金边房地产| 开发商禀性善良,都是被逼坏的

照理说,一个城市的房地产业,随着市场、供应的发展,应该越来越成熟、健康,但是金边的情况刚好相反,事情却越来越尴尬了。

自2011年有“房地产”这回事儿开始,首先大家都在研究的是如何做出来一个好的楼盘,让人愿意进来住、来买,什么地段、水文、风向、采光研究一大堆;过了几年,大家发现有人可以拿着图纸往海外推就能卖掉,但产品还是很重要,仍然会研究一大堆;到今天,只要售楼中心做得精致,效果图画得好,给渠道佣金发到位,基本不再研究产品本身。这个过程的演变,仅仅经历了7年而已。

最近几个月来,几乎天天有新来乍到的开发商来找我聊天,所以我担负着帮人设身处地考虑长远之计的重任。我发现,现在的情况是这样:

假如我是一个新来的开发商,我的名字叫王叔叔,我从中国的铁岭市带了400万美金来金边,买了1000平米地皮,花了200万,我准备开发楼盘了。看着口袋里剩下的200万,我计划怎么样才能一本万利,从铁岭这样的比较大的城市,一举走向金边这样的国际化大都市,摇身一变成为一流的知名地产开发商。经过三天的市场调研,我发现金边就是90年代的北京,大有可为,摆在我面前的路有两条:

路线一是请又年轻又有知识的团队,花半年时间将楼盘设计成为人人都想进去居住、办公、活动的场所,然后按照原计划请高效又成熟的施工团队将图纸做到位。光筹备期就需要一年。开发的主要策略是将资源与资本大量投入设计、筹备、施工;另一方面,严控对销售、渠道、广告、售楼处的投入,由于楼盘体量太小,为了节约成本,不建样板房,直接在主体落成时于楼内装修样板间。楼盘真的落成时,会得到整个金边市的承认,出租率长期居高不下,等待入住的客人名单已经排到8个月以后,未来十年内都是经典。但开发周期头一年无法销售,也就无法获得收入,一年半之后开始尝试销售,渠道佣金最高只能给售价的5%,售价2500/平米。

路线二是花一个月时间先把工地的模样做出来,给外界以施工的错觉;然后花大成本请视觉设计团队将效果图与模拟动画做得美轮美奂;再然后从国外调进来施工团队做几间极高标准的样板房,要求连搬砖抹水泥的那个工人都需要是国外来的老师傅。样板房落成后,进去一看,连自己都感动了。这时候离买地皮刚过去三个月,剩下的200万也刚好花完,真正的工地是不可能施工的,但好消息是楼盘可以卖了。售价3000/平米,给渠道佣金20%,就这么开始吧。

你要知道,王叔叔我是一个有情怀、讲究腔调与品质的人,我要当国际大都市一流的开发商,所以,我当然选择路线一,我怎么能够去跟路线二那类没水平的一起混呢?

于是,我苦哈哈地撑过了第一年筹备期,到处借钱度日,虽然筹备工作都做到完美,地基也打好了,但连个像样的接待中心都没有。另外,市场上人情冷漠啊,我这5%的佣金完全没有诱惑力,根本没人帮我卖,我只能在楼盘里坐等,时不时也能来个人买一套。来买的基本是金边居民,因为我给不了大佣金,就做不了大营销,上海、深圳、铁岭的人们从来没听说过金边有我这么一号楼盘。渐渐地,老婆跟着网络博彩的跑了,儿子原本读的是2004路的Northbridge国际学校,现在没钱了,要帮他转学到BKK区的Golden Gate International School,再后来连Golden Gate也读不起,直接送回寒冷的铁岭市成为留守儿童。销售仍然没有起色,平均每个月卖4套,按这个速度,我算了算,还要两年才能卖完。我恐怕是撑不到那一天了。

我向天空祷告,如果时间可以倒转,我不要情怀,我要用low的方式成功。这时候,平地一声惊雷,上帝拨开云雾对我说,孩子啊,你有什么愿望,说出来我帮你实现。于是我说,仁慈的主啊,请让时光倒流,回到一年前。库嚓一声,我又回到起点可以重新选择。

我选择了路线二,200万花完,形像工程做到完美之后,拿着20%的佣金与3000/平米的售价我找了几个如狼似虎的渠道。这帮人真狠哪,说3000还太便宜,帮我将价格调高到了3500/平米,说我这个周边尽是窝棚、金边市2.5线地段的楼盘应该宣称是“明日陆家嘴,5年后宇宙中心+CBD”,“陆家嘴20年前是不是窝棚,你服不服?”,于是我觉得也有道理,就顺便帮他把佣金加到30%,大家都很开心。买房客们更开心,从上海、深圳、铁岭来到了90年代的北京,用3500美金/平米的白菜价买到了明日陆家嘴。6个月后,我就销售完了70%,我可地基都还没打好啊。说实话,这个楼要盖成什么样子,我自己也还没想好,当初那个图纸是为了漂亮,真正盖起来走一步算一步吧。我就这样走向了人生巅峰,老婆没跟人跑,儿子还从Northbridge国际学校转学到了洪森大道更高级的ISPP。

我觉得,找对够狠的销售渠道,比什么都强!

隔着一条街,我看到了还在研究水文、风向、采光、设计的苦哈哈的法国人、澳大利亚人,还在为了争执卫生间马桶应该用TOTO还是GROHE而吵得一年都没开盘的日本人、德国人开发商。我瞟了一眼身后摆了一地的顺德仿莆田TOTOO牌马桶,脸上浮现了一丝成功者的笑容:你们这帮路线一的蝼蚁们,你道我是小学没毕业、中学没穿过鞋的东方diao丝,却不知我背靠强大祖国,已经快马加鞭跑步进入共产主义了吗?

同学们,如果你是王叔叔,你选路线几?

 

PS.

@金边土地局,会不会有可能,7年后的今天,已经是时候出台政策限制主体完工前不可预售?给青涩而有情怀的王叔叔一次公平的机会?

少年不努力老大不伤悲版| 金边楼盘粗暴速成解析

今天,我准备授人以渔。

由于我这个地方是公共场所,所以在这里表扬一部分人、又批评一部分人,是很不合适的。于是,我夙兴夜寐地一向以不痛不痒、站着说话不腰疼的姿态点评了金边诸多的人与事以及楼盘,争取做到谁也不得罪,丝毫未敢懈怠,尔来已两年矣。

即不能授人以鱼,我想,还是授人以渔比较妙。

不论是投资人、银行、刚入门的开发商,还是放高利贷的,都最为关心的一个问题是:哪个楼盘是好楼盘?我每天要被人问好几遍。下面,我就来分享一点鄙人非常不成熟的方法论。

当然啦,这点雕虫小技,在高水平的前辈看来是不值一提的,然而,我上次遇到高水平的前辈,还是红色高棉被赶出金边那年。所以,终究还应该拿来说一说的。

整个金边范围内,以出售而不以出租为目的的楼盘,都可以在下图中找到自己的位置:

金边楼盘解析

它们被分为四类。

我认为,金边的每一个楼盘都有商品产品两种属性。

商品属性,是指它好不好卖,卖得有多快,是短期内见分晓的。好商品具体表现为:效果图画得极好,PPT讲得群情激奋;支付方式让只要想买的人就一定买得起;物业经营花样百出,让远方的投资人买完楼无后顾之忧;然而,却也有以MBI、庞氏局方式制造商品的,只要卖得掉,也算好商品,令我口不服心里却很服。还是前辈的套路多。

产品属性,是指楼盘本身是否是一件好的作品,是否符合美学、舒适、融入环境等本地需求,是长期才能见分晓的。这个就简单得多了,只有三个要素:地段;建筑设计;施工完成度。其中施工完成度是指在施工建设的两三年时间中,开发商不打折扣、不忘初心,一砖一瓦按原计划执行到位,今天的金边,由于没有监管,全靠自觉,所以这一要素最有挑战,目前金边能做得到较高完成程度的只有极个别国际大开发商与一些具备匠心的产品狂魔型小开发商。

而这两种属性体现在同一个楼盘上,往往是并不统一的,我们一一分析一遍。

如上文图,

第一象限,好商品好产品:它看着给人以美感,营销策略高超,极易支付,后续管理方案符合逻辑,地段极好,设计新颖人性化,执行不打折扣。啧啧啧,这样的楼盘,百里挑一。

第二象限,好商品坏产品:它PPT绚丽得人一脸血,也易支付,刷刷刷就让人买了,然而地段好不好且不论,建筑概念纯粹为销售服务,产品设计以容易卖出去为目的,施工完成度更不可控。这类楼盘的最大特点是:取悦于当前消费者的暂时偏好,三五年后哪怕它洪水滔天。

第三象限,坏商品坏产品:中国五线城市三流开发商抱着赚一波赶紧走的心态来金边最爱干的事情,还用我多说?

第四象限,坏商品好产品:这是产品狂魔型小开发商最容易犯的错误。地段也好,建筑设计领先市场五年,为往圣继绝学、为万世开太平,为消费者把儿子孙子辈的事情都考虑好了。自认为酒香不怕巷子深,不屑于与外面的妖艳货色拼销售,也懒得鼓捣那么许多花样。却往往英雄气短,头两年抗不住现金断流,但如果挣扎着一旦抗过去,它就一定会三年后异军突起,令众人刮目相看。

那么,各位的诉求都是什么呢?我们再看看图:

金边楼盘解析

如果你是开发商,你一定要保证自己在一、二象限;

如果你是买房散户,你要在一、四象限,如果打算持有三年以上,第四象限里的机会甚至要大于第一象限;

如果你是银行,你只能从第一象限选楼盘,钱借给其它三个任何象限,你都晚上睡不着。不信你去问问金边那几家坏账率5%以上的银行。

【水净华】是个好地方,但也许应该留给法国人来搞

最近我跟小伙伴们在聊金边的“明日之星”,有说堆谷区、有说洪森大道、也有说东北郊区的,这些区域当然也是不错,但我始终只迷信“所见即所得”,也就是说今天看到哪里已经是兴旺的,那么就是好的,不要扯什么“新区”。但如果非要扯出来一个的话,我比较看好水净华,而且是鸭头、鸭嘴上的水净华。

城市发展规律

像柬埔寨这样的人口5千万以下、地域并不辽阔的小国,发展到极致,也只会允许一个大型中心城市的存在,在这个城市里会聚集全国至少1/4的人口、所有的经济活动以及全国所有有理想要上进的年轻人口。英国是这样,伦敦以外都是乡下;韩国是这样,除了首尔以外,釜山正在变成乡下,仁川快被首尔收编。

而柬埔寨,只会有金边。

这类城市的发展轨迹会是如何呢?答案很简单:在河流上做文章

我们来分析两个最为典型的案例。

 

老牌帝国主义案例:伦敦

伦敦在19世纪工业革命后就启动了城市化发展,那个时候是这样的:

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(伦敦1868年地图,感谢EdwardWeller一百多年前画的图)

伦敦的城市发展集中在泰晤士河以北、海德公园与Regent’s公园及以东,直到伦敦塔(历史上是用来关高级政治犯的,像我们的秦城监狱)为最东。

而今天伦敦房地产地图是如何呢?如下图:

london map zoned doted noted

(点击看大图)

基本上中心区域与1868年没什么变化,最核心的地段还在河北。

上图中两大块区域是伦敦房地产最贵的地段:左边的黄色部分是居住黄金区域,北到诺丁山,南到河边,东面围绕海德公园。肯辛顿宫周边住宅极贵,威廉、凯特、哈里一干小年轻都住在这个宫里。

而右边蓝色区块算是伦敦的CBD,与居住区域分得很清。

让人感觉很奇怪的是,老牌帝国主义弄了一百多年,发展过了河是肯定的,但为什么最核心的功能就是过不了河?为什么没有搞成陆家嘴把浦西比下去这样的现象?

欧洲有欧洲的套路,但有一个不争的事实是:无论如何,河边的物业都是极高端的。

 

亚洲小清新案例:首尔

seoul map

与伦敦异曲同工,也是一条河流东西向穿过,把城市分为南北两半。

我看过首尔(以前还叫汉城)的历史地图,里面只有汉江以北,没有以南的存在感。

首尔是朴正熙总统上台后,60、70年代开始高速发展的(关于朴正熙的汉江奇迹,请点击阅读朴槿惠的爸爸其实是条汉子),大功告成标志性事件是1985年完工的63层楼大厦。

63

 

今天,首尔房地产地段图大致如下图所示:

seoul map zoned doted noted

(点击看大图)

如图:首尔有两个区域是居住与商业都最贵,标识为紫色;

所以,高端居住区域是江南区(图中大块紫色部分),对,就是obba gangnam style那个江南区;北汉山脚下的平昌洞,我的教授在那里有块地皮,每年春季都带着我们去他的地皮上烤肉吃,乐此不疲,像他这个级别的地主,基本上教书也就算业余爱好了;与江南区隔河相望的汉南洞;江心的汝矣岛。

高端商业区域有三个:江南区;汝矣岛;以及中国大使馆所在的明洞。

其中,汝矣岛完全是依靠其得天独厚的地理优势,借着韩国经济腾飞的机会上马的;而江南区更是最近二三十年来发展起来的新贵,它就是陆家嘴,其地段价值已经远远超越了江北各区。

 

从以上故事,我们可以得到什么结论呢?

那就是,

§ 沿河边的地段一定会随着经济的腾飞而首先腾飞;

§ 人口增长到一定程度,老城区有可能把人口挤到河对岸,从而因为后发优势形成新贵城区

 

我们来看看水净华:

map with routes named

金边的成熟城区在河西,水净华则是夹在洞里萨与湄公两条河流中间的半岛,湄公河以东一片黑暗荒芜。

以历史的规律来看,金边任何一片新土,都比不过水净华的得天独厚。

但为什么它如今依然这么不温不火呢?

因为金边政府的财力、魄力不可与上海、首尔政府相提并论,基础设施严重落后于经济增速。原因就是这么简单:没有桥,没有轨道交通。

说它没有桥,其实还是有桥的。水净华与老城区的交通有两条路径,如上图:北部红色线条为中/日桥;南面橘色线条为每两小时一班的轮渡。所以,真的需要出行靠谱的话,就只剩北部的中/日桥,而去年底日本桥关闭维修,水净华全体人民就只能苦大仇深地每日靠着中国桥苟延残喘维持着与城市文明的微弱联系。

然而就算如此窘迫,我还是认为这块区域是前途远大的,因为它的天资不可取代。

接下来金边如果出现奇迹,突然市政工程开始给力,创造令人惊艳的发展,那么首先最有可能会在下图黄色区域一带:

map with routes noted zone coloured

(点击看大图)

但如果奇迹不出现,基础设施还是像今天这样持续下去好多年,既不多造桥梁、也不发展轨道交通,水净华该如何是好?

我认为,水净华基于已有的市政设施,采用两种思路可以成功:一是卖$900/平米的房子会成功;另一种是卖至少$3000/平米的房子也会成功。中产阶级路线很难成功。

我们分析一下,就今天水净华的情况,有谁会愿意上去买房子住着?有两种人:

一种是苦哈哈的,没钱没工夫的工薪层会上去,因为河西买不起,水净华上买个$900/平米的房,每天早晨6点起床,趋着桥上还没堵起来,骑个摩托赶紧到河西,慢悠悠吃个早餐喝咖啡,再去上班。晚上下班时自觉加班到8:30,估摸着桥上人流散得差不多了,再回家,每日如此,用自己的时间换取生活的便利。

另一种人是有钱又有闲,对生活质量有追求的人。对这类人而言,不是我危言耸听,全金边只有水净华有条件让他们活下去,其它任何一片区域他都呆不住。这类人用不着跟人去挤早晚高峰,拖家带小住在岛上其乐融融,水净华对他们而言,进可攻、退可守,进一步过了桥即是金边城中心,退一步回到岛上便有了世外桃源,每天透过家里落地窗俯视着河对岸忙忙碌碌的你我,就像养尊处优的蜂皇坐在家里俯视着对面捉襟见肘的工蜂一样。

但如果仔细分析一下,我们会发现,上面这两种思路都是极不适合我们中国开发商去搞事儿的。恕我直言,我们处于一个上不上、下不下的位置,而水净华需要的要么最低端、要么最高端。如果是第一种思路,显然是更适合本地开发商,他们家地皮是祖传的或者10年前买的,而且他有一百多种办法让建设成本减一半,图纸用A4纸黑白打印出来,只要房子不倒,价格够低就行了,我们比不过他;如果是第二种思路,则更适合法国人去弄,他们可能由于两三百年来长期从事贪图享乐事业的研究,积累比你我更深,一时半会儿在这个领域我们没有优势,或者至少也应该日本人来做,认真不浮躁,也是可以做出高水平的产品的。这个路线,可能建筑设计成本就要占开发成本的10%,准备期说不定要一年,才磨得出来。

而我们某些小伙伴们,笃信“多快好省”,最擅长将容积率做成15以上,外表还要假装自己很高端。这种路子,骗骗刚富起来的自己人是可以,但在水净华这种兵家必争之地,有点儿玩不转。因为有钱又有闲那批人,见过大世面,高水平的产品经历得多了,不吃那一套。

我看,很悬。

金边的下一个里程碑式公寓会是怎么样?

柬埔寨的房地产发展到今天,在居住领域,我认为金边已经出现了两个里程碑式建筑物。说它们是里程碑式的产品,不是说人人都应该喜欢它们,而是它们各自引领了一个时代,又各自终结了一个时代。

第一个:

金边 公寓

BKK区的De Castle Royal,它将金边带入了现代公寓的时代,第一次让人们发现,原来所谓的“公寓”不一定是土法炮制出来的长高了的排屋,而是可以很摩登、可以很宜居。它将“狭窄的街区中一栋大独体公寓”的路线走到了极致,引领了那个时代,至今难被超越。

第二个里程碑式建筑:

柬埔寨 公寓

百色河畔的The Bridge。百色河畔与BKK多年来长期代表着黄金地段的两个方向,百色河畔是新的、不成熟、发展的;BKK是旧的、成熟、宜居的。The Bridge受到褒贬不一,但它将金边的视野又带入了另一个时代。在它身上,有了国际化、成熟思考过后再做楼盘的影子。不论是在它启动的年代,还是在今天或是今后的好几年内,它的思维都是稍领先于绝大多数楼盘项目的。

上面的里程碑式楼盘,全是我一点不成熟的看法,而且它们早已售馨,没有了利益相关才敢出来参与讨论。按规律,我们发现,每出现一个里程碑式建筑,中间间隔大概在4-5年,The Bridge将于2018年初完工,那么下一个里程碑式公寓很有可能会在2022年左右投入使用,也意味着最近这一两年就要启动。

金边这样的全城工地,每年启动的项目极多,但要成为里程碑,却是极不容易的。金边居民已经与时俱进,如今光靠“拉近与发达地区差距”式的路数已无法刺激见多识广的金边群众的神经。下一个里程碑,一定是结合柬埔寨的地理、气候、人文,实现革命性地满足一小撮人“宜居”需求的公寓。

不瞒您说,金边是个特别不宜居的城市。

人,在获得了食能裹腹、居有定所这样基本的安全感之后,开始讲究居住环境能给自己带来如何的情绪与心境。金边没有真正的公园,没有大面积安静的河畔绿地,曾经唯一有潜力被做成极美好事物的是万谷湖,前两年被填平,也成了工地。金边人民又哭又闹之后终究无法挽回,从此,断了念想。

我住在金边的几年时间,短则两三周、长则一个月,必定要出去一次,找个安静宜人的地方呆着,恢复一下元气。金边的噪音、交通、日照、高温与摩肩擦踵的繁忙,简直没有办法让一个健康的人存活下去。

这其中,最要命的是噪音与日照。

噪音

金边市中心,不论你身处何处,方圆200米内一定会有一个建筑工地,钻头钻水泥的声音、敲打声闹得让人不可安生;不论你住在哪一条街,没有摩托车到不了的地方,摩托车的突突声,是世间最不可耐、最无音乐感的声音,我认为,历史上不管是谁发明了摩托车,我对这个人始终有着极大的敌意,永远无法理解他为何要创造出一种如此可憎丑陋之事物,不可理喻。

日照

金边的另一大问题是日照太充足。

柬埔寨 写字楼

上图是今年新完工的Exchange square ,它作为写字楼在一个非常成熟的开发商手中没有被做成全玻璃幕墙,却牺牲审美需求选择了皮实碉堡式的厚墙小窗古罗马路线,原因之一我猜也包括考虑到了柬埔寨的烈日,这种太阳,挡,是挡不住的。

我总结了一下,柬埔寨城市高层居住的最主要矛盾是人民群众对玻璃幕墙、宽大落地窗、高空大视角景观的刚性需求与太阳太爆裂射进屋来将人民群众晒得跟孙子似的之间不可调和的矛盾。金边的太阳是窗帘都挡不住的太阳。

所以,今天在金边住着的人们,都在忍耐,假装在生活。

神说今日之痛苦无法与明日之荣耀相比,先忍耐一下吧(圣经-新约:For I reckon that the sufferings of this present time are not worthy to be compared with the glory which shall be revealed in us)。

但我只想从今天就不要有痛苦,就开始享受。

所以,对金边的居住,我希望提几个要求:

1.能不能不要在地面上。高空中没有蚊子、蚂蚁,有凉风习习。

2.能不能景观很好,有落地窗。

3.能不能不要有噪音。

4.能不能不要被晒。

因此,下一个里程碑式的公寓,非常有可能是这个样子:

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这是米兰的垂直森林,最近中国也在模仿它造一个更大的。米兰不一定需要它,中国北方地区更是根本用不着,但它最适用于金边。

我们来看看它的概念:

vertical

上面的图,读起来感觉很复杂,其实它只想说明一个道理,那就是如果你想在一片树林绿地上建房子并保证每户都分享到一定绿色,如果平铺着建你会需要很多很多土地;但如果你垂直着把森林搬到空中,你只需要一点点空地。这就是整个设想的概念。

再看看它有什么疗效:

functionality

1.降温。将直射的阳光变成阴影,墙与窗都挡不住的太阳,树叶可以挡住;

2.防风;

3.提供空气湿度;

4.过滤尘与颗粒物;

5.光合作用生产氧气;

6.隔噪音。

 

疗效将是极好的,但代价也十分高昂。我们看看它的技术难度在哪里:

楼体结构强度

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树木都种在悬空伸出来的阳台上,阳台空间要求极大,而且树木位于阳台最外沿,力矩极大。要承受重力,阳台与楼体结合的结构强度要求大;这还不是最主要的挑战,最强大的重力来源是一旦刮风,树木受到几倍于自重的力都会传递到阳台楼板。米兰垂直森林的开发商Hines Italia为了解决这一系列工程问题,请来了世界最牛的工程事务所ARUP专门做风洞、地质试验与计算。这个ARUP在柬埔寨也有办公室,安达大厦(Vattana Capital)与Exchange Square就是它提供的工程解决方案。所以,这不是普通的阳台。

树必须一直活下去

planting

上图解释树是怎么种上去的,特别是10层以上的阳台上,树木都只有通过图中的方法,在主体结构刚完成时利用建筑塔吊种树。高层阳台上的树木未来一定不能死,一旦死掉,就没有办法撤换。万一未来真的死掉,那么只能人肉抱一棵小树苗上去慢慢长大。因此,这栋楼里面,养棵树比养个爹还要更小心。

维护成本高

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图中是安装在楼顶的吊篮手臂。它会伸出去,放下吊篮,吊篮里坐着园丁叔叔,晃晃悠悠地到达每一层去修剪树叶、驱虫、检查树木的健康状况。

业主的配合

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既要让业主爱惜他阳台上的树木,又要让他明白这棵树不是他的,而是像泳池、健身房一样是公寓里的公共设施。所以,他不能自己去施肥、浇水,不能去进行任何干扰树木生活的活动,不然一不小心就会把它肥死、浇死。全靠自觉。

为了实现这样的生态系统,代价是高昂的。开发成本与管理费用远超过普通楼盘,它一经上市,房价与租金也几乎会是整个城市最高。

那么会不会有人买?答案是,在金边,一定会有人买。不用做任何逻辑解释,因为每一次金边出现一座预示提升群众生活质量的楼盘,人们都会麻溜地去买,并且买得最多、最快的,全都是财大气粗的柬埔寨人,金边人口中那1%,他们不要便宜、不要算帐、不需要经济适用,只要求你描述一个美好的明天并证明你确实有能力与情怀做到。当年De Castle Royal、The Bridge如此,如今The Peak中的penthouses也是如此。

再说,“长得漂亮”是在无法判断事物本质时最靠谱的判断标准。

trees

以上是不同树木在一年四季中叶子的不同颜色,想想,都已经很美好。

我认为,下一个里程碑式公寓会是这样一栋楼的理由也非常简单:它解决了我提出的所有提升居住品质的要求;而且它非常漂亮。

金边的房价会涨到多少?

我经常被问到这个问题,一般情况下,稀里糊涂,蒙混一下就算过去了。

但被问得多了,想想老这么打太极,终非长治久安之计。

金边房价还会不会涨,什么时候涨,涨多少?这些问题,终究还是要直接面对。以下,我抱着班门弄斧的心态在您面前从三个层面来试图把事情一次性讲透,一劳永逸。这三个层面是:

§ 购买追不上供给

§ 中国式增涨(泡沫)

§ 政府干预挤压式增涨

 

1.购买追不上供给

先看数据:

金边房地产供应

(数据来源:CBREResearch, 2016)

 

这张数据显示了2015与2016年总共八个季度中,金边新启动的公寓项目量。从中可以读取的信息是这样:

1)     2015年,开发商们信心非常足,启动了许多项目,这种信心于2016年第1季度达到顶点,单季度启动公寓套数超过4000套。

2)     接下来,2016年全年金边的公寓销售并不如想象中炙手可热,另外,开发商们看看左右,处处大兴土木,原本有新楼盘要启动的,也暂停,先观望。于是,下半年开发商们都冷静下来了。

3)     到第4季度,整个季度里全金边仅有一个规模不大的公寓项目启动。

这段内容告诉我们一个什么道理?我想:吾生也有涯,而开发商的供应量也无涯

换句话说,只要买房人的购买行为存在,开发商就会以比购买行为更快的速度建房,增加供应量。就当前物理条件下而言,你的购买行为,应该赶不上开发商拼命开盘的速度。因此,在正常市场环境里,我们如果希望通过实现“供不应求”这种朴素的预期来大幅推涨房价,是不可能的。

 

2.中国式增涨(泡沫)

这种增涨,俗称“炒房”,如果着眼金边,光指望着柬埔寨本土人民以及现有的金边居民,我看是炒不起来的,除非中国东南省份某几个城市的叔叔大妈等专业选手入场,那样的话,金边这小身板儿,不需两三个回合就炒起来,直教柬埔寨人民傻了眼。

然而,硬生生炒上来的房,尽是水分,炒到最后对任何一国经济都不见得是好事。主席前些天还教育我们说,房子是用来住的,言外之意,不是用来炒的。大会还没闭幕,我们一定要听话。

再者,炒房这等行径,其本质就是凶险无常之极,快乐竟是短暂,空虚则是无尽的,一旦炒起来,能不能hold得住,能hold住多久又是个问题。世界上除中国以外,并不是每个国家都有耐力将一个鼓涨到极点的气球hold住好久,小心翼翼就是不爆掉。

所以,这个途径,非大丈夫所愿为。

 

3.政府干预挤压式增涨

这个,才是很牛B的局面。为了解释清楚其中奥妙,我们首先必须学习一个案例。

但在学习案例之前,我们要弄清楚一个至关重要的名词,叫:容积率

容积率=楼盘建筑总面积/地块面积

比如说,我爷爷家在乡下的祖传老房子,建筑面积400平米,地块面积3000平米,那么:

爷爷的老房子容积率=400/3000=0.133

再比如,金边BKK区北部某楼盘,地块面积700平米,一点空余不留沿着边界线往上建20层,总建筑面积14000平米,于是:

该楼盘容积率=14000/700=20

好了,我们明白了容积率是什么,接下来看案例,就是川普总统的川普大厦

川普大厦位于曼哈顿,临南北走向的第5大道,在东西走向的56街与57街之间。这个区域寸土寸金,纽约市政规划局对这一区域有严格的开发使用标准,不能乱建楼。1971年将这一区域划为第五大道特殊街区(Special Fifth Avenue District)并颁布了详细的开发法规。

zoning map

(川普大厦位于图中红点位置。图:纽约城市特殊区域规划地图)

 

城市规划法规的要求是这一地段如果开发商业/住宅综合体,允许容积率极限为15,而川普大厦于1979年启动,受这一法规约束。

但我们知道,30多年前的川普老师跟今天心态已然差不多,他追求的是这一区域最高、最豪华、最惊世骇俗的超级高端大楼,楼高200米以下都不考虑。为了实现这一高度,有两种解决办法。

一种是将楼做成瘦高瘦高(如下图中1)。但这样是很不现实的,因为如此瘦高,主体强度有限,刮风了容易从中间折断,另外,越往高了施工,单位建筑成本越增加,但每一层建筑面积又太小,会亏得血本无归。此方案不行。

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另一种是将楼做成高大粗壮(如上图中2)。但这需要地块面积极大,才能将容积率摊薄到15以内。川普老师的地皮十分有限,根本不可能,此方案亦不可行。

最后的解决办法是这样:纽约城市规划除了硬性规定之外,还有变通办法,川普老师在街区周边建了许多走廊、休息空间等公共设施,市政府因此奖赏他一些额外建筑面积,这个叫做“区位奖赏规划”(Bonus Zoning Plan),另外,他又花了5百万美金将隔壁Tiffany总部大楼的剩余领空权买了下来,又增加了不少。因为Tiffany大楼是1906年落成的老建筑,只有不到10层,如果按15的容积率,它可以被允许的建筑面积还有剩余,反正它也不打算重建,就将剩余额卖给了川普老师,是为卖领空权(Air Right)。

这样折腾下来,川普老师这块地皮获得了21.6的允许容积率,于是他终于可以一展身手,足足建了58层,成功挤进高端社会。

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(川普大厦)

 

政府令川普老师费如此多周折才实现他盖高楼的目标,为何?因为每一条街道能够承受的人类活动都是有极限的。比如同一条街道,是建成这样比较合理:

towers

还是建成下面这样比较合理呢:

柬埔寨楼盘

答案是后者。

如果这条街道24小时内能够承受1千辆车、1万个人活动,那么他们分布在图二中是合理的,有些在高楼里,有些在矮楼里,总和为1千辆车、1万个人;如图一,高楼密集,全部住满的话,会有2万辆车、20万个人,那么这条街道不堪重负,经常堵车、垃圾得不到清理、高楼里下水道时常堵塞。

以上,就是为什么每一条街道都有它自己的容积率极限。

金边市多年来虽然有容积率法规,但管控并不十分严格,那是因为城市里高楼少、密度低,先让开发商们去加快速度建楼。

我们再看看2017年的金边市核心地段:

金边市中心

街区已经初具都市气象,个别街道已经有超出负重极限的势头。所以,距离容积率强行控制那天,应该不会远了。

一旦严格控制,街区内再想出现新的高楼将需要冲破层层困难,要么收购周边地皮形成极大一片地块(这在私有制的柬埔寨难如登天),要么将楼建得瘦高瘦高,不管哪一种,开发成本都成倍增加。其结果只有一个:在稀缺地段,新楼盘的供应量将不再是无限的。

这个时候,如果想要在这样的地段购买一套房子,只有两种途径,一是从已有的历史高楼中购买二手房;二是从花了血本开发出来的新楼盘中购买一手房。不管哪一种,价格都不可同今日而语。

房价,就是这样起来的。

这样的结局,才是人人都应期待,利国利民、功在当代、利在千秋的,并且它不可逆,只能涨不能跌。

【西哈努克港】的房地产正在度过它最后的尴尬期

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西哈努克港这么一块风水宝地,按常理说是房产投资人应该趋之若鹜的为数不多的选择地。然而事实上并没有,她已经不温不火好几年。以下,我们看看为什么。先讲她为什么是风水宝地,再讲为什么不温不火。

她是深水港,对于柬埔寨这样一个严重依赖进出口的国家来说,有着不可取代的地位。不是谁都可以成为一个经济长年7%增长的国家的唯一海港。

她是重要程度超越金边的旅游城市,当然超越金边并算不得什么本事,金边是个商业中心,靠才华从来不靠脸蛋。

她有石油,蕴藏着无限可能。

她弥漫着“自由与金钱”的拉斯维加斯式芳香。这个,对于规矩、压抑惯了的民族,特别是华夏民族,有着致命的诱惑。人们一进入西港,就好比柳永第一次进了窑子一般,既羞涩又欢快。

所有以上几点都注定了西哈努克港是不平凡的,将来终究是要一鸣惊人的。

但她还没有一鸣惊人,理由如下:

1.     领先时代一两步,是豪杰;领先时代四五步,是英雄气短。

举两个例子,就可以充分说明这个道理。一是索卡酒店,许多年前在西港索卡酒店施工建造的时候,大家都认为它太超前,几万人口的区区小镇,建一个如此规模的五星级酒店,大家都骂它红颜色的高棉才结束几天,就浮夸跃进。但今天我们知道它是领先了时代刚好一两步,所以最近每一年都享受着无竞争不可取代的游客资源。很是赚了一些钱。

 

另一个例子是,许多年前,有些俄罗斯人、印度人、中国同胞在西港及其周边,大量租地、租岛,规模与气魄都是造城级别,开发方案是马尔代夫路线。很多年过去了,没有一位的开发进度能跟上计划,于是租来的岛被政府收回了,租来的地也朝不保夕。这个,说文雅一点是典型的领先时代四五步,说粗俗一点,是步伐迈大了,扯了淡。当年,各位拿岛拿地时,恨不能气吞山河,预感头年拿地,第二年就会有180多个阿联酋、山西煤老板将二手地皮瓜分一空。结果发现,不要说第二年,都等了第十二年了,也没来。黄世仁眼睁睁等成了杨白劳。

 

这个故事告诉我们,柬埔寨不是中国,房地产奇迹很少发生。

 

但话又说回来,我要是黄世仁,我干脆咬咬牙,继续等着,死不认输,每天勤劳锻炼身体。郭德纲老师说过,四个说相声的对着骂街,谁活得长谁就是大师。说不定风头浪尖就在明年。

 

2.     马路后面的说沙滩上的傻B,沙滩上的说马路后面的diao丝。

当今,西港的房产项目分为三个流派,如下图:

 

沙滩上的。坐拥一线海景,洗脚水都可以直接捞起盆子倒到海里,无与伦比的优越感。最近两年由于海洋委员会强推海滩上无永久建筑政策,令沙滩上已有的项目瞬间意识到了自身稀缺性带来的独孤求败感。其结果是,比较贵,与金边一线地段一样贵。

马路背后的。只要把楼做得高一些,也可以看到海景。它的好处是,这样地段的土地资源充裕,开发成本极低;它的坏处是,这样地段的土地资源太丰富,取之不尽、用之不竭,没有稀缺性,只能依靠产品本身求胜,难度极大。目前西港大量存在供应。

山包包上的。最被忽视的地段,绝佳海景。大家都在研究海洋,只剩几个俄罗斯人在非常业余地鼓捣一些不成气候的小楼盘。施工也是土法炮制,白菜价。

 

现在西港的格局是这样:沙滩上的与马路背后的在搞市场,搞得热火朝天,卖得不多;山包包上的不参与,一点存在感都没有。

 

窃以为,西港当前的需求旺盛,市场对公寓的需求甚至与金边有一拼,但成交量不及金边之皮毛,为何?有几个因素,把局面给僵住了。

 

地段。依我的个人喜好及常识判断,优先顺序应该是沙滩-山坡面-马路背后。沙滩上自不必说;山坡面海景优越,却又躲避了海风的侵蚀,也适于长期居住不会对海洋产生疲劳,更重要的是,西港沿海一线,小山包包不过四五座,面海山坡地块有限,具备稀缺性;以上两者都具备奢侈、高端度假路线产品要素。马路背后则更适于开发低成本、大体量及商业类地产。今天西港的现实并非如此,与这个很有出入。

 

定价策略。现在局势非常清晰:沙滩上的手握尚方宝剑,自觉卖一套少一套,低了不卖;马路背后的唯沙滩上的马首是瞻,较沙滩上低一些就对了;山包包上的自惭形秽,小本生意,圈子内卖一卖。这个理论,乍一看是合理的,但经不起细究。如果从购买者的角度出发,他看到的是这样:

§ 首先,山包包上的太小打小闹,不具备公信力,pass;

§ 马路背后的虽然也便宜,但沙滩上还有几千套房,有沙滩上的在,对旅游度假目的而言,马路背后的永远是二线选择,pass;

§ 沙滩上的好是好,但老端着,不愿意根据实际可能性定价,再者,海洋委员会这两年猛推法规,明年推不推呢?先观望一下吧。

于是,我们发现,事儿,就是这么耽误下来的。

但是,同学们,不要害怕,胜利的曙光就在眼前,再坚持一下。我认为,破局就在明年或者2019。有两种可能,在观望的客官,您如果看到以下情况出现,就果断麻溜下手买吧:一种是中国同胞(尤其是博彩男同胞及失足女同胞)继续像今年一样以几何增率涌入西港,西港的几千套房何足挂齿?不管马路前面还是马路背后,统统地鸡犬升天,不够用;另一种可能是,大选过后尘埃落定,沙滩上那么多地皮,你看,呵呵。

柬埔寨领先中国的五大领域&落后中国的五大领域

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柬埔寨是一个奇迹国王,她的性格是奇幻般的,她的先进之处让人印象深刻,然而她的落后之处也让人目不忍视。生活在这样一个国度,每日被她来去折腾,很难避免不知不觉就着了她的道。

我今天在中国生活了一段日子,慢慢地也能学习到中国之先进与强大,再观察柬埔寨,于是有了许多总结。

首先,柬埔寨落后于中国的地方:

1.教育水平。

中国有世界准一流大学,有着完整有效的幼儿到大学教育系统,基本上,如果一个青少年头脑灵光有天赋,又肯读书进学,那么诸如贫穷、家庭不幸这类毁了无数美国青少年的因素,是挡不住中国少年的进阶之路的。暴风骤雨、山路十八弯都无法阻止他在中国前进的步伐,因为中国不仅拥有教育系统的硬件资源,更有上千年以来整个社会对“少年才俊”这个词的爱护与成全心理。等他真正考上大学,要花钱的时候,只要他考上的是比较好的大学,他会发现,180多种方法里总有一款能让他无忧无虑度过四年美好年华。

柬埔寨从幼儿园到大学也有。但,从幼儿园到大学,都是聊胜于无,它造就的学生,在国际上不具备竞争力。要我说得直白一点:柬埔寨没有大学,现在挂着“大学”名称的,在中国算是“职业技术技工培训速成业余班”,换句话说,中国山东的蓝翔技校,放在柬埔寨,算是学科门类齐全、学术成果丰硕、具备研究型特质的一流大学。

所以,柬埔寨最优秀的青年大学生都明白一个道理:最有前途的读大学方法,就是赶快退学。

2.政治与官僚体系。

柬埔寨与中国都在很大程度上借鉴或试图从新加坡模式获得灵感。中国自主创新,发明了民主集中制;柬埔寨严重借鉴新加坡,形成了以民主之名、行专制之实的“洪森停不下来”模式。但实际效果,中国要远远高明于柬埔寨,二者的根本分水岭在于:中国自上而下基本能以成绩考核官员;柬埔寨自下而上以私人纽带维系结构稳固。金边的统治阶层也希望革新,向政绩考核靠拢,但冰冻三尺,非一日之寒,前些年毫无效果,最近两年似乎看到了一些曙光,然而路途遥远,离中国还差两条街的卢旺达。

政绩为导向的系统对官僚本身比较残酷,但容易形成精英政治的局面,造成一种“你行你上,不行别瞎BB”的气氛,导致最优秀的年轻人口集中于官僚系统内,而柬埔寨还差很远的一个明显标志就是,国内的最优秀年轻人绝大部分不在官僚系统内。

3.牺牲精神

我的爷爷是一位老共产党员,他年轻的时候当过生产队长,人称“老队长”。他满脑子的“我为人人,人人为我”,但实际操作起来,往往就是他为人人,人人为不为他没有关系,按照他那势头,似乎实现共产主义指日可待,并且就算所有人偷懒,只要他一个人努力干一场都能实现的感觉。他就那么一往无前,执迷不悔地奋斗了好几十年,直到八十多岁了还是相信毛主席说过要集中力量干大事,所以不计得失就要干。最后,共产主义好像没怎么实现,但他觉得,是不是自己还没奉献到位的缘故。

人哪,有理想,真好。

我的爸爸比较偷懒,思想上比较落后,老喜欢赚钱,好像就不让当党员了。但他一生对自己纪律严谨,事情考虑得格外长远,担心格外的多,狠不得帮儿女把一切都做了,让后代躺着进入历史。我有时候怀疑他已经帮我孙子都计划好了哪年上学、娶什么样的媳妇儿、等等等等。

轮到我时,我前几年好像是个共青团员,现在听说年龄太老了已经被开除了。于是我无官一身轻,一人吃饱、全家光荣。

从我身上,我们可以看到,中国最近这几代人,在思想觉悟上是一代不如一代。然而并没有关系,我相信我们这个民族,牺牲精神是她的一个伟大传统,在每一个时代都会有特定的表现形式。而牺牲精神,如果成为一个社会都拥有的素质时,会暴发出难以想象的生产力与暴发力。

在柬埔寨,容忍精神远远多于牺牲精神。牺牲是主动的、强势的,而容忍是被动的、消极的,两者差很多。柬埔寨尤其是较贫困人口中,几乎每一个家庭都有一名或多名不劳作、不贡献、不负责、不想明天是否美好的男性成员。这是很要命的一种存在,为柬埔寨建设全面小康社会添了许多堵,扯了许多后腿。

4.书

中国织了许多绢造了许多纸,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。有的专门记录别人干了什么(司马迁);有的专门记录自己干了什么(宣统帝);有的爱写自己很伟大别人很傻B(蒋公介石);有的爱写自己很傻B别人很伟大(曾文正公);有的干脆写俱往矣,你们都是傻B(毛公润之)。真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。关键是,写好的,全都传下来了,今天还能翻开来读,因此这个民族的智慧是站在了古人的积累上的。

柬埔寨的古代听说也很牛B,人们也写了许多文章,真可谓百花齐放、万鸟争鸣啊。柬埔寨有很多香蕉叶子,于是,为喜欢写文章的人们提供了材料。

写完以后,全都被虫子吃掉了。

所以,没有书,一本都没有。

5.铁路、公路、机场、摩拜单车

这个,我们不能针对柬埔寨,而应该说,在世界范围内,中国也算比较厉害。它与中国的人口及生产力有关,柬埔寨一时无法相比较。

 

然后,柬埔寨领先中国的地方:

1.国际化

东北亚的城市里,基本上不可能有任何一座城市的国际化程度高于金边。北京、上海、东京、首尔都不可能。

国际化不是“现代化”,而是外籍人士降落到这个城市感受到的友好度、被接受度,以及他们在这个城市的主人翁意识有多强。

作为一个金边的“本地外国人”(local expatriate),我非常有发言权:我非常有主人翁意识。

金边人口中的5-7%应该是像我这样的本地外国人,其中有很大一部分不是来淘金,也并没有雇用合同,仅仅就是来过日子的。柬埔寨不管你的肤色,不问你的来历,也不将高棉文化及传统强加于你,既然来了,就好好过日子吧。

我以前初来乍到,在184路的法国学院上学,门口摊煎饼的是一穿背心短裤的法国大爷,我还很奇怪,心想大爷肯定是在法国犯事儿了吧。过两天,我去租房子,打电话请来一个中介小哥,小哥骑着一辆50CC的小摩托,到了,将头盔摘下,露出一张卡萨诺瓦脸、罗马鼻,我问哥们儿你是威尼斯人?他说不,我是佛罗伦萨人,比威尼斯有文化。再后来,要装修酒店,请来干木工活儿的是一群东欧人,人狠话不多。我终于才明白过来,原来大家都是金边人。

2.服务精神

柬埔寨人的服务精神是融在血液里的。我们华夏民族似乎不是一个特别适合提供服务的民族,我们的性子比较急,而且并不太热爱从事高度重复动作的工种。比如说,一个高铁售票窗口的小姐姐,在工作第三个月的某天上午,重复了100次收钱出票的动作之后,她也许还会对顾客微笑,耐心解释车次与时间,但多数情况下内心已平静如水,极个别情况下或者说已心如死灰,所以,慢慢地也没有了许多表情。

然而,在柬埔寨,一个巴士站的收钱小哥,在同样的岗位上工作了三年后,当天收了200次钱之后,面对第201个顾客,他还有心思毕恭毕敬地把票交到对方手上,有条不紊地跟人解释东西南北。

有着这样的精神,再加上欧洲、北美人士在当地行业渗透形成的国际范,令她的连锁咖啡馆可以击败星巴克,她的酒店、公寓物业管理可以做到极优秀,我认为要高于中国平均水准。所以,近年来,许多中国投资人进入金边的餐饮、服务管理行业都铩羽而归,原因非常简单:他们从一个较低水平的市场进入了一个较高水平的市场,并且在进入前严重低估了对方的水平。

3.国际学校

前文刚怼了柬埔寨的教育系统,并没有翻盘,前文说的是柬埔寨的公共教育系统,而这里说的是金边仅有的两所国际学校ISPP与LycéeFrançais René-Descartes。金边因为历史的特殊原因,有着世界上最适合国际学校成长的土壤。这个城市是地球上NGO(非政府组织)密度最高的区域,再加上她极高的外籍人口比例,几十年前就有外籍人口的先行者想到了孩子上学难的问题,后来他们解决了这个问题,其结果便是LycéeFrançais René-Descartes与ISPP。ISPP不是柬埔寨最好的学校,它的水平是亚洲极别,也就是说与北京的ISB、首尔的SFS是在同一个舞台上,他们已经早就不再和东南亚一起玩耍,眼光放在了更宽广的地方。

严格地讲,不能说柬埔寨在这一方面领先了中国,却是与中国不相上下的,如此弹丸小国,着实不易。

4.建筑审美观

领先中国许多许多年。

中国的政*府大楼就一定是蓝色玻璃加庄严肃穆风四方大楼,有点儿创意的话,中心部分再加一个“逸夫楼”风格的缕空窗。如果你不能想象,逸夫楼风格如下:

吉林大学南岭校区逸夫楼

不信我给你看一眼中国援建柬埔寨总理府?

 

这还是有设计有图纸的单栋建筑。

要是中国大片开发住宅,就更惨不忍睹,如果说它们有一点特色,那就是:千遍一律廉价房风格,重复的图纸与动作在中国如此多娇的江山上,像用月饼模子印月饼一样,一遍一遍地进行着。

在柬埔寨,不会的,柬埔寨的Vann Molyvann一个人可以抵中国前十名开发商花钱请过的所有建筑师(可以延伸阅读Vann Molyvann)。

而柬埔寨人民的审美水平,是跟得上他们的建筑师的。

5.其实,上一点,份量可以当两点用,所以,没有第五点了。我们只要不把自己的月饼拿到柬埔寨来印,就已经善莫大焉。

回头是岸呐,施主。

The Most Underestimated District in Phnom Penh

不好意思,这篇原本是回答一个媒体的提问,用的是英文,同学们就凑合着看吧。

Copyright reserved.

This might not yet seem very evident in 2018, but I believe the Chroy Changvar peninsula is largely underestimated of its value. The location is strategically important and no island or peninsula of similar size and position in any other capital city of a fast-developing country has ever been so ignored.

Civilizations develop along rivers. Properties are expensive to buy and to rent wherever there is water nearby. For instance, London had its busiest and best developed areas between the Thames and Hyde and The Regent’s parks in Queen Victoria’s age:

london1868tl

(credit: Edward Weller, hand-drawn map of 1868)

Today, the highest valued properties are still along the Kensington Palace to Tower Bridge line, only ever closer to the river:

london map zoned doted noted

(image excerpted from one of my Chinese articles)

And in Asian cities, for instance Seoul:

seoul map zoned doted noted

The blue block had for hundreds of years been the capital center surrounding the Gyongpok Palace. However, the purple ones over took all other neighborhoods in price after the Han River Miracle economic take-off in recent decades, with the smaller purple one (Yeouido, the river island) being the seat for Korea’s national assembly and home to the most expensive office buildings.

Traffic has undone Chroy Changvar. Despite the present accessibility, I believe the peninsula is still the only location in Phnom Penh fit for luxurious home-living: one is granted the freedom in tuning into various modes: across the Japanese-Chinese bridges, there is vibrancy starting from Wat Phnom, stepping back, there is idyllic land, water and tranquility. Regretfully, very few respectable projects have been done thereon to match the peninsula’s worth yet.

我猜[金边房地产]接下来两年会是怎样,猜错直播吃鞋

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首先让我声明一下,这是一篇给开发商读的文章,如果您是买方,就别凑热闹了,基本上影响不到你。

两年前,当大家都在金边房地产市场欢呼雀跃干着快速简单赚大钱的买卖时,我曾经预言过,业余选手马上就会玩儿不转,金边的房地产市场最终将属于闷声不响专心做产品的专业选手。而这一天,终于、彻底地来了,今天,再也没有人反驳我,也再没有人敢做快速简单玩杠杆赚大钱的打算。看,被我言中了吧?不听老人言,吃亏在眼前啊。

在过去两年里,有人刚做好售楼中心就关门不做了;有人在售楼中心里坐等,一月又一月,虚度光阴,不见成效;有人相信大力出奇效,砸进去最后一笔流动现金猛推一把,没有起色,于是转而韬光养晦,安静了;但也有人广告都不做,连楼书都是几张A4纸打印的,从2016年初卖到年底就把楼盘卖完了。这,就是“业余”与“专业”之间的差别。

这里所谓之“专业”不是说多么会营销、炒作,而是指产品经理的“专业”,也就是说在一个供给/需求健康的房地产市场,楼盘产品一定是要谁最终去卖这个产品就谁来设计概念。产品一旦设计好,实际上一切已盖棺定论,剩下留给营销总监的是一个没有技术含量的任务,他的能力大小无关紧要。今天的金边,大家感觉十分困难,原因有两个:一是多数人都把上述顺序弄反了,是先造产品,然后就着已有的产品再找人来营销,将大部分精力与成本花在营销上;二是也有人弄对了顺序,但请来设计概念的是空降来金边的,他没有足够的理解或是没有足够的时间来理解金边。两者的结果都是“业余”,但业余也有行得通的时候,比如像2016年的中国一线城市,再比如像2013年的金边,在这样的风口上猪都能飞起来,谁还管你业余?只要你够快、够大胆,你设计出一砣shi,大家都会抢光。

但今天的金边不在风口上,坏消息是它只会遵循一般市场规律;好消息是需求一直都很强劲。

前言:金边在五年内一定会站到风口上,到时候大家都会飞起来,但作为开发商如果你手里已经有盘,除非你口袋深入海,已计划好做持久战的准备,否则你撑到那一天会很困难。那么,当前开发商们都处于哪些状态下呢?按“越来越聪明”顺序,出场如下:

状态一:春秋大梦阶段

中国三线城市过气开发商,提着一包钱降落在金边,放眼一望,这不就是1990年的北京吗?握草,赶紧买地动工,500万必须撬动5000万的开发案值,600套房肯定6个月完售,别扯了,没时间浪费,开干!

点评:这一类,劝是劝不住的,必须要他自己慢慢变成状态二、三,最后才能愉快地聊天。目前放弃治疗。

状态二:大力出奇效、殊死一搏阶段

6个月早就过去了,地基也打好一半,但没有完售,600套卖掉了16套给不明真相的群众,但还剩20万美金可支配现金。改产品,没这个魄力去折腾;找接盘侠,地主家也没有余粮啊;思前想后,唯有破釜沉舟,孤注一掷,将20万全赌在强力一波广告营销上。两周内人山人海、锣鼓喧天过后,卖掉了两套,彻底没钱了。算了,坐等吧,将营销团队全部解散,该打麻将打麻将,该跳广场舞跳广场舞,先在金边把小日子过起,不管了。

状态三:万念俱灰、不吃不喝阶段

每天唱衰柬埔寨、唱衰房地产,说这什么破国家,连我这么聪明的开发商都失败了,别人肯定更没前途,你们千万别来柬埔寨哈,坑爹。我当开发商失败,不是我的错,肯定是柬埔寨的错。要进一步,没有资金可操作;要退一步,又不肯承认失败,不肯割肉退出。就这么耗着了。

状态四:亡羊补牢阶段

这一阶段分两种情况,一种是之前没太乱花钱,一线地段,套内面积开发成本还控制在$1800/平米以内的,有人请来了专业产品经理人改户型、改概念,甚至把整个产品定位都推翻重来,以研究市场为导向代替拍脑袋为导向,虽然又折腾又花钱,但改完发现效果还不错,又开始流动起来了。另一种是之前人山人海、撒钱撒金条这类事情干多了,套内面积开发成本已经$2200/平米,随便做出什么改动,都只会增加成本,所以已经不值得改动了,这种情况下,要么资本雄厚,等得起,坐等下一次风口上猪飞起来时再卖;要么折价$2000/平米打包卖给有想法、有水平的人重来。

状态五:闷声发大财阶段

真正食物链顶端坐着的,是这样一帮哥们儿。头脑清醒、态度谦卑,但无处不透露着杀气,平时出门不吹牛,会英文、受过良好教育,甚至柬语都溜,人力物料只要求好与合适,连包工队都用的是泰国、越南、柬埔寨的。一般在金边已经蹲了三年以上,结果他做出来的楼盘,别人看了不觉得怎么样,但住在金边的人,不论是柬埔寨人还是外籍居民,看了都觉得喜欢。问题的关键是,他的楼盘不光出落得亭亭玉立,质量上乘又耐用,成本还只有$1700/平米,包精装修哦。于是,他不管你外面风声雨声读书声,2016还是2017年,他每天开了门就是要成交的,雷打不动。这样的开发商,在今天金边占总数不到20%,我观察过发现,他们由两种人组成:一是上一个楼盘吃过亏,曾经傻过的,现在变成专业选手了;二是本身真的非常有水平,而且有着非常人的毅力与耐心去研究与学习。

 

接下来两年,在金边什么样的产品会成功呢?

答案其实上文已经提到过了:住在金边的人喜欢的。这个“住在金边的人”包含住在金边的柬埔寨人(Cambodian residents)与住在金边的外国人(expatriate residents,像我这样的)。住在中国、韩国、新加坡的人喜欢它是没有用的,将来有一天到风口上了,有用,但今天,没有用。在一个健康的房地产市场,一定是本地需求偏好决定产品前途。所以,全世界范围内,一切脱离当地需求的房地产产品要么卖不掉,要么卖掉了就请买家当接锅侠,比如“新加坡旁”的某盘(有兴趣的请点击这里读一读新加坡旁的故事),这两种结果都是对自己与对他人极不负责的。

现在,好消息是,住在金边的人,拥有极其强劲的需求,就像一座能量充足的涌动中的火山一样,有待喷发。我见过金边居民是怎么买公寓的,很普通的中产阶级,在自己喜欢的公寓面前,甚至不讨价还价,不犹豫顾盼,比任何新来的外国人都爽快,这样的画面每天都在重复发生着。而这样的人群,在金边人口里占着非常大的比例。

那么住在金边的人,喜欢什么样的产品呢?我主观认为有以下几个特点:

1.地段要在1线或者至少1.5线

这个很好理解,中产阶级都是在市内有事业的人,你叫他去郊区买个房,他会告诉你他自己就在那儿有块地,还不如花点钱建个别墅。他不建别墅是因为他必须要住在市内。(关于地段对于金边人民的重要性,可以点击阅读金边房价为什么不会跌。)

2.价格要在不离谱的范围内

住在金边的人都有自己对一个高层住宅产品价值的判断,如果超出太多,他不会承认也不会买单。所以,如果你定的价格是面向新加坡、北京、上海居民的价格,那么就不要责怪住在金边的人不买你的楼盘。

3.价格不光要不离谱,支付方式比价格更重要

比价格更重要的,是总价与支付方式。对柬埔寨年轻人来说,户型可以小一些,总价要低一些,最最重要,支付要非常轻松,可以压得很扁很扁,拉得很长很长,他就愿意陪你到天涯海角,支付到白头偕老。但,这一现实,洽洽击碎了80%开发商的梦想,因为他们怀抱着“资金杠杆”的信念进入了柬埔寨,陪不起。

4.建筑设计要人性化

这个话题,真要写出来,单篇需要8000字,学问实在是太大了,不在金边住两年,是无论如何也讲不清楚的,我也没有耐心讲。这里不是中国,中国的思维用不上的。但好消息是,如果你满足了上面三点,这第四点条件可以放宽,住在金边的人还是比较能原谅人的。但要做好上面三点,最核心的技术是选址与地段谈判、成本控制、资金链的强大、调动本地/泰国/越南人力物力及采购能力,这些却又绕回来了,还是你对本地社会的理解与快速学习能力,又是一朝一夕在自己的同胞圈子里永远学不到的知识。所以,万变不离其宗,你永远绕不开对金边本身的学习、尊重、与理解。这,是一个很长期的过程。

以上四点,如果你每一点都做到了,而且还做得不错,你就站在了金边食物链的顶端,我仔细测算过,难,但是不是太难,而且还有充分利润。只是多数开发商并没有去做,或是中途意识到时,为时已晚。

[真正的贵族没去过西港] 柬埔寨白马市乡村别墅的辉煌与没落简史

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2016年9月我在金边法国学院专门观摩学习了一个关于某老头子的纪录片,老头子本人虽然病怏怏的,但还活着,讲话时说法文。我们的这个世界,当艺术家,一般都得死了才好出名,不死不好操作。比如说现在的超级大牛梵高,一辈子穷困潦倒就卖了一幅画,你看他死了以后多牛B;

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梵高自画像,1889,兜里没钱的气息扑面而来

 

现代人眼中法国最大的巴洛克大V,是Nicolas Poussin,活着的时候也到处钻营到处被人嫌弃,结果死了好几百年被Anthony Blunt挖出来才火了一把。

Nicolas_Poussin_078Poussin自画像,1650,混得比梵高好点儿,至少精神正常,但也一张愁眉苦脸

 

所以,作为一个艺术家,在活着的时候就被人拍纪录片,是很不容易的。这位艺术家是柬埔寨人,名叫Vann Molyvann,那天场面是这个样子:

柬埔寨法国学院雨中排队

 

vann molyvann2简介

 

vann molyvann雨中继续排队

 

这个老头子基本一人包揽了柬埔寨现代建筑史,但柬埔寨人都不知道他,其实你也天天在金边大街上路过他的作品,却也不曾留意。然而,他在西方人里的号召力是比洪森还多二十多个沈良西,这也是为什么排队的全是外国人。

你熟悉又陌生的老头子作品:

柬埔寨现代建筑河边的Chaktomuk剧院

 

金边奥林匹克运动场奥林匹克运动场

 

以及最经典的:

金边皇家大学金边皇家大学外国语学院,你去楼里上过课才知道什么叫建筑融入环境为人服务。(上图教学楼是我认为柬埔寨境内最具天才、艺术成就最高的建筑作品,裸露的砖头、跨越的姿态、气流与光线的诱导、格栅与几何线条,拿掉一点嫌少、添加一点嫌多,简直不能更膜拜!)

 

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妥妥的柯布西耶光线

 

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圆圆的法语系

 

来过金边的都说金边不是旅游景点,看两眼就没地儿去了,要我说,真给掰出来,我能说三天三夜不重样。

Vann Molyvann生于1926年法国殖民地柬埔寨,属于特别有天赋,特别能学习的那类同学,19岁获得奖学金去了巴黎的École nationale supérieure des Beaux-Arts念建筑学,他的老师们都是柯布西耶的学生(没听过柯布西耶的请点击柯布西耶),学成,回到金边时,他的国家已是西哈努克领导下的奋发图强版亚洲一小龙柬埔寨。这个时期的柬埔寨年均GDP两位数增长,是流淌着牛奶与蜂蜜的国度,到处大兴土木,也是柬埔寨历史上最激动人心的时期。题外话,今天金边的老年人们对西哈努克国王念念不忘,无论他犯了什么错误都可以原谅,这种感情正是源于对那段阳光灿烂日子的追忆与后来突然被中断的心有不甘。一回来,Vann Molyvann被西哈努克钦点为柬埔寨国家总建筑师,这时他年仅34岁。上文说他“基本”一人包揽了柬埔寨现代建筑史,是因为同时期还有另一位牛人Lu Ban Hap(听名字应该是华裔),这位与Vann Molyvann教育经历相似,当时任金边城市建设规划师,两人有点儿东邪西毒的意思。

说到Lu Ban Hap,就不得不提一下南部海岸线上的白马市。

今天的人们只知道海边有个西港,但西港可能由于地形和气流原因,有个缺点,就是热。而好逸恶劳又机智的法国殖民者早在1908年就看穿了,并选择了白马市作为海边休养地。殖民政府时期金边的达官贵人陆续开始在白马一带修建小别墅,有些热得实在受不了的开始往山上搬,也才有了卜哥山的酒店与教堂。环境宜人又娱乐项目充足的白马一度被称为“远东的圣特罗佩”。

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法国南部海岸线上的度假地,圣特罗佩

 

西哈努克国王于1953年将法国人请出了柬埔寨之后,继续将白马的享乐事业发扬了光大。他与王后各自在白马都有自己的度假行宫,每隔一段时间如不去住上一段、开个趴踢,就感觉人生枯燥,了无乐趣;此时的白马,夜夜笙歌,留着小八字胡须的绅士们身穿晚礼服,一丝不苟搀扶着脚踏高跟鞋的女士们身段婀娜地走入海边的赌场,将凯迪拉克轿车停了一地。西哈努克手下的王公大臣、豪商巨贾们,谁要是在白马没有个小别墅啥的,出门见了朋友都不好意思打招呼,简直感觉自己就是假装在生活的2000万人之一。因为人家寒喧都是:

A:“诶,老西,这周末下去白马吗?”

B:“嘿,老哈,去啊,我带上Edith Piaf的盘,你带点老酒,一起拼车去哈。”

A:“是去山下的你家,还是去山上的我家呢?”

B:“诶,不如去老努家吧。老努,你家别墅在白马山上还山下啊?”

C:“别,别墅,什么别墅?”

你看,压根儿不是一路人。阶级差别就这么暴露了。

 

在这种全国经济形势一片大好,国泰民安、花天酒地的历史背景下,自1953年到1970年白马的海岸与山脚陆续涌现了100多套别墅,背后无不是非富即贵的金边主人。柬埔寨人民狠狠地做了一把国家即将走向繁荣富强的春秋大梦。美梦原本是有可能成真的,但1970年,朗诺将军趋着西哈努克出门儿的机会,政变了,说您就别回来了,国家我来管。后来的事,大家都知道:朗诺在家里搞社会,国家在流泪,西哈努克在沉睡,又五年,红颜色的高棉接盘疯狂搞了一把,然后,就没有然后了。

白马从此再也没恢复过。

现在这100多套别墅,有的是这样(以下5张照片都由加拿大建筑票友AlexanderDoerr拍摄):

柬埔寨海边别墅

5

 

甚至有的是这样:

8

 

但也有的是这样:

knai bang chatt
(KnaiBang Chatt别墅,修缮于2010年左右)

 

与这样的:

柬埔寨白马别墅vittorio-velasquez-discover2016-0508

 

这栋别墅,也是西哈努克时代的产物,原本也已经破败不堪,只不过运气比较好,2007年被一个英国哥们儿买下,重新修补成功,又复活了而已。

她于1968年动工,是一位Nhiem太太的毕生心血。Nhiem太太的丈夫Nhiem先生是六十年代柬埔寨著名的药材商人,钱多势力大。而Nhiem太太小时候曾经在这一带乡下住过,对这里情有独钟,嫁给Nhiem先生后享尽荣华富贵,看遍城市浮华后归来仍是少女心,一心想要在这里建个别墅。她找到了自己的好朋友,这位好朋友正是Lu Ban Hap,软磨硬泡了多年,Lu Ban Hap终于答应并设计了她的别墅。施工进行了好几年,落成时,离红颜色的高棉进城还有8个月,别墅外的气氛已是风声鹤唳。Nhiem太太一家还是搬了进去,又将家里的孩子们都送去了法国暂避,她与Nhiem先生认为自己毕竟家大业大、声望卓著,平日也没做什么亏心事,不怕鬼敲门。红颜色的高棉如期而至,Nhiem太太与Nhiem先生就没有了,家也没有了,打砸搬空,成了晒鱼干的场所,然后在风雨中飘摇了几十年。

其他100多栋别墅,命运多类此。

Vann Molyvann与Lu Ban Hap们在金边留下的多是学校剧院等公共建筑,他们的民居作品大量存在于白马的这些乡村别墅中,统称为“新高棉式建筑”(New Khmer Architecture)。1953-1970,是一个柬埔寨自己拥有建筑师的黄金时代,是人类受过良好人文教育、经过思考后,用热爱与热情设计出的作品。Vann Molyvann之前,柬埔寨只有法国建筑师,Vann Molyvann之后,柬埔寨再没有建筑师。这是为什么我们今天看到金边的建筑都如此牵强突兀。

老头子还在,但已经永垂不朽。