说:“你好呀”。说到这儿,客官您肯定要不怀好意地“嘿嘿”一下,但且慢着,我先插播一下背景知识,不然你肯定要不惮以最坏的恶意揣测我这个中国人。我来东南亚之前,许多年都住在东北亚某一线城市,那个城市夜晚是灯火通明的,有很多腿很长、脸圆圆的、冬天下雪喜欢穿短裙、长得很漂亮的妹子,她们都跟我一样或许是学生,或许是工作了的青年,白天太忙,晚上和朋友们才出来玩,男青年女青年都一样,没人觉得有什么不妥。而且我们都认为,看到了长得很漂亮的妹子,去跟她说“你好呀”,这是一位男士很有礼貌的行为。你想想,如果漂亮的妹子在那里,你明明内心汹涌澎湃、万马奔腾却硬要把她当空气装作毫不在意的样子,都没有礼貌地跟她搭个讪,这是多么残酷的一件事情,是很不应该的。所以,我十分不理解为什么有人认为跟漂亮女孩搭讪是一件值得羞耻的事情,既然心中无鬼,你看到她心情就很愉悦,难道不应该很开心地过去跟她说“你好呀”?

好了,插播完毕。回到金边51街,于是我就过去跟她说“你好呀”,然后她一回头,我就后悔了:脸画得这么浓墨重彩,您这是要吓到人吗?她很开心地就跟我聊起了天,但没过几句,我似乎听到她说多少钱。我觉得很奇怪:“钱?什么钱?”她凝视着一脸诧异的我,一时无语,就好像十字路口那位大妈望着黑脚丫大叔一样莫名其妙。但一瞬间后,我立即明白了,委婉地告诉她:原来你是这个意思,我原不知道在金边大家都是这个意思,如果是这个意思我觉得并没有什么意思,那我就只能非常不好意思了。她一直微笑着,听完,甚至还陪着我聊了一阵天文、地理和当年大选政局形势,最后,非常自然地,就好比朱丽叶为了敷衍而真诚地跟帕里斯说“it will be of more price being spoke behind your back than to your face”那么自然地,跟我说:“不好意思,你帮我拿着这杯酒,我先去一下洗手间。”我知道她不会再回来,她没有更多宝贵的时间浪费在我身上,她也知道她不会再回来,她也知道我知道她不会再回来,但她把酒杯放在我手里,很优雅地笑一笑。

这,就是一个最没有谋生手段的柬埔寨妹子,她还保持的涵养。

我真诚地邀请一些吃不惯柬埔寨菜,不情愿与柬埔寨人为伍,自己住在别人的国家不虚心学习别人的语言还要抱怨对方不能沟通的同胞们安静地试一次,以平常心对待一次你在的这个国家,其实也很有意思的。

10万美金在柬埔寨金边能买个什么房?

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10万美元买一幢,如里用的量词是“幢”,就是这个东东:

柬埔寨房地产
请注意,上面这里有好多幢。
而不是下面这个东东:

柬埔寨房地产

这个东东一般是论套卖的,也是差不多10万美金一套;它要是论幢卖就太贵了。

上面那个论幢卖的,在柬埔寨我们华人称之为“排屋”,下面这个论套卖的我不说你也知道,它叫做“公寓”。

好了,背景知识前戏告一段落,下文开始进入正题,值不值得投资的问题。

分两种情况:如果你的硬指标是年租金回报率10%以上,我直接告诉你,两个都不值得,因为达不到,您基本上就告别自行车了,啊,不好意思,应该是告别柬埔寨房地产了。

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如果你期望租金回报在10%以内,同时又希望它以后在某个时间点升了值可以卖出去,那么请留下来,我们还可以商量商量。

首先说一说排屋,我真搞不懂人们为什么要造这样的东东,它造出来这么丑,住在里面一点舒适度也没有(我试过),连个空调都没地儿安装,它为什么还要一直存在真是让我想不明白。当然我这是从居住的角度去判断,而如果您是拖家带小,在里面祖孙五世同堂,前门还要做生意,就另当别论了,特别适合您。但问题来了,持外国护照的人是不能买它的呀。柬埔寨的法律规定凡是带地皮的不动产,地面那一层是不允许外国人持有的,所以呢,您拿着中国护照就不可以买排屋。如果实在要买,那么要从二楼往上买起,这样的话,还买个什么劲儿,全指望着一楼大门做生意呢。

排屋的出租回报率是在多少呢?它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产,可能普遍在2%-3%,打个比方,那样一幢,如果地点处于商业价值最大的河岸边,售价可能高于120万美金(不是我定的价哦,我有个柬埔寨哥们儿开的价,您要他真卖),月租金4000美金,年回报4%,这是这种房产回报率的顶点,而且人家在河岸也轻易不会卖,处于有钱买不到的局面。

柬埔寨房地产
(河岸是这个样子)
如果位处随便一条什么大街上,售价算70万左右,月租金1000,回报率1.7%,大量可以买,但买了干什么?

所以,排屋这个东东,既然不让买,不买也罢。

再说公寓。
公寓又分为成品与画饼,成品就是已经完工在使用的现房,画饼就是效果图画得非常漂亮,正在出售中,但一时半会儿不能完工的楼盘。

就2016年9月为止,金边市的成品公寓用手指头可以数得出来,价格可以问得到,租金也在市场上挂着呢,这个很容易调查出来。画饼中的楼盘,全家老小一起手指脚指全用上也数不过来,价格可以问到,但你如果问租金,人家一般会告诉你:“就这套,30平米,别看它床都和灶台粘在一起了,但将来只要一投入市场,那租金肯定600美金起步“,你问他为什么这么有把握,他能吹上天最后连他自己都信了,你能不信?但有什么依据反驳呢?没有,因为它是个饼,还在画呢,他要说900你也没办法证明不行,因为那是将来的事情。所以,人家跟你说租金回报10%以上,八成就是基于画饼中的楼盘。

成品的楼盘,据我观察租金回报一般在5%-8%之间徘徊,我亲身经手过的最高纪录是一套123平米的两居室公寓,总价13.5万美金,成交的时候卖家连里面的租客一起都卖给了买家,租客的租金是1000/月,这样算来年回报率接近10%,这已经是我见过最顶级的回报率案例了。所以,轻轻松松就10%以上,哪有那么随随便便成功的事情?

但是不是说只要是画饼就一定不行呢?当然不是,你要知道现在很成功的一些成品,它曾经也是画饼呀。现在这堆画饼中,肯定有将来明星级别的产品,关键是你怎么去把它选出来。我的建议是,不要听人吹,自己去看吧,现在如果金边市有100个画饼楼盘的话,我的感觉是这里面可能有25个左右的未来明星产品,如果你选中了它们,不出两三年你就是牛B轰轰的那个人。

选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

通过这三项标准,我其实私下里已经把所有主要画饼楼盘分成三六九等了。在我看来,金边的公寓楼盘可以分为以下几类,从最惨的说起:

1. 点中死穴型。

顾名思义,这类就是有死穴,怎么折腾都不成。一般来说也并不是说它地段不好,有的可能处在极好的地段,但自己给做坏了,最常见的现象是建筑设计/交通在某方面有硬伤,定价时又无自知之明结果一定价老高,似乎一步就要走上人生之颠一样。最后开盘了吧,第一个月打了个地基卖掉10%,买的还都是开发商的亲朋好友;半年过去了,还是那10%,一年过去了,15%,怎么办呢?原本还指望着卖了钱拿来付建筑包工头工资呢,再不付就不给干活了啊。这个时候才明白,哎哟喂,当时价格定高了,建筑规划也画坏了,这不忘了画停车场了吗?怎么办?地基都打好了再改也晚了哇,将错就错吧,但价格这么高没人买怎么整?这么抬着,骑虎难下,要降价吧,人家已经买了的那15%怎么办?你这不明摆着承认自己没有价值吗?不降价吧,实在卖不掉了呀,给不了钱包工头都威胁要停工了。所以上也上不去,下又下不来,真真的好不难堪也么哥。这个,就叫做被点中了死穴,还好,这种楼盘不多,极少。

2. 鸡肋型。

金边呀,最多就是这种,我望眼看去,黑压压一片尽是。鸡肋呢,你看着都挺好,只要你站在它的售楼中心里面,什么都好,但只要一离开,你就不再想它,它什么都似乎很好,但就是没有任何让你在离开以后还怦然心动的特质。也就是说,她美则美矣,但就是没有什么美得出类拔萃、美得不可替代。原因很简单,如果你今天看了四个售楼中心ABCD,你觉得A也好,然后B也好,C原来比AB都好但更贵,D一看,完了,ABCD原来都一样,没意思。你怎么办?这个就叫鸡肋型。它的最明显特征是价格偏高但不是最高,个个都声称是未来城市中心,效果图做得美轮美奂,造售楼中心就花了上百万美金,银行里其实就剩两百万。这种情况下,ABCD,客官你到底该买谁呢?感觉买谁都行,但又谁都不想买。

3. 神盘。

这种楼盘呀,它各方面都没有死穴,而且各方面标准还挺高,最重要的是,它有某一方面有别人不可替代的长处。而且它的开发商有一条路走到黑的意志与实力,比如说你没发现它的美,你不买是吧?好,不买就不买,它自己有信心直接花私房钱就造完封顶了。但一般情况下,人们都是很有眼光,一下就可以看出来它的亮点,基本不需要开发商自己掏私房钱,还没完工应该就已经销售得八九不离十了。

说到这里,你肯定想问我要我那张将楼盘分成三六九等的名单,但你想想也知道,这么大庭广众之下我哪能拿出来就曝了光了,以后还要不要在金边混了?

看到这里,您千万不要以为柬埔寨房地产就尽是鸡肋,退一万步说,就算您买中了鸡肋,又有何不可?事实上这个国家的房地产行业,其鸡肋产品作为你保存美元资产的目的地是再合适不过了。

如果您来到金边胡乱买一通,买中神盘是运气好;买中鸡肋的话,买就买了吧,你不买、我也不买,那么多鸡肋放着怎么办?要是一不小心买中死穴,,,,唉,我想了下,还是不要买中死穴的好。

我也知道,要是您铁了心要来投资,我说得再不堪您也会来;您要是没那个念头,我说出花儿来您也不会哪怕朝这个方向移动一下手指头。但也还有极小一部分观众朋友们凡事都需要受到鼓舞才能行动。那么好,您可以读一读我另一篇文章,叫做《柬埔寨房地产投资菜鸟五问》(注:旧作,这么打鸡血的文章,以敝人今天的操守,写不出来。)

本文发表之前,我从头仔细读了一下,深感自己苦口婆心、怜悯众生之态入木三分,不禁感慨像我这么操着柬埔寨财政部长的心,领着财政部门卫工资的人,除了我也没sei了,读到这儿,您不赞都不好意思。

金边市隆边区的街道为何出奇的狭窄?

本文部分内容原为专栏文章,首发表于《品味高棉》第17期,现已获得授权于此发表。如未征得作者许可,请不要转载。

如下图:

金边城市规划
(现有单行道)

隆边区是金边资格最老的城区,在早晚上下班时段,您要是敢开辆车进去,那绝对是一入侯门深似海,从此萧郎是路人,要看到您出来,只能等第二天早晨了。今天的隆边区也已成了单行道最密集的区域。城市对交通的管制,划定单行道的原因一般只有两个:

这条街道上车流繁忙;

这条街道太狭窄。

而隆边区就是这两个特点十分显著的一个城区,所以,没有办法,只能在某条街道交通负荷达到极限时将其划为单行道。

然而,我们的疑问是:作为金边城市文明的发源地,隆边区为何把街道设得如此狭窄?有没有办法改得像新堆谷区一样宽阔明亮?

这其实是两个问题,我们先来回答第一个:为何狭窄?

这就得从老黄历上面说起,19世纪,法国殖民者第一次进入金边时,看到的城市景象是这样的:

1867

(图片来源:ShelbyDoyle:City of Water: Architecture, Urbanism andthe Floods of Phnom Penh

黄点是塔仔山,黑方块是王宫,沿河黑点是居民点。说白了,这个时候的金边就是一块赤裸裸的光地,当时的土地政策是“普天之下,莫非王土”,所以谁也别想买地盖楼。

然后,接盘侠就是法国人,20多年后金边在法国人手里变成了这样:

1890

(1890年的金边,图片来源:同上)

到这里,我们的初步答案是:隆边区是法国人设计的,上图中,隆边区已初具雏形。

那么,为什么法国人要将街道设计得如此狭窄,使今天的我们深陷其中而不得开心颜呢?因为19世纪的法国人,看不到未来是我们今天这个模样,他们有他们时代视野的局限性。其中最具决定性的因素是马车。

1890年前后的法国是历史上比较憋屈的法国,称其为“西欧病夫”也不为过。刚过去不久的普法战争里,输得一毛不拔,东部边境法兰西百姓都当了亡国奴,其中就包括我们语文课本里学完《最后一课》的韩麦尔先生与小弗朗士同学。正如同时期的大清国一样,仗打输了,割完地还要赔款,一边赔着款,一边又碰到了百年一遇的欧洲经济大萧条,法国人民不由自主想起了杜甫的“床头屋漏无干处,雨脚如麻未断绝”。

然而,西边不亮东边亮,家里连锅都揭不开了,海外殖民地事业却如火如荼。这个时期的法国殖民官在东南亚建造了几个极有水平的大都市,这其中就有金边,他们的创作灵感多数来源于法国的主要城市。当时的法国,有头有脸的人们出行,城市内主要交通工具是马车,城市规划者们无论如何也想不到未来的某一天还会有LEXUS 570,TOYOTA Tundra,就如同今天的我们无论如何也想不到100年后金边大家都会直接坐飞碟上班。

19世纪的巴黎,街景是这样的:

巴黎街道老照片

有马车,有人物,还有卖香烟的小卖部,街道与金边隆边区街道宽度相似。其中的马车,据目测,跟金边今天的嘟嘟车尺寸相仿。看看今天嘟嘟车们在隆边区如鱼得水地穿梭,也就可以想像当年城市规划时,街道宽度是充分并有余的。

第二个问题:有没有可能将街道拓宽?

答案是没有可能,原因有二:

一是隆边区的房屋土地产权是私有制,并且永不过期。私有制有好处亦有坏处,好处是有恒产者有恒心,有利于物质与文化的传承;坏处是谁也别想动它,大刀阔斧的改变绝不可能,今天的南泥湾明天也成不了塞北的好江南。

二是隆边区是古迹重镇,汇集了金边几乎所有具历史意义的遗迹。就算奇迹发生,可以拆迁那些丑陋无趣的当代民居,对这些遗迹,奈何?

所以结论是,在你我有生之年,隆边区的街道也就这个样子了,不会改变的。改变的只会是车流越来越繁重,然后越来越多的街道成为单行道,直到有一天单行道成为步行道。

柬埔寨房地产

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